צעירים מתקשים לקנות דירה חדשה וגדולה במרכז, אבל יש הרבה דירות קטנות יד2 בעלות של עד 2 מיליון שקל. בעלות כזו, ההון הנדרש לעסקה של רכישת דירה ראשונה הוא 25% - כלומר, כ-500 אלף שקל. זה סכום שזוגות צעירים וצעירים יכולים להגיע אליו אחרי כמה שנים של עבודה וחיסכון ועם עזרה מההורים. המשכנתא גדולה - 1.5 מיליון שקל,  וההחזר החודשי עליה הוא סדר גודל של 8,000 שקלים.

כדי לקחת משכנתא כזו צריך להרוויח פי 3 (ההחזר הוא כשליש מהשכר), כ-24 אלף שקל (בנטו), זה לא מעט, לזוג זה כמובן יותר אפשרי ועדיין זו משימה קשה. אם השכר לא מספק, אפשר לקבל בכל זאת משכנתא אם ההורים ערבים לתשלומים. זו שיטה שהרבה עכשיו משתמשים בה, אחרת אי אפשר לקחת משכנתא. שיטה אחרת היא הלוואה ועזרה בין המשפחה. אם לווים מההורים 200-300 אלף שקל, מוריידם את ההחזר ל-6,400 שקלים בערך וזה כבר נעשה אפשרי יותר.  

לא בטוח שלקנות דירה זו פעולה משלמת כלכלית על פני שכירת דירה. צעירים רואים תשלום של 8,200 שקל בחודש שחלקו גם צמוד למדד (המשכנתא מורכבת ממספר מסלולים צמודים ושקליים) ומולו שכר דירה של כ-5,000-6,000 שקלים לדירות מסוג זה. נכון, במשכנתא אתה בסוף בעל הבית, אבל בטווח הקרוב-בינוני, הם משלמים הרבה יותר על החזר משכנתא מאשר על שכירות. עם זאת, כשלוקחים בחישוב את ההיסטוריה של עליית ערך הדירות על פני זמן ואת היתרונות המיסויים ברכישת דירה, מקבים שרכישת דירה בעבר היתה פעולה כלכלית נבונה. זה אומנם לא מבטיח שזה יהיה גם בעתיד, אבל זה בהחלט אינדיקציה למה שיכול להיות בהמשך. 

מעבר לכך, רכישת דירה היא לא רק משיקולים כלכליים. הישראלים אוהבים לקנות דירות, זה עניין של ביטחון, יציבות. כ-70% מהישראלים גרים בדירה בבעלות, כ-30% שוכרים דירות. אז מי שחושב על קניית דירה, במרכז צריך להסתכל גם על דירות קטנות יד שנייה. מסתבר שיש שם אפשרויות לא רעות במיוחד לצעירים. הטענה שלא ניתן לקנות במרכז היא נכונה כשמדברים על דירות 4-5 חדרים בפרויקטים חדשים, אבל יש הרבה דירות של 2, 2.5 חדרים ו-3 חדרים במחירים של עד 2 מיליון שקל. 

• מחירי הדירות בירידה, אבל שכר הדירה ממשיך לטפס – הפער שיוצר דיסוננס
• מודי שפריר חושף עד כמה המלחמה עם אירן תשפיע על שוק הדיור והשכירות בשנים הקרובות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בדקנו ביד2, יש ברמת גן מעל 100 דירות כאלו, בפתח תקווה יש מעל 400 דירות למכירה, בבת ים מעל 400, וזה אחרי שניפינו בכל הערים מאות דירות שלא רלבנטיות (רשומות כמחסן, קטנות מדי, אין מספיק נתונים ועוד).  יתרה מכך: כשמסתכלים בראייה רחבה על המרכז ומוסיפים את תל אביב, חולון, ראשון לציון וערים נוספות מקבלים שיש מעל 3,000 דירות למכירה במחירים של עד 2 מיליון שקל. 

יש דיור בר השגה ולמרות שהוא לא חדש ונוצץ כמו לגור בבית חדש ושכונה חדשה, יש בו גם במקרים רבים אפשרות השבחה. הדירות האלו במקרים הם לרוב בבניינים ישנים שיעשו בהם בעתיד פינוי ובינוי. זה יכול להיות בעוד שנים בודדות, וזה יכול להיות לטווח מאוד ארוך, אבל יש בחלק גדול מהם פוטנציאל השבחה.  

הנה כמה דוגמאות:

נתחיל בבת ים:

ברחוב גבעתי 3 חדרים בקומה 3, 75 מ"ר ב-1.8 מיליון שקל

ביוספטל 3 חדרים, 90 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל

בבלפור בבת ים 3.5 חדרים 90 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל

השיקמה 3 חדרים 75 מ"ר ב-1.7 מיליון שקל

התבור 2.5 חדרים 60 מ"ר ב-1.7 מיליון שקל 

פתח תקווה

בקפלן, 3 חדרים 72 מ"ר ב-2 מיליון שקל

בהרב עוזיאל, 3 חדרים 45 מ"ר  ב-1.95 מיליון שקל

ברמב"ם 3 חדרים 80 מ"ר ב-1.8 מיליון שקל

בחיים עוזר 3 חדרים 73 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל

רמת גן

בכנפי נשרים 3 חדרים דירת קרקע 64 מ"ר ב-1.8 מיליון שקל

בקרסקי 2 חדרים קוןמת קרקע 61 מ"ר ב-2 מיליון שקל

שדרות הרב לוין 3.5 חדרים, 74 מ"ר ב-2 מיליון שקל

ברד"ק 2 חדרים 55 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל

המחירים האלו הם מה שהמוכרים מבקשים, אלו לא מחירים סופיים, מחירי העסקאות נמוכים ממה שהמוכרים מבקשים ב-5%-10%. 

הדירות האלו עשויות להיות מעניינות גם למשקיעים. אלו מחפשים תשואה והשבחה עתידית. כאמור, במקרים רבים תהיה השבחה עתידית בזכות פינוי בינוי. התשואה בדירות קטנות כאלו היא לרוב טובה יותר מאשר בדירות גדולות. שכר הדירה על דירה של 2 מיליון הוא 5 אלף שקל וצפונה , זה מינימום של 3%. 

• פס"ד ארבטמן: ירושת מניות מקרקעין פטורה ממס גם אחרי רה‑ארגון
• מה עדיף - דירה במרכז תל אביב או שתי דירות בנתניה?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
• שתי דירות ואפס מס? מה השינוי ומה צפוי לזמן הקרוב

עם זאת, משקיעים מעדיפים כעת לשבת על הגדר, השוק בירידה וזו אולי לא המילה האחרונה. כמו כן, ההצעות של הקבלנים שנמצאים בלחץ גדול למכור דירות, מביא אותם להצעות טובות, הנחות ומבצעים כך שמשקיעים גם רואים פוטנציאל בדירות מקבלן ולא דווקא דירות ביד 2 עם פוטנציאל השבחה.