שוק הדיור ממשיך לתת את הטון

הנפט עלה בחדות לרמה של 64 $ לחבית – שיא של חצי שנה - עקב חשש למתקפה אפשרית על אירן, שוק המניות התנהל בתנודתיות וירידות נרשמו בשוק האג"ח האמריקאי.

מצבו של שוק הדיור האמריקאי מעסיק מאוד את השווקים עקב השפעתו המהותית על הוצאות הצרכנים שם. ניתן לחלק את הדיון בשוק הדיור לשנים: הראשון עוסק במצב מדדי הפעילות בענף והשני עוסק במצבו של שוק המשכנתאות. שני מדדי פעילות עיקריים לחודש פברואר התפרסמו השבוע: מכירות של בתים קיימים (מהוים 85% מהשוק) עלו באופן מפתיע ב- 3.9% ומכירות של בתים חדשים (15% הנותרים) ירדו במפתיע בשיעור דומה. מבין השנים הנתון העדכני יותר הוא הנתון על מכירות של בתים חדשים משום שהוא משקף את המכירות שהתרחשו בחודש פברואר בעוד שהנתון על מכירות של בתים קיימים משקף את החוזים שנחתמו בדצמבר ונמסרו בפברואר.

אבחנה זו חשובה כשמנתחים את מצבו של שוק הדיור והתחזית לרמת הפעילות העתידית שלו. אף על פי שהנתון על מכירות בתים חדשים מושפע מהשינוי במזג האויר יש בו בכדי לספק קריאת כיוון – רמת המחירים נמצאת במגמת ירידה כשברקע מלאי הדירות הן של בתים קיימים והן של חדשים עולה ומביאה ללחץ לירידות מחירים נוספות – ירידות אלה משפיעות לרעה על שוק המשכנתאות ועל הצרכן האמריקאי.

דוח מיוחד על מצב שוק המשכנתאות שפורסם השבוע חוזה כי כמליון בעלי משכנתאות יאבדו את ביתם עקב אי יכולתם לעמוד בתשלומים. לכך יש שתי סיבות: מבנה התשלומים של מרבית המשכנתאות שניתנו במסגרת שוק הסאב-פריים – תשלומים נמוכים בשנים הראשונות שהולכים וגדלים עם חלוף הזמן והאחרת היא הירידה במחירי הבתים. עד עתה יכול היה הצרכן האמריקאי לנצל את הריבית הנמוכה ואת עליית מחירי הבתים, לקבל משכנתא גדולה יותר - מימון מחדש - ול"ממש" את עליית מחיר הנכס. הצרכן האמריקאי השתמש במימון מחדש כמו בכספומט שסיפק לו מזומנים לעמוד בתשלומי המשכנתא ובמקביל להגדיל את הצריכה שלו. כעת הדבר אינו אפשרי מאחר ומחירי הבתים בירידה וערך המשכנתא שנלקח משקף את המחיר הגבוה בשעה שנעשה המימון מחדש.

לירידה במחירי הבתים השפעה שלילית נוספת מאחר והיא מפחיתה את רמת העושר של הצרכן האמריקאי ושוב תורמת לירידה בהוצאתיו. יתכן שהדבר מסביר מדוע בחר נגיד הבנק המרכזי, בן ברננקי, להצהיר כי קיימת עלייה ברמת אי הודאות לגבי תחזית הצמיחה של המשק כתוצאה מהבעיות בשוק הסאב – פריים.

הירידה במחירי הבתים במקביל לירידה במדד אמון צרכנים תרמו לביסוס החשש להופעתו של משבר בשוק הדיור שיפגע בכלכלה האמריקאית. ההתאוששות הנמוכה מהצפי בהזמנות של מוצרי בני קיימא פועלת באותו כיון משום שהיא משקפת את חוסר הנכונות של החברות להשקיע ברכישת ציוד ומכונות חדשים. הנתונים האחרונים מחזקים את האפשרות שהמשק האמריקאי צפוי לגלוש לתקופת האטה, יתכן אף בעוצמה גבוהה יותר משהונח עד כה.

השבוע הבא יהיה גדוש בפרסומם של מדדים כלכליים. בארה"ב, יתפרסמו נתונים נוספים על האינפלציה, הכנסה הפרטית, ומדד מנהלי הרכש למגזר היצרני. באירופה וביפן יתפרסמו נתונים על ענף התעשייה ועל מכירות קמעונאיות.

מאת : רן בן חמו, כלכלן בכיר,  פסגות אופק.