חברת אנשי העיר, מקבוצת רוטשטיין, הצליחה להחתים לאחרונה את הרוב הדרוש לבניית פרויקט פינוי בינוי בשכונת נווה שרת בתל אביב. בנייה באזור הזה של צפון תל אביב היא שכיחה, בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי. המחירים שם מתחת למחיר הממוצע של תל אביב והפרויקט הבא, ברחוב אלמגור, יאפשר לרוכשים לקנות דירה מרווחת בפחות מ-5 מיליון שקלים.

המתחם באלמגור הוכרז כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אבל מי שיקנה שם דירה, יוכל להתגאות בכך שהוא גר סמוך לשכונת צהלה, באזור מצוין. לפי התב"ע, אנשי העיר תהרוס 104 דירות קיימות ותבנה 3 בנייני בוטיק ומגדל ענק של 30 קומות. בעלי הזכויות יקבלו עוד 25 מ"ר בדירה החדשה, אבל גם מרפסת שמש, חניה תת קרקעית ומחסן. לפי ההערכות, היתר הבנייה יינתן בעוד שנתיים ובעוד 4-5 שנים נראה בניינים חדשים באזור.

"פחות מ-5 מיליון לדירה". בקרוב, כל זה עומד להשתנות. מתחם אלמגור (גוגל מאפס)

צפון תל אביב כמרקחה

• אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
• איך מגייסים 50 ומרוויחים 60? רוטשטיין תרשום רווח נאה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"מדובר במתחם ברובע שהוא מאוד אטרקטיבי, רובע 2, נווה שרת - יש שם לא מעט מתחמים שחלק כבר מומשו", אומר בראיון לביזפורטל המנכ"ל רון חן. "זה אזור מאוד מתפתח, גם הקרבה לרמת החייל, אזורי משרדים, הכביש לכיוון מורשה והקאנטרי. תמהיל הדירות בבניין מאוד מגוון. יהיו שם דירות להשכרה, בשכירות הוגנת, לתקופה ארוכה. 39 דירות כאלה. יהיו שם מגוון של דירות קטנות 2-3 חדרים. זה מתחם של מגדל ושלושה בניינים מרקמיים עם שטחים משותפים וחדר כושר. המגמה היום בניגוד לתמ"א 38 שזה מתחמם של שטחים משותפים וזה משנה את אורח החיים של הדיירים שם".

המחיר למ"ר, לפי עסקאות שאני רואה בסביבה, נע בין 44-47 אלף שקל. זה יהיה המחיר בפרויקט?

"עוד שנה וחצי נתחיל לשווק את הדירות. כן, מאמין שסביב 45 אלף שקל למ"ר. הדירות הקטנות, באופן טבעי, יהיו במחירים גבוהים יותר, אבל זה אטרקטיבי למשפחות. ארבעה חדרים בקידומת 4 בתל אביב, זה משהו שקשה למצוא. דירות 2 חדרים ייבנו סביב שטח של 50-60 מ"ר, שלושה חדרים סביב 75 מ"ר, 4 חדרים מעל 100 מ"ר. אנחנו פחות אוהבים לבנות דירות קטנות. דיברנו על תכנון, אני חושב שכשיש מבחר גדול יותר של דירות, כשההיצע גדל, אז התכנון הוא סופר חשוב - הוא הגורם המבדל בין דירות שנמכרות לדירות שנתקעות. כשיש לך היצע ואתה רוצה למכור ברובע 4 דירה של 4 חדרים, אתה צריך יתרון. אם יש ללקוח 10 דירות להתלבט בניהן, אז אפשר להבין למה קצב הסגירות גבוה יותר, כלומר חודשיים שלושה עד חוזה לעומת חודש קודם לכן. אנשים מתלבטים בגלל ההיצע, אז התכנון הוא הגורם המכריע. כשאתה לא מבזבז שטחים על מסדרונות, זה כובש לקוחות. יש לי 8 אדריכלים בתוך החברה. ככה תכננו".

בפרויקטים רבים באזור אתה רואה פערים גבוהים בין דירות באותו בניין.

"יש היום פערים מאוד משמעותיים במחיר למ"ר בדירות באותו בניין, כי דירה בקומה רביעית יכולה להיות בפער 20% מקומה 3 בגלל המבחר, אבל גם כי היא חזיתית ולא עורפית. אנשים רוצים חזית וקומה גבוהה".

• מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
• מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים

משהו השתנה בצפון תל אביב, לא בכולה, אבל אפשר להגיע היום לדירה, באזורים מסוימים, במחיר הוגן.

"הגדרת צפון תל אביב שונה בין אדם לאדם, יש כאלה שמתכוונים לפארק צמרת, לצפון הישן, ליד הפארק, ששם אני גר. צפון תל אביב זה גם תל ברוך, חצי רמת שרון, נאות אפקה, הדר יוסף. זה גם הצפון. תל אביב גדולה מאוד, היא עיר שנעה בין 35-80 אלף שקל למ"ר".

"פחות משני מיליון שקל לדירה"

"יש לנו פרויקט ענק של פינוי בינוי בשכונה נווה אליעזר, רחוב ששת הימים-ברלב- צוקרמן. 24 דונם. אנחנו מקדמים שם תב"ע, מעל שנה עובדים על תכנון. יש שם 457 דירות לפינוי בינוי. הדיירים חתמו, אנחנו מחכים לדיון בפורום מהנדסי העיר תל אביב, כי זו תכנית שמשנה שכונה".

יש אזורים, שבהם עדיין תוכלו לקנות. צפון ת"א (פרטי)

עזוב את ההליך, מה המחיר למ"ר? ביפו ד' מוכרים ב-40 אלף שקל למ"ר. יש בפחות.

"המחירים הם סביב 40 אלף שקל למ"ר. אתה צודק לגבי יפו ד', אבל אנחנו עוד מעט מוציאים פרויקט ברחוב הטייסים, ליד נווה אליעזר, יהיו שם דירות של 37 מ"ר בפחות משני מיליון שקל. ליפו יש את הקרבה לרכבת הקלה, לעצרנו ולצער התושבים של כפר שלם ונווה אליעזר, היא לא מגיעה לדרום השכונה, אבל היא כן מגיעה לקצה כפר שלם, לרחוב ההגנה והטייסים. זה הכי קרוב שיש. על הציר של הקו האדום, שדרות ירושלים ואפילו בת ים, הייתה עליית מחירים משמעותית".

למי אתה מוכר דירת 37 מ"ר, לקשישים או להייטקיסטים וסטודנטים?

"גם, אבל בעיקר למשקיעים. אלה דירות בלי חניה".

מה התקן? 0.5?

"כן, חניה לכל שתי דירות. אלה דירות למשקיעים וסטודנטים, דירות לאנשים מבוגרים, או גרושים שרוצים דירת 'ביניים'".

בכמה משכירים נכס כזה?

"עדיין לא יצא לנו להגיע למחירי שכירות באזור, אבל אני מניח ש-80 עד 100 שקל למ"ר. אנחנו מתכננים אותם כמו במלון. משווקים אותם ברמת אבזור מלאה, ללא שינויים".

למה אתה מאבזר? כי זה מוכר?

"אנחנו מאבזרים במרכז תל אביב כי קהל היעד רוצה דירה קומפלט, לא להתעסק בה ולהתחיל לשנות את המטבחים ומוצרי החשמל. הוא מקבל אותה ככה, זו השקעה מצוינת. אנחנו חוסכים לו את כאב הראש. הוא מקבל ומשכיר. אין מקום לשינויים, החדר הוא בדרך כלל ממ"ד".

למה לא תכננתם ממ"ק?

"חשבנו על זה, אבל המלחמהטרפה את הקלפים. אנשים לא רוצים להסתובב עם המגבת במסדרון, למרות שזה פוגע בגמישות התכנון".

פרויקט אנשי העיר באלמגור, תל אביב (אנשי העיר)

"פעם לא הצלחנו למכור ב-20 אלף שקל למ"ר"

"באחד הפרויקטים הראשונים ב-2011, תמ"א 38, מכרנו דירות ב-20 אלף שקל למ"ר ולא הצלחנו למכור כי החלה מחאה חברתית. אני מסתכל אחורה ואני מסתכל קדימה ואין לי תשובה. ככל הנראה המחירים לא יירדו. בעולם יש דירות יקרות, בפריז או בלונדון או בניו יורק המחירים גבוהים יותר באזורי ביקוש".

אבל בסוף זה לא משכנע, כי בארה"ב אתה יכול לקנות צמוד קרקע ב-80 אלף דולר. איפה תמצא את זה בתל אביב? עזוב תל אביב, בפריפריה המחירים כאן גבוהים.

"אשקלון זו פריפריה? לא בטוח. אתה יכול למצוא היום 4 חדרים בעכו, או אפילו בחדרה, שהיא כבר לא פריפריה, בקידומת 2. כלומר, פחות מ-3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים מרווחת. קח את קריית גת למשל, שעה מתל אביב, אפשר עדיין למצוא במיליון ומשהו שקל לדירה". 

4 חדרים מחליפה קידומת בקריית גת.

"אולי, אבל עדיין מוכרים בקצת פחות משני מיליון. 300-400 אלף שקל הון עצמי, 7,000 שקל משכנתא, אתה יכול לקנות שם דירה. זה לא משהו שהוא מנותק ממעמד הביניים".

למה אתם לא נכנסים חזק לשוק השכירות ארוכת הטווח - הכישלון הכי גדול של המדינה?

"אנחנו נכנסים בעל כורחנו. כל תב"ע מחייבת דב"י (דיור בהישג יד, א"י) ל-20 שנה או לצמיתות".

לא נשמע שאתה מתלהב.