לשכת עו"ד: להחמיר את הטיפול בדיירים סרבנים בפינוי בינוי

נושא הדייר הסרבן עוצר מייזמי התחדשות עירונית רבים ומשרד המשפטים מקדם הצעת חוק שמסדירה את הטיפול בבעייה זו. פורום מקרקעין בלשכת עורכי הדין התייחס להצעת חוק ומבקש להכניס מספר שינויים.

חוק פינוי בינוי נחקק במטרה לעודד עסקאות של פינוי בינוי וזאת כדי לעודד התחדשות עירונית שיש בה להביא לניצול משאבי קרקע, לאפשר עתודות מגורים תוך כדי שיפור תשתיות והחזות העירונית וכן לסייע בהיבטים חברתיים. בנוסף החוק נועד כדי להתמודד עם תופעת "הדייר הסרבן", תופעה בה פרויקטים רבים אינם יוצאים לפועל למרות רצונם של הדיירים, בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד הדיירים לביצוע הפרויקט.   המצב כיום - במטרה לעודד יציאה של פרויקטים לפועל, קבע המחוקק את סעיף 2 (א) לחוק פינוי בנוי (פיצויים), כיום החוק מטיל אחריות נזיקית על בעלי דירות שכתוצאה מסרבנותם, נפגעים בעלי יתר הדירות בבית המשותף, עקב אי ביצוע עסקה כך שבית המשפט יוכל להטיל עליהם תשלום של פיצוי כספי לנפגעים וזאת כאשר ההתנגדות הינה בלתי סבירה.

אולם למרות החוק, עולה כי עדיין יש קושי רב בקידום עסקאות פינוי בינוי, והסנקציה של הטלת אחריות נזיקית על בעל הדירה הסרבן, לא מספקת את המענה הנדרש. 

לאור זאת מוצע התיקון החדש, הנועד להטיל סנקציה נוספת על בעל דירה סרבן, ובכך להאיץ את ההתקדמות של פרויקטים תקועים וכן של  פרויקטים עתידיים לטובתך הכלל.   מה יקרה לאחר התיקון ?  התיקון המוצע קובע כי כאשר קיימת הסכמה של רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי לביצוע הפרויקט, יוכל בית המשפט על-פי התיקון המוצע, להורות בצו על פינוי הדירה של בעל דירה סרבן ולמנות אדם אשר יהא מוסמך בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בשם בעל הדירה הסרבן בעסקת פינוי ובינוי. כעולה מההצעה, הטלת הסנקציה של פינוי בעל הדירה הסרבן תיעשה רק אם מצא בית המשפט כי הפינוי מוצדק וסביר בנסיבות העניין, ולאחר שנתן לבעל הדירה הסרבן הזדמנות לטעון את טענותיו".

במסגרת ההחלטה יביא בית המשפט בסך השיקולים את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל הדירה הסרבן והשלכותיהן. משכך, סעד הפינוי נדרש לדיון נוסף בביהמ"ש. 

עוה"ד אברהם ללום, ממשרד אברהם ללום ושות' ויו"ר פורום המקרקעין הארצי של לשכת עורכי הדין, שניסח בעבר הצעת חוק זהה אמר היום: "אני מברך על הצעת החוק, שנועדה לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, כך, שבית המשפט יוכל לתת צו לפינוי של בעל דירה סרבן בדומה לתמ"א 38, שם המפקח על בתים משותפים  מוסמך לכפות על בעל דירה סרבן את ביצוע הפרויקט, אני סבור כי מתן צעדים אופרטיביים כנגד הסרבנים כדוגמת צעד זה, יביאו לשינוי המצב הקיים".

• "לא נראה תמ"א 38 בערים באזור הביקוש, נוצר ואקום"
• 0% מע"מ על תמ"א38: באיזו עיר נראה כניסה מפתיעה של התחום?

"מעבר לאמור, ראוי כי הצעת החוק תתקן את המצב הנוכחי לפיו רק במועד הכרזת הממשלה על המתחם כמיועד לפינוי בינוי, ניתן להגיש תביעה כנגד בעל דירה סרבן, ולתקנו כך שכבר בעת הפקדת תכנית פינוי בינוי בוועדה המחוזית, ניתן יהיה לפנות אל בית המשפט בהתאם, לקבלת הסעדים הקבועים בהצעת החוק".

ללום מסביר כי "באותו עניין אנו יכולים ללמוד ולהקיש מתמ"א 38, שם תוקן סעיף 3 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)והוקלו התנאים להגשת תביעה כנגד הדייר הסרבן, כך שדי בהחלטת וועדה בכדי להגיש תביעה כנגד דייר סרבן, כך ראוי שייעשה גם בחוק פינוי בינוי, כלומר די יהיה בהפקדת התוכנית ו/או הכרזת המתחם כמתחם לפינוי בינוי, לפי המוקדם מבניהם".   לסיכום אומר ללום כי "החוק כפי שהוא מנוסח כיום נכשל בלהשיג את מטרתו לאפשר הוצאת פרויקטים לפועל במהירות. במסגרת התיקון חשוב לקבוע הוצאות על מנת ליצור בנוסף תמריץ לדייר הסרבן להימנע ככל ומדובר סירוב שאינו סביר. החוק הקודם יצר תמריץ לדייר הסרבן דבר שחשוב מאוד ליצור גם במסגרת התיקון במסגרת קביעת הוצאות נגד הדייר הסרבן".