למעשה נוצר כאן אפקט כפול: מצד אחד הביקוש עולה בשל הדיירים המפונים שמחפשים שכירות, ומצד שני ההיצע יורד לאור הריסת הבניינים הישנים והימשכות הפרויקטים. התוצאה ברורה: הביקוש עולה וההיצע יורד, מה שמוביל לעלייה משמעותית בשכר הדירה באזורים שבהם מתרחשת התחדשות עירונית אינטנסיבית.

בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.

היעלמות המשקיעים

בניגוד לשיח הציבורי  שמציג את משקיעי הנדל"ן כחלק מהבעיה, דווקא היעלמותם מהשוק היא שמחריפה את המשבר בשוק השכירות. במשך שנים, משקיעי דירות סיפקו חלק ניכר מהיצע השכירות בישראל. הם רכשו דירות והשכירו אותן, ונהנו מתשואה גבוהה ביחס לעלויות המימון ואפיקי השקעה אלטרנטיביים.

אולם בשנים האחרונות חל שינוי דרמטי. העלאת מס הרכישה למשקיעים, העלייה המשמעותית של הריבית ועלויות המימון, וקיומן של חלופות השקעה המניבות תשואות גבוהות יותר בסיכון נמוך יותר, כמו קרנות כספיות ופיקדונות, הפכו את ההשקעה בנדל"ן להרבה פחות אטרקטיבית.

• "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
• השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התוצאה היא שהמשקיעים נעלמו מהשוק, מה שמייצר חוסר בהיצע הקיים להשכרה. בניגוד לרכישת דירה למגורים, שם הקונה הוא גם המשתמש הסופי, דירות להשקעה הן אלה שמזינות את שוק השכירות. כשהמשקיעים לא קונים, ההיצע להשכרה לא גדל בהתאם לביקוש.

בני ברק מתקרבת להתחדשות עירונית רחבת היקף, עם קידום תכנית הפינוי-בינוי במתחם יהונתן שבשכונת תל גיבורים. בשבוע שעבר המליצה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להפקיד את התכנית, המקודמת על ידי החברה להתחדשות ירושלים מחברת ISA, מה שמקדם אותה לשלב הבא מול הוועדה המחוזית. עבור שכונה ותיקה כמו תל גיבורים - שממוקמת בין ציר ז’בוטינסקי למתחם העסקים הסמוך - מדובר במהלך שיכול לתרום לאזור ולשנות את פניו בשנים הקרובות.

התכנית שהופקדה מדברת על הריסת 148 הדירות הישנות שקיימות במתחם והקמת 16 בנייני מגורים בני 7.5 קומות, שיכללו יחד 525 דירות חדשות. לצד בנייני המגורים, כוללת התכנית גם כ-3,000 מ"ר של שטחי מסחר וכ-3,000 מ"ר המיועדים למבני ציבור. כך, המתחם העתידי צפוי לשלב בין מגורים, שירותים קהילתיים ומסחר.

שכונת תל גיבורים קרובה מאוד לציר ז׳בוטינסקי. מדובר על נתיב תחבורה מרכזי שמשרת את בני ברק, פתח תקווה ורמת גן, ובו גם עובר הקו האדום של הרכבת הקלה. במקביל, המתחם צמוד ל-BBC, המתחם העסקי בבני ברק, שמרכז בשנים האחרונות פעילות של חברות טכנולוגיה, פיננסים ושירותים.

מבחינת הדיירים, התכנית כוללת מתווה פיצוי די מפורט, על פי ההסכם שנחתם בין החברה היזמית לבעלי הדירות, הדירות החדשות שיוענקו לדיירי המתחם יהיו גדולות יותר מהדירות הקיימות: תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה, הכוללת ממ"ד, לצד מרפסת שמש (סוכה) בשטח של 12 מ"ר, חניה ומחסן. עבור רבים מבעלי הדירות בבניינים הישנים - שחלקם נבנו בעשורים מוקדמים ללא מעלית, ללא ממ"ד וללא תקנים מודרניים, מדובר בשדרוג די משמעותי באיכות המגורים.

• הזכיין שילם ביוקר על חוסר תום לב של בעל הזיכיון
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הבחירה בבנייה של 7.5 קומות נועדה לשמור על קנה המידה העירוני של השכונה, ולייצר מרחבים ציבוריים נוחים ונגישים. הבינוי המרקמי מאפשר שטחי מסחר רחבים בקומת הקרקע, עם חזיתות פעילות לרחוב, מה שצפוי להעניק למתחם אופי עירוני חי יחסית. לצד המסחר, התכנית כוללת גם שטחי ציבור: גני ילדים, מוסדות חינוך או מבני קהילה - בהתאם לצרכי העירייה ולתכנון הסופי שייקבע במחוזית.