צילום: משה ב

ניתוח

חברות הנדל"ן המניב בדרך למחיקות - עליית הריבית והתשואה, תוביל להפחתות בספרים

לאחר שנים של ירידה – שיעורי התשואה לנכסים למניבים בדרך לשינוי מגמה; כאשר בחסכון בנקאי התשואה 3%-4%, הרי שתשואות של 5%-6% בנדל"ן המניב במרכז הארץ, נמוכות מדי

ארז כהן | 21/08/2022 07:08 (14)

נושאים בכתבה נדל"ן מניב שמאי ממשלתי

לאחר שנים של ירידה – שיעורי התשואה לנכסים למניבים בדרך לשינוי מגמה. סקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים שפרסם השמאי הממשלתי הראשי לפיה התשואות על השקעה בנדל"ן מניב במגמת ירידה מתייחסת לסוף 2021 ואינה כוללת את ההשלכות של עליית הריבית בחודשים האחרונים. המצב השתנה - חלה עלייה בתשואת הנכסים המניבים והיא תמשיך לעלות.

בתחילת החודש פרסם השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני מסמך רב חשיבות – סקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים עבור המחצית השנייה של שנת 2021. על אף הפרופיל הציבורי הצנוע של המסמך – הוא אינו פותח מהדורות חדשות ואפילו לא את מדורי הכלכלה – בכוחו להשפיע על עשרות מיליארדי שקלים במצטבר במאזניהן של חברות הנדל"ן המניב, הנסמכות עליו כאחד מכלי העבודה המרכזיים לשמאי המקרקעין לשם קביעת שווי הוגן לנכסים שברשותן. המשמעות היא שכל פיפס של הערכה למעלה או למטה, יכול להזיז סכומי עתק במאזנים, להשפיע על ההון של החברות האלו ועל שווין בבורסה.

בנוסף, יש לדוח הזה השפעה על בקשות מימון לבנקים וגורמי מימון אחרים , לשם ייזום או רכישת מיזמי נדל"ן מניב. הגופים המממנים מתבססים על תחשיבים הנעשים בהתאם לסקירה זו.

בשיח היומיומי כולנו רגילים לכך שתשואות גבוהות הן דבר חיובי שיש לשאוף אליו, וזה נכון. אלא שבאופן לא אינטואיטיבי, בהערכת שווי של נכסי נדל"ן מניב, ככל ששיעורי התשואה להיוון ההכנסה (NOI) הינם נמוכים יותר, כך שוויו של הנכס הנו גבוה יותר. תשואת ההיוון-ריבית ההיוון שתלויה בתשואת הנכסים משפיעה על שווי הנכס וככל שהיא גבוהה יותר כך היא מבטאת סיכון גדול יותר ובהתאמה ערך מהוון נמוך יותר.

לכן זוכים נכסים בפריפריה לשיעורי תשואה גבוהים יותר, שיש בהם גם כדי לגלם רמת סיכון גדולה יותר, ואילו נכסים באזור המרכז לשיעורי תשואה נמוכה יותר.

בשני העשורים האחרונים (לכל הפחות) ניכרו הבדלים משמעותיים גם בין ענפי הנדל"ן המניב. הנדל"ן המניב לצרכי מסחר נחשב למניה בטוחה יחסית, לכן זכה לשיעורי תשואה נמוכים יותר ואילו הנדל"ן לצרכי תעשייה היה בעל תשואה גבוהה יותר. עם זאת, התשואה עבור כל שלושת הענפים הלכה וירדה בעשור האחרון, מרמה של 8%-9% עד לפני מספר שנים, אל מתחת ל-7% בשנת 2021. מדובר על ממוצע כלל ארצי המשקלל את כלל השטחים המסחריים, הן אלו של מרכז גוש דן שבהן הגיעו התשואות בשנה החולפת עד לשפל של 5% עבור שטחי משרדים למשל, והן אלו שבמעגלים החיצוניים שנהנו מתשואות גבוהות יותר.

גם הסקירה משקפת המשך של מגמת הירידה בשיעורי התשואה. היא נכונה לתקופה הנסקרת – סוף 2021, אז זינק שוויו של הנדל"ן המניב לרמות שלא נראו כדוגמתן קודם לכן, בעיקר במרכז הארץ. אחד ממרכיבי התשואה הינו שיעור הריבית במשק, מאז שהעלה נגיד בנק ישראל את ריבית הבנק, מ-0.1% באמצע אפריל ועד ל-1.25% כיום, נראה כי המגמה בשוק משנה כיוון. הסיבה לכך היא שמשעה שהכסף מתייקר, הופכות ההשקעות בנדל"ן מניב לפחות כדאיות ביחס לחסכונות הסולידיים שמציעה המערכת הבנקאית. כאשר בחסכון בנקאי רגיל עשוי החוסך לזכות בתשואה של 3%-4%, הרי שזמנן של תשואות של 5%-6% שאפיינו את שטחי הנדל"ן המניב במרכז הארץ עד לפני מספר חודשים הוא קצוב. צפויה עלייה בתשואה והיא תשפיע על הדוחות הכספיים - החברות, למרות המצב ינסו להעלות את שכר הדירה, כשבמקביל התשואות הגבוהות יביאו לירידה בערך הנכסים.

לכן על אף שהמסמך שפרסם כעת השמאי הוא העדכני ביותר בנמצא, טוב יעשו השמאים והמערכות המסתמכות עליהם אם יישארו עם אצבע על הדופק לגבי התהליכים המתרחשים כעת, אשר עשויים להביא לשינוי מגמה במהלך 2022.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

נקודה מעניינת נוספת היא ההפתעה למעיינים במסמך: שוויון היסטורי בשיעורי התשואה של שטחי הנדל"ן לצרכי תעשייה, ושל שטחי הנדל"ן לצרכי משרדים ומסחר. התשואה העדכנית עבור כולם נקבעה על ידי השמאי על 6.7%. מה הביא לצמצום הפער בין שטחי התעשייה והמסחר? לא ממש ברור. אמנם, ענף המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים) שבעבר נכלל תחת סקטור התעשייה נמצא בפריחה חסרת תקדים, אך במסמך טרח השמאי הראשי, עיני להבהיר כי תחום זה מוחרג מהענף ואינו נכלל בו. בהינתן שזה המצב, נותרה השאלה מה הביא לשוויון התשואות בין התחומים בגדר חידה, שכן השוק עדיין מתמחר את שטחי המסחר ברמת מחיר גבוהה יותר ביחס לשטחי התעשייה ומעניק להן רמת תשואה נמוכה יותר בהתאם.

ארז כהן הוא עו"ד ושמאי מקרקעין

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

12.
שמאי מוטה 22/08/2022 08:45
הגב לתגובה זו
מורידים קצת את שיעור ההיוון והופ השווי מזנק.
11.
איזה בנק נותן 3-4 אחוז ריבית ?? (ל"ת)
רון 21/08/2022 13:40
הגב לתגובה זו
אהרון 21/08/2022 20:17
הגב לתגובה זו
ולא מקבל
10.
נכסים לתעשיה יציבים יותר מהנכסים למסחר (ל"ת)
זאב 21/08/2022 11:57
הגב לתגובה זו
9.
משקיע בנדלן 21/08/2022 11:27
הגב לתגובה זו
רבית ההיוון נקבעת על פי הרבית לטוח ארוך ולא ע"פ הרבית לזמן קצר. מעבו לכך רבית ההיוון נגזרת מתוך התשואה על נכס לזמן ארוך! אי לכך לכל נכס נקבע שיעור היוון בהתאם לתשואה שלו. לכן רק נכסים שנקבע להם שיעור היוון מעל 6.7% ידרשו להתאמת שווי הנכס. האיום על "מחיקות" לא רציני.
8.
חברות ששיערכו את נכסיהם מעל 6.7% יהנו משיעורכים ! (ל"ת)
משה 21/08/2022 11:04
הגב לתגובה זו
7.
דויד 21/08/2022 10:28
הגב לתגובה זו
התשואה בנכסים המניבים היא ריאלית כי החוזים צמודים למדד. אינפלציה לא פוגעת בחברות הנדלן מניב. התשואה הריאלית בפקדון בנקאי היא 0% במקרה הטוב. התשואה הגלומה בשווי הנכסים היא 6%-7% תלוי באיזה חברה. לראיה רוב חברות הנדלן מניב רשמו רווחי שערוך בדוח האחרון.
הערה מקצועית ראויה ! (ל"ת)
משקיע בנדלן 21/08/2022 11:55
הגב לתגובה זו
6.
עדיף על כל נדלן 21/08/2022 10:22
הגב לתגובה זו
ו3%+ אני כבר מקבל על TBILLS בארה"ב
5.
משה 21/08/2022 10:06
הגב לתגובה זו
לדוגמא :חברת "ישרס" תשואה משוקללת 6.95%. השמאי הממשלתי קבע 6.95%. אז איזה מחיקות.!
4.
צחי 21/08/2022 09:49
הגב לתגובה זו
בררתי שבוע שעבר. אין כאלה תשואות. אשמח אם תחדש לי.
3.
חרטא בפיתה 21/08/2022 08:03
הגב לתגובה זו
אין עולם כזה
2.
באיזה חיסכון בנקאי אפשר לקבל תשואה של 3-4 אחוז? בנ 21/08/2022 07:58
הגב לתגובה זו
באיזה חיסכון בנקאי אפשר לקבל תשואה של 3-4 אחוז? בנית טור דעה ארוך על הנחה שגויה.
1.
אתה משווה תשואה ריאלית לנומינלית? בדיחה…התשואות לא 21/08/2022 07:55
הגב לתגובה זו
אתה משווה תשואה ריאלית לנומינלית? בדיחה…התשואות לא ירדו כמו הריבית ולכן הו גם לא יעלו כמו הריבית. הפער בין תשואות הנכסים לתשואת האגח ל10 שנים עדיין גבוה היסטורית

צילום: בוכמן הוקמן אדריכלים

מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?

כמה עלו המחירים בנתניה, מה מחירי של דירה ממוצעת? וגם - האם יהיה גל של ביקושים לדירות מזכאים שיתאכזבו מירידה בסיכוי לזכות בדירה בהנחה, ולמה בצלאל סמוטריץ וחיים כץ יהיו אשמים באם מחירי הדירות יעלו?

צלי אהרון | 14/10/2025 13:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות עסקאות נדל"ן

מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות

בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.

מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.

ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:

בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).

ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).

ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).

צילום: גוגל מאפס

רמ"י דורשת מיליונים ממשרתי מילואים שזכו במגרשים בהאון - אך המועצה מונעת בנייה

80 חיילי מילואים שזכו במכרז המיוחד למגרשים על שפת הכנרת מתבקשים לשלם עכשיו בין 1 ל-2 מיליון שקל, אבל המועצה האזורית עמק הירדן מסרבת להנפיק היתרי בנייה ובג"ץ טרם הכריע

צלי אהרון | 14/10/2025 19:26

נושאים בכתבה קיבוץ האון מילואימניקים

רשות מקרקעי ישראל פרסמה בנובמבר 2024 את תוצאות שני המכרזים לשיווק 171 מגרשים לבנייה צמודת קרקע בקיבוץ האון שבחוף הדרומי של הכנרת. 80 מהמגרשים שווקו במסלול מיוחד למשרתי מילואים, שראו בכך הזדמנות נדירה לבנות בית באזור מבוקש במחיר מופחת. אלא שהמועצה האזורית עמק הירדן הודיעה עוד לפני פרסום תוצאות המכרז כי לא תאפשר מתן היתרי בנייה בשלוש השנים הקרובות, ובמקביל הגישה עתירה לבג"ץ נגד רמ"י.

למרות המבוי הסתום, רשות מקרקעי ישראל שלחה לזוכים דרישות תשלום בהיקפים של של 1-2 מיליון שקל, עוד לפני שניתן מועד ברור לתחילת העבודות. הזוכים נדרשים לשלם בתוך 90 יום, בזמן שהתב"ע החדשה למתחם טרם אושרה וההליך המשפטי עדיין מתנהל. הזוכים מתארים מצב אבסורדי שבו נדרשים מהם סכומים עצומים בזמן שבפועל לא ניתן להתחיל לבנות.

60 מיליון שקל חובות והסדר עם המדינה

שורש הסכסוך נעוץ במשבר כלכלי עמוק שאליו נקלע קיבוץ האון בסוף שנות התשעים, אז הצטברו חובותיו לכ-60 מיליון שקל. בשנת 2002 הוחלט על הסדר כולל: המדינה תקבל לידיה כ-300 דונם של שטחים חקלאיים וקרקע למגורים, ובתמורה יוסדרו חובות הקיבוץ, תובטח פנסיה לחבריו וישופצו בתי המגורים של 60 מהם. הכוונה המקורית הייתה להקים יישוב קהילתי חדש במקום הקיבוץ, מהלך שאמור היה לייצר הכנסות ולהחזיר את השטח לפעילות.

אלא שבפועל, הפרויקט נתקע בין אינטרסים מנוגדים: מצד אחד רמ"י שמבקשת למכור את המגרשים בשוק חופשי, ומצד שני המועצה האזורית שמבקשת לשמור על צביון מקומי ועל השפעתה התכנונית. המועצה טוענת כי רמ"י פעלה שלא בתום לב, תוך התנערות מהבנות קודמות עם הקיבוץ ועם משרד הבינוי והשיכון. לטענתה, הבעיה המרכזית אינה מי יקנה את המגרשים אלא איך יוקם היישוב החדש, ובעיקר מי יישא בהוצאות הפיתוח העצומות.

סלע המחלוקת בין רמ"י לבין המועצה האזורית עמק הירדן הוא נושא הפיתוח: מי ישלם על הקמת התשתיות, הכבישים והחיבורים לחשמל ולביוב. לפי הערכות, מדובר בהוצאה של עשרות מיליוני שקלים, אולי אף יותר ממאה מיליון שקל במצטבר. רמ"י טוענת כי דמי הפיתוח אמורים להיות משולמים על ידי הרוכשים בהתאם למפורט במכרז, וכי כל המשתתפים היו מודעים מראש למורכבות התכנונית של המתחם. מנגד, המועצה גורסת כי הרשות מנסה להעביר אליה באופן שרירותי את האחריות לביצוע עבודות שאינן בסמכותה, וכי ללא הסדר מוסכם וברור, לא ניתן יהיה להנפיק היתרי בנייה בשטח.

להמשך הכתבה לחץ כאן