נדל"ן

מחפשים לרכוש דירה? יזמי נדל"ן מובילים מסמנים שכונות בהקמה - הנה ההמלצות

ההמלצות של בכירים בשוק הנדל"ן, איפה כדאי כעת לקנות דירה למגורים או השקעה?

ענת דניאלי | 20/03/2016 17:00 (20)

נושאים בכתבה המלצות חברות נדל"ן מחירי הדירות ענף הבנייה

שר האוצר כחלון, בתכניות הממשלה הציג כי נראה עד סוף השנה 60 אלף התחלות בנייה, חדשות במקביל לשיווק של כ-145 אלף יח"ד חדשות ברשות מקרקעי ישראל. במקביל לכך, הריבית הכמעט אפסית לא מותירה הרבה אפשרויות, ועל פי האוצר בחודש נובמבר, כ-20% מבעלי הדירות בישראל הם משקיעים. בעקבות כל השיווקים וכמות המשקיעים החלטנו לבדוק עם בכירי הענף שאלה אחת - על איזו שכונה, עיר או פרויקט הינך ממליץ/ה ומדוע? התנאי היחיד היה שההמלצה הניתנת לא תהיה קשורה במישרין לעסקיהם.

דרור קוזניצקי מנכ"ל חברת מנרב פרויקטים ממליץ על שכונות ייחודיות ובהקשר זה מסמן פרויקט בחדרה: "לו הייתי צריך להמליץ היום לחבריי היכן כדאי להם לקנות דירה, ברור שככל שהם זוג צעיר, עליהם לבחור בהתאם לצרכים שלהם מבחינת חינוך, קירבה להורים ולעבודה וכדומה. אולם במקרה של משקיעים, הייתי ממליץ היום לרכוש דירה בפרויקטים מיוחדים עם עדיפות לפרויקטים שיושבים בקו ראשון לים, או לנוף מיוחד אחר כגון העיר העתיקה בירושלים. עתודות קרקע אלו הינן עתודות קרקע שנמצאות במחסור ולא יהיו יותר כמותן, דבר אשר בהכרח יעלה את ערך הנכס הנרכש. אם עלי להמליץ על פרויקט או על שכונה, אני ממליץ על שכונת עין הים בחדרה. זו שכונה חדשה עם אוכלוסיה איכותית, קרובה לים, ובעלת נגישות ישירה ומהירה לכביש החוף. מחירי הדירות כ- 1.6 מיליון שקל, ומחירי השכירויות בממוצע עומדים על כ- 4,000 שקל לחודש. רכישת דירה בשכונה, ובכלל דירה ליד הים, היא השקעה נהדרת".

מיקי זיסמן, מנכ"ל חברת קרדן נדל"ן: "אני ממליץ על פרויקט חלומות צוקי השמורה של חברת שיכון ובינוי נדל"ן, בעיר ימים בנתניה. מדובר בפרויקט שלא נופל מפרויקטים יוקרתיים בתל אביב. הוא ממוקם בקו ראשון לים, והקרבה ליציאה לכבישים הראשיים לתל אביב מאפשרת לרוכשי הדירות לקנות דירה מבלי להתפשר על הרמה. שכונת עיר ימים ממותגת כשכונה ברמה סוציואקונומית גבוהה מאוד. צריך לזכור שהמשאב קרקע מול הים, הולך ומצטמצם והמחירים נהיים גבוהים. היום, אני יודע ששיכון ובינוי משווקים את השלב האחרון של הפרויקט שנחשב לפנינה שלו. מי שמוכן לצאת מהקופסא ולצאת מתל אביב, יקבל את היתרונות של פרויקט על הים, כשמצד אחד שמורת טבע ומצד השני ים".

יגאל צמח, מנכ"ל חברת ברגרואין רזידנטיאל, ממליץ על שתי שכונות, עג'מי ביפו ונווה גן ברמת השרון. על שכונת עג'מי אמר: "כל אזור קו החוף שבין נמל יפו לבת ים הוא אזור שאין צורך להסס לפני שמשקיעים בו, ואין סיכוי להפסיד בו. הנדירות של קו החוף בישראל רק עולה עם השנים, וגם אזורי קו חוף משניים לכאורה, כמו יפו ובת ים, רק יעלו ויעלו. הדבר נכון לכל אזורי הקו הראשון לים בישראל בעתיד, אך לעתיד הקרוב זה המקום".

בעניין שכונת נווה גן ברמת השרון אומר צמח כי: "זו שכונה חדשה ויפה של רמת השרון, עם בניינים מודרניים וחדשים, במחיר זול מהשכונה הצמודה תל ברוך צפון, השייכת לתל אביב, ודומה לה מאוד. השכונה אמנם שייכת מוניציפאלית לרמת השרון, אך נהנית ונשענת על השירותים הקהילתיים של תל ברוך צפון, כמו גם על המרכז המסחרי של השכונה התל אביבית. בקיצור כל היתרונות של צפון תל אביב במחיר של רמת השרון".

איתן לוי, מנכ"ל ובעלי חברת אילה אגם ממליץ על שכונת המגף בחריש: "השכונה שבסיום בנייתה תמנה כ-3,000 יח"ד כבר רשמה עליית מחירים אחת, ומגמה זו תמשיך לדעתי, ככל שהשכונה תתפתח. השכונה נמצאת במיקום מעולה, על גבעה שבמרכזה חורשה שתישמר. החברות שבונות בשכונה הן גדולות ובעלות קבלות: אפריקה ישראל, אשדר, י.ח. דמרי ואחרים. היתרון הגדול של השכונה הוא המחירים, שדומים למכרזי מחיר למשתכן, אך עם מפרט טכני הרבה יותר גבוה. רוב הרוכשים הם זוגות צעירים, ברובם בעלי השכלה אקדמית דבר שמבטיח שכונה תוססת, צעירה ואיכותית. המיקום של חריש, לצד הכבישים 6 ו-65 הוא מעולה, ועם חיבור העיר לצירים אלו תהיה שם עליית מחירים משמעותית נוספת".

*נציין כי לחברת אילה אגם יש פרויקט בחריש אך לא בשכונה זו.

רוני צברי מנכ"ל חברת צברים ממליץ על כפר ורדים: "מדובר ביישוב שצפוי לעבור בשנים הקרובות שינוי דרמטי ואוכלוסייתו צפויה להכפיל את עצמה. בסוף החודש ייסגר מכרז של רשות מקרקעי ישראל להקמת 508 יח"ד ביישוב מתוכם 331 יח"ד בבנייה רוויה. המכרזים החדשים הם חלק ממהלך כולל של המועצה המקומית במטרה להגדיל ולהצעיר את יישוב. על פי התכנון, השכונה החדשה תציע גם דירות במחירים סביב מיליון שקל במטרה למשוך את הזוגות הצעירים ליישוב. חשוב לדעת שכפר ורדים היא אחד מ-10 יישובים הכי נחשבים על פי הלמ"ס עם דירוג סוציו אקונומי של 9, בדיוק כמו סביון כפר שמריהו, רק המחיר למ"ר בסביון עומד על 29,800 שקל ובכפר ורדים 10,600 שקל בלבד. אין ספק שמדובר בהזדמנות נדירה בשוק הנדלן הישראלי".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

שמחוני חדד, מנכ"ל חברת יורו ישראל, ממליץ על שכונה חדשה בלוד במתחם אחיסמך: "לוד קרובה למרכז, ואוכלוסיה חדשה וחזקה שתתיישב שם צפויה לשנות את פני העיר. זו צפויה להיות שכונה חדשה עם פיתוח מושקע שיכלול מוסדות חינוך המותאמים לאוכלוסיה שתגור בה. המחירים בה עדיין נמוכים וצפויים לעלות. שכונה נוספת מומלצת היא שכונה חדשה במודיעין - שכונת נופים. המחירים בשכונה הזאת שנמצאת בבניה עדיין נמוכים, והם צפויים לעלות בהמשך וליישר קו עם המחירים הקיימים בעיר".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(20):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

19.
עידן צוק 29/03/2016 12:50
הגב לתגובה זו
השכונה הולכת לעלות בחדות ומכמה סיבות:מתוכננת בצפיפות נמוכה ולא כמו השכונות החדשות שנבנות כיום,מיקום מעולה ליציאה לכביש 431 לראשון לתל אביב ולירושלים,בקרבה לתחנת הרכבת החדשה לירושלים ב21 דקות וכמובן לתל אביב ,קרבה לאזורי הקניות המסחר והבילוי ,השכונה גבוהה וככזו יש לה נוף מדהים ומכך נגזר שם השכונה,השכונה גם תתאכלס במכה אחת כאשר כל המבנים הציבוריים יהיו מוכנים ולא כנהוג בארצנו שמחכים שיפתחו.הקיצור בוא נדבר בעוד שנתיים-שלוש שהשווי שלה יעלה ב30-40 אחוז.הולכת לאיים על שכונת בוכמן במודיעין
18.
חדרה זה חור מרוחק מהמרכז שהפכו אותו לגוש דן (ל"ת)
נוכלים בני נוכלים 21/03/2016 15:59
הגב לתגובה זו
17.
shafik 21/03/2016 11:48
הגב לתגובה זו
פראייר!!!
16.
הייתי מפציץ את כל הפרוייקטים האלה עם הקבלנים הנוכלים (ל"ת)
רמאים גנבים 21/03/2016 10:52
הגב לתגובה זו
15.
חדרה מכרו ב600 אלף לפני כמה שנים. איך קפץ ל1.6 מיליון?? (ל"ת)
שודדים אתכם 21/03/2016 10:51
הגב לתגובה זו
14.
החתול במגפיים, זה מה שישאר לכם בסוף (ל"ת)
איתן לוי 21/03/2016 09:42
הגב לתגובה זו
13.
כתבה מ2008 20/03/2016 22:44
הגב לתגובה זו
הסיפור של הנדלן יגמר בסופו של דבר
12.
משקיע אסטרטגי 20/03/2016 22:39
הגב לתגובה זו
האם 3 אחוז תשואה ברוטו כמובן אם משקיעים את כל הסכום מזומן היא תשואה רלוונטית בכלל jQuery203009061773377470672_1458505910249 במידה ומשקיע לוקח מימון התשואה שלילית
11.
אריאל 20/03/2016 21:16
הגב לתגובה זו
מעניין מה תהינה הכתבות כשהפמפום יסתיים והפיצוץ של הבועה יחל
10.
שישקו 20/03/2016 20:24
הגב לתגובה זו
זה פרסומת לא כתבה
9.
נו חדרה 20/03/2016 19:41
הגב לתגובה זו
כפר הים כבר עשרים שנה הבטחה שלא מתממשת לשוטים ונאיבים
8.
בלוד זו לא אוכלוסיה חזקה,השכונה מיועדת לחרדים (ל"ת)
אביב 20/03/2016 19:34
הגב לתגובה זו
7.
מגניב 20/03/2016 19:34
הגב לתגובה זו
בקרית אתא דירות טובות במחירים טובים. תבדקו בעצמכם
6.
הנפט משאב מוגבל מחירו רק יעלה.... (ל"ת)
נפטא 20/03/2016 18:47
הגב לתגובה זו
5.
עכשיו זה זמן למכור, לא לקנות. (ל"ת)
שי 20/03/2016 18:32
הגב לתגובה זו
4.
מישהו 20/03/2016 18:23
הגב לתגובה זו
כי בישראל אין כדאיות להשקעה.
3.
IM 20/03/2016 18:06
הגב לתגובה זו
מריחות מאינטרסים
משה ראשל"צ 20/03/2016 20:38
הגב לתגובה זו
נדלן מסוד דירות רגילות זה הנכס המניב ביותר כי בעקרון אין עלי מס יש הכנסה שוטפת עליות תחזוקה נמוכות - ואני מדבר מנסיון קניתי שתי דירות מ2009 ואני מרוויח בענק
2.
סמי וסוסו 20/03/2016 18:01
הגב לתגובה זו
אופססססססססססס אבל אין לי כסף.
1.
ממשיכים לפמפם נדל"ן 24/7 (ל"ת)
מציאותי ומפוכח 20/03/2016 17:21
הגב לתגובה זו

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן