
למכירה - 400 דירות 2 חדרים בפתח תקווה במחיר של עד 2 מיליון שקל
האם יש דירות במחיר סביר במרכז? הנה המצב ברמת גן, בת ים ופתח תקווה וגם - על פוטנציאל ההשבחה העתידית בדירות האלו
צעירים מתקשים לקנות דירה חדשה וגדולה במרכז, אבל יש הרבה דירות קטנות יד2 בעלות של עד 2 מיליון שקל. בעלות כזו, ההון הנדרש לעסקה של רכישת דירה ראשונה הוא 25% - כלומר, כ-500 אלף שקל. זה סכום שזוגות צעירים וצעירים יכולים להגיע אליו אחרי כמה שנים של עבודה וחיסכון ועם עזרה מההורים. המשכנתא גדולה - 1.5 מיליון שקל, וההחזר החודשי עליה הוא סדר גודל של 8,000 שקלים.
כדי לקחת משכנתא כזו צריך להרוויח פי 3 (ההחזר הוא כשליש מהשכר), כ-24 אלף שקל (בנטו), זה לא מעט, לזוג זה כמובן יותר אפשרי ועדיין זו משימה קשה. אם השכר לא מספק, אפשר לקבל בכל זאת משכנתא אם ההורים ערבים לתשלומים. זו שיטה שהרבה עכשיו משתמשים בה, אחרת אי אפשר לקחת משכנתא. שיטה אחרת היא הלוואה ועזרה בין המשפחה. אם לווים מההורים 200-300 אלף שקל, מוריידם את ההחזר ל-6,400 שקלים בערך וזה כבר נעשה אפשרי יותר.
לא בטוח שלקנות דירה זו פעולה משלמת כלכלית על פני שכירת דירה. צעירים רואים תשלום של 8,200 שקל בחודש שחלקו גם צמוד למדד (המשכנתא מורכבת ממספר מסלולים צמודים ושקליים) ומולו שכר דירה של כ-5,000-6,000 שקלים לדירות מסוג זה. נכון, במשכנתא אתה בסוף בעל הבית, אבל בטווח הקרוב-בינוני, הם משלמים הרבה יותר על החזר משכנתא מאשר על שכירות. עם זאת, כשלוקחים בחישוב את ההיסטוריה של עליית ערך הדירות על פני זמן ואת היתרונות המיסויים ברכישת דירה, מקבים שרכישת דירה בעבר היתה פעולה כלכלית נבונה. זה אומנם לא מבטיח שזה יהיה גם בעתיד, אבל זה בהחלט אינדיקציה למה שיכול להיות בהמשך.
מעבר לכך, רכישת דירה היא לא רק משיקולים כלכליים. הישראלים אוהבים לקנות דירות, זה עניין של ביטחון, יציבות. כ-70% מהישראלים גרים בדירה בבעלות, כ-30% שוכרים דירות. אז מי שחושב על קניית דירה, במרכז צריך להסתכל גם על דירות קטנות יד שנייה. מסתבר שיש שם אפשרויות לא רעות במיוחד לצעירים. הטענה שלא ניתן לקנות במרכז היא נכונה כשמדברים על דירות 4-5 חדרים בפרויקטים חדשים, אבל יש הרבה דירות של 2, 2.5 חדרים ו-3 חדרים במחירים של עד 2 מיליון שקל.
- משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בדקנו ביד2, יש ברמת גן מעל 100 דירות כאלו, בפתח תקווה יש מעל 400 דירות למכירה, בבת ים מעל 400, וזה אחרי שניפינו בכל הערים מאות דירות שלא רלבנטיות (רשומות כמחסן, קטנות מדי, אין מספיק נתונים ועוד). יתרה מכך: כשמסתכלים בראייה רחבה על המרכז ומוסיפים את תל אביב, חולון, ראשון לציון וערים נוספות מקבלים שיש מעל 3,000 דירות למכירה במחירים של עד 2 מיליון שקל.
יש דיור בר השגה ולמרות שהוא לא חדש ונוצץ כמו לגור בבית חדש ושכונה חדשה, יש בו גם במקרים רבים אפשרות השבחה. הדירות האלו במקרים הם לרוב בבניינים ישנים שיעשו בהם בעתיד פינוי ובינוי. זה יכול להיות בעוד שנים בודדות, וזה יכול להיות לטווח מאוד ארוך, אבל יש בחלק גדול מהם פוטנציאל השבחה.
הנה כמה דוגמאות:
נתחיל בבת ים:
ברחוב גבעתי 3 חדרים בקומה 3, 75 מ"ר ב-1.8 מיליון שקל
ביוספטל 3 חדרים, 90 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל
בבלפור בבת ים 3.5 חדרים 90 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל
השיקמה 3 חדרים 75 מ"ר ב-1.7 מיליון שקל
התבור 2.5 חדרים 60 מ"ר ב-1.7 מיליון שקל
פתח תקווה
בקפלן, 3 חדרים 72 מ"ר ב-2 מיליון שקל
בהרב עוזיאל, 3 חדרים 45 מ"ר ב-1.95 מיליון שקל
ברמב"ם 3 חדרים 80 מ"ר ב-1.8 מיליון שקל
בחיים עוזר 3 חדרים 73 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל
רמת גן
בכנפי נשרים 3 חדרים דירת קרקע 64 מ"ר ב-1.8 מיליון שקל
בקרסקי 2 חדרים קוןמת קרקע 61 מ"ר ב-2 מיליון שקל
שדרות הרב לוין 3.5 חדרים, 74 מ"ר ב-2 מיליון שקל
ברד"ק 2 חדרים 55 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל
המחירים האלו הם מה שהמוכרים מבקשים, אלו לא מחירים סופיים, מחירי העסקאות נמוכים ממה שהמוכרים מבקשים ב-5%-10%.
הדירות האלו עשויות להיות מעניינות גם למשקיעים. אלו מחפשים תשואה והשבחה עתידית. כאמור, במקרים רבים תהיה השבחה עתידית בזכות פינוי בינוי. התשואה בדירות קטנות כאלו היא לרוב טובה יותר מאשר בדירות גדולות. שכר הדירה על דירה של 2 מיליון הוא 5 אלף שקל וצפונה , זה מינימום של 3%.
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
עם זאת, משקיעים מעדיפים כעת לשבת על הגדר, השוק בירידה וזו אולי לא המילה האחרונה. כמו כן, ההצעות של הקבלנים שנמצאים בלחץ גדול למכור דירות, מביא אותם להצעות טובות, הנחות ומבצעים כך שמשקיעים גם רואים פוטנציאל בדירות מקבלן ולא דווקא דירות ביד 2 עם פוטנציאל השבחה.
- 21.אנונימיYL 28/07/2025 21:53הגב לתגובה זואם לא יחוסלו הדירות הקטנות פרושו אוכלוסיה חלשה ש תהגר מ הישובים הצמודים ובנוסף תהווה עול כבד על משלמי הארנונה אפשר להוסיף והרבה מגרעות נקווה ל שינוי מדיניות ומהר לאור הפשע ש משתולל בכל אזור סירקין בשינוי לשמות מודרניים לאזור אבל הרימונים .....ממשיכים להזרק
- 20.אנונימי 28/07/2025 13:47הגב לתגובה זותעמיסו!! לבריאות!!!!!!!!!2 4 8 10 מיליון ש ח לדירה בכייף!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!בהצלחה לרוכשים!!!!!!!!!!!!
- 19.דני חובבני 27/07/2025 10:45הגב לתגובה זובדקנו ביד 2 תבדקו נתונים של רשות המיסים מחירי עסקעות אמיתיות ב 30% נמוכים ממה שביד2
- 18.פתח תקווה זו החצר האחורית של בני ברק כל מוכי הגורל והעבריינים מסולקים לפתח תקווה. (ל"ת)פתח תקווה זה אסון. ערסים ודוסים. 27/07/2025 05:39הגב לתגובה זו
- 17.ליב 27/07/2025 03:26הגב לתגובה זומה הפלא שבאם המושבות החדשה דירות חמישה חדרים נושקת ל4 מיליון והשכירות עליהן 9.510
- 16.לחיות 26/07/2025 21:38הגב לתגובה זואנשים רוצים לחיות. כבר לא מוכנים לתת לכל בעלי האינטרסים למינהם לרכוב על גבם ולהעביר כך את החיים הקצרים. עד לא מזמן פמפמו לנו מחסור בדירות. בפועל יש כעת היצע מפחיד בטירוף. לא פלא שהמחירים ממשיכים לצנוח ומספר העסקאות יורד דרסטית. לא אתפלא אם בקרוב תהיה קריסת מחירים בסגנון משבר הסאב פריים. המשך צניחת מחירים לכולם.
- 15.פתח אין תקווה 26/07/2025 19:22הגב לתגובה זוהוא פשוט הזיה
- 14.נולדתי שםהיום בן 60מעולם לא הייתי שם מאז הלידה. (ל"ת)הסוס 26/07/2025 18:04הגב לתגובה זו
- לא הפסדת כלום עיר מגעילה שילוב של ערסים ודוסים. (ל"ת)דנה 27/07/2025 05:40הגב לתגובה זו
- 13.יעלי 26/07/2025 17:09הגב לתגובה זואף אחד לא משלם שני מיליון על שני חדרים.
- בשכונת התקוה 2 חדרים 2.5 מליון...תבדוק (ל"ת)אנונימי 26/07/2025 22:46הגב לתגובה זו
- 12.כשהמחיר יגיע ל 800K תתקשרו (ל"ת)פוליץ 26/07/2025 17:00הגב לתגובה זו
- 11.אנונימי 26/07/2025 15:33הגב לתגובה זולא ברור לי איך אנשים ממשכנים את החיים שלהם כדי לקנות דירה פח במחיר מופקע
- בתחנה המרכזית בתל אביב דירות ב 3 מליון (ל"ת)אבי 26/07/2025 22:48הגב לתגובה זו
- 10.לא יאומן שאלו המחירים בארץ. נחנקנו כבר. (ל"ת)ערן 26/07/2025 14:56הגב לתגובה זו
- 9.איפה משרד הפנים 26/07/2025 12:57הגב לתגובה זומתחתיה יש מאות מנהלים מיותרים שכל התפקיד שלהם זה לשמר את המנגנון ובנתיים העיר שוקעת והארנונה עולה
- 8.שישקו 26/07/2025 12:44הגב לתגובה זו2080 חצי בארץ חצי בחול... נטו אחרי מס ועמלה 0.1 קניה מכירה חחא דמי משמרת בסכום כזה רק פריאר משלם יותר 5 אחוז תשואה נקיה זה יוצא 8300 שח בלי שיפוצים בלי דיירים בלי כאבי ראש.ואים יש לי קצת אומץ גם בקרנות מתמחות לדוגמא אחת מילטרי דיפנס רובוטיקה ביטח ארופאיות ואמריקאיות ועולה בתשואה .
- 7.משקיע בלעוף ממדינת הגזל 26/07/2025 11:56הגב לתגובה זונגיע לביקור לא נשתכשך בבוץ עם כולם. צריך להחיל לחיות. שרדנו מספיק.
- 6.אולי בחצי מיליון. 26/07/2025 11:53הגב לתגובה זוהחצר האחורית של בני ברק היא פתח תקווה.כל המסוממים ומוכי הגורל יוצאי בני ברק.
- 5.אנונימי 26/07/2025 11:43הגב לתגובה זוובדקתם מה אפשר לקנות ב2 מיליון בארהב אני קונה בסכום כזה דירה יפה במרכז בוסטון הרבה יותר שווה מפתח תקווה.
- 4.שלומי 26/07/2025 09:56הגב לתגובה זובלונדון תקבלו שכד 3000 לישט ולא 3000 שח כמו בפת
- המחירים בלונדון 26/07/2025 11:54הגב לתגובה זומי בכלל רוצה לגור בפתח תקווה עיר מוכת גורל עלובה.
- 3.מעניין אם לכתב יש דירה רשומה על שמו (ל"ת)אנונימי 26/07/2025 09:44הגב לתגובה זו
- 2.יקר בצורה מחרידה 26/07/2025 09:43הגב לתגובה זוועוד 45 מטר ב1.9 מליון זה פשוט הזוי ומיותר ולזוג עם ילדים זה לגור בסלמס ותת רמה . חבל על הכסף שלכם
- גרוע מסלאמס ממש עיר דפוקה. (ל"ת)רונית 27/07/2025 05:41הגב לתגובה זו
- יהשע 26/07/2025 10:12הגב לתגובה זואין מצב לחזור לגור בעיר הזו . ממש לא
- 1.אנונימי 26/07/2025 09:43הגב לתגובה זולהשקעה לא

מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
המחיר הממוצע לדירת 5 חדרים בגבעתיים הוא קצת פחות מ-5 מיליון שקל - כך עולה מנתוני האתר הממשלתי. מדובר על ירידה של כ-5% מתחילת השנה. המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים דווקא עלה מתחילת השנה - איך זה ייתכן? הסיבה היא פוטנציאל להתחדשות עירונית. כשקונים דירה קטנה וישנה, קונים אופציה להתחדשות עירונית, כשכבר בפועל יש כמות גדולה של בניינים שעוברים התחדשות. זה מתומחר במחיר וכך יש עלייה במחירי הדירות האלו.
גבעתיים היא עיר יקרה, אך להבדיל מתל אביב שיקרה ממנה שבה נרשמו ירידות מחירים משמעותיות, גבעתיים הצליחה לשמור על המחירים עד כה. הנה עסקאות לדוגמה מהזמן האחרון:
סירקין - 2 חדרים, קומה שלישית, 53 מ"ר - 2.00 מיליון שקלים (37.7 אלף שקלים למ"ר)
כצנלסון - 2 חדרים, קומה קרקע, 48 מ"ר - 2.02 מיליון שקלים (42.1 אלף שקלים למ"ר)
ההסתדרות - 2 חדרים, קומה ראשונה, 44 מ"ר - 2.06 מיליון שקלים (46.8 אלף שקלים למ"ר)
שינקין - 2.5 חדרים, קומה ראשונה, 40 מ"ר - 2.13 מיליון שקלים (53.3 אלף שקלים למ"ר)
המלבן - 2 חדרים, קומה ראשונה, 63 מ"ר - 2.54 מיליון שקלים (40.3 אלף שקלים למ"ר)
אחדות העבודה - 2 חדרים, קומה ראשונה, 45 מ"ר - 2.58 מיליון שקלים (57.3 אלף שקלים למ"ר)
שדה בוקר - 3 חדרים, קומה שלישית, 48 מ"ר - 2.55 מיליון שקלים (53.1 אלף שקלים למ"ר)
ערד - 3 חדרים, קומה שלישית, 61.31 מ"ר - 2.56 מיליון שקלים (41.8 אלף שקלים למ"ר)
ויצמן - 3 חדרים, קומה ראשונה, 63 מ"ר - 2.61 מיליון שקלים (41.4 אלף שקלים למ"ר)
למד הא - 3 חדרים, קומה ראשונה, 57 מ"ר - 2.64 מיליון שקלים (46.3 אלף שקלים למ"ר)
קפלנסקי - 3 חדרים, קומה ראשונה, 62 מ"ר - 2.69 מיליון שקלים (43.4 אלף שקלים למ"ר)
שינקין - 3 חדרים, קומה שניה, 85 מ"ר - 3.05 מיליון שקלים (35.9 אלף שקלים למ"ר)
עמל - 3.5 חדרים, קומה שלישית, 84 מ"ר - 3.10 מיליון שקלים (36.9 אלף שקלים למ"ר)
ברדיצ'בסקי - 3 חדרים, קומה שלישית, 85 מ"ר - 3.72 מיליון שקלים (43.8 אלף שקלים למ"ר)
ההסתדרות - 3 חדרים, קומה שמינית עשרה, 78 מ"ר - 3.92 מיליון שקלים (50.3 אלף שקלים למ"ר)
אידמית - 3 חדרים, קומה עשרים ואחת, 79 מ"ר - 4.08 מיליון שקלים (51.6 אלף שקלים למ"ר)
פועלי הרכבת - דירת גג 3.5 חדרים, קומה רביעית, 94 מ"ר + גג 94 מ"ר - 4.95 מיליון שקלים (52.7 אלף שקלים למ"ר עיקרי)
גולומב 54 - 5 חדרים, קומה ראשונה, 116 מ"ר - 5.10 מיליון שקלים (44.0 אלף שקלים למ"ר)
ההסתדרות 8 - 5 חדרים, קומה חמש עשרה, 120 מ"ר - 5.38 מיליון שקלים (44.8 אלף שקלים למ"ר)
קרן קיימת לישראל 25 - 6 חדרים, קומה שניה, 154 מ"ר - 6.42 מיליון שקלים (41.7 אלף שקלים למ"ר)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.