היזם הוחלף - דיירים חויבו לחתום על תמ"א 38

ברחוב ברלינר ביפו, בבית דירות בן עשרות שנים, התחוללה בשנים האחרונות דרמה שהתנהלה בשקט יחסי מאחורי הדלתות הסגורות של בתי המשפט, אך מגלמת בתוכה את אחד האתגרים המרכזיים של תחום ההתחדשות העירונית בישראל: מה קורה כששניים מתוך עשרות דיירים מתעקשים לומר "לא", לאחר שהיזם הראשון נקלע לקשיים ויזם אחר נכנס לתמונה? הבית המדובר עבר תהליך ארוך של קידום פרויקט תמ"א 38/1 - חיזוק, שיפוץ והוספת ממ"דים - אך בדיוק כשנראה שהכל מוכן לצאת לדרך, ושהתוכניות ישיגו גם חיזוק מבני חיוני וגם שדרוג נרחב לרווחת הדיירים, צצו התנגדויות מצד שני בעלי דירות. ההתנגדות לא היתה לעניין החיזוק עצמו, אלא לתוספת להסכם שהתבקשה בעקבות העברת הפרויקט ליזם חדש. התוצאה: תביעה שהוגשה נגד אותם דיירים, פסק דין חריג, ובעיקר שאלה אחת שנותרה מרחפת באוויר: עד כמה רחוק יכולים ללכת דיירים שמתנגדים להסכם ברובו?

הסיפור התחיל ב-2012, כשבעלי הדירות בבית ברחוב בבניין ביפו, מבנה שלא נבנה בהתאם לתקני המיגון המודרניים נגד רעידות אדמה, חתמו על הסכם עם יזם ראשון, קריגר ברלינר. בתמורה לזכויות בנייה על גג הבניין, התחייב היזם לחזק את המבנה, לשפץ אותו, להרחיב את הדירות באמצעות תוספות של ממ"דים וחדרים נוספים, ולהקים חניון תת-קרקעי עם מתקן חניה אוטומטי. אלא שעד שהושגו כל האישורים הדרושים, חלפו שנים. במהלך הזמן הזה הוגשו התנגדויות ועררים, כולל מצד שניים מהנתבעים בתביעה הנוכחית. לבסוף, לאחר קבלת היתר בנייה, החלה הבנייה עצמה, ואז, ב-2020, נתקע הכל. היזם הראשון נקלע לקשיים כלכליים, והיה צורך להעביר את הפרויקט לידיים חדשות. חג'ג' התחדשות עירונית נכנסה לנעליו של היזם המקורי, ולצורך כך נדרש עדכון של ההסכם. מדובר בתוספת שנועדה להסדיר את הזכויות, החובות והזמנים מול היזם החדש.

על פניו, התוספת לא שינתה את ההסכם הקיים באופן מהותי. "תוספת זו לא שינתה את מהותית את היקף העבודות או את התמורות לבעלי הדירות", כתבה המפקחת על רישום המקרקעין, דגנית קציר-ברין, בהכרעת הדין. אלא שמספר קטן של בעלי דירות, ארבעה מתוך 24, סירבו לחתום עליה. שניים מהם התנגדו כבר בעבר לפרויקט, ואף עמדו במוקד תביעה קודמת של היזם הראשון שהסתיימה בדחיית התנגדותם. "מדובר בפרויקט מציל חיים שעל חשיבותו במציאות הקיימת במדינת ישראל אין חולק", טענו התובעים. לדבריהם, הסירוב של הנתבעים לחתום על התוספת גרם לכך שלא ניתן היה להשלים את מסמכי הליווי הבנקאי - מה שמנע מהיזם החדש לקבל מימון לפרויקט והכריח אותו לממן אותו מכספו הפרטי, דבר שייקר את הבנייה באופן דרמטי. על פי הסעיפים בהסכם המקורי, כל בעל דירה התחייב לחתום על מסמכים "הדרושים לשם ביצוע ההסכם", תוך פרק זמן של עשרה ימים. "הפרת הוראות אלו מהווה הפרה יסודית של ההסכם", נכתב בהחלטה.

הנתבעים לא הכחישו שסירבו לחתום, אך טענו כי יש להם לכך סיבה טובה. לדבריהם, מדובר בהסכם חדש לכל דבר - מסמך בן עשרות עמודים שכולל שינויים מהותיים בלוחות זמנים, תנאי ביטוח, סעיפי ויתור על תביעות והפחתת זכויות. לטענת שניים מהם, "היזם משתמש בבעלי הדירות באופן חסר תום לב", ומאחורי הקלעים הוא זה שמנהל את התביעה נגד הדיירים הסרבנים, תוך כדי ניצול לחצים כדי לכפות עליהם לוותר על זכויותיהם. הם אף טענו כי עורך הדין של נציגות הדיירים פועל בניגוד עניינים, מכיוון שהוא מקבל שכר טרחה שמותנה בהצלחת ההליך. "גם אם היה ראוי לשנות את תנאי ההסכם בעקבות החלפת היזם – הדרך בה נעשה הדבר מעלה שאלות של שקיפות, תום לב, וזכויות יסוד", טענו הנתבעים.

• ביהמ"ש כפה על אם ובת לשתף פעולה עם פינוי-בינוי
• הדייר השמיץ את היזם - וישלם לו פיצויים

המפקחת לא התרשמה מטענות הנתבעים. בפסק דין נוקב שהשתרע על פני 18 עמודים, היא קבעה כי לא מדובר בהסכם חדש, אלא בתוספת "שנועדה להבטיח את המשך קידום הפרויקט", בעקבות הנסיבות החדשות שנוצרו. "הוכח כי התוספת להסכם אינה אלא התאמה חוזית נדרשת להסכם המקורי", נכתב. "לא הוצגה כל אינדיקציה לפיה התמורות שהובטחו לנתבעים נגרעו או הורעו". המפקחת גם דחתה את הטענה המרכזית של הנתבעים בדבר סמכות, וציינה כי, "לא מצאתי ממש בטענת חוסר הסמכות העניינית". היא הזכירה את פסיקת בית המשפט העליון, שלפיה המפקח על רישום מקרקעין מוסמך לדון לא רק בעצם ביצוע עבודות חיזוק לפי תמ"א 38, אלא גם באישור של אופן ביצוען - לרבות שינויים או תוספות בהסכם. עם זאת, דווקא בנקודה הרגישה ביותר, סעיפי הוויתור על תביעות, קבעה המפקחת כי הנתבעים לא ייחשבו מי שוויתרו על זכויותיהם כלפי היזם. לדבריה, "זכות התביעה העתידית היא זכות יסוד שאינה ניתנת לשלילה באופן כפוי", ולכן אף שהנתבעים ייחשבו מי שהסכימו לתוספת, סעיפי הוויתור לא יחולו עליהם.

בסופו של דבר, המפקחת מצאה כי לא היה כל בסיס ענייני לסירובם של הנתבעים לחתום על התוספת. "לא הוצגה כל חוות דעת או תכנון חלופי שיש בו כדי ללמד כי מדובר בליקוי מהותי או פגיעה תכנונית חריגה בזכויותיהם", כתבה. לדבריה, סירובם של הנתבעים "נובע מהתנגדות עקבית לפרויקט כולו", וכי הם "ראו באי חתימה על התוספת הזדמנות נוספת להכשלת הפרויקט". עוד היא כתבה בהחלטתה כי, "בפרויקט מסוג זה יש לזכור כי הוא מחייב תיאום ושיתוף פעולה של כלל בעלי הדירות... כל אחד זכאי להשמיע את קולו - אך לא להטיל וטו בלתי סביר הפוגע באינטרס הכללי". לכן, היא קבעה, אם הדיירים לא יחתמו עד ה-1 ביולי 2025, יורשה עורך הדין של נציגות הדיירים לחתום בשמם על המסמכים הדרושים להשלמת הפרויקט.

על אף ההכרעה הברורה נגד הנתבעים, נמנעה המפקחת מהטלת הוצאות כבדות במיוחד. כל זוג מהנתבעים חויב לשלם שכר טרחה בסכום כולל של 10,000 שקל ואגרת תביעה בסכום כולל של 327 שקל - סכום מתון יחסית להליך משפטי שארך שלוש שנים, כלל דיוני הוכחות וחקירות נגדיות. "מדובר בהליך שהתנהל במשך למעלה משלוש שנים", נכתב, "ולכן בהתחשב בכך שטענות התביעה התקבלו והולמות, מדובר בהוצאות סבירות".

• בשורה למלצרים: שינוי חשוב בשימוש בכספי הטיפים
• משרדי עורכי הדין שזוכים להרבה חשיפה ומי המאכזבים?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

האם מותר לכפות על דייר לחתום על מסמך שהוא לא מאמין בו?

בדרך כלל אין סמכות משפטית לכפות על אדם לחתום על מסמך שהוא מתנגד לו, במיוחד אם הוא סבור שהחתימה פוגעת בזכויותיו. עם זאת, בתחום ההתחדשות העירונית, החוק מכיר בכך שסירוב של מיעוט דיירים עלול לסכל פרויקטים שיש בהם תועלת ציבורית ברורה. לכן החוק מתיר למפקח על רישום מקרקעין לאשר ביצוע של עבודות גם ללא הסכמה מלאה של כלל הדיירים, כשמתקיים רוב של שני שלישים, ואין סירוב סביר. במקרה זה, פסק הדין יצר מצב שבו הדיירים ייחשבו כאילו חתמו, אפילו אם בפועל הם לא עשו זאת.

מה היה קורה אילו לא נכנסה חג’ג’ כיזם חלופי?

על פי העדות שנמסרה מטעם נציגת בעלי הדירות, הסבירה עו"ד דורפמן כי, "הם היו באתר בנייה נטוש, מאובק, עם דירות לא גמורות ועם זכות תביעה מול חברה שלא קיימת... הם היו יכולים להיות עוד כתבה כזאת בחדשות". כלומר ללא היזם החלופי, הבניין היה נשאר כנראה בעיצומו של פרויקט שיקום לא גמור - תסריט שמוכר לצערנו מפרויקטים דומים שקרסו בעבר, והותירו את הדיירים ללא בית תקין וללא פתרון ברור.

כן, גם לרוב יש גבול. לפי הפסיקה והחוק, הרוב לא יכול לקבוע הסדרים שמפלים לרעה באופן מובהק מיעוט מהדיירים, או לשלול מהם זכויות יסוד, כמו הזכות לתבוע. לכן, אף שהיא קבעה כי התוספת להסכם מחייבת גם את הדיירים הסרבנים, המפקחת הדגישה כי סעיפי ויתור על תביעות - שנכללו בתוספת - אינם תקפים לגביהם. זהו ביטוי לאיזון העדין בין עקרון השיתוף לבין זכויות אישיות.

האם ייתכן מצב בו תוספת להסכם נהפכת בעצם להסכם חדש לחלוטין?

ייתכן, אך זה תלוי בהיקף וסוג השינויים. במקרה הזה, הדיירים הסרבנים טענו שהתוספת היא בפועל הסכם חדש, אך המפקחת קבעה שהשינויים נועדו להתאים את ההסכם המקורי לנסיבות חדשות - החלפת היזם, דרישות הליווי הבנקאי ולוחות זמנים - מבלי לשנות את התמורות. לכן נקבע כי לא מדובר בהסכם חדש, אלא בעדכון הכרחי. עם זאת, אם התוספת היתה משנה את התמורות מהותית לרעת הדיירים, ייתכן שהתוצאה היתה שונה.

לטענת הנתבעים, הכיסוי הביטוחי ירד במחצית מהיקפו המקורי. המפקחת הודתה כי "הנושא הועלה אך לא נידון לגופו" ונותר בגדר טענה שלא הוכחה. כלומר, לו היו הנתבעים מציגים חוות דעת מקצועית שהשינוי בביטוח מהווה סיכון בלתי סביר – ייתכן שהתוצאה הייתה שונה. בפועל, לא הוצגה ראיה מספקת לכך.

האם ניתן לטעון לפגם תכנוני כשההיתר כבר אושר?

קשה מאוד. בתי המשפט ומוסדות התכנון מתייחסים להיתר בנייה שאושר כדין כראיה לכך שהבנייה עומדת בדרישות התכנוניות וההנדסיות. גם כאן, הדיירים טענו לליקויים, כמו כניסה דרך חדר עגלות או בעיות ביוב, אך לא הביאו חוות דעת או תכניות חלופיות. בנוסף, חלק מהטענות עלו רק לאחר שהבנייה כבר החלה. לכן נפסק כי לא מדובר בפגיעה מהותית המצדיקה סירוב.

האם ייתכן מצב שבו דייר סרבן יזכה בפיצוי דווקא על כך שהתנגד?

באופן תאורטי כן. אם יוכח כי התנגדותו מבוססת על פגם מהותי או על הפרת זכויות, ייתכן שלא רק שזכותו להתנגד תישמר, אלא גם שייקבע לו פיצוי. אך זה לא היה המקרה כאן. המפקחת ציינה כי הנתבעים, "לא הצביעו על שינוי קונקרטי מהותי", וכי טענותיהם "נטענו ברמה כללית". לכן הם לא קיבלו שום פיצוי, והתחייבו גם לשלם הוצאות.

במקרה אחר, בית המשפט המחוזי מרכז בלוד הכריע בינואר האחרון במחלוקת משפטית מורכבת במסגרת פרויקט פינוי-בינוי בגבעת שמואל. השופט הבכיר יעקב שפסר נדרש להכריע בתביעה שהגישה אזורים בניין נגד בני זוג, שסירבו להתפנות מהדירה בה הם מתגוררים, אף שחתמו על הסכם מול החברה. המחלוקת התמקדה בדרישות חדשות שהעלו בני הזוג. הפרויקט המדובר הוא פינוי-בינוי רחב היקף בגבעת שמואל, שבו מעורבים 112 בעלי דירות ישנות קיימות. על פי ההסכם שנחתם במרץ 2022, כל בעל דירה קיבל הבטחה לדירה חדשה ומרווחת יותר, הכוללת תוספת שטח של 30 מ"ר, מרפסת, ממ"ד, חניה ומחסן, בבניין חדש ומודרני. החברה התחייבה לשאת בעלויות מסים, הובלות ודמי שכירות בתקופת הביניים. בפסק הדין שפורסם צוין כי, "התוכנית שהוצעה לבעלי הדירות מבטאת איזון הוגן בין צורכי הדיירים לבין היתכנות כלכלית של הפרויקט". בני הזוג, שהיו האחרונים לחתום על ההסכם, העלו דרישות חדשות לאחר החתימה. לטענת החברה, הדרישות כללו קבלת דירת פיצוי בקומה גבוהה יותר, תשלום שכר טרחה לעורך הדין של בני הזוג בסכום כולל של 100 אלף שקל, ופיצוי בגין הפרשי דמי ניהול ותחזוקה. החברה טענה כי הדרישות אינן כלולות בהסכם החתום, וכי הן פוגעות בשוויון כלפי יתר בעלי הדירות בפרויקט. בפסק הדין שפרסם, הדגיש השופט שפסר כי, "העלאת דרישות חדשות בשלב זה מהווה הפרה מהותית של עקרונות ההסכמה בין הצדדים".