שוקי ההון בשיאים, איך ניתן לגוון את התיק כדי למזער סיכון?
אלו מדינות הופכות למעניינות להשקעות אלטרנטיביות, ומה חשוב לבדוק לפני שנכנסים להשקעות אלטרנטיביות?
שנת 2021 מגיעה בקרוב לסיומה ומשקיעים רבים שוקדים על חלוקת ההשקעות והתיק לשנת 2022. ההתלבטויות הן תמיד מה לעשות עם הכספים הפנויים והאם חלוקת התיק נותנת פיזור סיכויים-סיכונים מותאם לצורכי השעה. השאלות המרכזיות הן כיצד להקצות כספים בצורה הנכונה ביותר, כדי לבנות פורטפוליו מאוזן שיוכל להניב תשואה גם בעתות של משבר. כיום שוקי ההון הולכים ומתייקרים על פי היחסים הפיננסים: המכפילים של המניות עולים, והמגמה הבולטת בשנים האחרונות היא שגם גופים מוסדיים גדולים וגם "פמילי אופיס" המנהלים כספים של אנשים בעלי ממון רב, מסיטים יותר כספים לאפיקי השקעות אלטרנטיביות.
הנזילות הגבוהה המאפיינת את רוח התקופה הזרימה כסף גם לתחום ההשקעות האלטרנטיביות, שהם הפכו בחלקן לתחליף אג"ח שכבר ״לא מספק את הסחורה״.
מהם האפיקים האלטרנטיביים שבהם אנחנו משקיעים:
קרנות אשראי אלטרנטיביות מלווים לחברות בשעבוד ראשון - בוואקום שנוצר בשל המגבלות הרגולטוריות שהוטלו על הבנקים בישראל ובעולם מאז משבר 2008, נכנסו קרנות אשראי חוץ בנקאי, המעניקות הלוואות לחברות תמורת שעבודי חוב בכיר. המשקיעים ובניהם גם משקי בית ממעמד הביניים, הם נהנים מהזדמנות להעניק הלוואות שקיימות בתיקים של הבנקים הגדולים ביותר ותוך שעבוד ראשון (חוב בכיר) ומשמעותי של נכסי נדל"ן או נכסים אחרים שניתן לממש. ככל שתיק קרן האשראי מפוזר יותר ותלוי כמה שפחות במחזורים הכלכליים, כך הקורלציה עם שוקי ההון במצב של משבר, תהיה נמוכה יותר.
השקעות בקרנות מפוזרות או שותפויות מו"פ בסטארטאפים - השקעות בסטארטאפים הן בעלות יחס הסיכוי-סיכון הגבוה ביותר, לטוב ולרע. אם בחרתם בקרן הנכונה שמקבלת החלטות השקעה מושכלות בסטארטאפים ומפזרת את כספיה על פני עשרות מיזמים, פוטנציאל הרווח גדל מאוד. עם זאת, לטעמנו ההשקעה הזו לא מתאימה לאלה שזוהי השקעתם היחידה. אנחנו חושבים שזהות הגוף המנהל היא החשובה ביותר. נעדיף קרנות שקובעות קריטריונים מחמירים כמו השקעה רק בחברות טכנולוגיות שהשקיעה בהן קרן גדולה או משקיע אסטרטגי שביצעו בדיקות נאותות מחמירות, או קריטריונים אחרים כמו קצב צמיחת הכנסות מרבעון לרבעון.
השקעות נדל"ן אלטרנטיביות: שלוש מדינות שהופכות למעניינות:
שוק הנדל״ן בארה"ב שהיה ונשאר אחד המשמעותיים ביותר עבור משקיעים ישראלים, הופך ליקר ומאתגר. קשה היום הרבה יותר לאתר בו הזדמנויות. עם העליה במחירי הבתים הקיימים (יד שניה) הופכות ההזדמנויות היזמיות לאטרקטיביות יותר ויותר. כמובן שעיסקאות אלה מצריכות היכרות מעמיקה מאוד עם השוק. גם בעסקאות יזמיות וגם בעסקאות מניבות תמיד נתבסס על יזם מקומי ותיק, אמין, בעל תוצאות מוכחות ובעל הון עצמי גבוה.
- האם הריבית תרד בסוף החודש? זה הנתון שיקבע
- בנק ישראל רומז שהריבית תרד כבר בהחלטה הקרובה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בין השווקים העולים להשקעות נדל"ן שאנחנו מוצאים מעניינים אפשר למנות את:
בריטניה - המדינה שחוותה את הברקזיט וההחלטה להיפרד מהאיחוד האירופי ב-2016, יישמה אותו בתחילת 2020 וכעת נהנית גם מעדנה ופריחה בשוק הנדל"ן. מדיניות האין סגרים בבריטניה תרמה לתנופת תעסוקה ותנועה אל מרכזי קניות בתוך הערים. בבריטניה אנחנו מחפשים עסקאות השקעה קבוצתיות בערים מרכזיות שיש בהן עוגנים משמעותיים. ניתן למצוא כאלה דרך שחקני השקעות ישראלים גדולים, שפועלים במדינה ויש להם היכרות רבת שנים עם השוק. בין תחומי ההשקעה המעניינים בבריטניה אפשר למנות: מרכזים מסחריים שנפלטו לשוק בדיסקאונט משמעותי כתוצאה מסגרי קורונה וקשיים תפעוליים שהקשו על בעלי הנכסים להחזיק בהם בעת הקורונה. בנוסף נחפש עסקאות PD, הסבת משרדים למגורים. נישה זו נהנית מרוח גבית של הרשויות המקומיות.
ספרד - המדינה נפגעה קשה מהגל הראשון של קורונה ובמשך שנה שלמה מפרוץ המשבר הייתה בסוג של קיפאון, לפחות בשוק הנדל"ן והיתרי הבנייה. הקיפאון הזה מתחיל רק כעת להפשיר והצפי כי ב-2022 תתאושש התיירות וספרד תהנה מתנופה כלכלית שתתבטא בשוק הנדל"ן המקומי שלה. ככל שענף התיירות העולמי יתאושש, כך נרגיש יותר בנוח להשקיע בספרד, ולהפך.
הולנד - מדינה מאוד מוכרת לתיירים הישראלים, אבל הרבה פחות למשקיעי הנדל"ן הישראלים. גם בהולנד, הערים הגדולות הפכו ליקרות והזדמנויות נמצאות בפרברים. הולנד היא גם מדינה שתיהנה מחזרת התיירות כמה שיותר לשגרה, אך איננה תלויה בה כמו ספרד. בהולנד בשל מיקומה הגיאוגרפי נחפש גם עסקאות של נדל"ן מסחרי בצורת מרלו"גים שהפכו למבוקשים מאוד בשנתיים האחרונות.
- תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
- משכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
לפני שנצא לבחון השקעת נדל"ן בחו"ל נחפש את המרכיבים עיקריים:
- נשקיע רק בהובלת חברה ישראלית בעלת ותק ורקורד מוכחים בתחום השקעות הנדל"ן בחו"ל, עם עדיפות ברורה למי שעבר בהצלחה את משבר הנדל"ן העולמי ב-2008.
- נשקיע בעסקאות בהן אותן חברות ותיקות משקיעות מההון העצמי שלהן ביחד עם המשקיעים הפרטיים.
- העסקה תנוהל באופן מוחלט על ידי החברה שמתמחה בהשקעות אלה.
- השותף המקומי גם הוא יהיה בעל ותק, ניסיון מוכח ואיתנות פיננסית רבה (וכמובן שגם הוא ישקיע בעסקה הספציפית).
- נוודא כי המשקיעים יהנו ראשונים מרווחי ההשקעה (תשואת פריפרד) והיזמים יהנו מרווחים רק לאחר מכן.
- נוודא כי בהתקשרות המשפטית עם החברה שמנהלת את ההשקעה תהיינה למשקיעים בטוחות מירביות על כספיהם.
הכותבים החליטו לוותר על רכישת דירה כדי להשקיע את הכסף שלהם ולצבור את אפקט הריבית דריבית. הם הורים ל-5 ילדים, מלווים יחידים, זוגות ומשפחות ליצירת הכנסות פסיביות ועצמאות כלכלית
*הנאמר אינו מהווה ייעוץ השקעות המתחשב בצרכים האישיים של כל אדם ואדם. הנכתב במאמר זה משקף את דעת הכותבים, עמית והגר. מוצע כי כל החלטת השקעה תתבצע רק לאחר בדיקות ובחינות יסודיות עם גורמי מקצוע מוסמכים.
יוזמות נדל"ן רוכשת שליטה בפרויקטים של איציק תשובה בנתניה
החברות מגדילות את השותפות כך שיוזמות תחזיק 51% ב-8 חברות פרטיות עם עשרות פרויקטים למגורים, מסחר ונכסים מניבים; במסגרת ההסכם תשובה ימשיך לנהל את הפרויקטים ויקבל דמי ייזום וניהול בהיקף של 50 מיליון שקל
קבוצת יוזמות פיתוח נדל"ן וחברת איציק תשובה מעמיקות את שיתוף הפעולה ביניהן, במהלך שמרחיב משמעותית את היקף הפעילות המשותפת ועוברים לשליטה משותפת של שתי החברות. במסגרת ההסכם החדש, יוזמות צפויה לרכוש 51% מההון שמחזיקה קבוצת תשובה ב-8 חברות פרטיות, שבבעלותן החזקה בכ-30 חברות פרויקט הפועלות בעיר נתניה ובסביבתה. מדובר במתחמים הכוללים מגדלי מגורים, שטחי מסחר, משרדים ונכסים מניבים, לצד זכויות בקרקעות בהרצליה, הרצליה פיתוח ונתניה.
יש כאן שלושה פרויקטים מרכזיים שכבר נמצאים בשלב מתקדם יחסית: פרויקט ברחוב ירושלים בנתניה, פרויקט נוסף בשדרות ויצמן, ופרויקט שלישי ברחוב ז'בוטינסקי. בשלושת המתחמים נחתמו עד כה הסכמי התחדשות עירונית עם למעלה מ־90% מבעלי הזכויות, מה שמקדם אותם לעבר שלבי תכנון ורישוי מפורטים. בסך הכול, שלושת הפרויקטים כוללים פוטנציאל לבניית כ-333 דירות חדשות, לצד כ-920 מ"ר שטחי מסחר וכ-730 מ"ר שיועדו לשימוש ציבורי עבור עיריית נתניה. על פי הערכות החברות, היקף המכירות הצפוי בשלושת הפרויקטים עומד על כ-698 מיליון שקל, כאשר חלקה של יוזמות צפוי לעמוד על כ־178 מיליון שקל מכירות ורווח של כ-26 מיליון שקל.
העסקה החדשה מגיעה בהמשך לעסקה קודמת שעליה הודיעו הצדדים לפני כחודשיים, שבה חברו לשותפות ב-4 פרויקטים נוספים בנתניה בהיקף של כ-575 דירות ותחזית מכירות של כ־1.2 מיליארד שקל. כלומר, במקום שותפות נקודתית בפרויקטים בודדים, יוזמות נכנסת לעמדת שליטה רוחבית ברוב הפעילות היזמית של קבוצת תשובה באזור, תוך יצירת מבנה אחיד לניהול, תכנון, מימון וביצוע. מבחינת שתי החברות, מדובר בתהליך הדרגתי שבו הן מייצרות מודל שותפות ארוך טווח ולא מהלך חד־פעמי.
בנוסף, יוזמות תישא גם בעלויות ההון העצמי הנדרשות לקידום ולמימון הפרויקטים. המשמעות היא שהחברה תעמיד את חלקה במימון ותוביל את ההיבטים הכלכליים של הפרויקטים, בעוד קבוצת תשובה תמשיך לפעול כחברת ייזום וביצוע ותלווה את הפרויקטים עד מסירתם. מנגנון התגמול במסגרת ההסכם קובע כי קבוצת תשובה תקבל דמי ייזום וניהול בהיקף כולל של 50 מיליון שקל בתוספת מע"מ, אשר ישולמו בארבעה תשלומים שנתיים שווים.
ההסכם כולל גם תקופת בדיקת נאותות (Due Diligence) בהיקף של 90 ימים, עם אפשרות להארכה, שבמהלכה תבחן יוזמות כל פרויקט בנפרד. החברה תוכל לבחור אילו מהפרויקטים לכלול במסגרת העסקה, ובלבד שהיקף הפעילות הכולל לא יפחת מ-80% מהפעילות הקיימת של חברת תשובה. מנגנון זה מספק ליוזמות גמישות יחסית בבחינת ההיתכנות התכנונית, המשפטית והכלכלית של כל פרויקט, ומאפשר לה להתאים את סל הפרויקטים לרמת הסיכון שהיא מוכנה לשאת. בנוסף, הצדדים הסכימו על זכות הצטרפות הדדית לפרויקטים עתידיים לתקופה של 18 חודשים החל ממרץ 2026.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
