דובר רבות על כך שטבריה היא אחת הערים עם הפוטנציאל הגבוה ביותר בישראל. מצד אחד, המדינה הכריזה על שורה של תוכניות לפינוי בינוי, בהיקף חריג של כ-9.4 אלף דירות חדשות. מצד שני, דווקא כאן נרשמה הירידה החדה ביותר במכירת דירות חדשות על ידי קבלנים, עם צניחה של 26% ברבעון הראשון של 2025 לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מחירי הדירות בטבריה עלו בכ-40% בחמש שנים כשבשנה האחרונה הם עולים בשיעור צנוע של כ-3%-4%. המחיר למ"ר תלוי כמובן עם מדובר בשכונה חדשה או בעיר עצמה. הוא יכול לנוע מ-10 אלף שקל למ"ר ועד 15 אלף שקל למ"ר. 

לדברי שמאי המקרקעין דור כהן: "מאז המלחמה התרחש כאן שינוי - זה התחיל כשרוכשים מהצפון הרחוק יותר - מקריית שמונה והאזור, הגיעו לטבריה. וזה יצר גל ביקושים בשוק השכירות, שגרר גם את מחירי הרכישה כלפי מעלה". אלא שכעת, הוא טוען, הביקוש נחלש, הציבור נותר זהיר, והפער בין תוכניות המדינה למציאות בשטח הולך וגדל.

ההכרזות הממשלתיות על פינוי בינוי בטבריה כוללות 13 מתחמים ברחבי העיר, בהם מתוכנן להרוס כ-2.3 אלף דירות ישנות ולהקים כמעט 10 אלף דירות חדשות. בשכונת שיכון ד' לבדה מדובר על הריסה של 292 דירות והקמה של 1,470 דירות חדשות. בקריית שמואל מדובר על 348 דירות חדשות במקום 101 קיימות.

בפועל עדיין לא יצא לדרך אפילו פרויקט אחד של פינוי בינוי בעיר. לדבריו של כהן: "יש פרויקטים שמתוכננים, למשל - ברחוב בר כוכבא ליד האצטדיון. שם יש תוכנית שאושרה עקרונית וכוללת הקמה של ארבעה מגדלים עם מכפיל של 1 ל־10, אולי הגבוה במדינה. כלומר - על כל דירה שתיהרס ייבנו 10 דירות.

• דיירים בטבריה יקבלו פיצוי אסטרונומי - והבניין שלהם ייהרס
• בפינוי בינוי - מעל 4,200 דירות חדשות ייבנו בצפון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם שכונות ותיקות כמו קריית משה ועיר התחתית מיועדות להתחדשות - אך הכל עדיין בשלב התכנון.

מגדל פיזה המקומי

אחד האירועים שהסעירו את העיר אירע בסוף 2024: בית המשפט המחוזי פסק כי יש להרוס בניין בשכונת ואדי רקת, שאוכלס רק בשנת 2013 - וזאת בשל ליקויי תכנון חמורים וגלישת קרקע: "זה היה כמו מגדל פיזה", מתאר כהן. "אני מכיר אישית מישהו שגר שם - ובסוף הוא קיבל פיצוי, אבל לא מלא. מדובר היה בפיצוי לפי השווי נכון לאותו מועד, בסביבות 1.3 מיליון שקל, זה היה הממוצע - סכום שנמוך ביחס לנזק".

מה קורה היום בעיר?

מחירי הדירות בטבריה עדיין נמוכים: דירת 5 חדרים תעלה כ-1.65 מיליון שקל, 4 חדרים -כ-1.22 מיליון שקל, ודירת 3 חדרים - באזור ה-816 אלף שקל. כהן מוסיף כי: "דירה בלי מעלית, 4 חדרים בשכונת מורדות - שהיא שכונה טובה - נמכרה לאחרונה ב-950 אלף שקל".

לעומת זאת, שכונות חדשות מציגות רמות מחירים אחרות לגמרי: "בטבריה המושבה, שהיא שכונה חדשה בצד הצפוני מערבי של העיר, דירת 4 חדרים נמכרת סביב 1.6-1.7 מיליון שקל - וזה אפילו בלי נוף לכנרת", אומר כהן.

ועוד הוא מוסיף: "פנטהאוז בשכונה נמכר לאחרונה ב-2.4 מיליון שקל - 160 מ"ר בנוי עם 100 מ"ר מרפסת".

מה לגבי המשקיעים?

טבריה נחשבת ליעד נגיש להשקעה, עם תשואה ממוצעת של כ-3.5% ולעיתים אף יותר: "יש תדמית שלילית שמקשה, והחשש מבנייה באיכות ירודה עדיין קיים",  אומר כהן. מצד שני, הוא מצביע על אזורים כמו שכונת ואדי רקת, שבה מתבצעות כיום חציבות לפיתוח מגרשים - ועל פוטנציאל עתידי בהתחדשות עירונית בשכונות נוספות. יש משקיעים שחוששים מהתחרדות של העיר, אך יש גם שכונות חילוניות לגמרי, ולא ברור איך תראה העיר מבחינת היחס בין חילונים לדתיים בהמשך. מה שברור שמדובר מצד אחד בפוטנציאל ענק וגם בסיכון גדול. בערים חרדיות לרוב ההשבחה נמוכה, אם כי דווקא בית שמש היא אחת הערים עם ההשבחה הגדולה ביותר בעשור האחרון. בכל מקרה, בפועל מבחינת משקיעים שמחפשים תשואה לא בטוח שזה אמור לשנות. והתשואה גבוהה, יש מקומות גם של 4%.   

כמו כן, יש גם הזדמנויות נדל"ן מפתיעות: בכניסה הצפונית לעיר, מול הר ארבל, משווקים כיום מגרשים של חצי דונם במחירים שמגיעים לכ-3 מיליון שקל. מחיר שנחשב גבוה ביחס לעיר. ועדיין מתבצעות שם עסקאות".

למה ההתחדשות העירונית לא מתקדמת בעיר?

למרות הצהרות ממשלתיות על תוספת של קרוב ל-10 אלף דירות חדשות במסגרת התחדשות עירונית - בפועל טרם יצא לדרך ולו פרויקט אחד. מה עוצר את המהלכים? כהן מסביר: "קיימות תכניות רבות בתכנון מתקדם, כמו ברחוב בר כוכבא - כפי שנאמר. אך הבעיה היא שהיזמים עדיין מהססים, והעירייה מתקשה לקדם את הביצוע בפועל".

לדבריו, "האוכלוסייה המקומית הרבה פעמים חוששת מהליך הפינוי, ויש חוסר אמון כלפי הבטחות שהופרחו לאורך השנים אך לא מומשו". בנוסף, חלק מהמתחמים נמצאים באזורים שבהם הקרקע אינה אטרקטיבית ליזמים, בין אם בשל עלויות פיתוח גבוהות (כמו חיזוק יסודות באזורים בעייתיים גיאולוגית) ובין אם בשל שווי נמוך של הדירות הקיימות - מה שמקטין את הכדאיות הכלכלית.

גם בצד הרגולטורי המצב אינו פשוט: טבריה אינה נחשבת לעיר בעלת עדיפות גבוהה במפת ההתחדשות העירונית הארצית, והיא אינה נהנית ממעמד של רשות מקדמת או מרשות מוניציפלית עם מינהלת עירונית פעילה.

גורמים בענף מציינים כי חוסר הוודאות הפוליטית בעיר לאורך השנים גם תרם לחוסר ההתקדמות. כיום יש תקווה כי חלק מהפרויקטים יעברו לותמ"ל - מה שעשוי לקצר את הדרך לאישור.

עסקאות אחרונות (השטח שמוצג בעסקאות לרוב נמוך מהשטח בפועל)

ברחוב הרב קוק 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 770 אלף שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-40 מ"ר שנמצאת בקומה השנייה.

ברחוב דוד אלעזר 15, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 870 אלף שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב לח"י 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.11 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-85 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב נחמני 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.42 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-92 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב דוד אלעזר 21, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.31 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-177 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.