דיור בר השגה: 86 דירות חדשות בת"א הוגרלו בין 2,737 משקי בית
עיריית תל אביב-יפו והחברה העירונית עזרה ובצרון קיימו הבוקר (א') את הגרלת הדיור בר השגה החמישית במספרה, בה הוגרלו 86 יחידות דיור המיועדות לדיור בר השגה, בין מספר שיא של 2,737 נרשמים שביצעו 4,362 הרשמות. מספרי המועמדים לזכייה מפורסמים באתר הדיור בר השגה (קישור לאתר), וכעת יחל הליך בדיקת זכאות למועמדים והתקדמות עם הזכאים לבחירת הדירה לפי סדר עלייתם בהגרלה.
ההגרלה כוללת דירות להשכרה במחירים מוזלים, עם חוזי שכירות יציבים לחמש שנים בחמישה מיזמי נדל"ן, בשכונת גני שפירא, בפרויקט WE, ביד אליהו, ב"מידטאון תל אביב", וביסוד המעלה. אכלוס הדירות צפוי במהלך 2019, בכפוף לחתימת המועמדים מול היזמים ובהתאם לעמידתם בקריטריונים שקבעה מועצת העירייה.
על פי נתוני חברת "עזרה ובצרון", האמונה על ניהול הפרויקט, הגיל הממוצע של הנרשמים עומד על 34, 25% מהנרשמים הורים לילדים, 29% זוגות ללא ילדים, 7% משפחות חד הוריות ו-39% רווקים.
עוד עולה מהנתונים כי פרויקט המגורים המבוקש ביותר הינו WE עם 1,520 הרשמות, אחריו אפשרות המגורים במידטאון עם 940 הרשמות, לאחר מכן, יחידות הדיור ביד אליהו עם 780 הרשמות, פרויקט המגורים ביסוד המעלה עם 619 הרשמות וגני שפירא עם 514 הרשמות.
- הרצליה משיקה מדיניות דיור בר השגה: אלפי דירות קטנות במחירים מוזלים
- הגרלת דירות למורים בתל אביב - 64 דירות להשכרה מוזלת ל-5 שנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעיריית תל אביב-יפו מציינים כי לקחו על עצמם, כבר לפני כעשור, לייצר בפעם הראשונה במדינת ישראל את המודל לדיור בר השגה, וזאת מתוך הבנה שצריך לאפשר לבני מעמד הביניים להישאר לגור במרכזי הערים, במיוחד על רקע עליית מחירי הדיור. העירייה העמידה לצורך העניין קרקעות עירוניות ומקדמת אישורים לכ-2,600 יחידות דיור בהן, משלבת דיור בר השגה בתב"עות המובאות לאישור הועדה המקומית. על אף שמאגר דיור בר ההשגה אינו פותר את בעיית הדיור, הדבר מהווה סמן עבור ממשלת ישראל ומודל שהמדינה ורשויות נוספות יכולים לאמץ ולייצר כמות ומלאי דירות אשר ישפיעו על שוק הדיור בארץ.
הפרויקטים המשתתפים
פרויקט WE – מתחם עירוני חדש הסמוך לדרך השלום ולמגדלי עזריאלי (רחוב מנחם בגין 150), כולל 10 יחידות דיור בנות 3-2 חדרים. עלות שכירות חודשית בפרויקט תעמוד על כ-4,300 שקל לדירת 2 חדרים וכ-5,000 שקל לדירת 3 חדרים.
פרויקט גני שפירא - הוקם בשנת 2013 באמצעות חברת "עזרה ובצרון" ובמימון עיריית תל אביב-יפו באופן ייעודי לדיור בר השגה והביא להתחדשות של השכונה הדרומית. במהלך קיץ 2019 יוקצו בפרויקט 54 יחידות דיור בנות 3-5 חדרים לדיירים חדשים. השכירות החודשית בפרויקט תעמוד על 3,500 שקל לדירת 3 חדרים, 3,900 שקל לדירת 4 חדרים, ו-3,900-3,700 שקל לדירת גן בעלת 4-3 חדרים, כ-4,200 שקל לדירת פנטהאוז בעלת 4 חדרים וכ-4,600 שקל לדירת פנטהאוז בעלת 5 חדרים.
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- אושרה להפקדה תוכנית עם 2,550 דירות בקריית שמונה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
פרויקט מידטאון תל אביב – סמוך למתחם שרונה ולמגדלי עזריאלי (רחוב מנחם בגין 144), כולל 3 יחידות דיור בנות 3 חדרים. עלות שכירות חודשית בפרויקט תעמוד על כ-5,040 שקל .
פרויקט יד אליהו – שישה מבנים ברחבי שכונת יד אליהו, כוללים 17 יחידות דיור בנות 2-1 חדרים. השכירות החודשית בפרויקט תעמוד על כ-1,600-1,100 לדירת חדר עד חדר וחצי, וכ-2,700-1,500 שקל לדירת חדר וחצי עד 2 חדרים.
פרויקט יסוד המעלה - ממוקם בלב שכונת נווה שאנן (רחוב יסוד המעלה 33-35), כולל שתי דירות בנות 2 חדרים. השכירות החודשית בפרויקט תעמוד על 3,100 שקל.
תנאי הזכאות
הקריטריונים לקביעת הזכאות הומלצו על ידי הוועדה לדיור בר השגה של העירייה, והינם פועל יוצא של שיקולי מדיניות ובראשם הגדרת זוגות ומשפחות בתחילת דרכן ממעמד הביניים כקהל היעד המרכזי.
עם זאת, לאור הביקוש, בשנה שעברה הורחבו הקריטריונים וכעת תנאי הסף כוללים שישה קריטריונים, בהם: היעדר בעלות על דירה, תושבות בתל אביב יפו (במשך שלוש השנים האחרונות לפחות או במשך ארבע שנים לפחות מתוך עשר השנים האחרונות שקדמו למועד הקובע), גיל שאינו עולה על 45 או מעל גיל 45 ובלבד שבמשק הבית יש ילד אשר גילו עד גיל 12 שנים במועד הקובע. כמו כן, על המועמדים להיות בעלי הכנסה המדורגת בעשירונים ראשון עד שביעי (עם אפשרות לסטייה של עד 10 אחוזים מעל הסכום הקבוע ברף העליון של העשירון השביעי בהתאם לפרסומי הלמ"ס).
מעבר להרחבת הקריטריונים, על מנת להקל על התושבים, המתמודדים לא נדרשו להמציא את כל המסמכים בשלב הרישום, אלא רק לצרף צילום תעודת זהות ולחתום על הצהרה שהם קראו על הפרויקט, מעוניינים בו, קראו את הקריטריונים ועומדים בהם. רק נרשמים אשר עלו בהגרלה יידרשו להמציא את המסמכים לעזרה ובצרון.
- 1.יש 14/04/2019 17:15הגב לתגובה זוהתשואה המתקבלת פשוט אפסית. לזוכים זהו מבצע מטורף. התקווה שלא יאריכו את זה ביותר מ5 שנים, אחרת יהיו סלאמס. מחקרים מצעו שדיור מוגן לטווח ארוך מקדם פשע, עוני וזיהום הסביבה.
- dw 15/04/2019 17:28הגב לתגובה זואלא יותר סדר גודל של מורים, גננות, שוטרים וכיו"ב. הפרוייקט בשפירא עלה 40 מיליון שקלים, על חשבון משלמי הארנונה, ומציע פתרון דיור פנטסטי ל 50 זוכים. חבל שבמקום לבנות רק 3 קומות לא בנו שמה 6, מה שהיה מגדיל את הסיכוי לזכות. אם כבר בנו מעלית, למה רק 3 קומות? 3500 שקל ל 3 חדרים חדשה מהניילונים, גם בדרום ת"א, זה מחיר נחשק ואם מציעים גם ראש שקט ל 5 שנים? פלא שנרשמו פי 10 מועמדים? מה שאכן חשוב זה שתהיה תחלופה מדי 5 שנים, כי זה בעצם מתנה שמצ'פרים קומץ זוכים, וחוץ מהם יש עוד אלפי תל אביבים לא פחות טובים מהם, שמגיע להם לא פחות משמגיע ל 50 המזליקו שעקצו דירה באחלה מחיר.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
