בכל פעם שעולה שיחה על העיר גבעת שמואל, שני נושאים מרכזיים עולים יחד איתה: הראשון - מצב הסרוגים בעיר. גבעת שמואל מתהדרת בשילוב בין דתיים וחילונים. זאת העיר הכי קרובה לתל אביב והכי רחוקה, תדמיתית, ממנה. היא העוגן למשפחות דתיות מבוססות, שרוצות לחיות במרכז אבל לא לגרור בתל אביב. הנושא השני - הארנונה. במשך שני עשורים שילמו תושבי העיר הרבה מאוד כסף - התשלומים עלו בכמעט 40% והמועצה עצרה את הסחף בשנה שעברה - שנה אחרי שהתברר שהעירייה נמצאת בעודף תקציבים של 26 מיליון שקל - העודף הכי גבוה באזור בקעת אונו ואחד הגבוהים בישראל.

עיר איכותית, אבל לא למשקיעים. גבעת שמואל (אפריקה מגורים)

אז כסף יש בגבעת שמואל, אבל מה עם הנדל"ן? בניגוד גמור למצב בשוק הנדל"ן, גבעת שמואל רשמה את העסקה היקרה בתולדותיה דווקא בחודש שעבר, כשחברת אזורים מכרה בשכונת בן גוריון פנטהאוז של 238 מ"ר ב-9.51 מיליון שקל - כמעט 40 אלף שקל למ"ר. זה כמובן היוצא מן הכלל שלא מעיד על הכלל - הביקושים גם באזור הזה יורדים, מחירי הנדל"ן בירידה, ועדיין - העסקה היא עדיין גבוהה ביחס לממוצע בעיר, שנע סביב 31 אלף שקל למ"ר. חשוב להדגיש - לא כל הפרוייקטים החדשים מוכרים במחיר הזה. בגבעת שמואל בונים מגדלים והמחירים בקומות הגבוהות יקרים מאוד ולכן מעלים את הממוצע, אבל אפשר להשיג כאן בקלות דירה חדשה, 4 חדרים בקומה נמוכה, במחיר של 26 אלף שקל למ"ר.

כדי להבין מה קורה בנדל"ן בגבעת שמואל, הלכנו קצת אחורה, חיפשנו עסקאות שעברו מיד ליד, כדי להבין מה התשואה שהתקבלה במהלך השנים לעסקאות ספציפיות.

במנחם בגין 13 נעשתה לאחרונה עסקה כזו - 5 חדרים בקומה 8 עלתה 3.6 מיליון שקל - קצת יותר מ-31 אלף שקל למ"ר. הדירה הזאת נקנתה ב-2.77 מיליון שקל בינואר 2017 ורשמה עליה של 29.9% ב-6.6 שנים. כלומר, בערך 5% בשנה. קודם לכן היא נמכרה ב-2008 ב-1.542 מיליון שקל - כלומר, היא עלתה ב-80% באותו עשור וכנראה מיצתה את הפוטנציאל שלה כבר אז. אבל זה לא העניין. אנחנו מסתכלים על מה שקרה בשנים האחרונות. 5% לשנה זאת לא עלייה גדולה, לפחות לא ביחס לדיבורים על זינוק של 30% בשנתיים האחרונות שלפני עליית הריבית. זה אומר שהמחירים לא מטפסים מעל הממוצע הארצי.

• בין סתם גבעה לגבעת שמואל - על האזור החדש מול הישן ואיך להרוויח יותר?
• ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה - אזורים תכניס 7.4 מיליארד שקל מהתחום
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

חשוב להדגיש: בשנת 2019 ו-2020 מחירי הדיור עלו בקצב של 5%, אבל התפרצות הביקושים ב-2021 ו-2022, בין היתר בתקופת הקורונה, העלו את הממוצע. כדי להשוות לנתונים כאן למעלה, אז מ-2007 ועד 2022, במשך 15 שנה, עלו מחירי הדיור בכ-122% ב-14 שנה - כך שגבעת שמואל עדיין מעט מאחור, זה קורה אולי כי המחירים בה היו מעט יותר גבוהים בתחילת שנות האלפיים ולכן הזינוק לא היה משמעותי כל כך. רוצים נתון פחות מסובך? מחירי הדיור בישראל עלו ב-100% בערך בעשור. כלומר, דירה שנקנתה ב-2012 ב-1.5 מיליון שקל, אמורה להיות שווה בערך 3 מיליון (מתחילת השנה יש עצירה מסוימת ולכן אין השפעה ממשית באחוזים). זה כמובן תלוי באזור ובסוג העסקה, אבל הכוונה היא לדירת מגורים באזור ביקוש.

לקחנו דירה נוספת ברחוב הרימון 6. 1.6 מיליון שקל קיבלו המוכרים על דירת 3 חדרים בקומה 2. בשנת 2001 הם קנו אותה, ב-720 אלף שקל. אז היה מדובר במחיר גבוה יחסית לאותה תקופה. היום, זו דירה ישנה שנמכרה ב-17 אלף שקל למ"ר, ורשמה תשואה של 122% ב-22 שנה. זה מעט מדי ואם היו יודעים על העסקה הזאת קודם, היה אפשר לשים את הכסף באפיקים רבים אחרים שהיו מייצרים תשואה גבוהה יותר.

לעומת זאת, ברחוב אילן 12 נמכרה דירת 4 חדרים בקומה 7 במחיר של 2.225. לפני קצת יותר מ-19 שנה היא נקנתה ב-833 אלף שקל. 8.6% תשואה ממוצעת לשנה זה בהחלט משהו שאפשר להסתפק בו. רוצים לומר, גבעת שמואל אולי לא עלתה מעל הממוצע הארצי, אבל באזורים מסוימים בהחלט היה כדאי להשקיע בה.

• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

בניגוד לבאר שבע, שם מצאנו כי התשואה על הנכס-רווח ההון שלילית בחלק מהמקרים, גבעת שמואל מייצרת תשואה חיובית עבור הנכסים שנרכשו גם השנה, בזמן העננה שמרחפת מעל שוק הנדל"ן. נכון, היינו מצפים לתשואה ממוצעת גבוהה יותר בעיר כל כך מרכזית, אבל לא מדובר במכירה סיטונאית שנובעת מפניקה. הסיבה לכך היא גם אחוז המשקיעים הנמוך יחסית בגבעת שמואל, לעומת באר שבע - שם העצירה בשוק הנדל"ן והריבית הגבוהה הקשו על המשקיעים שיצאו החוצה. גבעת שמואל היא לא עיר טובה למשקיעים, ולא רק מהבחינה הזאת. התשואה הממוצעת על נכסים באזור מרכז העיר נע סביב 2.5% - והם יכולים להשיג יותר בתקופה הזאת. לא רק בנדל"ן, גם בבנק.

עסקאות אחרונות, גבעת שמואל

יצחק שמיר 17, 145 מ"ר, 6 חדרים, קומה 10 - 3.86 מיליון שקל.

בארי 7, 53 מ"ר, 2 חדרים, קומה 2 - 1.8 מיליון שקל.

יצחק שמיר 17, 145 מ"ר, 6 חדרים, קומה 20 - 4.48 מיליון שקל.

מנחם בגין 13, 114 מ"ר, 5 חדרים, קומה 8 - 3.6 מיליון שקל.

חלומות גבעת שמואל, 157 מ"ר, 6 חדרים, קומה 13 - 3.9 מיליון שקל.

TWELVE רמת הדר, 79 מ"ר, 3 חדרים, קומה 8 - 2.75 מיליון שקל.