משרד השיכון: 83 אלף יח"ד היו בבנייה פעילה ב-Q1 - שיא מחודש יוני 1999
"רמת מחירי הדירות ברבעון הראשון של 2012 נמוכה בכ-3% מרמתה ברבעון המקביל אשתקד. הירידה בולטת בעיקר בדירות חדשות ובאזורי תל אביב והמרכז. מדובר בשינוי מגמת העליה החדה במחירי הדירות למגורים החל משנת 2008", כך נאמר הבוקר בסקירת משרד הבינוי והשיכון.
בשליש הראשון של 2012 פורסמו על ידי משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל שיווקים לכ-7,350 יחידות דיור, מתוכם כ-5370 באמצעות מכרזים. בכל שנת 2011 הגיע היקף השיווקים לכ-37 אלך יחידות דיור, 8% יותר מ-2010 וכ-44% יותר מ-2008. היקפי השיווק ב-2011 היו הגבוהים ביותר מאז 1997.
ירידה של 14% בהתחלות הבנייה
ברבעון הראשון של 2012 היקף התחלות הבנייה במשק התמתן והגיע לכ-9,665 יחידות דיור, ירידה של כ-14% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. ההאטה מושפעת לפי משרד השיכון מירידה בביקושים החל מהמחצית השנייה של 2011. בכל שנת 2011 הגיעו התחלות הבנייה במשק לכ-45 אלף יחידות דיור, לעומת כ-40 אלף ב-2010 וכ-35 אלף ב-2009.
מספר הדירות בבנייה ממשיך להתרחב והגיע ברבעון הראשון של 2012 לכ-83 אלף יחידות דיור לעומת כ-73 אלף אשתקד וכ-65.7 אלף לפני שנתיים. מדובר בהיקפי שיא מאז יוני 1999. מלאי הדירות החדשות המוצעות למכירה הגיע לכ-20.7 אלף באפריל 2012, לעומת כ-15.2 אף בסוף 2010. מדובר בגידול של כ-36% המהווה תוספת של כ-5,464 יחידות דיור.
בשליש הראשון של 2012 נמכרו כ-6,600 דירות חדשות, לעומת כ-7,400 ברבעון המקביל אשתקד, עם זאת, בהשוואה לשליש האחרון של 2011 חל גידול של 16%. בכל שנת 2011 נמכרו כ-19.2 אלף דירות חדשות.
ירידת מחירים של 13.6% בתל אביב
מחירה הממוצע של דירה חדשה עמד ברבעון הראשון של 2012 על כ-1.4 מיליון שקל, ירידה של 4.3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. במחוז תל אביב חלה הירידה הבולטת ביותר בשיעור של 13.6%, לעומת זאת במחוזות צפון ויהודה ושומרון חלה עלייה של 10% וכ-40% בהתאמה. במחוז תל אביב מחיר דירה חדשה הוא הגבוה ביותר, כ-2.1 מיליון שקל, גבוה בכ-48% מהממוצע הארצי. במחוז צפון המחיר הנמוך ביותר, כ-995 אלף שקל, נמוך בכ-29% ממוצע הארצי.
מחירה הממוצע של דירת יד שנייה ברבעון הראשון של 2012 עמד על כ-1.03 מיליון שקל, ירידה של 1.4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הירידה בולטת במחוזות מרכז ותל אביב, כ-6% ו-5% בהתאמה. במחוז ירושלים מחיר ממוצע של דירה יד שנייה הוא הגבוה ביותר כ-1.47 מיליון שקל, גבוה בכ-42% מהממוצע הארצי. במחוז צפון המחיר הנמוך ביותר, כ-577 אלף שקל, נמוך בכ-44% מהממוצע הארצי.
דירות 3 חדרים בעלייה
המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים עמד ברבעון הראשון על כ-810 אלף שקל, גידול של 4.2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ושל 7.5% בהשוואה לרבעון הרביעי 2011. מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים ברבעון הראשון 2012 עמד על 1.148 מיליון שקל, קיטון של 0.1% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ושל 2.5% בהשוואה לרבעון הרביעי 2011. מחירה של דירת 5 חדרים ממוצעת עמד ברבעון הראשון של 2012 על 1.586 מיליון שקל, קיטון של 4.2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ושל 2.6% בהשוואה לרבעון הקודם.
מחירן של דירות 4 חדרים יד שנייה עמד על 1.1 מיליון שקל, צניחה של 4.2% בהשוואה לאשתקד ואילו מחירן של דירות 5 חדרים חדשות צנח ל-1.586 מיליון שקל, צניחה של 6.4%.
לפי הסקירה, התייצבות וירידת מחירי הדירות מושפעת מהמשך היקפי היצע גבוהים, למרות התמתנות בראשית 2012. הגידול בהיצע מקורו בהיקף שיווק גבוה ביוזמת הממשלה במיוחד מסוף 2009. מנגד הביקושים יציבים ונמוכים ברבעון הראשון של 2012 בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ירידת הביקושים החל מאמצע 2012 השפיעה על התמתנות איטית בצד ההיצע. עם זאת, המלאי המוצע למכירה של דירות חדשות ומספר הדירות בבנייה גבוהים במיוחד.
כתבות נוספות שעשויות לעניין:
- 5.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן=העם לא פריא (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 17/06/2012 15:11הגב לתגובה זו
- 4.דוד 17/06/2012 11:52הגב לתגובה זועשיתם מחאה על הכל , קוטז שעולה שקלים ועל דירות לא ???? מה אתם טיפשים או פחדנים , תבחרו ...
- 3.עבודה בעיניים!!! (ל"ת)הכסף לחרדים פרזיטים 17/06/2012 11:33הגב לתגובה זו
- 2.נביא זעם 17/06/2012 11:17הגב לתגובה זו1. מחאה אמיתית וכוחנית נגד ההמשל. בלי פשרות ועד ירידה דה-פקטו של מחירים (קיימים פתרונות). 2. ירידה מההארץ -לא טיפין טיפין - בצורה מרוכזת כמות גדולה של אקדמאים איכותיים (משלמי מיסים + מילואימנקים)
- 1.גדי 17/06/2012 10:49הגב לתגובה זובושה ! שר השיכון מסובב פה את כולם על האצבע ! הכסף יוצא כמובן מהקופה המשותפת של משלמי המיסים
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
