אופן מיסוי מארגן קבוצת רכישה כ"מארגן" או "יזם"

עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי

תקציר ו"ע 1353/03 תפוח פז פיתוח נדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

תקציר ו"ע 1353/03

תפוח פז פיתוח נדל"ן בע"מ

נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי דנה בשאלת אופן מיסוי מארגן קובצת רכישה, לאחר שהתיק הוחזר אליה בעקבות החלטת בית המשפט העליון אשר החזיר את התיק לוועדה כדי שתשלים את הבירור העובדתי ותיתן פסק דין חדש על סמך הממצאים הללו. ועדת הערר חזרה על פסיקתה המקורית וקבעה כי לאור הראיות בתיק, מארגן קבוצת הרכישה הוא בגדר מארגן בלבד ולא בגדר יזם. לאור האמור נקבע כי לעוררת לא הייתה כל זכות במקרקעין שאותה היא העבירה לרוכשים.

השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים

--------------------------------------------------------

בית המשפט העליון ביטל פסק דין של ועדת ערר בשאלת אופן מיסוי "מארגן" קבוצת רכישה על פי הדין הח ל לפני תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). ועדת הערר פסקה כי מבחינה מהותית העוררת אכן הייתה מארגן ולא רוכש ומוכר של זכות במקרקעין. לאור חוסר ממצאים עובדתיים ברורים של ועדת הערר בשאלות מהותיות, החליט בית המשפט העליון להחזיר את התיק לוועדה כדי שתשלים את הבירור העובדתי ותיתן פסק דין חדש על סמך הממצאים הללו. מכאן הדיון המשלים בוועדת הערר.

עובדות המקרה הן כדלקמן: מ נהל מקרקעי ישראל פרסם מכרז לחכירת מתחם בראשון לציון לבניית 24 יחידות דיור. על פי תנאי המכרז לא ניתן היה לרכוש מגרש בודד אלא "בכל מקרה שהמציע כולל יותר מאדם אחד במשותף - תיעשה ההתקשרות עמו על פי המכרז רק עם יחיד י אותו צד כולם ביחד".

העוררת גיבשה קבוצת משתכנים במטרה להגיש הצעה לרכישת כל המתחם. עו"ד כספי אשר שימש נאמן הגיש הצעה מאוחדת מטעם הקבוצה. בדצמבר 2000 זכתה הצעת הקבוצה במכרז. לאחר הזכייה נחתמו בין המ נהל לבין כל אחד מהמשתכנים חוזה פיתוח לשלוש שנים והסכם חכירה ל-98 שנים. בד בבד חתם הנאמן בשם הקבוצה על הסכם עם החברה הכלכלית ראשון לציון בע"מ (להלן: "החברה הכלכלית") לביצוע עבודות פיתוח במתחם, על פי דרישות המכרז. בהמשך בחרה הקבוצה ו עד ואף נשכרו מפקח הנדסי ומפקח פיננסי. באוגוסט 2001 בחרה אסיפת חברי הקבוצה בחברת כ.א. והבנים בע"מ כקבלן מבצע לפרויקט המגורים.

בספטמבר 2001 החליט מנהל מיסוי מקרקעין רחובות למסות את העוררת במס רכישה, במס מכירה ובמס שבח. זאת משום שמבחינה מהותית לטעמו המשיבה רכשה מגרשים, בנתה עליהם דירות מגורים ומכרה למשתכנים בתים מוגמרים. מכאן שיש למסותה בגין רכישה ומכירה של זכות במקרקעין. העוררת הגישה ערר לוועדת הערר וטענה שתפקידה התמצה בארגון הקבוצה, בעוד לה עצמה אין קשר לחכירת המגרשים ולבניית הדירות. ועדת הערר קיבלה את הערר של העוררת, בעיקר משום שלא הוכח כי האירועים לאחר הזכייה במכרז היו בשליטתה, או שהיה קשר בינה לבין המ נהל או בינה לבין מי מבעלי התפקידים אשר שכרו המשתכנים (הקבלן, הנאמן והמפקחים). לפיכך נקבע כי מבחינה מהותית העוררת אכן הייתה מארגן ולא רוכש ומוכר של זכות במקרקעין.

כאמור, בית המשפט העליון קבע כי פסק דינה של ועדת הערר חסר הכרעה בדבר ממצאים עובדתיים ברורים בסוגיות שונות ומהותיות. לא נקבע כיצד יש ליישב בין ההוראות הסותרות לכאורה שקבועות בהסכם ההצטרפות, בדבר חלוקת היתרה במקרה שלאחר גמר הפרויקט ייוותרו בחשבון הבנק כספים - אם הכסף שיישאר בחשבון יועבר כעמלה לידי המשיבה או שיחולק בחזרה למשתכנים באופן יחסי. נוסף על כך, לא הובהרה שאלת הערבויות שמסרה העוררת - או לא מסרה - לידי המשתכנים. מבחן הרווח והסיכון הכלכלי הוא בעל משקל, וביכולתו להיות בבחינת אינדיקציה חזקה לשאלה אם העוררת פעלה כמתווכת או כרוכשת ומוכרת של זכויות במקרקעין. לפיכך נפסק כי יש להחזיר את התיק לוועדת הערר כדי שזו תקבע ממצאים עובדתיים מנומקים בשאלות אשר טעונות הכרעה.

דיון

-----

אין חולק כי מרבית ההסכמים נחתמו במועדים שונים וכי העוררת כלל לא הייתה צד להם. כך בנוגע להסכם ההתקשרות עם הקבלן ועם המפקח ההנדסי וכן בנוגע להסכמי החכירה, הפיתוח וההסכם מול החברה הכלכלית. בכך יש לערער את הרושם שלפיו המסגרת החוזית שיצרה העוררת חלשה על כל הפרויקט כולו, מרגע ההשקה ועד גמר בניית דירות המגורים. כל הראיות בתיק וכן שמיעת העדים מעלות כי המסגרת החוזית שיצרה העוררת הייתה בבחינת רישום ראשוני, בסיסי, מעין מסגרת שאחרים מילאו מאוחר יותר בתוכן של ממש.

יש לאמץ את קביעת הוועדה המקורית שלפיה "מרגע הזכייה במכרז פעלו הרוכשים באופן עצמאי, קיבלו החלטות כקבוצה מגובשת והוציאו אותו לפועל". לעוררת לא הייתה מעורבות צמודה לאורך מסלול התקדמות הפרויקט. אחת השאלות המצריכות תשובה היא השאלה באיזו מידה החזיקה העוררת במפתחות השליטה של הפרויקט. אין לקבל את טענת המשיב שלפיה הנאמן, מנהל הכספים והמנהל ההנדסי היו קשורים באופן כזה או אחר לעוררת. העוררת הוכיחה כי הקשר בין חברי הקבוצה לעוררת ניתן לאחר הזכייה בפרויקט, הרוכשים פעלו באופן עצמאי, קיבלו החלטות כקבוצה מגובשת והוציאו אותן לפועל. בדיקת הראיות מעלה כי העוררת לא מסרה לרוכשים ערבויות ביצוע או ערבות אחרת. לאור האמור יש לקבוע כי לעוררת לא הייתה כל זכות במקרקעין שאותה היא העבירה לרוכשים.

תוצאה

---------

הערר התקבל. המשיב חויב בהוצאות בסך 20,000 ש"ח.

בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב

לפני כב' השופט בדימוס ד' בר אופיר והחברים א' מונד וד' מרגליות

ניתן ב-15.1.2014

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
מדד המחירים לצרכן CPIמדד המחירים לצרכן CPI
מדד המחירים

מדד המחירים באוגוסט - מה הצפי והאם הריבית תרד?

הטיסות, השכר, הסיכויים להפחתת ריבית אצלנו, והסיכויים להפחתת ריבית השבוע בארה"ב

תמיר חכמוף |

ביום שני יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט. למדד המחירים יש משמעות גדולה עלינו כצרכנים, כמשקיעים וכלווים. כשהמדד עולה המשמעות היא שהמחירים עולים, כשהמדד עולה ההשקעות שלנו שצמודות למדד עולות, אבל גם ההלוואות ומסלולי המשכנתא שלנו במסלול הצמוד, מתייקרים. למדד יש גם השפעה גדולה על קובעי המדיניות בבנק ישראל, כאשר מדד נמוך יחזק את ההערכה להפחתת ריבית קרובה. מדד מאכזב עלול להביא לדחייה של הורדת הריבית, אם כי, הפעם סיכוי גבוה שהריבית תרד במפגש הבא בסוף החודש וזאת מכיוון שהפד בישיבתו ביום רביעי הקרוב צפוי להוריד את הריבית.

בנק ישראל ירגיש הרבה יותר בטוח להוריד ריבית אחרי שהקולגה ג'רום פאוול יוריד ראשון. אבל בעוד שההימורים בארה"ב הם מעל 95% להורדת ריבית, אצלנו יש שאלה גדולה בקשר למלחמה. הנגיד כבר התבטא בעבר על אי הוודאות שנגרמת כתוצאה מהמלחמה ולמרות שמבחינת הנתונים הכלכליים אין שום סיבה שלא להוריד ריבית. אפילו הגירעון בשיעור של 4.7% יחסית טוב, הנגיד מתלבט.    

הריבית הגבוהה היא בראש וראשונה כדי לרסן את האינפלציה. האינפלציה אומנם עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%, אבל כשמסתכלים קדימה היא באזור 2.1%-2.2% ויש כלכלנים שצופים אפילו פחות מכך, מבינים שהאינפלציה חוזרת לתוואי של בנק ישראל ואם כך, אז למה לא להוריד ריבית? 

מדד המחירים באוגוסט - עלייה של 0.7%-0.5%

יונתן כץ, כלכלן המאקרו של לידר סבור שהמדד באוגוסט עלה ב-0.7% - "מחירי הדלקים עלו ב- 1.2% תחילת ספטמבר, אך מחירי הנפט בעולם ירדו ב- 3% בשל הציפייה לגידול בתפוקת הנפט על ידי קרטל הנפט ואינדיקטורים חלשים לגבי הפעילות בארה"ב. 

"השקל התייצב יחסית אחרי התחזקות במהלך החודש.  לא צפויה העלאת מחירים במגזר החינוך על רקע הקפאת השכר. מסתמנת האצת מסוימת בשכר בסקטור העסקי בחודש יולי . מספר היוצאים לחו"ל באוגוסט חזר לרמה של חודש מאי. ריבוי הטיסות צפוי לתרום לירידות מחירים בחודש ספטמבר לאחר עלייה עונתיות חדה באוגוסט. תחזית האינפלציה שלנו עומדת על 0.7% באוגוסט, -0.3% בספטמבר, 0.5% באוקטובר ו- 2.1% שנה קדימה".


סטיב ויטקוף (דוברות משרד ראש הממשלה)סטיב ויטקוף (דוברות משרד ראש הממשלה)

סטיב ויטקוף מכר מניות ב-120 מיליון דולר; הונו: מעל 350 מיליון דולר

השליח של טראמפ במזרח התיכון והאיש שאחראי בצד האמריקאי על השיחות לשחרור החטופים, נכנס לממשל כאיש עסקים אמיד; מחזיק במניות אובר, סיסקו, קריפטו, נדל"ן ועוד

אדיר בן עמי |
נושאים בכתבה סטיב ויטקוף

סטיב ויטקוף, איש העסקים ואיש אמונו של טראמפ במזרח התיכון מכר חלק ממניותיו בחברת הנדל"ן שבשליטתו. בדיווח שלו נחשף היקף אחזקות מרשים שכולל השקעות במקרקעין, סטארט-אפים, מטבעות דיגיטליים, כלי טיס וחשבון מזומן בסך 50 מיליון דולר

ויטקוף, מכר אחזקות בשווי 120 מיליון דולר בחברת הנדל"ן הפרטית שלו Witkoff Group, במסגרת מהלך שנועד להפחית סיכונים של ניגוד עניינים. לפי הדיווח, המכירה בוצעה כחלק מתוכנית כוללת להקטנת חשיפות והכנסות פוטנציאליות שעלולות להתנגש עם תפקידו הדיפלומטי. ויטקוף משמש כשליח מיוחד מטעם טראמפ למזרח התיכון ומשימות שלום נוספות, כולל מעורבות פעילה במגעים בין ישראל לחמאס ואף הרחבת סמכויות לאזור אוקראינה.

הצצה לנכסים של ויטקוף

לפי המסמכים, לויטקוף שווי מינימלי של 350 מיליון דולר - אך מדובר בגילוי חלקי. ככל הנראה שוויו האמיתי גבוה בהרבה. בין הנכסים: נדל"ן יוקרתי במיאמי, ניו יורק ודרום פלורידה, מניות ברדיט, אובר, סיסקו ו-SpaceX והשקעות בקרנות גידור, מטבעות קריפטוגרפיים ואפילו כלי טיס.

המסמך כולל גם את פירוט ההכנסות מהשנה החולפת: 35 מיליון דולר שהתקבלו כדיבידנדים מאחת מחברות ההחזקות שבשליטתו - המחזיקה בין היתר בנדל"ן, חברת ניהול גולף, מלונות וחברת הקריפטו World Liberty Financial.

World Liberty Financial - שיתוף פעולה כלכלי עם משפחת טראמפ

ויטקוף ובניו הקימו בשנה שעברה את חברת הקריפטו World Liberty Financial יחד עם שלושת בניו של טראמפ: דונלד טראמפ ג'וניור, אריק טראמפ וברון טראמפ. החברה אחראית על השקת מטבע הקריפטו USD1, ששימש את קרן MGX מאבו דאבי להשקעת ענק של 2 מיליארד דולר בבורסת Binance. מדובר בקרן השקעות ממשלתית של איחוד האמירויות.

לפי גילוי קודם, טראמפ עצמו גרף רווחים של 58 מיליון דולר מהמיזם. ויטקוף, לעומת זאת, לא פירט את חלקו בהכנסות.