קניון TLV
צילום: יחצ

בנק ישראל: "חברות הנדל"ן המניב ירשמו ירידה ברווחים, חלקן גם הפסדי שיערוך"

כך מזהיר הבנק המרכזי, שמצטרף לאזהרות שקראתם כאן בביפזורטל. לדבריו: "מניות הנדל"ן המניב משקפות ציפיות לא ריאליות לצמיחה ולעליית ערך הנדל"ן"; הוא קובע שהמניות מנופחות, אבל טוען שזו לא בועה. הבנק גם מעביר ביקורת על שיעורי ההיוון הנמוכים שהחברות לקחו
נתנאל אריאל | (9)

בנק ישראל מצטרף לאזהרות שקראתם כאן בביזפורטל לא מעט פעמים בשנה האחרונה למשל כאן כאן וכאן) ויוצא בביקורת חריפה על חברות הנדל"ן המניב. הבנק המרכזי אמנם קובע שלא מדובר בבועה פיננסית אבל אומר שהחברות השתמשו בשיעורי היוון נמוכים בגלל הריבית האפסית וכעת הוא צופה ירידה משמעותית ברווחים ואף הפסדים בחלק מהחברות.

השוק כמובן לא פחות חכם מבנק ישראל ולא חיכה לדוח היציבות הפיננסית כדי לדעת את זה. השוק כבר גילם ירידה בשווי החברות, כאשר חתך בחצי השנה האחרונה את המניות בשיעורים של 20-60% (הגדולות כמו עזריאלי ומליסרון ירדו ב-19% וב-12% בהתאמה, ביג ירדה ב-29%, אלוני חץ מחקה 36%, נכסים ובנין 57%, הקטנות יותר מחקו גם הן אחוזים ניכרים. חברות מוטות חו"ל כמו ג'י סיטי, אפי נכסים מחקו כ-50%, אדגר וסאמיט ירדו ב-30%). השאלה היא האם מניות הנדל"ן המניב כבר ירדו מספיק. על פי בנק ישראל - לא בטוח. 

בכל מקרה, לדברי רו"ח איתי קדמי, חוקר הבנק שהכין את המסמך, "יש ירידה הדרגתית בתשואה מהשכרה", כאשר הוא מציין שהתשואה משיערוכי הנדל"ן אופיינה בשלוש השנים האחרונות בתנודתיות אבל "בשנת 2021 הייתה חריגה במיוחד, בהשוואה לעבר".

קדמי גם מציין שמחירי המניות עלו הרבה יותר מאשר התשואה על דמי השכירות - כלומר עלו יותר מהביצועים בפועל של החברות: "דמי השכירות החודשיים בפועל, אחד מגורמי היסוד החשובים בהערכות השווי, מסבירים רק באופן חלקי את השינויים בשווי הנכסים; בשנים האחרונות ניכרת מגמת עלייה ביחס שבין שווי הנכסים לבין דמי השכירות ליחידת שטח". לכן קובע בנק ישראל "שווי הנכסים מגלם ציפיות לצמיחה ולעליית ערך הנדל"ן, שאינן משתקפות בהכרח בחלק מגורמי היסוד (תקבולי השכירות בפועל)". אבל בבנק גם מסתייגים ומציינים שלא מדובר לדעתם בבועה: "במבחן סטטיסטי שערכנו לא מצאנו עדות להתנהגות בועתית בשווי הנדל"ן המניב".

בגרף המצורף ניתן לראות איך התשואה מהשכרה בשנת 2021 היוותה פחות מחצי מהתשואה בפועל של המניות.

החברות השתמשו במקדם היוון נמוך - וזה הזניק את התוצאות שלהן. עכשיו זה יתהפך

בבנק מבקרים כאמור את חברות הנדל"ן המניב, על השימוש בריבית היוון נמוכה מדי ואומרים שכעת ריבית ההיוון תעלה - ולכן החברות ירשמו ירידה ברווחים ואפילו הפסדים: "המתודולוגיה לשערוך נכסים בה משתמשות חברות הנדל"ן המניב הובילה לרווחיות מדווחת גבוהה לאורך השנים האחרונות, על רקע סביבת הריבית הנמוכה ששימשה כבסיס לחישוב שיעור ההיוון. עם העלייה בסביבת הריבית, שיעורי ההיוון צפויים לשוב לרמה גבוהה יותר, גם אם באופן הדרגתי, ובכך להביא לירידה ברווח החשבונאי ואף אפשרות לרישום הפסדים בחלק מהחברות". 

מי שרמז לכך לאחרונה, גם אם בעקיפין הוא אבי ורטהיים, יו"ר אלוני חץ. "לא בטוח ששכר הדירה ידביק את העלייה באינפלציה" אמר והוסיף "אני לא בטוח שהשווקים או הפריפריה הקרובה כמו פתח תקווה וערים כאלה - יידעו לשלם על מדדים גבוהים".

חשוב לומר - בבנק ישראל חוששים מירידת ערך הנדל"ן שכן ההלוואות בתחום הן 15% מכל ההלוואות שהוציאו הבנקים. על פי הבנק, שווי האג"ח והמניות של החברות הציבוריות בענף מסתכם ב-108 מיליארד שקל ו-152 מיליארד שקל, בהתאמה (כרבע מהשוק הסחיר, ללא בנקים וביטוח).

קיראו עוד ב"שוק ההון"

עוד מציינים בבנק, כי נכון לסוף 2021 החברות הציבוריות בישראל ניהלו נכסים מניבים בשווי של כ-160 מיליארד שקל, כאשר בין השנים 2010—2021 הוכפל שווי הנכסים שבבעלותן. עיקר הגידול (יותר מ-80%) מקורו בעליית ערך הנכסים, ואילו פחות מ-20% נובע מתוספת השטח להשכרה (במ"ר).

וכאן ניתן לראות את הירידה במניות הנדל"ן המניב, לעומת הירידה במדדים- 

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    רק לביזפורטל נקשיב (ל"ת)
    אבי 01/02/2023 17:29
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    חיים מירב 01/02/2023 16:25
    הגב לתגובה זו
    לצערי אין שום חידוש. זה שהאינטרסנטים קבעו שהערכות נדל"ן לא יעשו ע"י היוון תזרימי מזומנים DCF אלא ע"י עסקאות שנעשו בסביבה ( ושלא ממש התרחשו לאחרונה) הובילו לפגיעה קשה. שכן, הריבית התחילה לעלות לא רק מהרבעון האחרון. אבל כל חגיגה, סופה להסתיים. מאחל לכל מעמד הביניים ולי שנוכל לרכוש דירה ראויה במקום הראוי לנו בלי לשלם כל כך הרבה משכורות בעבורה.
  • 5.
    ממש מקשיב לאזהרות של ביזפורטל (ל"ת)
    אבי 01/02/2023 16:11
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    רבקה 01/02/2023 15:57
    הגב לתגובה זו
    מצטערת, אבל אני לא מבינה.
  • 3.
    אם כך אז למה לאשר מאזנים מקורקסים (ל"ת)
    גי אר 01/02/2023 15:45
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    לרון 01/02/2023 14:56
    הגב לתגובה זו
    כתובת לשיערוך מניות,בנק ישראל בבקשה תאמר גם מתי לקנות
  • 1.
    רועי 01/02/2023 14:27
    הגב לתגובה זו
    הריבית האפסית במשך שנים רצופות זה פשע נגד האנושות מחקתם את מעמד הביניים
  • ועדת חקירה ממלכתית לחקר התנהלות בנק ישראל (ל"ת)
    הפושעים לדין!! 01/02/2023 17:09
    הגב לתגובה זו
  • רבקה 01/02/2023 18:09
    כל מה שבנק ישראל עושה זה לטובת העשירים והבנקים. הם לא עושים איזשהו דבר עבור האזרח "הממוצע" חוץ מלהרוס. המסקנה שצריך להגיע אליה היא, שבנק ישראל זה מוסד מיותר שצריך לסגור כמה שיותר מהר - לפני הנזק הבא שהוא יגרום.
בורסה, משקיעים (AI)בורסה, משקיעים (AI)

להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה

על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009

מנדי הניג |

הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P. 

בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר  מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.   

אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.  

השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.

כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד  "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?".  כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות. 

השקעות אלטרנטיביותהשקעות אלטרנטיביות

השקעות אלטרנטיביות אינן מילה גסה, אבל חייבים להפסיק להשוות תפוזים לתפוחים

הדיון על "קריסת" השוק האלטרנטיבי מפספס את העיקר - אין דבר כזה שוק אחד או מודל אחד; בין פלטפורמות אחראיות עם מנגנוני חיתום וביטחונות לבין גופים שנשענו על הון חדש בלבד, עובר קו דק שמפריד בין ניהול סיכון מושכל לבין הימור מסוכן - טור תגובה של אייל אלחיאני  מייסד ומנכ"ל טריא
אייל אלחיאני |

בטור שהועלה כאן ניסו להסביר "מה קרה" לשוק ההשקעות האלטרנטיביות. שמות מוכרים כמו הגשמה, סלייס, טריא ואחרות נזרקים יחד לסל אחד, כאילו מדובר באותו מוצר, באותו מודל ובאותה רמת סיכון ולא היא.

מדובר בטעות יסודית, כמעט פדגוגית: אין דבר אחד שנקרא “השקעה אלטרנטיבית”.

השקעה אלטרנטיבית היא שם גג למאות מודלים שונים: מאשראי צרכני, דרך מימון נדל״ן, ועד השקעות אנרגיה וקרנות חוב. בין קרן גמל שגייסה כספי חוסכים והשקיעה אותם בפרויקטים כושלים בניו־יורק, לבין פלטפורמת הלוואות בין עמיתים שמאפשרת השקעות מגובות נדל״ן בישראל - אין שום דמיון, לא ברמת הפיקוח, לא במבנה ההשקעה ולא ברמת השקיפות. מדובר במוצרים שונים בתכלית. כל זאת בנוסף להשפעה המהותית על התחרות ועל האימפקט החברתי.

הציבור הישראלי צמא לאפיקים אלטרנטיביים, וזה לא מקרי. במשך עשור של ריבית אפסית, משקיעים נאלצו לבחור בין תשואה זעומה בבנק לבין השקעות ספקולטיביות בחו״ל. ההשקעות האלטרנטיביות, כשהן מנוהלות נכון, יצרו אפיק שלישי - כזה שמחבר בין הכלכלה הריאלית (דיור, אשראי לעסקים קטנים) לבין הציבור הרחב, ומאפשר תשואה ראויה לצד ביטחון יחסי.

אבל בין זה לבין “שיווק אגרסיבי של חלומות” יש תהום.

ההבדל האמיתי איננו בסיפור השיווקי, אלא בניהול הסיכון.

מי שבנה מנגנון בקרה, שקיפות, חיתום וביטחונות איכותיים - הוכיח את עצמו גם בתקופות משבר ושרד. מי שבנה על זרימה אינסופית של כסף חדש - קרס. זה כמובן נכון להשקעות אלטרנטיביות כמו גם לבנקים שונים בארץ ובעולם (שחלקם קרסו וגרמו להפסדים משמעותיים למשקיעים).

להכניס את כולם לאותה רשימה זה כמו לכתוב שטסלה וניסאן הן “שתי חברות רכב” - עובדתית זה נכון, אך מהותית מדובר בשני מוצרים שונים לחלוטין מכל הבחינות.