שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספק דרמות - הפעם מכיוון הקבלנים, שנמצאים בלחץ הולך וגובר. השוק בקיפאון, המחירים בירידה והם צריכים לשדר עסקים רגיל - לשדר לבנקים כדי שלא יפגעו במימון, לשדר לציבור כדי שלא יתחיל כדור שלג של ירידות מחירים, לשדר ללמ"ס כדי לסדר את הפרופסורים והדוקטורים שלא מודדים את ההנחות והמבצעים. 

אז מה עושים? חושבים על הפתרונות יצירתיים ואלו ממשיכים להגיע בקצב מהיר - שלם 20% בלבד כעת, קבל מפתח ותיכנס לדירה חדשה - ואת יתרת 80% תביא רק בעוד שנה (ואפשר גם יותר). מדובר על הנחה בפועל של עוד 5%. ההצעה נשמעת מפתה, אך בפועל היא משקפת הפחתת מחיר כי פשוט המחירים ירדו. זו לא נדיבות יתר לקונים. 

זו בעיקר בעיקר מצוקה תזרימית של היזמים, שנדרשים להציג לבנקים התקדמות במכירות כדי להבטיח את המשך הליווי הפיננסי. ובעיקר את מניעת ההידרדרות של שוק הנדל״ן שממשיך להציג מחירים גבוהים על אף שלל הנתונים שסותרים את המצב הקיים.

חברת שבירו פרסמה קמפיין אגרסיבי בדיוק במתכונת הזו, אבל היא לא לבד וכבר היום הצטרפה אליה גם חברת משה אביסרור ובניו, עם מבצע מימון שממותג כ"מבצע מיוחד לחג״ עם ״חמישה מסלולי מימון מיוחדים לחול המועד״. אלה לא המקרים היחידים: בענף מעריכים כי בחודשים הקרובים עוד חברות יצטרפו למגמה - משום שהעיכוב במכירות מורגש בכל האזורים בארץ. לצד זה יש גם ירידי מכירות עם הנחות ענק - 400-500 אלף שקל לדירה. תראו, זה יכול להשתנות. זה תלוי בעסקת חטופים, בסיום המלחמה, ובמצב הרוח של העם. הכל פתוח, אבל צריך לזכור שאחרי עליות מחירים מרשימות הגיע הזמן לתיקון, להגיון במחירים. לא הגיוני שזוגות צעירים שעושים את הכל לפי הסדר - תיכון, צבא, מלחמה, לימודים, לא יכולים להגיע לדירה. 

• פוטנציאל לירידת מחירי הדירות? המהלך החדש של משרד השיכון והבינוי
• מודיעין: משקיע קנה דירה לפני שלוש שנים ומכר - כמה הרוויח?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כלומר, הסיבות לירידת מחירים הם עמוקות וברורות, אך מנגד, יש ויסות של המלאי על ידי הקבלנים ויש כאמור תקווה ואופטימיות שיכולים לתת בוסט. אבל זה בעיקר עניין פסיכולוגי. אם הרוכשים הפוטנציאלים לא ירוצו לקנות, המחירים לא יעלו, ההיפך. הקבלנים בלחץ. 

ההבדל הזה בין “העיר הישנה” ל“עיר החדשה” בגבעת שמואל בא לידי ביטוי גם ובעיקר במחירי הדירות ובתשואות שהניבו למשקיעים. כך למשל, בעיר הוותיקה שכוללת את השכונות גבעת יהודה, גיורא, רמת אילן הישנה נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-95 מ"ר בקומה הרביעית, שנרכשה בשנת 2015 ב-1.8 מיליון שקל. ארבעת היורשים שמכרו אותה קיבלו כעת 2.7 מיליון שקל - מה שמבטא רווח של כ-900 אלף שקל, שהם כ-50% תשואה בעשור, ואם מסתכלים על כך ברמה השנתית - בחישוב של ריבית דריבית. התשואה שמתקבלת בעסקה עומדת על כ-4.1%. במונחי מחיר למ"ר מדובר בקפיצה מכ-19 אלף שקל בעת הרכישה לכ-28.5 אלף שקל כיום. 

לעומתה, ברמת הדר החדשה נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-90 מ"ר בקומה ה-12, שנרכשה לפני כ-12.5 שנים בסכום של 1.689 מיליון שקל ונמכרה לאחרונה ב-2.9 מיליון. במקרה הזה מדובר בתשואה מצטברת של כ-72% ובתשואה שנתית כמעט כפולה מזו שהשיגו היורשים. כ-8% לשנה בממוצע. 

המחיר למ"ר עלה מכ-18.7 אלף שקל בעת הרכישה לכ-32.2 אלף שקל במכירה, פער של יותר מ-13 אלף שקל למ"ר. במילים אחרות, המשקיע ברמת הדר השיג רווח שנתי גבוה כמעט פי שניים מזה של היורשים בעיר הוותיקה, מה שממחיש היטב את הפער בין השקעה בשכונה מתבגרת להשקעה בשכונה חדשה בראשית דרכה.

הסיבה לפער הזה נעוצה בכמה גורמים. מי שנכנס מוקדם לשכונה חדשה לוכד את “פרמיית ההבשלה” - ההפרש בין מחיר התחלתי של דירה בשכונה שעוד לא נבנתה לגמרי לבין המחיר אחרי שנפתחו פארקים, קניונים ומוסדות חינוך והאזור קיבל זהות עירונית מגובשת. זה רק יכול להצית את דמיון הרוכשים האחרונים שביצעו עסקה באחד מפרויקטי היוקרה בשדה דב. 

• ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה - אזורים תכניס 7.4 מיליארד שקל מהתחום
• הנדל"ן בגבעת שמואל עלה פחות מהממוצע הארצי - אז למה היא עדיין אטרקטיבית?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

נוסף על כך, בשכונות חדשות הסנטימנט חיובי יותר, והמשקיעים מוכנים לשלם ׳מכפילים׳ גבוהים יותר כשהוודאות העירונית עולה. בנוסף, יש הבדל בין משקיע פרטי שמנהל את מועד המכירה באופן מחושב לבין יורשים שמעדיפים למכור במהירות ולחלק את התמורה, גם במחיר של רווח מתון יותר.