היזמית טענה שעיכוב במסירת חניון הוא "כוח עליון"

באחד מרחובות תל אביב, בבניין שעבר חיזוק ושיפוץ במסגרת פרויקט תמ"א 38, התפתח סכסוך מר בין בעלי הדירות ליזמית שנשכרה לבצע את העבודות. התושבים קיוו לסיים תקופה ארוכה של אבק, רעש ומפגעי בנייה, ולקבל את הרכוש המשותף המובטח, אך מצאו עצמם ממתינים חודשים ארוכים במיוחד למסירת החניון, שנחשב חלק חיוני מאיכות חייהם בעיר שבה מצוקת החניה היא עניין יום־יומי. לטענתם, היזמית התרשלה, לא עמדה בלוחות הזמנים, והותירה אותם מתוסכלים. מנגד טענה החברה כי לא יכלה לעמוד במועד בשל גורמים חיצוניים, ובראשם עיכובים בעירייה ובחברת החשמל, בייחוד בצל מגפת הקורונה. הפרשה התגלגלה לבית המשפט, ובאחרונה ניתן פסק דין מקיף על ידי השופט יאיר דלוגין, שקיבל את מלוא טענות הדיירים וחייב את היזמית לשלם להם פיצוי מוסכם בסכום כולל של 500 אלף שקל, בתוספת ריבית והוצאות משפט.

כדי להבין את עומק המחלוקת, יש לחזור ל-2013, אז נחתם הסכם בין בעלי הדירות בבניין לבין אס.או.קיי יזמות (1995). ההסכם קבע כי החברה תחזק ותשפץ את המבנה, ובתמורה תקבל זכויות לבניית תשע דירות נוספות. בהמשך, ב-2017, נחתם גם הסכם ליווי פיננסי, שבו שותפו התובעים והגורמים המממנים. ההסכם כלל לוחות זמנים ברורים - תחילת העבודות בתוך פרק זמן קבוע מסוים, והשלמתן בתוך 24 חודשים לכל היותר. לטענת הדיירים, היה על היזמית לסיים את העבודות עד תחילת 2020. בפועל, טופס 4 - המסמך שמעיד על סיום הבנייה - התקבל רק במאי 2021, ואישור המפקח על סיום העבודות ניתן ביוני אותה שנה. "הנתבעת השלימה את התחייבויותיה באיחור ניכר, הרבה מעבר למועדים שנקבעו בהסכם", כתב השופט דלוגין.

בכתב ההגנה ניסתה החברה לטעון כי לא נפל פגם בהתנהלותה. לדבריה, עיקר הרכוש המשותף נמסר לדיירים עוד ב-2020, וכי רק החניון התעכב במסירה. היא ייחסה את האיחור לעיכובים מצד חברת החשמל, שנדרשה להעתיק עמוד מתח גבוה, ולעיכובים נוספים ברשויות המקומיות בתקופת הקורונה. עוד היא הוסיפה כי, "סעיף 8.10 להסכם קובע במפורש שעיכוב מצד רשויות או חברת החשמל שלא נובע ממעשה או מחדל של היזם לא יהווה הפרה".

במשך שנתיים החברה לא פעלה בנושא

ואולם בית המשפט לא התרשם מהטענות. השופט דלוגין בחן את הראיות, וקבע כי כבר בנובמבר 2018 הוצא ליזמית חשבון לתשלום עבור העתקת עמוד התאורה בכניסה לחניון. ההיתר לשינויים נדרש אף הוא באותה תקופה, אך במשך כשנתיים - עד דצמבר 2020 - החברה לא עשתה שום דבר ממשי לקידום הנושא. "הפער בן השנתיים שבו לא פעלה הנתבעת, די בו כדי לדחות את טענותיה", הוא קבע.

• כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
• חברה בפירוק טענה לאפליה - המפקח הכריע
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בחקירתה הודתה בעלת החברה, שרון קטקו, כי הבעיה נבעה מהחלטת החברה לשנות את מיקום הכניסה לחניון, לאחר שהתברר בשטח כי התכנון המקורי אינו ישים. אלא שלדברי השופט, האחריות כולה רובצת לפתחה של היזמית. הוא כתב בפסק הדין שפורסם כי, "לו בדקה הנתבעת בשטח את המגרש לפני חתימת ההסכם או לפני הגשת הבקשה להיתר הראשון, היתה מגלה מבעוד מועד את הבעיה ומונעת את העיכוב". השופט הדגיש כי קבלן הפועל בישראל אינו יכול לטעון להפתעה מכך שרשויות המדינה אינן פועלות במהירות. "ידוע לכל קבלן כי אישורי רשויות עלולים להתעכב. הנתבעת לקחה על עצמה לוחות זמנים והיתה צריכה להביא בחשבון אפשרות של סחבת. אין בעיכוב שכזה כדי להוות כוח עליון", הוא כתב בהכרעת הדין.

היזמית ביקשה גם להפחית את סכום הפיצוי, בטענה כי 500 אלף שקל הם סכום מופרז ביחס לנזק שנגרם בפועל. ואולם גם הטענה הזו נדחתה. השופט קבע כי החברה לא הביאה כל ראיה לכך שהסכום אינו עומד ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפות מראש. יתרה מזאת, במכתב פנימי שנשלח ב-2020 על ידי קטקו לגיסה, בכיר בעיריית תל אביב, היא הודתה בעצמה כי העיכוב, "פוגע באיכות חיי הדיירים וחושף אותנו להפרת התחייבויות". בכך היא חיזקה למעשה את טענות התובעים.

"הסיכוי שואף לאפס"

עוד קבע השופט כי טענת היזמית שלפיה לא נשלחה אליה דרישה רשמית לתיקון ההפרה, אינה יכולה לשמש טיעון לטובתה. ראשית, החברה זנחה את הטענה הזו בסיכומיה. שנית, גם אם היא היתה מתקבלת, לא היה בכך כדי לשנות את התוצאה, שכן "הסיכוי שהנתבעת היתה מצליחה לתקן את ההפרה בתוך 60 יום שואף לאפס". לגבי הפרשנות של ההסכם, בית המשפט דחה גם את ניסיונה של החברה להבחין בין "סיום הבנייה" ל"סיום העבודות". לדבריו, "מדובר בטענה מלאכותית... ההסכם אינו מבחין בין המונחים, ותמיד ברור כי הכוונה היא להשלמת כלל העבודות".

• טענו שהובטחו להם דירות משודרגות - ביהמ"ש הכריע
• עו"ד חלה לאחר ששמע על פיטוריו - ודרש הכרה מביטוח לאומי
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

בסופו של דבר קבע השופט כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, המזכה את הדיירים בפיצוי המוסכם. "מאחר והשלמת הנדרש נעשתה רק ביוני 2021, במקום עד אפריל 2020, ברור כי מדובר באיחור של למעלה משנה, העולה בהרבה על תקופת הגרייס שניתנה לנתבעת", הוא כתב בהכרעתו. כאמור, בית המשפט חייב את החברה לשלם לבעלי הדירות 500 אלף שקל, וכן שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 75 אלף שקל. השופט כתב לסיכום כי, "הנתבעת התרשלה כשנמנעה מלבדוק את מצב השטח בזמן אמת והשתהתה במשך שנים. לפיכך אין היא יכולה ליהנות מהגנות של כוח עליון".

למה בעצם החניון היה כל כך חשוב לדיירים?

בתל אביב חניה היא מצרך נדיר. כשבעלי דירות קונים או משפצים בניין במסגרת פרויקט, החניה נחשבת חלק בלתי נפרד מאיכות החיים ומהשווי של הדירה. לכן עיכוב של שבעה חודשים במסירת החניון היה לא רק עניין טכני, אלא פגיעה יומיומית ממש - כל ערב לחפש מקום חניה ברחוב צפוף בעיר יכול לקחת לא מעט זמן ולעלות בהרבה עצבים ואי נוחות.

מה זה בכלל פיצוי מוסכם?

כשחותמים על חוזה גדול, כמו בפרויקטים של תמ"א 38, הצדדים קובעים מראש סכום פיצוי במקרה שאחד מהם מפר התחייבות בצורה משמעותית. זה נקרא פיצוי מוסכם. במקרה הזה, ההסכם קבע סכום של חצי מיליון שקל אם היזמית לא תעמוד בלוחות הזמנים. המשמעות היא שלא צריך להוכיח נזק בפועל, אלא רק להראות שהיתה הפרה.

למה היזמית ניסתה לטעון לכוח עליון?

כי זה אחד הכלים המשפטיים שיכולים לפטור צד מהפרה. אם מתרחש אירוע חריג ובלתי צפוי - מלחמה, רעידת אדמה, מגפה - לפעמים אפשר לטעון שזו לא אשמתו של מי שהפר את ההסכם. כאן החברה ניסתה לטעון שהקורונה והעיכובים מצד חברת החשמל הם כוח עליון.

ובית המשפט לא קיבל את זה?

נכון. השופט אמר שעיכובים מצד עירייה או חברת חשמל הם לא דבר מפתיע. כל קבלן יודע שצריך לחכות לאישורים כאלה, וזה משהו שצריך לקחת בחשבון בלוחות הזמנים. לכן זה לא נחשב כוח עליון אלא סיכון רגיל שהחברה לקחה על עצמה.

למה השופט התייחס כל כך הרבה לשאלה מתי בדיוק התחילו העבודות?

מכיוון שהמועד שבו התחילו העבודות קובע מתי הן היו אמורות להסתיים. ההסכם דיבר על 24 חודשים, ואם מתחילים מאוחר - כל החישוב של המועדים משתנה. זה היה אחד ממוקדי המחלוקת בין הצדדים.

האם כל הדיירים קיבלו כסף באופן אישי?

הפיצוי נקבע כסכום כולל - חצי מיליון שקל לכל הדיירים ביחד (17 במספר). כלומר הם יצטרכו לחלק את הכסף ביניהם לפי מה שיוסכם ביניהם או בהתאם להסכם הפנימי שלהם.

למה השופט ציטט מכתבים פנימיים של היזמית?

מפני שלפעמים מה שנכתב בזמן אמת משקף את המציאות יותר מכל טענה בבית המשפט. במכתב פנימי מ-2020 הודתה בעלת החברה שהעיכוב, "פוגע באיכות חיי הדיירים". זה סייע לבית המשפט לקבוע שהנזק היה אמיתי ומשמעותי.

האם החברה יכלה למנוע את המצב?

לפי השופט, כן. הוא אמר שאם היו בודקים את מצב השטח לפני ההיתר הראשון, היו מגלים מראש את בעיית עמוד התאורה ומטפלים בה מוקדם הרבה יותר. במקום זה החברה חיכתה שנתיים עד שהתעוררה ופעלה לתיקון הבעיה.

במקר האחר, בית המשפט המחוזי בחיפה הכריע בפברואר האחרון בעתירה של חברת יזמות שביקשה לקבל היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38, לאחר שהתברר כי במשך כשנתיים לא פעלה לקידום ההיתר עד שפג תוקפו. העתירה הוגשה על ידי החברה היזמית, ואליה הצטרפו שלושה מבין דיירים במתחם. הם ביקשו מבית המשפט להורות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה להנפיק את היתר הבנייה. היזמית התקשרה עם בעלי הזכויות במקרקעין לביצוע פרויקט תמ"א 38, שבמסגרתו תוכנן להרוס שני בניינים ולהקים במקומם שלושה בניינים חדשים. בקשה ראשונה להיתר בנייה הוגשה באוגוסט 2014 - ונדחתה. בהמשך, בעקבות ערר שהגישה היזמית, הורתה ועדת הערר להגיש בקשת היתר מתוקנת. ביוני 2016 הגישה היזמית בקשה מתוקנת, והוועדה המקומית החליטה לאשר אותה בתנאים, שאחד מהם הוא ביטול שטח בנייה של 406 מ"ר ועוד התניה של קבלת אישורים שונים. היזמית הגישה ערר על התנאים, אך ועדת הערר לא מצאה מקום להתערב בהחלטה. בהמשך הגישה היזמית עתירה מנהלית, ובמרץ 2019 קיבל השופט המנוח נאסר ג'השאן ז"ל חלק מטענותיה, אך קבע שיש להפחית את שטחי הבנייה כפי שדרשה הוועדה המקומית.