קבוצות רכישה - מה בין מארגן ליזם? פס"ד תפוח פז
בשנים האחרונות העסיק רבות נושא מיסוין של קבוצות רכישה את בתי המשפט.
בשנים האחרונות העסיק רבות נושא מיסוין של קבוצות רכישה את בתי המשפט. כידוע, במסגרת תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") שחל בנוגע לעסקאות מיום 1.1.2011, נחשבים רוכשים במסגרת קבוצת רכישה כהגדרתה בחוק לרוכשי נכס בנוי לעניין חיוב במס רכישה. עם זאת, סיווגו של הגורם המארגן כמארגן בלבד או כ"יזם" נותר בעל חשיבות לעניין מיסויו של המארגן. סיווג כ"יזם" יטיל על המארגן לא רק חיוב במס על הרווח שהפיק כי אם גם חיוב כבד ומשמעותי במס רכישה (כרוכש קרקע ומוכר דירות מגורים), וסוגיה זו עשויה להתעורר גם כיום לאחר תיקון 69 האמור.
סאגה משפטית ארוכה התנהלה בעניין זה בעניינה של חברת תפוח פז (ע"א 4378/11). יובהר כי הרקע העובדתי קודם לתיקון 69 לחוק ועל כן אין התיקון רלוונטי לעניינו. באותו עניין ארגנה החברה בשנת 2000 קבוצת רוכשים לשם רכישת מגרשים ממנהל מקרקעי ישראל לבניית 24 יחידות דיור בראשון לציון. עו"ד כספי ששימש נאמן עבור הקבוצה חתם על הסכם הרכישה והסכם לביצוע עבודות פיתוח, ולאחר מכן בחרו המשתכנים ועד וקבלן מבצע. לטענת רשויות המס תפקוד החברה חרג מארגון גרידא והיה כיזם, ועל כן הוצאו שומות שבהן חויבה החברה במס רכישה, במס שבח ובמס מכירה (שהיה בשעתו בתוקף).
את טענתו ביסס המנהל על מספר נימוקים ובכלל זה אופן פרסום הפרויקט כדירות מגורים גמורות; העובדה כי הרוכשים היו מחויבים למעשה למסגרת חוזית שתוצאתה דירות מגורים; העובדה שהקבלן המבצע הוצע על ידי החברה המארגנת; עו"ד כספי ששימש נאמן בעבור הרוכשים העניק שירותים גם למארגנת; יו"ר הוועד שנבחר היה מקורב למר חנן מור, בעל השליטה בחברה המארגנת; וכן מספר טענות נוספות.
החברה הגישה ערר לוועדת הערר עוד בשנת 2003 (ו"ע 1353-03). ועדת הערר קיבלה את הערר ודחתה את עמדת המנהל, אולם ביום 2.4.2013 ביטל בית המשפט העליון את פסק דינה של ועדת הערר והורה להשיב את הדיון לוועדה לבחינה עובדתית נוספת. הכרעה זו של בית המשפט העליון חריגה באופייה, באשר על פי דין ערעור לבית המשפט העליון על החלטות של ועדת הערר הוא בנושא משפטי בלבד. בהמשך לפסק דין אחר של בית המשפט העליון שניתן סמוך לכך בעניין קווי נדל"ן (ע"א 11125/08), קבע בית המשפט העליון שהשאלה העיקרית היא מה הייתה מידת השליטה בפועל של החברה בנוגע לפרויקט, וכי בהיעדר ממצאים עובדתיים ברורים מדובר בתקלה המצדיקה את התערבות בית המשפט העליון.
ואולם, גם לאחר שהוחזר הדיון לוועדת הערר היא שבה וחזרה על פסיקתה. בפסק דין שנתן ביום 15.1.2014 חבר הוועדה מרגליות, דחתה הוועדה את טענות מנהל מיסוי מקרקעין. נקבע כי לחברה לא הייתה מעורבות צמודה לאורך כל הדרך אלא בעיקר בארגון שלב הרכישה. אמנם החברה יצרה מסגרת של מערכת חוזים שנועדה לאפשר לרוכשים להגיע לתוצאה של בית בנוי, אולם זוהי מסגרת בלבד, והיא עצמה לא הייתה צד למסכת החוזים המאוחרים יותר שנחתמו במועדים שונים.
גם טענת מנהל מיסוי מקרקעין שלפיה ניתן ללמוד כי החברה הייתה בעלת השליטה בפרויקט מאחר שהנאמן, מנהל הכספים והמנהל ההנדסי היו בעלי קשר מסוים לחברה - נדחתה. הוועדה ציינה כי השתכנעה מהעדים שהכוח נותר בידי המשתכנים באופן עצמאי, וההחלטות התקבלו על ידם. לא די אפוא בקשר הפרסונלי האמור כדי לבנות את התזה לעניין שליטת החברה בכל שלבי הפרויקט.
נדחתה טענת רשויות המס כי החברה העניקה ערבויות ביצוע, ודומה כי גם אופן הפרסום לא שיחק תפקיד נכבד בעיני הוועדה.
לגישתנו, פסק הדין אכן משקלל באופן נכון ונאות בין העובדות ובין המסקנה המשפטית, ומן הראוי כי תינקט זהירות רבה בטרם הגעה למסקנה שלפיה מעמדו של מארגן לשלב הרכישה עולה כדי יזם. כמו כן יש לקוות כי פסק הדין הנוכחי יסיים את הסאגה הארוכה שתחילתה לפני כ-14 שנה ובעניינה ניתנו עד כה שלושה פסקי דין.
* האמור במאמר הוא על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני
הכותב - ממשרד אלתר עורכי דין
מתי הריבית תתחיל לרדת?
הסיבות להפחתת ריבית והסיבות שלא להפחית - מתי זה צפוי להתחיל ולמה אתם לא ממש תרגישו את זה בפעמים הראשונות?
בנק ישראל צפוי להותיר את הריבית מחר על 4.5%. הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, בראשות הנגיד פרופ' אמיר ירון, תפרסם מחר החלטת ריבית ובדומה לכל ההחלטות מאז ינואר 2024, לא צפוי שינוי. הנגיד, פרופ' אמיר ירון הולך על הצד הבטוח. הוא מחכה להורדת ריבית בארה"ב, הוא מחכה להפחתה ניכרת באי וודאות הגיאופוליטית. מנגד, יש הרבה סיבות טובות להפחתת ריבית מהירידה הצפויה באינפלציה, דרך הירידה בשער הדולר, הירידה בצמיחה, השיפור בפרמטרים הכלכליים, תמחור האג"ח והירידה בפרמיית הסיכון, לצד השיפור המשמעותי במצב הגיאופליטי. ועדיין - מבחינת הנגיד זה עדיין לא הזמן.
אינפלציה - 3.1% אבל בדרך ל-2.3%
האינפלציה השנתית עדיין חורגת מיעד היציבות של הבנק, שמוגדר בין 1% ל-3%. לפי נתוני המדד האחרונים שפורסמו ליולי, קצב העלייה השנתי עומד על 3.1%, מעט מעל הגבול העליון. אמנם המגמה מצביעה על התקרבות ליעד והכלכלנים מעריכים אינפלציה של 2.2%-2.3%, אך הנגיד יתעקש להסתכל על חצי הכוס הריקה
שיקול מרכזי נוסף בהחלטה הוא המצב הגיאו-פוליטי, ובמיוחד חוסר הוודאות סביב המשך הלחימה ברצועת עזה והשלכותיה הרחבות על הכלכלה הישראלית. למרות הצלחות במספר זירות ועמידות וגמישות של המשק הישראלי, המלחמה והחשש מהתרחבותה, הם הבלם המרכזי להעלאת ריבית. החשש הגדול שהמלחמה תוביל לשבירת תקציב, צורך להרחיב גיוסים וחשש מעלייה בריבית החוב. אלא שבינתיים קורה בדיוק ההיפך - אגרות החוב בעלייה, הריבית על האג"ח יורדת והיא מבטאת כבר הפחתת ריבית דהפקטו.
הפד' עדיין לא החל במחזור הפחתות הריבית, ונראה שבבנק ישראל לא מעוניינים להקדים אותו. בשווקים הפיננסיים הבינלאומיים מצפים להפחתה ראשונה בארה"ב רק בספטמבר, וככל הנראה רק אז יבשילו התנאים גם להפחתה בישראל. הסיבה לכך היא הרצון לשמור על יציבות מטבעית ולהימנע מתנודתיות מיותרת בשער החליפין.
- כצפוי: בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה - 4.5%
- בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה; ירידה בתחזית הצמיחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השוק המקומי מושפע באופן ישיר מהפער בין הריביות: הריבית בישראל גבוהה יחסית לזו באירופה, ובקרוב גם בארה"ב. מצב זה מושך משקיעים זרים להחזיק בשקל, מה שתורם להתחזקותו מול הדולר ומטבעות אחרים. אמנם התחזקות השקל מסייעת בהפחתת לחצי יבוא ומחירים, אך היא גם מקשה על מגזרים ממונפים כמו נדל"ן, קמעונאות ועסקים קטנים ובינוניים, שסובלים מעלויות מימון גבוהות יותר ומתחרות יצוא מוחלשת.
יו"ר ועד אל על נגד רגב: "מהלך שירסק את התעופה הישראלית"
שרון בן יצחק יצא נגד כוונת שרת התחבורה להקים בישראל בסיס פעילות לחברת הלואו קוסט וויז אייר, שיהיה בנתב"ג ויכלול צוותים ישראליים. לדבריו, "המשמעות היא העברת יעדים לחברות זרות, קריסה של החברות הקטנות, צמצום דרמטי של אל על ולבסוף השתלטות זרה על השוק, שתביא דווקא לעליית מחירים לציבור"
יו"ר ועד עובדי אל על, שרון בן יצחק, יוצא במתקפה חריפה על שרת התחבורה מירי רגב, בעקבות היוזמה שלה להקים בישראל בסיס פעילות לחברת הלואו-קוסט ההונגרית וויז אייר. לדבריו, מדובר בצעד פופוליסטי וחסר אחריות שעלול להמיט פגיעה קשה על ענף התעופה המקומי.
בשלב זה, קבעה רגב כבר שיחות עם מנכ"ל וויז אייר והיא בוחנת את הקמת הבסיס בנמל התעופה בן‑גוריון. המהלך הוגדר על ידה כ"מהלך שובר שוק", שבמרכזו הקמת בסיס של ממש, שיכלול מטוסים ויכלול צוותים ישראליים, כולל טייסים ודיילים. לדברי רגב, התוכנית צפויה להוביל לירידה משמעותית במחירי הכרטיסים, להתרחבות היצע היעדים הבינלאומיים - בין היתר להודו, מרוקו ואף מזרח הרחוק - ולתחרות מוגברת בשוק המקומי. כתנאי למהלך, השרה דרשה שוויז אייר תתחייב להמשיך ולהפעיל טיסות גם בעתות חירום, כפי שנדרש מחברות תעופה ישראליות - מה שיכול לשפר את הקיימות והרציפות התעופתית במצבי סיכון. בשבועות האחרונים התקיימו דיונים אינטנסיביים במשרד התחבורה, בהם השתתפו אנשי מקצוע, רשות שדות התעופה והרשות לתעופה אזרחית. למרות התנגדויות נחרצות מצד גורמי רגולציה וכמה חברות תעופה ישראליות, הוחלט להמשיך ולמקד את המהלך, ולבצע עבודת מטה שתבחן לעומק את ההשלכות הכלכליות והרגולטוריות. המשרד אף הנחה לקדם פגישה עם הנהלת וויז אייר העולמית בהקדם.
בן יצחק טוען כי משרד התחבורה "זורע חול בעיני הציבור" כשהוא מציג את המהלך כפתרון להורדת מחירי הטיסות. לדבריו, גם אם השרה מבטיחה כרטיסי טיסה זולים - בפועל המחירים לא יירדו. במקום להתמודד עם הבעיה האמיתית, שהיא סירובן של חברות זרות רבות לשוב ולטוס לישראל מזה שנה וחצי בעקבות המצב הביטחוני, בוחרת רגב לקדם מהלך שעלול להחליש עוד יותר את חברות התעופה הישראליות. הוא הוסף כי הקמת מערך ובסיס קבוע של וויז אייר בישראל יוצרת אפליה ברורה מול החברות המקומיות, שכן החברה הזרה לא תחויב באותם כללים רגולטוריים ושיקולי ביטחון. "זהו תקדים מסוכן שאין לו אח ורע בעולם", התריע בן יצחק. "המשמעות היא העברת יעדים לחברות זרות, קריסה של החברות הקטנות, צמצום דרמטי של אל על ולבסוף השתלטות זרה על השוק, שתביא דווקא לעליית מחירים לציבור".
בן יצחק אף הרחיב את הביקורת מעבר לענף התעופה, ואמר כי מדובר במדרון חלקלק: "אם מאפשרים לחברה זרה לפעול בלי חובות רגולטוריות, מחר זה יכול לקרות גם במערכת הבריאות, בבנקאות ובתחומים נוספים. לפי השיטה הזו, כל עובד ישראלי ניתן להחלפה בעובד זול ממזרח אירופה". בהתייחסו לעבר, הזכיר יו"ר הוועד כי עובדי אל על היו אלה ששמרו על רצף תעופתי בתקופת הקורונה וגם בזמן המלחמה הנוכחית, כשחברות זרות הפסיקו את פעילותן בארץ. "אנחנו הוכחנו שאין לישראל על מי לסמוך מלבד על עצמה", אמר. לסיום, קרא בן יצחק לשרת התחבורה לעצור את המהלך: "אם תתעקש להמשיך בדרך הזו - היא תיזכר לדיראון עולם כמי שפגעה במו ידיה בתעופה הישראלית".
