קרן אלטו מימשה בדאלאס; התמורה בעסקה: 33 מ' דולר - מבטא IRR של 21%

קרן ההשקעות אלטו, המתמחה בנדל"ן מסחרי בארה"ב, מציגה עסקה עם תשואה מרשימה, שבאה בתקופה של תנודתיות בשווקים וחוסר ודאות. הקרן, בבעלות מודי כידון ויניב מלמוד, השלימה לאחרונה עסקת מימוש של מרכז מסחרי בפורט וורת', שבמטרופולין דאלאס, תמורת כ-33 מיליון דולר (110 מיליון שקל).

העסקה בוצעה מול קרן הריט האמריקאית Whitestone, ומשקפת תשואה אפקטיבית (IRR) של כ-21% ומכפיל הון ברוטו של פי 3. הנכס, שנרכש בראשית 2018 מידי שותפות של בלקסטון וקרן הריט DDR בכ-22 מיליון דולר, היה בתפוסה גבוהה עוד בעת הרכישה (כ־95%).

אך למרות זאת, באלטו זיהו פוטנציאל משמעותי להשבחה - והובילו מהלך שכלל חידוש חוזים, שינוי תמהיל שוכרים והעלאת שכר הדירה.

עסקאות נוספות של הקרן

אחד הצעדים הבולטים היה החתמת רשת Sephora הבינלאומית, בבעלות קבוצת LVMH, ששיפרה את תנועת המבקרים ואת ה-NOI של הנכס ב-13%. בסך הכול, ה-NOI עלה בכ-25% לאורך תקופת ההחזקה.

העסקה הזו מצטרפת לרצף עסקאות משמעותיות של הקרן בטקסס: לצד המימוש בדאלאס, הקרן רכשה לאחרונה קרקע בשטח של כ-100 דונם באוסטין, עליה מתוכנן פרויקט לוגיסטי בהיקף של כ-50 מיליון דולר. מדובר בשני מבנים תעשייתיים מתקדמים, בסמוך למתקני הייצור של טסלה, סמסונג ואמזון.

הפרויקט צפוי להניב תשואה של כ־7.5%.


בסיכום שנתי, היא מדווחת על עסקאות רכישה בהיקף של כ-140 מיליון דולר (כ-490 מיליון שקל) ומימושים של כ-150 מיליון דולר (כ-520 מיליון שקל). זה יכול להעיד על פעילות ערה דווקא בשנה שנחשבת לאתגר - גם בעקבות סביבת הריבית הגבוהה ובעיקר בעקבות חוסר הודאות.

לדברי יניב מלמוד, מדובר באסטרטגיה עקבית שמבוססת על שילוב בין סבלנות, מומחיות מקומית, והיכולת לפעול במהירות כשהשוק נפתח: "בשוק הנוכחי, הדיוק עושה את ההבדל", הוא אומר.

איך מזהים הזדמנות בנדל"ן מסחרי דווקא בתקופה של האטה?

"העסקה בדאלאס מדגימה בדיוק את זה. קנינו נכס בתפוסה גבוהה מאוד - 95%. אבל ראינו פוטנציאל לשיפור תמהיל, לחידוש שוכרים, ולמיתוג מחדש של הנכס. הכנסת Sephora למשל, לא רק שתרמה ל-NOI באופן ישיר, אלא שינתה את מיצוב המרכז כולו. זה לא היה מהלך מסוכן - אלא מהלך ממוקד על נכס איכותי. בעיניי זו דוגמה להשקעה סולידית שהניבה תשואה של יזמות".

מה השתנה בשנתיים האחרונות מבחינתכם כקרן?

"אנחנו רואים שוק שפועל בתנאים אחרים: הריבית גבוהה, הבנקים פחות נדיבים, והמשקיעים הרבה יותר בררנים. אבל דווקא בזה טמון פוטנציאל. יש פחות קונים, חלק מהמוכרים נמצאים בלחץ - וזה יוצר מצב שבו שחקן עם ניסיון והון פנוי יכול לקנות חכם. זה לא כמו 2008, אין קריסות, אבל יש לא מעט שחקנים שמגיעים ל'סוף החוזה' עם הלוואות שלא משתלמות להם יותר. ואנחנו שם כדי לזהות ולנצל את הרגע".

ספר קצת על הרכישה באוסטין – מה מייחד אותה?

"זו קרקע שלא רק רכשנו - אלא גם תכננו בעצמנו. יש לנו כבר את ההיתרים ואנחנו יכולים לצאת מיידית לבנייה של שני מבנים לוגיסטיים, צמוד לכביש מהיר ובסמוך לחברות כמו טסלה ואפל. באוסטין, זו נקודה מאוד חזקה. אנחנו מצפים לתשואה של כ-7.5% וזה משקף עסקה עם איזון נכון בין סיכון לסיכוי".

ואיך ההרגשה לגבי המשך הדרך? השוק משתפר או שזו רק תחושת הקלה זמנית?

"אני חושב שהתחלנו לראות שינוי, אבל זה לא יהיה קפיצה חדה. זה שוק שפותח עין, בודק אלטרנטיבות, מגשש. מה שכן - זה השלב שבו נבנות הצלחות עתידיות. מי שפועל חכם עכשיו, בונה לעצמו פורטפוליו חזק לזמן שבו השוק באמת יתאושש".

למה דווקא טקסס?

אחת ההחלטות הבולטות של קרן אלטו בשנים האחרונות היא הבחירה המכוונת להתמקד בשווקים הדרומיים של ארה"ב - ובראשם טקסס. לא מדובר בצירוף מקרים, אלא במדיניות השקעה סדורה שמבוססת על ניתוח עומק של מגמות דמוגרפיות, רגולטוריות וכלכליות:"טקסס היא מדינה עם כלכלה אמיתית", אומר יניב מלמוד ומוסיף: "הצמיחה באוכלוסייה שם מייצרת ביקושים אותנטיים - לבתים, למרכזים מסחריים, לתשתיות, לשירותים.

והיא מלווה במדיניות רגולטורית פרו־עסקית: אין מס מדינתי, הרגולציה תכנונית ידידותית, והממשל המקומי מעודד פעילות יזמית. זה ההפך הגמור ממה שאנחנו רואים במדינות כמו קליפורניה או ניו יורק, שם יזם צריך להתמודד עם רגולציה כבדה, עיכובים והיטלים".

הנתונים תומכים בגישה: טקסס מובילה זה מספר שנים את צמיחת האוכלוסייה בארה"ב, ובשנים האחרונות נהפכה למוקד משיכה לחברות ענק. בעיקר בתחום ההייטק והייצור. טסלה, סמסונג, אורקל, דל, גוגל, אפל, אמזון ומיקרוסופט - כולן הרחיבו משמעותית את פעילותן במדינה, ובמיוחד סביב הערים אוסטין ודאלאס.

לצד הגידול במקומות עבודה, נרשמת נהירה של תושבים חדשים ממדינות אחרות בארה"ב, בחיפוש אחר יוקר מחיה נמוך יותר, איכות חיים וקהילות מתפתחות: "כשאתה רואה את אפל מקימה קמפוס של מיליארדים באוסטין, וטסלה בונה את הגיגה פקטורי שלה ממול - אתה מבין שההזדמנות היא לא רק בנדל"ן מסחרי קיים, אלא גם בקרקעות, בלוגיסטיקה ובפיתוח שירותים נלווים", מוסיף מלמוד.

באופן טבעי, המעבר הזה תורגם בשטח להעדפה של קרקעות שממוקמות בסמוך לצירי תנועה מרכזיים, מחסנים מודרניים, מרכזים קהילתיים ומסחר שכונתי - ולא לקניונים מסורתיים. גם הקרקע שנרכשה לאחרונה באוסטין מגלמת את אותה אסטרטגיה: ממוקמת על הכביש המהיר ביותר בארה"ב, בסמוך למוקדי תעסוקה מתקדמים, ומיועדת לפרויקט לוגיסטי דו מבני עם תשואה צפויה של כ-7.5%.