אופן מיסוי מארגן קבוצת רכישה כ"מארגן" או "יזם"
תקציר ו"ע 1353/03 תפוח פז פיתוח נדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
תקציר ו"ע 1353/03
תפוח פז פיתוח נדל"ן בע"מ
נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי דנה בשאלת אופן מיסוי מארגן קובצת רכישה, לאחר שהתיק הוחזר אליה בעקבות החלטת בית המשפט העליון אשר החזיר את התיק לוועדה כדי שתשלים את הבירור העובדתי ותיתן פסק דין חדש על סמך הממצאים הללו. ועדת הערר חזרה על פסיקתה המקורית וקבעה כי לאור הראיות בתיק, מארגן קבוצת הרכישה הוא בגדר מארגן בלבד ולא בגדר יזם. לאור האמור נקבע כי לעוררת לא הייתה כל זכות במקרקעין שאותה היא העבירה לרוכשים.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
--------------------------------------------------------
בית המשפט העליון ביטל פסק דין של ועדת ערר בשאלת אופן מיסוי "מארגן" קבוצת רכישה על פי הדין הח ל לפני תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). ועדת הערר פסקה כי מבחינה מהותית העוררת אכן הייתה מארגן ולא רוכש ומוכר של זכות במקרקעין. לאור חוסר ממצאים עובדתיים ברורים של ועדת הערר בשאלות מהותיות, החליט בית המשפט העליון להחזיר את התיק לוועדה כדי שתשלים את הבירור העובדתי ותיתן פסק דין חדש על סמך הממצאים הללו. מכאן הדיון המשלים בוועדת הערר.
עובדות המקרה הן כדלקמן: מ נהל מקרקעי ישראל פרסם מכרז לחכירת מתחם בראשון לציון לבניית 24 יחידות דיור. על פי תנאי המכרז לא ניתן היה לרכוש מגרש בודד אלא "בכל מקרה שהמציע כולל יותר מאדם אחד במשותף - תיעשה ההתקשרות עמו על פי המכרז רק עם יחיד י אותו צד כולם ביחד".
העוררת גיבשה קבוצת משתכנים במטרה להגיש הצעה לרכישת כל המתחם. עו"ד כספי אשר שימש נאמן הגיש הצעה מאוחדת מטעם הקבוצה. בדצמבר 2000 זכתה הצעת הקבוצה במכרז. לאחר הזכייה נחתמו בין המ נהל לבין כל אחד מהמשתכנים חוזה פיתוח לשלוש שנים והסכם חכירה ל-98 שנים. בד בבד חתם הנאמן בשם הקבוצה על הסכם עם החברה הכלכלית ראשון לציון בע"מ (להלן: "החברה הכלכלית") לביצוע עבודות פיתוח במתחם, על פי דרישות המכרז. בהמשך בחרה הקבוצה ו עד ואף נשכרו מפקח הנדסי ומפקח פיננסי. באוגוסט 2001 בחרה אסיפת חברי הקבוצה בחברת כ.א. והבנים בע"מ כקבלן מבצע לפרויקט המגורים.
בספטמבר 2001 החליט מנהל מיסוי מקרקעין רחובות למסות את העוררת במס רכישה, במס מכירה ובמס שבח. זאת משום שמבחינה מהותית לטעמו המשיבה רכשה מגרשים, בנתה עליהם דירות מגורים ומכרה למשתכנים בתים מוגמרים. מכאן שיש למסותה בגין רכישה ומכירה של זכות במקרקעין. העוררת הגישה ערר לוועדת הערר וטענה שתפקידה התמצה בארגון הקבוצה, בעוד לה עצמה אין קשר לחכירת המגרשים ולבניית הדירות. ועדת הערר קיבלה את הערר של העוררת, בעיקר משום שלא הוכח כי האירועים לאחר הזכייה במכרז היו בשליטתה, או שהיה קשר בינה לבין המ נהל או בינה לבין מי מבעלי התפקידים אשר שכרו המשתכנים (הקבלן, הנאמן והמפקחים). לפיכך נקבע כי מבחינה מהותית העוררת אכן הייתה מארגן ולא רוכש ומוכר של זכות במקרקעין.
כאמור, בית המשפט העליון קבע כי פסק דינה של ועדת הערר חסר הכרעה בדבר ממצאים עובדתיים ברורים בסוגיות שונות ומהותיות. לא נקבע כיצד יש ליישב בין ההוראות הסותרות לכאורה שקבועות בהסכם ההצטרפות, בדבר חלוקת היתרה במקרה שלאחר גמר הפרויקט ייוותרו בחשבון הבנק כספים - אם הכסף שיישאר בחשבון יועבר כעמלה לידי המשיבה או שיחולק בחזרה למשתכנים באופן יחסי. נוסף על כך, לא הובהרה שאלת הערבויות שמסרה העוררת - או לא מסרה - לידי המשתכנים. מבחן הרווח והסיכון הכלכלי הוא בעל משקל, וביכולתו להיות בבחינת אינדיקציה חזקה לשאלה אם העוררת פעלה כמתווכת או כרוכשת ומוכרת של זכויות במקרקעין. לפיכך נפסק כי יש להחזיר את התיק לוועדת הערר כדי שזו תקבע ממצאים עובדתיים מנומקים בשאלות אשר טעונות הכרעה.
דיון
-----
אין חולק כי מרבית ההסכמים נחתמו במועדים שונים וכי העוררת כלל לא הייתה צד להם. כך בנוגע להסכם ההתקשרות עם הקבלן ועם המפקח ההנדסי וכן בנוגע להסכמי החכירה, הפיתוח וההסכם מול החברה הכלכלית. בכך יש לערער את הרושם שלפיו המסגרת החוזית שיצרה העוררת חלשה על כל הפרויקט כולו, מרגע ההשקה ועד גמר בניית דירות המגורים. כל הראיות בתיק וכן שמיעת העדים מעלות כי המסגרת החוזית שיצרה העוררת הייתה בבחינת רישום ראשוני, בסיסי, מעין מסגרת שאחרים מילאו מאוחר יותר בתוכן של ממש.
יש לאמץ את קביעת הוועדה המקורית שלפיה "מרגע הזכייה במכרז פעלו הרוכשים באופן עצמאי, קיבלו החלטות כקבוצה מגובשת והוציאו אותו לפועל". לעוררת לא הייתה מעורבות צמודה לאורך מסלול התקדמות הפרויקט. אחת השאלות המצריכות תשובה היא השאלה באיזו מידה החזיקה העוררת במפתחות השליטה של הפרויקט. אין לקבל את טענת המשיב שלפיה הנאמן, מנהל הכספים והמנהל ההנדסי היו קשורים באופן כזה או אחר לעוררת. העוררת הוכיחה כי הקשר בין חברי הקבוצה לעוררת ניתן לאחר הזכייה בפרויקט, הרוכשים פעלו באופן עצמאי, קיבלו החלטות כקבוצה מגובשת והוציאו אותן לפועל. בדיקת הראיות מעלה כי העוררת לא מסרה לרוכשים ערבויות ביצוע או ערבות אחרת. לאור האמור יש לקבוע כי לעוררת לא הייתה כל זכות במקרקעין שאותה היא העבירה לרוכשים.
תוצאה
---------
הערר התקבל. המשיב חויב בהוצאות בסך 20,000 ש"ח.
בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב
לפני כב' השופט בדימוס ד' בר אופיר והחברים א' מונד וד' מרגליות
ניתן ב-15.1.2014
בצלאל סמוטריץ (דוברות האוצר, מירי שמעונוביץ)הממשלה אישרה את תקציב המדינה לשנה הבאה - 662 מיליארד שקל
תקרת הגרעון בשנת 2026 תהיה בשיעור של 3.9% מהתוצר
אושר בממשלה התקציב לשנה הבאה - 662 מיליארד שקל. מדובר על גירעון של 3.9%, בהחלט סביר. התקציב, מסבירים באוצר, נועד להחזיר את הכלכלה הישראלית למסלול של צמיחה ואחריות בצד הוצאות הממשלה, לאחר שלוש שנים של תקציבי מלחמה בהן הכלכלה הישראלית תמכה את המערכה הבטחונית.
במסגרת התכנית הכלכלית תהיה הפתחה במס הכנסה בדרך של ריווח מדרגות המס. תקציב משרד הביטחון יגדל באופן משמעותי על מנת להבטיח את ביטחון אזרחי מדינת ישראל ואת יכולתו של צה"ל להתמודד עם האיומים הנשקפים, והוא יעמוד על סך 112 מליארד ש"ח. ערב המלחמה עמד תקציב הבטחון על 65 מליארד ש"ח.
השרים אישרו את הרפורמה בענף החלב שנועדה להתמודד עם המונופולים הגדולים השולטים בשוק החלב ולהביא להוזלת החלב והגבינות.
עוד מקצה התקציב תוספת משאבים משמעותית לשורת נושאים בעלי חשיבות ציבורית וכלכלית עליונה, ובהם הקצאה של למעלה מ-3 מיליארד ש"ח לתוכנית לקידום הבינה המלאכותית במשק והטמעתה במשרדי הממשלה, ונושאים רבים נוספים להרחבת ההשקעה בתשתיות והאצת הצמיחה במשק.
- לצאת מהמינוס אחת ולתמיד: המדריך המלא לבניית תקציב מנצח
- הפתעה חיובית באוצר: גביית המסים צפויה לשבור שיא עם 520 מיליארד שקל, הגירעון יהיה נמוך מהצפוי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בין הרפורמות הנכללות במסגרת התכנית הכלכלית תקודם חבילת צעדים בתחום הפיננסי, החלת מס רכוש על קרקעות פרטיות פנויות שאינן חקלאיות, וכן חבילת תיקוני חקיקה להאצת פרוייקטים של תשתיות לאומיות.
מילואימניקים. קרדיט: Xהבנות בין האוצר למשרד הביטחון - תקציב של 112 מיליארד שקל בשנה
תקציב הביטחון משרדי האוצר והבטחון הגיעו להבנות: חיזוק בטחון המדינה לצד שמירה על איתנות כלכלית אחרי שיח ממושך ודיונים מקצועיים רבים שנערכו בשבועות האחרונים בין נציגי מערכת הבטחון לנציגי משרד האוצר, הבוקר הגיעו המשרדים לסיכום תקציבי של גובה הוצאות הבטחון לשנת 2026, והוא יעמוד על 112 מליארד ש"ח. מדובר בתוספת של 47 מליארדי ש"ח ביחס לתקציב הבטחון לשנת 2023 ערב המלחמה.
המסגרת שאושרה מאפשרת שלא להשית העלאת מיסים על אזרחי ישראל בשנה הקרובה ואף להביא במסגרת תקציב המדינה הקלות במיסים. שר האוצר בצלאל סמוטריץ': "אני מברך את מערכת הבטחון על הסיכומים. אנחנו מקצים תקציב עתק להתעצמות הצבא השנה, אך גם כזה שמאפשר לנו להחזיר את מדינת ישראל למסלול של צמיחה והקלה על האזרחים".
הסכום שנקבע - 112 מיליארד שקל נמוך בכ־32 מיליארד שקל מדרישות הצבא המקוריות, שהסתכמו ב‑144 מיליארד שקל. טיוטת חוק ההסדרים המקורית כללה ביטול הטבה מיוחדת שניתנה לגמלאי מערכת הביטחון, קיזוז חלק מההיוון או מענקי הפרישה מתקרת ההון הפטורה ממס. בפועל, מדובר על המרה שבמקרה של גמלאים רבים הייתה מורידה את המס באופן משמעותי. בסוף הדיונים הוסרו כל הסעיפים האלה מהנוסח. גם סעיף שדיבר על קיזוז קצבת פנסיה כשבאותו זמן מקבלים קצבת עבודה מחדש, נפל, מה שמשאיר את המצב הקיים ללא שינוי.
