אופן מיסוי מארגן קבוצת רכישה כ"מארגן" או "יזם"

עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי

תקציר ו"ע 1353/03 תפוח פז פיתוח נדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

תקציר ו"ע 1353/03

תפוח פז פיתוח נדל"ן בע"מ

נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי דנה בשאלת אופן מיסוי מארגן קובצת רכישה, לאחר שהתיק הוחזר אליה בעקבות החלטת בית המשפט העליון אשר החזיר את התיק לוועדה כדי שתשלים את הבירור העובדתי ותיתן פסק דין חדש על סמך הממצאים הללו. ועדת הערר חזרה על פסיקתה המקורית וקבעה כי לאור הראיות בתיק, מארגן קבוצת הרכישה הוא בגדר מארגן בלבד ולא בגדר יזם. לאור האמור נקבע כי לעוררת לא הייתה כל זכות במקרקעין שאותה היא העבירה לרוכשים.

השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים

--------------------------------------------------------

בית המשפט העליון ביטל פסק דין של ועדת ערר בשאלת אופן מיסוי "מארגן" קבוצת רכישה על פי הדין הח ל לפני תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). ועדת הערר פסקה כי מבחינה מהותית העוררת אכן הייתה מארגן ולא רוכש ומוכר של זכות במקרקעין. לאור חוסר ממצאים עובדתיים ברורים של ועדת הערר בשאלות מהותיות, החליט בית המשפט העליון להחזיר את התיק לוועדה כדי שתשלים את הבירור העובדתי ותיתן פסק דין חדש על סמך הממצאים הללו. מכאן הדיון המשלים בוועדת הערר.

עובדות המקרה הן כדלקמן: מ נהל מקרקעי ישראל פרסם מכרז לחכירת מתחם בראשון לציון לבניית 24 יחידות דיור. על פי תנאי המכרז לא ניתן היה לרכוש מגרש בודד אלא "בכל מקרה שהמציע כולל יותר מאדם אחד במשותף - תיעשה ההתקשרות עמו על פי המכרז רק עם יחיד י אותו צד כולם ביחד".

העוררת גיבשה קבוצת משתכנים במטרה להגיש הצעה לרכישת כל המתחם. עו"ד כספי אשר שימש נאמן הגיש הצעה מאוחדת מטעם הקבוצה. בדצמבר 2000 זכתה הצעת הקבוצה במכרז. לאחר הזכייה נחתמו בין המ נהל לבין כל אחד מהמשתכנים חוזה פיתוח לשלוש שנים והסכם חכירה ל-98 שנים. בד בבד חתם הנאמן בשם הקבוצה על הסכם עם החברה הכלכלית ראשון לציון בע"מ (להלן: "החברה הכלכלית") לביצוע עבודות פיתוח במתחם, על פי דרישות המכרז. בהמשך בחרה הקבוצה ו עד ואף נשכרו מפקח הנדסי ומפקח פיננסי. באוגוסט 2001 בחרה אסיפת חברי הקבוצה בחברת כ.א. והבנים בע"מ כקבלן מבצע לפרויקט המגורים.

בספטמבר 2001 החליט מנהל מיסוי מקרקעין רחובות למסות את העוררת במס רכישה, במס מכירה ובמס שבח. זאת משום שמבחינה מהותית לטעמו המשיבה רכשה מגרשים, בנתה עליהם דירות מגורים ומכרה למשתכנים בתים מוגמרים. מכאן שיש למסותה בגין רכישה ומכירה של זכות במקרקעין. העוררת הגישה ערר לוועדת הערר וטענה שתפקידה התמצה בארגון הקבוצה, בעוד לה עצמה אין קשר לחכירת המגרשים ולבניית הדירות. ועדת הערר קיבלה את הערר של העוררת, בעיקר משום שלא הוכח כי האירועים לאחר הזכייה במכרז היו בשליטתה, או שהיה קשר בינה לבין המ נהל או בינה לבין מי מבעלי התפקידים אשר שכרו המשתכנים (הקבלן, הנאמן והמפקחים). לפיכך נקבע כי מבחינה מהותית העוררת אכן הייתה מארגן ולא רוכש ומוכר של זכות במקרקעין.

כאמור, בית המשפט העליון קבע כי פסק דינה של ועדת הערר חסר הכרעה בדבר ממצאים עובדתיים ברורים בסוגיות שונות ומהותיות. לא נקבע כיצד יש ליישב בין ההוראות הסותרות לכאורה שקבועות בהסכם ההצטרפות, בדבר חלוקת היתרה במקרה שלאחר גמר הפרויקט ייוותרו בחשבון הבנק כספים - אם הכסף שיישאר בחשבון יועבר כעמלה לידי המשיבה או שיחולק בחזרה למשתכנים באופן יחסי. נוסף על כך, לא הובהרה שאלת הערבויות שמסרה העוררת - או לא מסרה - לידי המשתכנים. מבחן הרווח והסיכון הכלכלי הוא בעל משקל, וביכולתו להיות בבחינת אינדיקציה חזקה לשאלה אם העוררת פעלה כמתווכת או כרוכשת ומוכרת של זכויות במקרקעין. לפיכך נפסק כי יש להחזיר את התיק לוועדת הערר כדי שזו תקבע ממצאים עובדתיים מנומקים בשאלות אשר טעונות הכרעה.

דיון

-----

אין חולק כי מרבית ההסכמים נחתמו במועדים שונים וכי העוררת כלל לא הייתה צד להם. כך בנוגע להסכם ההתקשרות עם הקבלן ועם המפקח ההנדסי וכן בנוגע להסכמי החכירה, הפיתוח וההסכם מול החברה הכלכלית. בכך יש לערער את הרושם שלפיו המסגרת החוזית שיצרה העוררת חלשה על כל הפרויקט כולו, מרגע ההשקה ועד גמר בניית דירות המגורים. כל הראיות בתיק וכן שמיעת העדים מעלות כי המסגרת החוזית שיצרה העוררת הייתה בבחינת רישום ראשוני, בסיסי, מעין מסגרת שאחרים מילאו מאוחר יותר בתוכן של ממש.

יש לאמץ את קביעת הוועדה המקורית שלפיה "מרגע הזכייה במכרז פעלו הרוכשים באופן עצמאי, קיבלו החלטות כקבוצה מגובשת והוציאו אותו לפועל". לעוררת לא הייתה מעורבות צמודה לאורך מסלול התקדמות הפרויקט. אחת השאלות המצריכות תשובה היא השאלה באיזו מידה החזיקה העוררת במפתחות השליטה של הפרויקט. אין לקבל את טענת המשיב שלפיה הנאמן, מנהל הכספים והמנהל ההנדסי היו קשורים באופן כזה או אחר לעוררת. העוררת הוכיחה כי הקשר בין חברי הקבוצה לעוררת ניתן לאחר הזכייה בפרויקט, הרוכשים פעלו באופן עצמאי, קיבלו החלטות כקבוצה מגובשת והוציאו אותן לפועל. בדיקת הראיות מעלה כי העוררת לא מסרה לרוכשים ערבויות ביצוע או ערבות אחרת. לאור האמור יש לקבוע כי לעוררת לא הייתה כל זכות במקרקעין שאותה היא העבירה לרוכשים.

תוצאה

---------

הערר התקבל. המשיב חויב בהוצאות בסך 20,000 ש"ח.

בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב

לפני כב' השופט בדימוס ד' בר אופיר והחברים א' מונד וד' מרגליות

ניתן ב-15.1.2014

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
גיוס חרדים (צילום: חיים בן־הקון)גיוס חרדים (צילום: חיים בן־הקון)

חוק הגיוס: כשזה מגיע לחרדים, עוצמה יהודית מאבדת את העוצמה

עוצמה יהודית רוצה מלחמה בלי לוחמים: השתיקה המפלגתית על גיוס החרדים חושפת עד כמה המספרים מתעתעים, איך יוצאים בשאלה נספרים כחרדים, ואיך החוק החדש מאפשר להציג עמידה ביעדים כמעט בלי לגייס באמת, מהלך שמרחיק את החרדים מלהשתלב בתעסוקה ופוגע במשק כולו
ד"ר אדם רויטר |

במסגרת מאמציהם למנוע את רוע הגזירה, משמע לשאת בעול הביטחון כמו כל יהודי אחר במדינת ישראל, מנהיגי החרדים מייצרים כמה שיותר קומבינטוריקה וביסמוט נופל או מופל לפח. במסגרת ההסכמות שחוק הגיוס החדש והרע מאד הזה קובע, ייספרו בתוואי הגיוס כל הבנים שלמדו אי פעם במוסדות חרדיים, כולל 20% מהם שבכלל עזבו את המגזר. אסביר בסוף גם איך כל זה קשור לא רק לביטחון אלא גם לכלכלה.

מסתבר שכיום שיעור היוצאים בשאלה מכל שנתון חרדי עומד על שיעור של כ-20%. אתם קוראים נכון. לפי "עמותת הלל", שהיא הכתובת הראשית של יוצאות ויוצאים בשאלה מהמגזר - שמגיעים אליה ונעזרים בה לרוב כשהם בגילאי 17 עד 25, אלו מביניהם בגילאי 18 עד 20 מתגייסים ברובם לצה"ל. למעשה לפי עמותת הלל כ-75% בגילאים הללו מתגייסים לצה"ל.

בואו ניכנס רגע למספרים. בשנתון הגיוס של 2024-2025 (תשפ"ה) יש כ-76 אלף בנים שנולדו בשנת 2006, מתוכם כ-57 אלף הם יהודים שמתוכם כ-14 אלף הם מהמגזר החרדי. מתוכם התגייסו השנה כ-2,900 שהם כ-20% מהשנתון החרדי (המקור: עיתון "הארץ" )

יש לציין כי זו קפיצה משמעותית ביותר לעומת כ-1,200 מגויסים יוצאי המגזר בממוצע שנתי, משמע 8% מכל שנתון, בשנים שקדמו לתשפ"ה וזו לפחות בהחלט בשורה טובה.

כמה מתוך המתגייסים יצאו מהמגזר וכבר אינם חרדים? ע"פ הערכות כ-20% מכל שנתון עזבו את המגזר. משמע מתוך שנתון של 15,000 כ-3,000 כבר אינם חרדים. לפי עמותת הלל המלווה יוצאים ויוצאות מהמגזר, כ-75% מהם מתגייסים לצה"ל. משמע מתוך ה-2,900 שהתגייסו, שהם יוצאי המגזר החרדי ניתן להניח שכ-2,250 מהם בכלל עזבו את המגזר. מבחינתם, הם לא מתגייסים לצה"ל כחרדים אלא כדתיים לאומיים, כמסורתיים או כחילוניים (רובם נותרים קרובים לאמונה ולמסורת ואינם הופכים לחילוניים). אבל הם נספרים כמתגייסים חרדים - וזו נקודה מאד חשובה.

חיילים סייבר 8200
צילום: דובר צהל

משקיעים בחאקי: כך הפכו החיילים את הבסיסים לחממת השקעות לוהטת

השוק גואה, האפליקציות זמינות - ומחנות צה"ל הופכים לזירות של  מסחר ואמביציה; גם החיילים שחוזרים מהקרב משקיעים-מהמרים בשווקים; בינתיים כולם מרוויחים
ענת גלעד |
נושאים בכתבה חיילים בורסה
יום שלישי, 23:00. חדר המגורים בבסיס האימונים בדרום שקט יחסית. אור יחיד בוקע מהפינה שבה יושב סמל איתי כהן. רוב חבריו לפלוגה כבר קרסו מותשים מיום מפרך בשטח, אך הוא לא מצליח לעצום עין. הראש שלו עובד שעות נוספות על הגרף האדום המהבהב באפליקציית המסחר בטלפון הנייד שלו. איתי, לוחם בגדוד חי"ר, לא חולם רק על סוף המסלול או על הדרגות הבאות.
במקום סתם לגלול באינסטגרם, הוא מנצל את השעות השקטות כדי לנהל תיק השקעות קטן. "כשהחבר'ה מדברים על המשחק כדורגל אתמול, אני בודק מה עשה הביטקוין", הוא מספר בחיוך קטן. 

בין שמירה לשמירה ובין אימון ניווט למארב, איתי חולם במספרים, והוא לא לבד. בשנתיים האחרונות, המסכים של הסמארטפונים השתנו: אפליקציות משחקים פינו את מקומן לאפליקציות בנקאות, ושיחות על כדורגל או יציאות לסופ"ש הוחלפו בדיונים על מדדי S&P 500, קרנות מחקות וגם קריפטו. בסיסי צה"ל הפכו, בניגוד גמור לדימוי המסורתי של "תקופת ביניים" חסרת דאגות כלכליות, לחממת השקעות לוהטת, והשינוי הזה אינו מקרי. 

נקודת המפנה המשמעותית התרחשה בינואר 2022, אז נכנסה לתוקף העלאה דרמטית בשכר החיילים הסדירים - זינוק של 50%. עבור לוחם כמו איתי, מדובר בתוספת משמעותית שהפכה את המשכורת החודשית מכסף כיס סמלי לסכום המאפשר חיסכון משמעותי. "פתאום אתה רואה 'נכנס לחשבון 2,400 שקל'", הוא מסביר, "זה סכום שאפשר לעשות איתו משהו. להשאיר אותו בעו"ש זה פשוט לבזבז אותו על שטויות. הבנתי שאני רוצה שהכסף הזה יעבוד בשבילי".

 חלק מהשגרה, כמו טיול לשק"ם

הגורם השני שתרם לשינוי הוא הזמן. במיוחד בקרב המשרתים בתפקידי לחימה, שגרת השירות כרוכה בימים ארוכים של המתנה, שעות רבות בבסיס ויציאות מצומצמות הביתה (מגמה שהתעצמה משמעותית מאז ה-7 באוקטובר). הזמן הזה, שבעבר נוצל למנוחה או שיחות בטלות, מתועל כיום ללימוד. "אנחנו יושבים באוהל, אחרי שסיימנו את המשימות, במקום סתם לגלול בטיקטוק, אנחנו רואים סרטוני הסבר על בורסה. זה הפך להיות חלק מהשגרה, כמו טיול לילי לשק"ם", מספר איתי.

הידע הפיננסי, שבעבר היה נחלתם של בעלי מקצועות הצווארון הלבן, הפך לדמוקרטי וזמין. פודקאסטים, קבוצות פייסבוק ייעודיות ואושיות רשת בתחום הפיננסים מספקים הדרכה בגובה העיניים, המותאמת לדור ה-Z.

בניגוד לדימוי של בני נוער חסרי דאגות, דור החיילים הנוכחי מפגין בגרות פיננסית מפתיעה ואחריות כלכלית. רבים מהם מבינים ששוק הדיור בישראל מאתגר ויוקר המחיה גבוה באופן כללי, והם מחפשים כל דרך לצבור הון ראשוני שיאפשר להם לקנות דירה או לפתוח עסק לאחר השחרור. השילוב בין שירות משמעותי לבין בניית עתיד כלכלי אינו סותר מבחינתם, אלא משלים.