שוקי ההון בשיאים, איך ניתן לגוון את התיק כדי למזער סיכון?
אלו מדינות הופכות למעניינות להשקעות אלטרנטיביות, ומה חשוב לבדוק לפני שנכנסים להשקעות אלטרנטיביות?
שנת 2021 מגיעה בקרוב לסיומה ומשקיעים רבים שוקדים על חלוקת ההשקעות והתיק לשנת 2022. ההתלבטויות הן תמיד מה לעשות עם הכספים הפנויים והאם חלוקת התיק נותנת פיזור סיכויים-סיכונים מותאם לצורכי השעה. השאלות המרכזיות הן כיצד להקצות כספים בצורה הנכונה ביותר, כדי לבנות פורטפוליו מאוזן שיוכל להניב תשואה גם בעתות של משבר. כיום שוקי ההון הולכים ומתייקרים על פי היחסים הפיננסים: המכפילים של המניות עולים, והמגמה הבולטת בשנים האחרונות היא שגם גופים מוסדיים גדולים וגם "פמילי אופיס" המנהלים כספים של אנשים בעלי ממון רב, מסיטים יותר כספים לאפיקי השקעות אלטרנטיביות.
הנזילות הגבוהה המאפיינת את רוח התקופה הזרימה כסף גם לתחום ההשקעות האלטרנטיביות, שהם הפכו בחלקן לתחליף אג"ח שכבר ״לא מספק את הסחורה״.
מהם האפיקים האלטרנטיביים שבהם אנחנו משקיעים:
קרנות אשראי אלטרנטיביות מלווים לחברות בשעבוד ראשון - בוואקום שנוצר בשל המגבלות הרגולטוריות שהוטלו על הבנקים בישראל ובעולם מאז משבר 2008, נכנסו קרנות אשראי חוץ בנקאי, המעניקות הלוואות לחברות תמורת שעבודי חוב בכיר. המשקיעים ובניהם גם משקי בית ממעמד הביניים, הם נהנים מהזדמנות להעניק הלוואות שקיימות בתיקים של הבנקים הגדולים ביותר ותוך שעבוד ראשון (חוב בכיר) ומשמעותי של נכסי נדל"ן או נכסים אחרים שניתן לממש. ככל שתיק קרן האשראי מפוזר יותר ותלוי כמה שפחות במחזורים הכלכליים, כך הקורלציה עם שוקי ההון במצב של משבר, תהיה נמוכה יותר.
השקעות בקרנות מפוזרות או שותפויות מו"פ בסטארטאפים - השקעות בסטארטאפים הן בעלות יחס הסיכוי-סיכון הגבוה ביותר, לטוב ולרע. אם בחרתם בקרן הנכונה שמקבלת החלטות השקעה מושכלות בסטארטאפים ומפזרת את כספיה על פני עשרות מיזמים, פוטנציאל הרווח גדל מאוד. עם זאת, לטעמנו ההשקעה הזו לא מתאימה לאלה שזוהי השקעתם היחידה. אנחנו חושבים שזהות הגוף המנהל היא החשובה ביותר. נעדיף קרנות שקובעות קריטריונים מחמירים כמו השקעה רק בחברות טכנולוגיות שהשקיעה בהן קרן גדולה או משקיע אסטרטגי שביצעו בדיקות נאותות מחמירות, או קריטריונים אחרים כמו קצב צמיחת הכנסות מרבעון לרבעון.
השקעות נדל"ן אלטרנטיביות: שלוש מדינות שהופכות למעניינות:
שוק הנדל״ן בארה"ב שהיה ונשאר אחד המשמעותיים ביותר עבור משקיעים ישראלים, הופך ליקר ומאתגר. קשה היום הרבה יותר לאתר בו הזדמנויות. עם העליה במחירי הבתים הקיימים (יד שניה) הופכות ההזדמנויות היזמיות לאטרקטיביות יותר ויותר. כמובן שעיסקאות אלה מצריכות היכרות מעמיקה מאוד עם השוק. גם בעסקאות יזמיות וגם בעסקאות מניבות תמיד נתבסס על יזם מקומי ותיק, אמין, בעל תוצאות מוכחות ובעל הון עצמי גבוה.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בין השווקים העולים להשקעות נדל"ן שאנחנו מוצאים מעניינים אפשר למנות את:
בריטניה - המדינה שחוותה את הברקזיט וההחלטה להיפרד מהאיחוד האירופי ב-2016, יישמה אותו בתחילת 2020 וכעת נהנית גם מעדנה ופריחה בשוק הנדל"ן. מדיניות האין סגרים בבריטניה תרמה לתנופת תעסוקה ותנועה אל מרכזי קניות בתוך הערים. בבריטניה אנחנו מחפשים עסקאות השקעה קבוצתיות בערים מרכזיות שיש בהן עוגנים משמעותיים. ניתן למצוא כאלה דרך שחקני השקעות ישראלים גדולים, שפועלים במדינה ויש להם היכרות רבת שנים עם השוק. בין תחומי ההשקעה המעניינים בבריטניה אפשר למנות: מרכזים מסחריים שנפלטו לשוק בדיסקאונט משמעותי כתוצאה מסגרי קורונה וקשיים תפעוליים שהקשו על בעלי הנכסים להחזיק בהם בעת הקורונה. בנוסף נחפש עסקאות PD, הסבת משרדים למגורים. נישה זו נהנית מרוח גבית של הרשויות המקומיות.
ספרד - המדינה נפגעה קשה מהגל הראשון של קורונה ובמשך שנה שלמה מפרוץ המשבר הייתה בסוג של קיפאון, לפחות בשוק הנדל"ן והיתרי הבנייה. הקיפאון הזה מתחיל רק כעת להפשיר והצפי כי ב-2022 תתאושש התיירות וספרד תהנה מתנופה כלכלית שתתבטא בשוק הנדל"ן המקומי שלה. ככל שענף התיירות העולמי יתאושש, כך נרגיש יותר בנוח להשקיע בספרד, ולהפך.
הולנד - מדינה מאוד מוכרת לתיירים הישראלים, אבל הרבה פחות למשקיעי הנדל"ן הישראלים. גם בהולנד, הערים הגדולות הפכו ליקרות והזדמנויות נמצאות בפרברים. הולנד היא גם מדינה שתיהנה מחזרת התיירות כמה שיותר לשגרה, אך איננה תלויה בה כמו ספרד. בהולנד בשל מיקומה הגיאוגרפי נחפש גם עסקאות של נדל"ן מסחרי בצורת מרלו"גים שהפכו למבוקשים מאוד בשנתיים האחרונות.
- עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
- דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
לפני שנצא לבחון השקעת נדל"ן בחו"ל נחפש את המרכיבים עיקריים:
- נשקיע רק בהובלת חברה ישראלית בעלת ותק ורקורד מוכחים בתחום השקעות הנדל"ן בחו"ל, עם עדיפות ברורה למי שעבר בהצלחה את משבר הנדל"ן העולמי ב-2008.
- נשקיע בעסקאות בהן אותן חברות ותיקות משקיעות מההון העצמי שלהן ביחד עם המשקיעים הפרטיים.
- העסקה תנוהל באופן מוחלט על ידי החברה שמתמחה בהשקעות אלה.
- השותף המקומי גם הוא יהיה בעל ותק, ניסיון מוכח ואיתנות פיננסית רבה (וכמובן שגם הוא ישקיע בעסקה הספציפית).
- נוודא כי המשקיעים יהנו ראשונים מרווחי ההשקעה (תשואת פריפרד) והיזמים יהנו מרווחים רק לאחר מכן.
- נוודא כי בהתקשרות המשפטית עם החברה שמנהלת את ההשקעה תהיינה למשקיעים בטוחות מירביות על כספיהם.
הכותבים החליטו לוותר על רכישת דירה כדי להשקיע את הכסף שלהם ולצבור את אפקט הריבית דריבית. הם הורים ל-5 ילדים, מלווים יחידים, זוגות ומשפחות ליצירת הכנסות פסיביות ועצמאות כלכלית
*הנאמר אינו מהווה ייעוץ השקעות המתחשב בצרכים האישיים של כל אדם ואדם. הנכתב במאמר זה משקף את דעת הכותבים, עמית והגר. מוצע כי כל החלטת השקעה תתבצע רק לאחר בדיקות ובחינות יסודיות עם גורמי מקצוע מוסמכים.
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
מחקר רחב של קרן המטבע הבינלאומית מגלה שהעלאת ריבית של אחוז מורידה את מחירי הדירות בפחות מאחוז אחד - אבל כשהריבית יורדת מ-7% ל-2.7% נוצר בום, כשהיא משתנה מ-4.5% ל-3.5% ההשפעה זניחה - מה זה אומר על שוק הנדל"ן הישראלי?
ריבית בנק ישראל ירדה לאחרונה. סיכוי טוב שבמהלך השנה הקרובה היא תרד עוד פעמיים בכ-0.5% ל-3.75%. האם ההורדה הזו תוביל לעלייה במחירי הדירות? הורדת ריבית הופכת את החזרי המשכנתא לנמוכים יותר ומאפשרת בעצם לרוכשי דירות להגדיל את המרכיב במשכנתא ולקנות דירה עם פחות הון עצמי. יש לכאורה יותר אפשרויות לרוכשי דירות, אבל לא צריך לעשות מחקר כדי להבין שהפחתה של רבע אחוז היא כמעט כלום, סדר גודל של 70-100 שקל בהחזרי המשכנתא הממוצעת. לא זה מה שיקבע אם תקנו דירה או לא. אבל אם זה יימשך?
נחזור כמה שנים טובות אחורה. היינו בניסוי ריבית גדול שנקרא - ריבית אפסית. בניסוי הזה, נתנו לנו מימון זול במיוחד ואז רכשנו דירות וניפחנו מחירים. זה נגמר. הריבית זינקה, כשהזינוק שלה גרם להחזרי המשכנתא לעלות בקרוב ל-1,000 שקל. הרבה כסף ובדרך גם היתה עלייה במדד המחירים שייקרה את ההחזרים. העלייה הזו מריבית אפס לאזור 5% היא דרמה גדולה והיא אכן מקשה על רוכשי הדירות, אבל הדרך חזרה לא תהיה מלאה. הריבית לא תחזור לאפס. היא תרד לאזור 3.5%-3.75%. אנחנו ב-4.25%, אז במקרה הכי טוב היא תרד ב-0.75% וההחזר החודשי יירד ב-200-300 שקלים - זה הרבה, אבל לא משנה בהכרח החלטה כה גורלית כמו רכישת דירה.
כדי שאנשים יקנו דירה הם צריכים שיהיה להם כסף, והעלייה ביוקר המחייה מחסלת להם את העודפים. כדי שאנשים יקנו דירה צריך שהמחירים ימשיכו לרדת. הם יורדים - גם בלמ"ס מצביעם על כך, למרות שאצלם הנתונים לא כוללים את הנחות הענק המימוניות והמבצעים השונים. כשזה יימשך נקבל חזרה לשוק הדירות, אם כי, שוק הדירות תמיד לא באמת צפוי
עד כאן, ההערכה מהשטח, לא מלומדת, לא מקצועית. כאן תראו הערכה של כלכלנים - לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם. וכעת נעבור ממש למחקר מפורט שפורסם ב-IMF Economic Review, כתב העת היוקרתי של קרן המטבע הבינלאומית. המחקר מערער באופן יסודי על ההנחה הזו שיש קשר הפוך בין ריבית למחירי הדירות. המחקר "When Does Monetary Policy Sway House Prices? A Meta-Analysis" מגלה שהקשר בין שינויי ריבית למחירי דירות חלש הרבה יותר ממה שמקובל לחשוב, אבל גם שיש הבדל עצום בין "רמת הריבית" ל"שינוי בריבית".
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הממצא המרכזי: נקודת אחוז שווה פחות מאחוז
המחקר, שנערך על ידי דומיניקה ארנברגרובה, יוזף בייז'יק ותומאש האברנק מהבנק הלאומי הצ'כי ואוניברסיטת צ'ארלס בפראג, הוא אחד המחקרים המקיפים ביותר שנעשו אי פעם בתחום. החוקרים אספו 1,555 אומדנים מ-37 מחקרים שונים שבחנו 45 מדינות לאורך 72 שנים. כפי שהם מתארים: "הספרות האמפירית מספקת תוצאות מעורבות לגבי ההשפעה של ריביות קצרות טווח על מחירי הדירות: הסמי-אלסטיות המוערכות נעות בין מינוס 12 לערכים חיוביים".
