משרד השיכון: 83 אלף יח"ד היו בבנייה פעילה ב-Q1 - שיא מחודש יוני 1999
"רמת מחירי הדירות ברבעון הראשון של 2012 נמוכה בכ-3% מרמתה ברבעון המקביל אשתקד. הירידה בולטת בעיקר בדירות חדשות ובאזורי תל אביב והמרכז. מדובר בשינוי מגמת העליה החדה במחירי הדירות למגורים החל משנת 2008", כך נאמר הבוקר בסקירת משרד הבינוי והשיכון.
בשליש הראשון של 2012 פורסמו על ידי משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל שיווקים לכ-7,350 יחידות דיור, מתוכם כ-5370 באמצעות מכרזים. בכל שנת 2011 הגיע היקף השיווקים לכ-37 אלך יחידות דיור, 8% יותר מ-2010 וכ-44% יותר מ-2008. היקפי השיווק ב-2011 היו הגבוהים ביותר מאז 1997.
ירידה של 14% בהתחלות הבנייה
ברבעון הראשון של 2012 היקף התחלות הבנייה במשק התמתן והגיע לכ-9,665 יחידות דיור, ירידה של כ-14% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. ההאטה מושפעת לפי משרד השיכון מירידה בביקושים החל מהמחצית השנייה של 2011. בכל שנת 2011 הגיעו התחלות הבנייה במשק לכ-45 אלף יחידות דיור, לעומת כ-40 אלף ב-2010 וכ-35 אלף ב-2009.
מספר הדירות בבנייה ממשיך להתרחב והגיע ברבעון הראשון של 2012 לכ-83 אלף יחידות דיור לעומת כ-73 אלף אשתקד וכ-65.7 אלף לפני שנתיים. מדובר בהיקפי שיא מאז יוני 1999. מלאי הדירות החדשות המוצעות למכירה הגיע לכ-20.7 אלף באפריל 2012, לעומת כ-15.2 אף בסוף 2010. מדובר בגידול של כ-36% המהווה תוספת של כ-5,464 יחידות דיור.
בשליש הראשון של 2012 נמכרו כ-6,600 דירות חדשות, לעומת כ-7,400 ברבעון המקביל אשתקד, עם זאת, בהשוואה לשליש האחרון של 2011 חל גידול של 16%. בכל שנת 2011 נמכרו כ-19.2 אלף דירות חדשות.
ירידת מחירים של 13.6% בתל אביב
מחירה הממוצע של דירה חדשה עמד ברבעון הראשון של 2012 על כ-1.4 מיליון שקל, ירידה של 4.3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. במחוז תל אביב חלה הירידה הבולטת ביותר בשיעור של 13.6%, לעומת זאת במחוזות צפון ויהודה ושומרון חלה עלייה של 10% וכ-40% בהתאמה. במחוז תל אביב מחיר דירה חדשה הוא הגבוה ביותר, כ-2.1 מיליון שקל, גבוה בכ-48% מהממוצע הארצי. במחוז צפון המחיר הנמוך ביותר, כ-995 אלף שקל, נמוך בכ-29% ממוצע הארצי.
מחירה הממוצע של דירת יד שנייה ברבעון הראשון של 2012 עמד על כ-1.03 מיליון שקל, ירידה של 1.4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הירידה בולטת במחוזות מרכז ותל אביב, כ-6% ו-5% בהתאמה. במחוז ירושלים מחיר ממוצע של דירה יד שנייה הוא הגבוה ביותר כ-1.47 מיליון שקל, גבוה בכ-42% מהממוצע הארצי. במחוז צפון המחיר הנמוך ביותר, כ-577 אלף שקל, נמוך בכ-44% מהממוצע הארצי.
דירות 3 חדרים בעלייה
המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים עמד ברבעון הראשון על כ-810 אלף שקל, גידול של 4.2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ושל 7.5% בהשוואה לרבעון הרביעי 2011. מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים ברבעון הראשון 2012 עמד על 1.148 מיליון שקל, קיטון של 0.1% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ושל 2.5% בהשוואה לרבעון הרביעי 2011. מחירה של דירת 5 חדרים ממוצעת עמד ברבעון הראשון של 2012 על 1.586 מיליון שקל, קיטון של 4.2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ושל 2.6% בהשוואה לרבעון הקודם.
מחירן של דירות 4 חדרים יד שנייה עמד על 1.1 מיליון שקל, צניחה של 4.2% בהשוואה לאשתקד ואילו מחירן של דירות 5 חדרים חדשות צנח ל-1.586 מיליון שקל, צניחה של 6.4%.
לפי הסקירה, התייצבות וירידת מחירי הדירות מושפעת מהמשך היקפי היצע גבוהים, למרות התמתנות בראשית 2012. הגידול בהיצע מקורו בהיקף שיווק גבוה ביוזמת הממשלה במיוחד מסוף 2009. מנגד הביקושים יציבים ונמוכים ברבעון הראשון של 2012 בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ירידת הביקושים החל מאמצע 2012 השפיעה על התמתנות איטית בצד ההיצע. עם זאת, המלאי המוצע למכירה של דירות חדשות ומספר הדירות בבנייה גבוהים במיוחד.
כתבות נוספות שעשויות לעניין:
- 5.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן=העם לא פריא (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 17/06/2012 15:11הגב לתגובה זו
- 4.דוד 17/06/2012 11:52הגב לתגובה זועשיתם מחאה על הכל , קוטז שעולה שקלים ועל דירות לא ???? מה אתם טיפשים או פחדנים , תבחרו ...
- 3.עבודה בעיניים!!! (ל"ת)הכסף לחרדים פרזיטים 17/06/2012 11:33הגב לתגובה זו
- 2.נביא זעם 17/06/2012 11:17הגב לתגובה זו1. מחאה אמיתית וכוחנית נגד ההמשל. בלי פשרות ועד ירידה דה-פקטו של מחירים (קיימים פתרונות). 2. ירידה מההארץ -לא טיפין טיפין - בצורה מרוכזת כמות גדולה של אקדמאים איכותיים (משלמי מיסים + מילואימנקים)
- 1.גדי 17/06/2012 10:49הגב לתגובה זובושה ! שר השיכון מסובב פה את כולם על האצבע ! הכסף יוצא כמובן מהקופה המשותפת של משלמי המיסים
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
