דירה חדשה מול יד שניה

ירידת המחירים בחריש בולטת במיוחד בדירות יד שניה, יותר מאשר בדירות החדשות מקבלן. בעסקאות האחרונות ביד שניה - המחיר למ"ר ירד אל מתחת ל-14 אלף שקל, לעיתים גם סביב 13 אלף, בעוד שבעבר אותן דירות נמכרו גם ב-16 ואפילו 17 אלף שקל למ"ר.

מדובר בירידה של כ-20% תוך כשנתיים, נתון שמבטא את ירידת המחירים בעיר. אבל, שלא נתבלבל - גם בדירות חדשות מקבלן הירידה היא פחות או יותר באותם אחוזים. הסיבה לכך ברורה: בעלי דירות פרטיים שמתמודדים עם קונים מועטים ועם תחרות גוברת, פשוט נאלצים להתגמש. אין להם איך להסתיר את המחיר האמיתי, ולכן הירידה נרשמת באופן שקוף וברור בכל עסקה.

לעומת זאת, הקבלנים מציגים כלפי חוץ תג מחיר גבוה יותר, אך בפועל מעניקים מבצעים והקלות שמפחיתים את המחיר האפקטיבי. במקום להוריד את המחיר הרשמי, הם מציעים תנאי תשלום נוחים. כמו תשלום של 20% בלבד בחתימה והיתרה באכלוס, פטור מהצמדות או תוספות בשווי עשרות אלפי שקלים.

בדרך הזו הם מצליחים לשמור למראית עין על סביבת מחירים גבוהה, גם כאשר בפועל הם מתפשרים לא פחות מהמוכרים בשוק החופשי. מעבר לפער במחיר, יש גם הבדל תפקודי: בדירות יד שנייה ניתן לעבור לגור באופן מיידי, מה שהופך אותן לאטרקטיביות עבור מי שמחפש פתרון זמין, בעיקר בתקופות של חוסר ודאות. דירות חדשות דורשות המתנה של חודשים ולעיתים למעלה משנה עד לאכלוס, מה שפוגע ברלוונטיות שלהן לרוכשים שמבקשים יציבות כאן ועכשיו.

יציאה של משקיעים מהשוק?

ירידת המחירים שנרשמת כיום בשוק הדירות בחריש מושפעת לא רק מהאטה כללית בביקושים, אלא גם מתופעה שמתחילה לתפוס תאוצה: יציאה של משקיעים מהשוק. הדירה שנמכרה לאחרונה ב-1.36 מיליון שקל, לדוגמה, נרכשה בעבר על ידי מי שראו בה השקעה לטווח ארוך, אך כעת בחרו למכור, ייתכן מתוך צורך בנזילות או תחושת מיצוי.

המשקיעים הראשונים שנכנסו לחריש עשו זאת בתקופה שבה העיר הייתה בתחילת דרכה, המחירים היו נמוכים מאוד, והציפייה הייתה לעליית ערך משמעותית. ואכן, במשך כמה שנים חריש הציגה עליות חדות, במיוחד בשנים 2020-2022. אך מאז - התמונה השתנתה. העלאות הריבית, עלויות מימון כבדות יותר, התשואה השוטפת משכר דירה שנותרה נמוכה יחסית, ובמקביל גם החמרת המיסוי על דירות נוספות.

כל אלה הפכו את ההשקעה לפחות משתלמת. כמו כן, הסנטימנט כלפי חריש גם הוא עבר שינוי. בשנים הראשונות העיר נתפסה כהבטחה - עיר חדשה, מתפתחת, עם מחירים אטרקטיביים וקהילה צומחת. אך בשנים האחרונות נשמעים יותר קולות של תסכול. בין אם בשל עומסי תנועה, עיכובים בפיתוח תשתיות, או פשוט תחושת פחות אופטימית של שוק הדירות בעיר.

התוצאה, כך נראה: היא שיותר ויותר משקיעים מעדיפים 'לרדת מהעץ' ולממש את ההשקעה. גם אם המשמעות היא ירידה מסוימת ברווח או אפילו מכירה במחיר הפסד. הדבר ניכר בעלייה בהיצע הדירות שמגיעות מהידיים של משקיעים, בעיקר דירות קטנות יותר או דירות 4 חדרים סטנדרטיות שנקנו להשכרה.

ומהצד השני של העסקאות, הרוכשים כיום הם בעיקר זוגות צעירים ותושבים מקומיים שעברו מגורים בשכירות ומבקשים לעבור לדירה בבעלות.

• תשואה של 3.5% ועליית ערך דו־ספרתית: כך דירות 6 חדרים הפכו לנכס הכי מבוקש בחריש (וכמעט ואין!!!)
• חריש: ההבטחה הגדולה - שהתפוגגה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7