אופן מיסוי מארגן קבוצת רכישה כ"מארגן" או "יזם"
תקציר ו"ע 1353/03 תפוח פז פיתוח נדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
תקציר ו"ע 1353/03
תפוח פז פיתוח נדל"ן בע"מ
נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי דנה בשאלת אופן מיסוי מארגן קובצת רכישה, לאחר שהתיק הוחזר אליה בעקבות החלטת בית המשפט העליון אשר החזיר את התיק לוועדה כדי שתשלים את הבירור העובדתי ותיתן פסק דין חדש על סמך הממצאים הללו. ועדת הערר חזרה על פסיקתה המקורית וקבעה כי לאור הראיות בתיק, מארגן קבוצת הרכישה הוא בגדר מארגן בלבד ולא בגדר יזם. לאור האמור נקבע כי לעוררת לא הייתה כל זכות במקרקעין שאותה היא העבירה לרוכשים.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
--------------------------------------------------------
בית המשפט העליון ביטל פסק דין של ועדת ערר בשאלת אופן מיסוי "מארגן" קבוצת רכישה על פי הדין הח ל לפני תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). ועדת הערר פסקה כי מבחינה מהותית העוררת אכן הייתה מארגן ולא רוכש ומוכר של זכות במקרקעין. לאור חוסר ממצאים עובדתיים ברורים של ועדת הערר בשאלות מהותיות, החליט בית המשפט העליון להחזיר את התיק לוועדה כדי שתשלים את הבירור העובדתי ותיתן פסק דין חדש על סמך הממצאים הללו. מכאן הדיון המשלים בוועדת הערר.
עובדות המקרה הן כדלקמן: מ נהל מקרקעי ישראל פרסם מכרז לחכירת מתחם בראשון לציון לבניית 24 יחידות דיור. על פי תנאי המכרז לא ניתן היה לרכוש מגרש בודד אלא "בכל מקרה שהמציע כולל יותר מאדם אחד במשותף - תיעשה ההתקשרות עמו על פי המכרז רק עם יחיד י אותו צד כולם ביחד".
העוררת גיבשה קבוצת משתכנים במטרה להגיש הצעה לרכישת כל המתחם. עו"ד כספי אשר שימש נאמן הגיש הצעה מאוחדת מטעם הקבוצה. בדצמבר 2000 זכתה הצעת הקבוצה במכרז. לאחר הזכייה נחתמו בין המ נהל לבין כל אחד מהמשתכנים חוזה פיתוח לשלוש שנים והסכם חכירה ל-98 שנים. בד בבד חתם הנאמן בשם הקבוצה על הסכם עם החברה הכלכלית ראשון לציון בע"מ (להלן: "החברה הכלכלית") לביצוע עבודות פיתוח במתחם, על פי דרישות המכרז. בהמשך בחרה הקבוצה ו עד ואף נשכרו מפקח הנדסי ומפקח פיננסי. באוגוסט 2001 בחרה אסיפת חברי הקבוצה בחברת כ.א. והבנים בע"מ כקבלן מבצע לפרויקט המגורים.
בספטמבר 2001 החליט מנהל מיסוי מקרקעין רחובות למסות את העוררת במס רכישה, במס מכירה ובמס שבח. זאת משום שמבחינה מהותית לטעמו המשיבה רכשה מגרשים, בנתה עליהם דירות מגורים ומכרה למשתכנים בתים מוגמרים. מכאן שיש למסותה בגין רכישה ומכירה של זכות במקרקעין. העוררת הגישה ערר לוועדת הערר וטענה שתפקידה התמצה בארגון הקבוצה, בעוד לה עצמה אין קשר לחכירת המגרשים ולבניית הדירות. ועדת הערר קיבלה את הערר של העוררת, בעיקר משום שלא הוכח כי האירועים לאחר הזכייה במכרז היו בשליטתה, או שהיה קשר בינה לבין המ נהל או בינה לבין מי מבעלי התפקידים אשר שכרו המשתכנים (הקבלן, הנאמן והמפקחים). לפיכך נקבע כי מבחינה מהותית העוררת אכן הייתה מארגן ולא רוכש ומוכר של זכות במקרקעין.
כאמור, בית המשפט העליון קבע כי פסק דינה של ועדת הערר חסר הכרעה בדבר ממצאים עובדתיים ברורים בסוגיות שונות ומהותיות. לא נקבע כיצד יש ליישב בין ההוראות הסותרות לכאורה שקבועות בהסכם ההצטרפות, בדבר חלוקת היתרה במקרה שלאחר גמר הפרויקט ייוותרו בחשבון הבנק כספים - אם הכסף שיישאר בחשבון יועבר כעמלה לידי המשיבה או שיחולק בחזרה למשתכנים באופן יחסי. נוסף על כך, לא הובהרה שאלת הערבויות שמסרה העוררת - או לא מסרה - לידי המשתכנים. מבחן הרווח והסיכון הכלכלי הוא בעל משקל, וביכולתו להיות בבחינת אינדיקציה חזקה לשאלה אם העוררת פעלה כמתווכת או כרוכשת ומוכרת של זכויות במקרקעין. לפיכך נפסק כי יש להחזיר את התיק לוועדת הערר כדי שזו תקבע ממצאים עובדתיים מנומקים בשאלות אשר טעונות הכרעה.
דיון
-----
אין חולק כי מרבית ההסכמים נחתמו במועדים שונים וכי העוררת כלל לא הייתה צד להם. כך בנוגע להסכם ההתקשרות עם הקבלן ועם המפקח ההנדסי וכן בנוגע להסכמי החכירה, הפיתוח וההסכם מול החברה הכלכלית. בכך יש לערער את הרושם שלפיו המסגרת החוזית שיצרה העוררת חלשה על כל הפרויקט כולו, מרגע ההשקה ועד גמר בניית דירות המגורים. כל הראיות בתיק וכן שמיעת העדים מעלות כי המסגרת החוזית שיצרה העוררת הייתה בבחינת רישום ראשוני, בסיסי, מעין מסגרת שאחרים מילאו מאוחר יותר בתוכן של ממש.
יש לאמץ את קביעת הוועדה המקורית שלפיה "מרגע הזכייה במכרז פעלו הרוכשים באופן עצמאי, קיבלו החלטות כקבוצה מגובשת והוציאו אותו לפועל". לעוררת לא הייתה מעורבות צמודה לאורך מסלול התקדמות הפרויקט. אחת השאלות המצריכות תשובה היא השאלה באיזו מידה החזיקה העוררת במפתחות השליטה של הפרויקט. אין לקבל את טענת המשיב שלפיה הנאמן, מנהל הכספים והמנהל ההנדסי היו קשורים באופן כזה או אחר לעוררת. העוררת הוכיחה כי הקשר בין חברי הקבוצה לעוררת ניתן לאחר הזכייה בפרויקט, הרוכשים פעלו באופן עצמאי, קיבלו החלטות כקבוצה מגובשת והוציאו אותן לפועל. בדיקת הראיות מעלה כי העוררת לא מסרה לרוכשים ערבויות ביצוע או ערבות אחרת. לאור האמור יש לקבוע כי לעוררת לא הייתה כל זכות במקרקעין שאותה היא העבירה לרוכשים.
תוצאה
---------
הערר התקבל. המשיב חויב בהוצאות בסך 20,000 ש"ח.
בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב
לפני כב' השופט בדימוס ד' בר אופיר והחברים א' מונד וד' מרגליות
ניתן ב-15.1.2014
הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם?
הסיכויים להורדת ריבית מאוד גבוהים, איך זה ישפיע על השווקים הפיננסיים ועל הכסף שלכם? וגם - 10 דברים שצריך לדעת על ריבית בנק ישראל
הנגיד, פרופ' אמיר ירון הוא שחקן הגנתי. סוג של בונקר. העיקר לא לספוג שער. לא צריך לנצח, צריך לא להפסיד. היו לו הרבה הזדמנויות לצאת למתפרצת, לכבוש ולהלהיב את הקהל. הוא יכול היה להוריד ריבית במספר הזדמנויות בעבר והיו לכך את כמעט כל התנאים הכלכליים, אבל למה לקחת סיכון ואולי להפקיר את ההגנה. הוא הולך על הכי בטוח שיש. אבל גם הוא יודע שנגמרו התירוצים למשחק הגנתי. השוק דורש כבר מזמן הורדת ריבית ורואים את זה בתמחורים של אגרות החוב והנכסים הסולידים. התנאים במשק ונתוני המאקרו תומכים בהפחתת ריבית. חוץ מזה, אצלנו יש ריבית ריאלית של 2% - אינפלציה של 2.5% וריבית של 4.5% מובילה לריבית ריאלית של 2% - זה גבוה מאוד בראייה עולמית.
ועדיין, הכל פתוח - עד שלא מורידים, הכל לכאורה פתוח, אבל הסיכויים להפחתה מחר של הריבית מאוד מאוד גבוהים. האינפלציה ירדה לתוואי ונשארת בו כבר מספר חודשים, שער הדולר נמוך, אחרי ירידה של 10% מתחילת השנה והוא בולם ומדכא עליות של מחירי יבוא. אנחנו אולי לא סיימנו את המלחמה, אבל יש סוג של הפסקת אש. גם נתוני הכנסות והוצאות המדינה עומדים בתקציב ועוד שורה של נתונים כלכליים והכי חשוב לנגיד - האינפלציה במסלול יורד. הריבית הגבוהה נועדה לדכא את האינפלציה שהיא האיום הגדול לכלכלה. הנגיד השאיר את הריבית גבוהה כי היא גורמת לירידה בהלוואות ובצריכה וגורמת לירידה בביקושים. כל זה כדי למנוע ביקושים שיעלו את המדד.
האינפלציה ירדה ל-2.5% התחזית קדימה היא לכ-2.2% ב-12 החודשים הקרובים, אז אפשר לשחרר מעט. וזו מילת המפתח - מעט. אל תצפו שירידה של רבע אחוז בריבית מ-4.5% ל-4.25% תשנה משמעותית את החזרי המשכנתא, את התשלום בגין הלוואות. זה יהיה בשוליים.
איך הפחתת הריבית תשפיע על הכסף שלכם?
ההורדה הצפויה מגיעה לאחר 14 החלטות רצופות שבהן הריבית נותרה ללא שינוי והנה ההשפעות שצפויות להיות לה:
- בנק ישראל רומז שהריבית תרד כבר בהחלטה הקרובה?
- הנגיד מודאג מחרם על תוצרת ישראלית, סיום המלחמה לא מבטיח הורדת ריבית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נתחיל במשכנתאות: השינוי הצפוי ישפיע ישירות על נוטלי משכנתאות והלוואות בריבית משתנה. במשכנתא ממוצעת של מיליון שקל ל-25 שנה, הורדה של 0.25% תוביל להפחתה של כ-70 שקל בהחזר החודשי. גם ההלוואות שלכם במסלול משתנה יוזלו בשיעור של 0.25%.
בנק ישראל הוריד כצפוי את הריבית
אחרי קרוב לשנתיים ללא הפחתה: בנק ישראל מוריד את הריבית ב-0.25% ל-4.25% על רקע אינפלציה של 2.5% בתוך היעד והרגיעה הביטחונית; מה יהיה בהמשך? אל תצפו להורדה נוספת בקרוב
הריבית המוניטרית בישראל יורדת היום ב-0.25% ל-4.25%. ההחלטה מתקבלת אחרי 14 ישיבות רצופות שבהן בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי, תקופה שנמשכה קרוב לשנתיים והוגדרה כשלב של בלימת ביקושים מתוך מטרה לייצב את האינפלציה. בחודשים האחרונים האינפלציה נעה סביב 2.5% ונשארת בתוך היעד, עם תחזית של כ-2.2% ל-12 החודשים הקרובים. במקביל, שער הדולר נחלש בכ-10% מתחילת השנה, מה שגם סייע לצמצום הלחצים על מחירי היבוא והתקררות האינפלציה.
נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון עמד מול ביקורת מאוד גדולה ולא הוריד את הריבית עד עכשיו - כשמסתכלים לאחור אפשר מצד אחד להבין את השמרנות שלו, אבל נראה שמדובר בשמרנות יתר. כשמסתכלים קדימה וקוראים את הדוח מלווה את הפחתת הריבית שכולל את הסיכויים והסיכונים ומצב המשק, מבינים שיש סיכוי טוב שהריבית במפגש הבא - בתחילת ינואר - לא תרד.
ההפחתה הנוכחית של הריבית לא תשפיע עלייכם באופן משמעותי. החזרי משכנתא ממוצעים ירדו ב-70 שקל בממוצע, תשלמו קצת פחות על הלווואת, תקבלו קצת פחות על פיקדונות ואפיקים סולידיים. הרחבה: הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם?
וכדאי "לחזור על החומר" - מה זאת ריבית פריים, על ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה - 10 סוגי ריביות שונות
- נשיאת הפד של בוסטון מתנגדת להורדת ריבית נוספת בדצמבר
- מה זאת ריבית פריים, על ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה - 10 סוגי ריביות שונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האינפלציה ירדה ל-2.5% - בתוך תחום היעד
הסיבה המרכזית לכך שהנגיד שמר על ריבית גבוהה היא האינפלציה. זו ורדת כבר חודשים ארוכים והיא מספר חודשים בגבול "המותר". זה לצד גורמים נוספים הביאו את בנק ישראל להוריד ריבית. מדד המחירים לצרכן עלה בחודש אוקטובר ב-0.5% לאחר ירידה של 0.6% בספטמבר. "האינפלציה השנתית עומדת בשני המדדים האחרונים על 2.5%", ציין הבנק. בניכוי אנרגיה ופירות וירקות, שיעור האינפלציה השנתי עומד על 2.7%. נתון מעניין במיוחד הוא ש"קצב אינפלציית הבלתי סחירים ירד ל-3.0%, ובמקביל, קצב אינפלציית הסחירים נותר יציב ועומד על 1.5% ב-12 החודשים האחרונים".
