שוקי ההון בשיאים, איך ניתן לגוון את התיק כדי למזער סיכון?
אלו מדינות הופכות למעניינות להשקעות אלטרנטיביות, ומה חשוב לבדוק לפני שנכנסים להשקעות אלטרנטיביות?
שנת 2021 מגיעה בקרוב לסיומה ומשקיעים רבים שוקדים על חלוקת ההשקעות והתיק לשנת 2022. ההתלבטויות הן תמיד מה לעשות עם הכספים הפנויים והאם חלוקת התיק נותנת פיזור סיכויים-סיכונים מותאם לצורכי השעה. השאלות המרכזיות הן כיצד להקצות כספים בצורה הנכונה ביותר, כדי לבנות פורטפוליו מאוזן שיוכל להניב תשואה גם בעתות של משבר. כיום שוקי ההון הולכים ומתייקרים על פי היחסים הפיננסים: המכפילים של המניות עולים, והמגמה הבולטת בשנים האחרונות היא שגם גופים מוסדיים גדולים וגם "פמילי אופיס" המנהלים כספים של אנשים בעלי ממון רב, מסיטים יותר כספים לאפיקי השקעות אלטרנטיביות.
הנזילות הגבוהה המאפיינת את רוח התקופה הזרימה כסף גם לתחום ההשקעות האלטרנטיביות, שהם הפכו בחלקן לתחליף אג"ח שכבר ״לא מספק את הסחורה״.
מהם האפיקים האלטרנטיביים שבהם אנחנו משקיעים:
קרנות אשראי אלטרנטיביות מלווים לחברות בשעבוד ראשון - בוואקום שנוצר בשל המגבלות הרגולטוריות שהוטלו על הבנקים בישראל ובעולם מאז משבר 2008, נכנסו קרנות אשראי חוץ בנקאי, המעניקות הלוואות לחברות תמורת שעבודי חוב בכיר. המשקיעים ובניהם גם משקי בית ממעמד הביניים, הם נהנים מהזדמנות להעניק הלוואות שקיימות בתיקים של הבנקים הגדולים ביותר ותוך שעבוד ראשון (חוב בכיר) ומשמעותי של נכסי נדל"ן או נכסים אחרים שניתן לממש. ככל שתיק קרן האשראי מפוזר יותר ותלוי כמה שפחות במחזורים הכלכליים, כך הקורלציה עם שוקי ההון במצב של משבר, תהיה נמוכה יותר.
השקעות בקרנות מפוזרות או שותפויות מו"פ בסטארטאפים - השקעות בסטארטאפים הן בעלות יחס הסיכוי-סיכון הגבוה ביותר, לטוב ולרע. אם בחרתם בקרן הנכונה שמקבלת החלטות השקעה מושכלות בסטארטאפים ומפזרת את כספיה על פני עשרות מיזמים, פוטנציאל הרווח גדל מאוד. עם זאת, לטעמנו ההשקעה הזו לא מתאימה לאלה שזוהי השקעתם היחידה. אנחנו חושבים שזהות הגוף המנהל היא החשובה ביותר. נעדיף קרנות שקובעות קריטריונים מחמירים כמו השקעה רק בחברות טכנולוגיות שהשקיעה בהן קרן גדולה או משקיע אסטרטגי שביצעו בדיקות נאותות מחמירות, או קריטריונים אחרים כמו קצב צמיחת הכנסות מרבעון לרבעון.
השקעות נדל"ן אלטרנטיביות: שלוש מדינות שהופכות למעניינות:
שוק הנדל״ן בארה"ב שהיה ונשאר אחד המשמעותיים ביותר עבור משקיעים ישראלים, הופך ליקר ומאתגר. קשה היום הרבה יותר לאתר בו הזדמנויות. עם העליה במחירי הבתים הקיימים (יד שניה) הופכות ההזדמנויות היזמיות לאטרקטיביות יותר ויותר. כמובן שעיסקאות אלה מצריכות היכרות מעמיקה מאוד עם השוק. גם בעסקאות יזמיות וגם בעסקאות מניבות תמיד נתבסס על יזם מקומי ותיק, אמין, בעל תוצאות מוכחות ובעל הון עצמי גבוה.
- הנגיד: "פועל להעביר את הכוח מהבנקים לציבור" - האומנם?
- בנק ישראל: פחות מעשירית מהכסף השוכב בעו"ש מקבל ריבית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בין השווקים העולים להשקעות נדל"ן שאנחנו מוצאים מעניינים אפשר למנות את:
בריטניה - המדינה שחוותה את הברקזיט וההחלטה להיפרד מהאיחוד האירופי ב-2016, יישמה אותו בתחילת 2020 וכעת נהנית גם מעדנה ופריחה בשוק הנדל"ן. מדיניות האין סגרים בבריטניה תרמה לתנופת תעסוקה ותנועה אל מרכזי קניות בתוך הערים. בבריטניה אנחנו מחפשים עסקאות השקעה קבוצתיות בערים מרכזיות שיש בהן עוגנים משמעותיים. ניתן למצוא כאלה דרך שחקני השקעות ישראלים גדולים, שפועלים במדינה ויש להם היכרות רבת שנים עם השוק. בין תחומי ההשקעה המעניינים בבריטניה אפשר למנות: מרכזים מסחריים שנפלטו לשוק בדיסקאונט משמעותי כתוצאה מסגרי קורונה וקשיים תפעוליים שהקשו על בעלי הנכסים להחזיק בהם בעת הקורונה. בנוסף נחפש עסקאות PD, הסבת משרדים למגורים. נישה זו נהנית מרוח גבית של הרשויות המקומיות.
ספרד - המדינה נפגעה קשה מהגל הראשון של קורונה ובמשך שנה שלמה מפרוץ המשבר הייתה בסוג של קיפאון, לפחות בשוק הנדל"ן והיתרי הבנייה. הקיפאון הזה מתחיל רק כעת להפשיר והצפי כי ב-2022 תתאושש התיירות וספרד תהנה מתנופה כלכלית שתתבטא בשוק הנדל"ן המקומי שלה. ככל שענף התיירות העולמי יתאושש, כך נרגיש יותר בנוח להשקיע בספרד, ולהפך.
הולנד - מדינה מאוד מוכרת לתיירים הישראלים, אבל הרבה פחות למשקיעי הנדל"ן הישראלים. גם בהולנד, הערים הגדולות הפכו ליקרות והזדמנויות נמצאות בפרברים. הולנד היא גם מדינה שתיהנה מחזרת התיירות כמה שיותר לשגרה, אך איננה תלויה בה כמו ספרד. בהולנד בשל מיקומה הגיאוגרפי נחפש גם עסקאות של נדל"ן מסחרי בצורת מרלו"גים שהפכו למבוקשים מאוד בשנתיים האחרונות.
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- אושרה להפקדה תוכנית עם 2,550 דירות בקריית שמונה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
לפני שנצא לבחון השקעת נדל"ן בחו"ל נחפש את המרכיבים עיקריים:
- נשקיע רק בהובלת חברה ישראלית בעלת ותק ורקורד מוכחים בתחום השקעות הנדל"ן בחו"ל, עם עדיפות ברורה למי שעבר בהצלחה את משבר הנדל"ן העולמי ב-2008.
- נשקיע בעסקאות בהן אותן חברות ותיקות משקיעות מההון העצמי שלהן ביחד עם המשקיעים הפרטיים.
- העסקה תנוהל באופן מוחלט על ידי החברה שמתמחה בהשקעות אלה.
- השותף המקומי גם הוא יהיה בעל ותק, ניסיון מוכח ואיתנות פיננסית רבה (וכמובן שגם הוא ישקיע בעסקה הספציפית).
- נוודא כי המשקיעים יהנו ראשונים מרווחי ההשקעה (תשואת פריפרד) והיזמים יהנו מרווחים רק לאחר מכן.
- נוודא כי בהתקשרות המשפטית עם החברה שמנהלת את ההשקעה תהיינה למשקיעים בטוחות מירביות על כספיהם.
הכותבים החליטו לוותר על רכישת דירה כדי להשקיע את הכסף שלהם ולצבור את אפקט הריבית דריבית. הם הורים ל-5 ילדים, מלווים יחידים, זוגות ומשפחות ליצירת הכנסות פסיביות ועצמאות כלכלית
*הנאמר אינו מהווה ייעוץ השקעות המתחשב בצרכים האישיים של כל אדם ואדם. הנכתב במאמר זה משקף את דעת הכותבים, עמית והגר. מוצע כי כל החלטת השקעה תתבצע רק לאחר בדיקות ובחינות יסודיות עם גורמי מקצוע מוסמכים.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
