עבור מרבית האנשים, משכנתא תהיה ההתחייבות הכספית הגדולה והארוכה ביותר בחייהם. רוב הישראלים נוטלים משכנתא בעשור השלישי או הרביעי לחייהם, תקופה המאופיינת בהוצאות כספיות כבדות עקב הקמת והרחבת המשפחה, לכן כל שקל שניתן לחסוך בתקופה זו משמעותי ביותר. מתברר שאפילו הפחתה 0.1% בריבית המשכנתא יכולה לחסוך עשרות שקלים בחודש ואלפי שקלים לאורך כל חיי המשכנתא.

Bizportal וטאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה, מצאו כיצד תוכלו לחתוך את הריבית ולחסוך הרבה מאוד כסף:

1. חיסול הלוואה קיימת : ככל שהפרופיל הפיננסי של הלווים טוב יותר, כך הבנק יטיב עם הריביות. לדוגמה, לווים עם הכנסות של 15 אלף שקל נטו המבקשים ליטול משכנתא עם החזר חודשי של 3,000 שקל יוגדרו כלווים טובים, אך לווים בעלי אותו פרופיל פיננסי, אך עם התחייבות חודשית של הלוואה פרטית בהיקף של 1,000 שקלים לחודש יוגדרו פחות טובים ועל כן יקבלו ריבית גבוהה יותר של 0.1% עד 0.2%. עם הגשת בקשה למשכנתא חשוב להדגיש לבנקאי מקרים בהם ההלוואה הפרטית מסתיימת בחודשים הקרובים כי אז ניתן שלא לשקללה ביחס החזר וכך לקבל את אותן הריביות של הפרופיל הטוב יותר. במידה ומדובר בהלוואה לטווח ארוך יותר כדאי אולי לשקול לחסלה ולקחת הלוואה חלופית מההורים.

2. ירידה במדרגת אחוז המימון : במקרה של נטילת משכנתא בסך 600 אלף שקל, כששווי הדירה מיליון שקל, נקבל משכנתא לפי אחוז מימון של 60%. ניתן לקבל מימון גבוה יותר, אך מדרגת המימון תהיה גבוהה יותר וכתוצאה מכך הריבית שתשולם תהיה גבוהה יותר (מדרגה ראשונה עד 45% מימון, מדרגה שנייה בין 45% ל-60% מימון, ומדרגה שלישית מעל 60% מימון).

במידה ונזדקק באותו מקרה למשכנתא של 630 אלף שקל, אנו נעלה למעשה במדרגת אחוז המימון. כדאי במקרה זה לשקול ליטול הלוואה פרטית של 30 אלף שקלים כדי לחזור למדרגה השנייה. כמובן שיש לבחון את הכדאיות הכלכלית בין המקרים (רוב הבנקים הפרטיים מאפשרים לנוטלי המשכנתאות לקבל הלוואה של עד 50 אלף שקלים ללא ריבית וללא הצמדה, דבר ההופך למאוד כלכלי). הפער בין מדרגה 2 למדרגה 3 יכול להגיע ל-0.3% ריבית.

• ההמלצה למכור מניות בנקים - "מעריכים שנראה ירידה בתוצאות"
• מניות הבנקים המומלצות - ומי לא מומלצת?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

*בדוגמאות 1 ו-2 שתוארו מתקיימים לכאורה מצבים סותרים, אך באופן מובהק הריבית הטובה יותר תתקבל במדרגה של אחוז מימון נמוך יותר, זאת מאחר ובנק ישראל דורש מהבנקים הפרשה גדולה יותר עבור המשכנתא עם העלייה ברמת הסיכון למדרגה השלישית של 60% ומעלה. הלוואה לכל מטרה שאינה עוברת את יחס ההחזר החודשי של 40% אינה מצריכה מהבנק הפרשה גבוהה יותר ולכן השינוי בריבית נמוך יותר.

3. ניהול משא מתן עם הבנק : אין ספק שהרושם הראשוני אותו מקבל הבנקאי ממבקשי המשכנתא משמעותי: אם יתרשם הבנקאי שיכולת המשא ומתן של המבקש נמוכה, קרי המבקש לא יבדוק את הצעות הבנקאי בבנקים אחרים, הסבירות שהריבית שיקבל תהיה גבוהה, זה יכול להגיע גם ל-0.5% ריבית.

צריך לזכור שככל שהמסלול "בטוח" יותר עבור הלווה, כך הוא יהיה פחות רווחי ופחות מסוכן עבור הבנק, ולכן בהתאם לכך ישקלל את הריבית. משכנתא בריבית ומדד קבועים נחשבת לבטוחה ביותר עבור הלווה, אך פחות רווחית עבור הבנק, לכן הריבית תהיה גבוהה יותר, בשיעור שיכול להגיע ל-0.2%-0.3% ומעלה.

• פרשקובסקי קרית גת יגדל ב-50%, לאחר אישור הוועדה המקומית
• סופרין בצפי הכנסות של 1.4 מיליארד שקל: השיגה רוב לשני פרויקטים, בחולון ובנתניה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

4. היסטוריית אשראי בעייתית : היסטוריית האשראי תמיד מהווה קושי באישור העקרוני, ומעניקה "כוח" לבנק מול הלווה בשלב הריביות, "הרי הפרופיל שלך מסוכן ועל כן משקללים אותו בריבית גבוהה". היסטוריית האשראי נמדדת לפי חומרתה היסטוריה "קלה", כגון חזרה של צ'ק מסיבת אי כיסוי מספיק או החזרה של הוראת קבע, והיסטוריה "עשירה", כגון הוצאה לפועל, עיקולים מהחשבון וכו', יקבלו תעדוף שונה בריבית שיכולה להגיע ל-0.5% ומעלה. במקרה של היסטוריה בעייתית ייתכן וכדאי להמתין עם רכישת הדירה שנה כדי לאותת לבנק שהלווה "שב לתלם".

5. משך המשכנתא: בבניית תמהיל המשכנתא חשוב להתייחס לתקופות ככל שהתקופה ארוכה יותר, עלויות הגיוס של הבנק גבוהות יותר ולכן הריבית גבוהה יותר. כאשר בונים את תמהיל המשכנתא חשוב לקחת בחשבון שהמסלולים הקבועים לתקופות ארוכות הם היקרים ביותר, לכן יש לשקול לקחת אותם לתקופה קצרה יותר תוך כדי התחשבות בהחזר החודשי.

6. התאגדות קבוצת במסגרת קבוצת רוכשים : אין ספק שהתאגדות היא כיום כוח רכישה, לדוגמה חברי מועדוני צרכנות מצליחים לקבל הנחות ברכישת דירות. עם זאת, אנו רואים בחודשים האחרונים התאגדויות של נוטלי משכנתאות שפונים יחדיו לקבלת משכנתא ועל כן משיגים תנאי ריבית טובים יותר.

אז כמה כסף נחסוך למעשה לאחר הפחתת הריבית?

במשכנתא של 600,000 שקל אשר צמודה למדד לתקופה של 20 שנה, הפרש של 0.2% יכול להגיע להבדל של 17,500 שקל (לפי מדד של שנתי של 2.5%)- ההחזר החודשי עולה ב-56 שקל. במשכנתא של 600,000 שקל, לא צמודה לתקופה של 20 שנה, הפרש של 0.2% יכול להגיע להבדל של 15,398 שקל - ההחזר החודשי עולה ב 196 שקל.

במקרה של הפרש של 0.5%, במשכנתא של 600,000 שקל אשר צמודה למדד לתקופה של 20 שנה, הפער יכול להגיע ל-44,150 שקל (לפי מדד של שנתי של 2.5%) ההחזר החודשי עולה ב 142 שקל. במשכנתא של 600,000 שקל, לא צמודה לתקופה של 20 שנה, הפרש של 0.5% יכול להגיע להבדל של 38,772 שקל - ההחזר החודשי עולה ב-99 שקל.

שרון ימטוביץ', מנהל צוות יועצים בטאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה, אומר כי "ההפרש בריביות יוצר חסכון במשכנתא והחזר חודשי נמוך אשר יכול להתבטא בעשרות שקלים כלפי מטה. על כן חשוב להגיש את הבקשה לאישור עקרוני ואת המתווה בצורה מקצועית ונכונה תוך התייחסות לכל שינוי מבקשה סטנדרטית ומציאת פתרון הולם אשר לא ייפגע 'ברמת הסיכון' של הבנק."

כתבות מעניינות נוספות:

4 קושיות למנכ"ל: מיהם התם, החכם, הרשע ושאינו יודע לשאול של הנדל"ן?

בכמה נמכרה דירת 53 מ"ר בת"א וכמה שילמו על 8 חד' על הים בנתניה?

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית