כששוק המשכנתאות מתחיל לחרוק - ואין מי שיעצור

שוק המשכנתאות בישראל מתחיל להציג סימנים מדאיגים: היקף הפיגורים בהחזרים הולך וגדל, תנאי ההלוואות ממשיכים להיות מקלים והפיקוח עדיין שומר לא מקבל היערכות מספקת, לפחות כך עולה מנתוני בנק ישראל. ברקע: ריביות גבוהות, עליית מחירים בשוק הדיור, ולווים שלקחו התחייבויות כבדות בתקופה של שפע אשראי. ונמצאים כעת בסיכון ממשי.

על פי נתוני בנק ישראל, באפריל נרשם שיא חדש בהיקף ההלוואות בפיגור של מעל 90 יום. כ-3.6 מיליארד שקל, המהווים 0.6% מהיתרה הכוללת. מדובר בנתון מתון יחסית בקנה מידה בינלאומי, אבל כזה שמעיד בהחלט על סוג של כיוון מסוכן. במיוחד כשמשלבים אותו עם סוגי הלוואות מסוכנות יותר, דוגמת מסלולי "בלון" או הלוואות בריבית בלבד.

בכנסת התריעו כי מה שנראה היום כאזהרה, עלול להפוך למשבר. הוועדה לביקורת המדינה העלתה את הסיכון לכך ששוק המשכנתאות יתדרדר לתסריט המזכיר את משבר הסאב־פריים האמריקאי: משפחות שייקלעו לאי-יכולת להחזיר את ההלוואות, שוק דיור רווי במימושים, והשלכות רחבות על המערכת הבנקאית. חשוב לציין - הצעת חוק בנושא ממתינה כבר חודשים לדיון, אולם טרם קודמה בפועל.

גם רשות התחרות הביעה דאגה, בעיקר מחוסר התחרות בשוק. הציבור, ברובו, אינו מבצע סקר שוק אמיתי טרם נטילת משכנתא. למרות הרפורמות שנועדו להקל על כך. התוצאה: שיעורי ריבית גבוהים יותר, ומבנה שוק שמשרת את הגופים הפיננסיים, הרבה יותר מאשר את הלקוחות. בסיומו של הדיון, הוחלט לפנות למבקר המדינה בדרישה לפרסם דוח מקיף על שוק המשכנתאות, כדי לבחון לעומק את הסיכונים ולדרוש צעדים מונעים, לפני שהסיכון יתממש.

השוק הפרוץ של ייעוץ המשכנתאות

תחום ייעוץ המשכנתאות בישראל פועל כיום כמעט ללא כל רגולציה. אין דרישה לרישוי, לא קיימת חובה להכשרה מקצועית או תעודה, ואין שום גוף מפקח שמנהל רישום של יועצים. גם אם פעלו בעבר בצורה לא תקינה. בנוסף, לא קיימת חובת גילוי מצד היועץ לגבי תמריצים או עמלות שהוא מקבל, כך שהלקוח אינו יודע אם היועץ מייצג אותו, או את הגוף שמשלם לו מתחת לשולחן.

אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא בפרויקטים חדשים למגורים: רוכשים מקבלים לכאורה "ייעוץ משכנתאות בחינם". אך בפועל מדובר בשירות שממומן על ידי היזם או חברת השיווק של הפרויקט. ליזם יש אינטרס ברור: לסגור כמה שיותר עסקאות, במהירות, ובסכומים גבוהים. כלומר, היועץ לא פועל בהכרח לטובת הרוכש, אלא עשוי להיות שליח של מי שמבקש להבטיח את מימון הרכישה בכל מחיר, גם אם הוא עלול להיות מסוכן ללקוח בטווח הארוך.

הסיבה שהצעת החוק נמצאת כבר חודשים בוועדת השרים לענייני חקיקה, אך טרם קודמה, היא בין היתר כי לא נמצא גוף ממשלתי שמוכן לקחת עליו את האחריות. משרד המשפטים מסיר ידיו, בנימוק שמדובר בתחום פיננסי, אך גם בנק ישראל ורשות שוק ההון לא התנדבו להיכנס לנעליים הרגולטוריות.

כך, אחד התחומים הצרכניים הרגישים ביותר בישראל - שבו מעורבים סכומי כסף גדולים מאוד, החלטות ארוכות טווח והשפעה דרמטית על חיי המשפחה - ממשיך לפעול ללא השגחה מגורם אחראי.

דירה עכשיו, סיכון אחר כך

בזמן שהשוק מצטנן והריביות עדיין גבוהות, היזמים מוצאים עצמם בלחץ הולך וגובר לעמוד ביעדי מכירה. לא רק כדי לייצר רווח, אלא כדי לשחרר שלבים נוספים במימון הבנקאי. לכן, בלא מעט פרויקטים למגורים מוצע לרוכשים שירות של "יועץ משכנתאות חינמי", שמסייע להם לסגור את העסקה במקום.

אלא שבפועל כפי שנכתב לעיל, אותו יועץ ממומן בדרך כלל על ידי היזם או חברת השיווק, ופועל לא אחת מתוך מטרה ברורה אחת: לוודא שהלקוח יוכל לגייס מימון, גם אם זה "על הקצה". המשמעות בפועל היא שהיועץ אינו בהכרח מחויב לטובת הלקוח, אלא לאינטרס של סגירת העסקה.

רוכשים עשויים לקבל המלצות על מסלולי הלוואה אגרסיביים, עם החזר חודשי שיתאים ליכולת הנוכחית בלבד. מבלי לקחת בחשבון ירידת הכנסה, שינוי ריבית, או הוצאות בלתי צפויות. ברגע שהלקוח חותם - העסקה נסגרה, הקבלן יכול לדווח עליה לבנק ולשחרר שלב נוסף במימון הפרויקט, והסיכון נשאר בידי הרוכש.

ככל שהשוק הופך תחרותי יותר והביקוש מצטמצם, כך הלחץ לסגור עסקאות גובר, ולעיתים על חשבון שיקול הדעת הבריא. ישנם פרויקטים שבהם מוצע מימון כמעט מלא לרוכשים, לעיתים במסלולים לא שגרתיים, וזאת למרות שעל פניו נראה שהם עומדים על גבול יכולת ההחזר.

רק שייקנו

מאחורי ההחמרה בסיכון הפיננסי של לווים, עומד גם לחץ עצום בצד השני של המשוואה. זה של היזמים. נכון לרבעון הראשון של 2025, בישראל רשומות קרוב ל-80 אלף דירות חדשות שטרם נמכרו - מלאי אדיר שמעולם לא היה כמותו. מנגד, מספר העסקאות נמצא בירידה חדה: נתוני רשות המיסים ובנק ישראל מצביעים על ירידה שנתית במספר הרכישות. גם בשוק היד השנייה וגם בדירות מקבלן.

ליזמים יש מטרה ברורה: למכור, וכמה שיותר מהר. לא מדובר רק בשורת רווח, אלא לעיתים גם בדרישת סף מצד הבנקים המממנים את הפרויקט. כל עוד לא נמכרו דירות בשווי מסוים, לא ניתן לעבור לשלב הבא בבנייה או לקבל שחרור כספים. במציאות כזו, היכולת של הקבלן "לממן" לרוכש את הדרך אל ההלוואה, הופכת לכלי הכרחי.

וכעת, כך נראה - כל האינטרסים מתכנסים לנקודה אחת והיא סגירת העסקה, גם במחיר של סיכון לרוכש. בפועל, הליווי הזה לא נועד תמיד לבדוק אם הרוכש יכול לעמוד לאורך זמן במשכנתא. אלא למצוא את הדרך הבנקאית שתאפשר את קבלת ההלוואה כאן ועכשיו. מדובר לעיתים במסלולים אגרסיביים (כמו הלוואות "בלון", או ריבית משתנה עם דחיית קרן), שבהם ההחזר נראה נמוך בתחילת הדרך. אך קופץ בהמשך בצורה חדה.

ברגע שהחתימה בוצעה, היזם רשם מכירה, הבנק שחרר מימון, והשוק ממשיך כאילו הכול תקין. הבעיה מחמירה ככל שהשוק מתקרר: קונים הופכים בררנים יותר, והיקף העסקאות מצטמצם.זה מה שדוחף יזמים להשתמש בכלים שיווקיים חדים יותר, לעיתים תוך עקיפת כל שיקול שמרני.

• המפקח על הבנקים: נבדוק את הלווואת הקבלן הן מהוות כבר 25% מהשוק
• חשיבותו של יועץ משכנתאות