ניתוח

חברות הנדל"ן המניב בדרך למחיקות - עליית הריבית והתשואה, תוביל להפחתות בספרים

לאחר שנים של ירידה – שיעורי התשואה לנכסים למניבים בדרך לשינוי מגמה; כאשר בחסכון בנקאי התשואה 3%-4%, הרי שתשואות של 5%-6% בנדל"ן המניב במרכז הארץ, נמוכות מדי

ארז כהן | 21/08/2022 07:08 (14)

נושאים בכתבה נדל"ן מניב שמאי ממשלתי

לאחר שנים של ירידה – שיעורי התשואה לנכסים למניבים בדרך לשינוי מגמה. סקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים שפרסם השמאי הממשלתי הראשי לפיה התשואות על השקעה בנדל"ן מניב במגמת ירידה מתייחסת לסוף 2021 ואינה כוללת את ההשלכות של עליית הריבית בחודשים האחרונים. המצב השתנה - חלה עלייה בתשואת הנכסים המניבים והיא תמשיך לעלות.

בתחילת החודש פרסם השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני מסמך רב חשיבות – סקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים עבור המחצית השנייה של שנת 2021. על אף הפרופיל הציבורי הצנוע של המסמך – הוא אינו פותח מהדורות חדשות ואפילו לא את מדורי הכלכלה – בכוחו להשפיע על עשרות מיליארדי שקלים במצטבר במאזניהן של חברות הנדל"ן המניב, הנסמכות עליו כאחד מכלי העבודה המרכזיים לשמאי המקרקעין לשם קביעת שווי הוגן לנכסים שברשותן. המשמעות היא שכל פיפס של הערכה למעלה או למטה, יכול להזיז סכומי עתק במאזנים, להשפיע על ההון של החברות האלו ועל שווין בבורסה.

בנוסף, יש לדוח הזה השפעה על בקשות מימון לבנקים וגורמי מימון אחרים , לשם ייזום או רכישת מיזמי נדל"ן מניב. הגופים המממנים מתבססים על תחשיבים הנעשים בהתאם לסקירה זו.

בשיח היומיומי כולנו רגילים לכך שתשואות גבוהות הן דבר חיובי שיש לשאוף אליו, וזה נכון. אלא שבאופן לא אינטואיטיבי, בהערכת שווי של נכסי נדל"ן מניב, ככל ששיעורי התשואה להיוון ההכנסה (NOI) הינם נמוכים יותר, כך שוויו של הנכס הנו גבוה יותר. תשואת ההיוון-ריבית ההיוון שתלויה בתשואת הנכסים משפיעה על שווי הנכס וככל שהיא גבוהה יותר כך היא מבטאת סיכון גדול יותר ובהתאמה ערך מהוון נמוך יותר.

לכן זוכים נכסים בפריפריה לשיעורי תשואה גבוהים יותר, שיש בהם גם כדי לגלם רמת סיכון גדולה יותר, ואילו נכסים באזור המרכז לשיעורי תשואה נמוכה יותר.

בשני העשורים האחרונים (לכל הפחות) ניכרו הבדלים משמעותיים גם בין ענפי הנדל"ן המניב. הנדל"ן המניב לצרכי מסחר נחשב למניה בטוחה יחסית, לכן זכה לשיעורי תשואה נמוכים יותר ואילו הנדל"ן לצרכי תעשייה היה בעל תשואה גבוהה יותר. עם זאת, התשואה עבור כל שלושת הענפים הלכה וירדה בעשור האחרון, מרמה של 8%-9% עד לפני מספר שנים, אל מתחת ל-7% בשנת 2021. מדובר על ממוצע כלל ארצי המשקלל את כלל השטחים המסחריים, הן אלו של מרכז גוש דן שבהן הגיעו התשואות בשנה החולפת עד לשפל של 5% עבור שטחי משרדים למשל, והן אלו שבמעגלים החיצוניים שנהנו מתשואות גבוהות יותר.

גם הסקירה משקפת המשך של מגמת הירידה בשיעורי התשואה. היא נכונה לתקופה הנסקרת – סוף 2021, אז זינק שוויו של הנדל"ן המניב לרמות שלא נראו כדוגמתן קודם לכן, בעיקר במרכז הארץ. אחד ממרכיבי התשואה הינו שיעור הריבית במשק, מאז שהעלה נגיד בנק ישראל את ריבית הבנק, מ-0.1% באמצע אפריל ועד ל-1.25% כיום, נראה כי המגמה בשוק משנה כיוון. הסיבה לכך היא שמשעה שהכסף מתייקר, הופכות ההשקעות בנדל"ן מניב לפחות כדאיות ביחס לחסכונות הסולידיים שמציעה המערכת הבנקאית. כאשר בחסכון בנקאי רגיל עשוי החוסך לזכות בתשואה של 3%-4%, הרי שזמנן של תשואות של 5%-6% שאפיינו את שטחי הנדל"ן המניב במרכז הארץ עד לפני מספר חודשים הוא קצוב. צפויה עלייה בתשואה והיא תשפיע על הדוחות הכספיים - החברות, למרות המצב ינסו להעלות את שכר הדירה, כשבמקביל התשואות הגבוהות יביאו לירידה בערך הנכסים.

לכן על אף שהמסמך שפרסם כעת השמאי הוא העדכני ביותר בנמצא, טוב יעשו השמאים והמערכות המסתמכות עליהם אם יישארו עם אצבע על הדופק לגבי התהליכים המתרחשים כעת, אשר עשויים להביא לשינוי מגמה במהלך 2022.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

נקודה מעניינת נוספת היא ההפתעה למעיינים במסמך: שוויון היסטורי בשיעורי התשואה של שטחי הנדל"ן לצרכי תעשייה, ושל שטחי הנדל"ן לצרכי משרדים ומסחר. התשואה העדכנית עבור כולם נקבעה על ידי השמאי על 6.7%. מה הביא לצמצום הפער בין שטחי התעשייה והמסחר? לא ממש ברור. אמנם, ענף המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים) שבעבר נכלל תחת סקטור התעשייה נמצא בפריחה חסרת תקדים, אך במסמך טרח השמאי הראשי, עיני להבהיר כי תחום זה מוחרג מהענף ואינו נכלל בו. בהינתן שזה המצב, נותרה השאלה מה הביא לשוויון התשואות בין התחומים בגדר חידה, שכן השוק עדיין מתמחר את שטחי המסחר ברמת מחיר גבוהה יותר ביחס לשטחי התעשייה ומעניק להן רמת תשואה נמוכה יותר בהתאם.

ארז כהן הוא עו"ד ושמאי מקרקעין

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

12.
שמאי מוטה 22/08/2022 08:45
הגב לתגובה זו
מורידים קצת את שיעור ההיוון והופ השווי מזנק.
11.
איזה בנק נותן 3-4 אחוז ריבית ?? (ל"ת)
רון 21/08/2022 13:40
הגב לתגובה זו
אהרון 21/08/2022 20:17
הגב לתגובה זו
ולא מקבל
10.
נכסים לתעשיה יציבים יותר מהנכסים למסחר (ל"ת)
זאב 21/08/2022 11:57
הגב לתגובה זו
9.
משקיע בנדלן 21/08/2022 11:27
הגב לתגובה זו
רבית ההיוון נקבעת על פי הרבית לטוח ארוך ולא ע"פ הרבית לזמן קצר. מעבו לכך רבית ההיוון נגזרת מתוך התשואה על נכס לזמן ארוך! אי לכך לכל נכס נקבע שיעור היוון בהתאם לתשואה שלו. לכן רק נכסים שנקבע להם שיעור היוון מעל 6.7% ידרשו להתאמת שווי הנכס. האיום על "מחיקות" לא רציני.
8.
חברות ששיערכו את נכסיהם מעל 6.7% יהנו משיעורכים ! (ל"ת)
משה 21/08/2022 11:04
הגב לתגובה זו
7.
דויד 21/08/2022 10:28
הגב לתגובה זו
התשואה בנכסים המניבים היא ריאלית כי החוזים צמודים למדד. אינפלציה לא פוגעת בחברות הנדלן מניב. התשואה הריאלית בפקדון בנקאי היא 0% במקרה הטוב. התשואה הגלומה בשווי הנכסים היא 6%-7% תלוי באיזה חברה. לראיה רוב חברות הנדלן מניב רשמו רווחי שערוך בדוח האחרון.
הערה מקצועית ראויה ! (ל"ת)
משקיע בנדלן 21/08/2022 11:55
הגב לתגובה זו
6.
עדיף על כל נדלן 21/08/2022 10:22
הגב לתגובה זו
ו3%+ אני כבר מקבל על TBILLS בארה"ב
5.
משה 21/08/2022 10:06
הגב לתגובה זו
לדוגמא :חברת "ישרס" תשואה משוקללת 6.95%. השמאי הממשלתי קבע 6.95%. אז איזה מחיקות.!
4.
צחי 21/08/2022 09:49
הגב לתגובה זו
בררתי שבוע שעבר. אין כאלה תשואות. אשמח אם תחדש לי.
3.
חרטא בפיתה 21/08/2022 08:03
הגב לתגובה זו
אין עולם כזה
2.
באיזה חיסכון בנקאי אפשר לקבל תשואה של 3-4 אחוז? בנ 21/08/2022 07:58
הגב לתגובה זו
באיזה חיסכון בנקאי אפשר לקבל תשואה של 3-4 אחוז? בנית טור דעה ארוך על הנחה שגויה.
1.
אתה משווה תשואה ריאלית לנומינלית? בדיחה…התשואות לא 21/08/2022 07:55
הגב לתגובה זו
אתה משווה תשואה ריאלית לנומינלית? בדיחה…התשואות לא ירדו כמו הריבית ולכן הו גם לא יעלו כמו הריבית. הפער בין תשואות הנכסים לתשואת האגח ל10 שנים עדיין גבוה היסטורית

צילום: סטודיו 84

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה

צלי אהרון | 26/08/2025 23:36

נושאים בכתבה מחירי הדירות אאורה

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.

הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.

גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.

כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: Getty images Israel

כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית

האם פרידה בין בני זוג עלולה להכניס פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א לסחרור? מה קורה כשאחד הצדדים מתנגד לחתום, כיצד מתמודדים עם בן זוג שלא רשום בטאבו, ואילו זכויות יכולות לצוץ דווקא אחרי מותו של אחד מבני הזוג? מקרים שנדונו בבתי המשפט ובערכאות הרבניות מגלים עד כמה הסוגיה רגישה ואיך היא עשויה להכתיב את קצב ההתקדמות של פרויקטים בהיקפים של מאות מיליוני שקלים

עוזי גרסטמן | 26/08/2025 12:10

נושאים בכתבה התחדשות עירונית גירושים תמ"א 38 פינוי בינוי חלוקת רכוש

בישראל, פרויקטים של התחדשות עירונית נחשבים מנוע מרכזי להתמודדות עם בניינים ישנים ולחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. ואולם מאחורי החתימות על ההסכמים וההבטחות לדירות חדשות ומרווחות, מסתתרת מציאות משפטית מורכבת. כשזוג נשוי מחליט להתגרש, והדירה שבבעלותם כלולה בפרויקט של פינוי-בינוי או תמ"א 38, הבעיה אינה מסתכמת רק בחלוקת הרכוש. היא נוגעת גם לזכויות העתידיות בדירה החדשה שתיבנה, ולשאלה מי מבני הזוג מוסמך לחתום בשם שניהם על ההסכמים מול היזם והבנק.

במקרים רבים רק אחד מבני הזוג רשום כבעלים בטאבו. מבחינה פורמלית, זהו האדם שמולו מתנהלים היזם והבנק. אלא שבפועל, מוסדות המימון דורשים לעתים גם את חתימתו של בן הזוג שאינו רשום, מתוך הבנה שהדירה משמשת לצרכים משפחתיים, וכי החוק מעניק לשני הצדדים זכויות קנייניות מוגנות. כאן נוצרת נקודת תורפה: ברגע שמערכת היחסים מתערערת והצדדים מצויים בסכסוך, די בסירוב של בן הזוג הלא רשום כדי לעכב את המשך ההתקשרות ולהותיר את הפרויקט כולו תקוע במבוי סתום. בתי המשפט נדרשו לא פעם לסוגיות מסוג זה, כשהמתח בין דיני המקרקעין, דיני המשפחה והחוזים יוצר מערבולת שאינה פשוטה להכרעה.

כשמדובר בדירה להשקעה שאינה משמשת למגורי בני הזוג עצמם, הסוגיה מורכבת פחות. לעתים ניתן להציג חוות דעת משפטית או הסכם ממון שמבהירים כי לבן הזוג הלא רשום אין זכויות ממשיות בנכס. במצבים כאלה יכולים הבנקים לאשר את ההתקדמות גם ללא הסכמתו, כל עוד אין פגיעה בזכויותיו החוקיות. ואולם כשמדובר בדירת המגורים המשותפת, ידו של בן הזוג הלא רשום על העליונה, שכן הדין מכיר בזכויותיו למנוע עסקות שמערערות את הזכויות שלו. המשמעות היא שפרויקטים שלמים עלולים להיתקע רק משום שצד אחד מסרב לשתף פעולה.

מקרה אחד של אלמנה שבעלה הלך לעולמו במהלך תכנון פרויקט פינוי-בינוי ממחיש היטב את המורכבות. אף שהמנוח הוריש את זכויותיו בנכס לידועה בציבור שלו, בית הדין הרבני קבע כי זכות המדור של האלמנה - הזכות להמשיך להתגורר בדירת בעלה המנוח עד סוף חייה - גוברת על זכויות הצוואה. המשמעות היתה שהיא יכלה לסרב להריסת הבניין ולדרוש להמשיך להתגורר בדירה החדשה שתיבנה, גם בניגוד לעמדת יתר הדיירים והיזמים. ההכרעה הזו הוכיחה כי זכויות משפחתיות יכולות להטות את הכף, גם בפרויקטים מתוכננים היטב, ולחייב את היזמים להיערך לתרחישים חריגים.

דוגמה נוספת מגיעה מהתחום של הדיור הציבורי. במקרה הזה, זוג שגר בדירה כזו והתגרש נדרש להתמודד עם השאלה מי מהם ימשיך להיות דייר בדירה החדשה שתיבנה במסגרת פרויקט ההתחדשות. הוועדה הציבורית שהכריעה בסוגיה העבירה את הזכויות לאשה, בין היתר בשל מצבה הבריאותי ומכיוון שהילדים נשארו בחזקתה. בית המשפט המחוזי קיבל את ההחלטה וקבע כי בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, במצב של פירוד יש להעדיף את הצד שבו מתגוררים הילדים, ואם אין ילדים - יש לבחון שיקולים של בריאות, הכנסה וצרכים מיוחדים. כאן, ההתחשבות במצבו האישי של הדייר גברה על התנגדויות אחרות, והפרויקט המשיך קדימה.

להמשך הכתבה לחץ כאן