מחפשים לגוון את התיק עם רכיבים אלטרנטיביים? תכירו את קרנות ההשקעה בנדל"ן במודל GP/LP

כיום, בעידן האקזיטים וניהול העושר דרך משרדי פמילי אופיס, מוצעות למשקיעים כשירים (וגם לאלה שאינם כשירים) השקעות בנדל"ן דרך קרנות השקעה במודל GP/LP.

מה זה בעצם מודל LP/GP?

זהו מבנה שותפות שבו השותף הכללי (GP) מגייס הון ממשקיעים מוגבלים (LP), אשר מהווה את עיקר ההון העצמי לפרויקט נדל"ן יזמי, באמצעותו הוא מגייס הלוואה במימון בנקאי ומקים פרויקט יזמי, למשל פרויקט למגורים בפורטוגל, או רכישה, שיפוץ ואכלוס של נכס לוגיסטי בגרמניה. בשונה מהשקעה ישירה בנכס או בחברה, המטרה הסופית היא למכור את הנכס ולהחזיר למשקיעים את הקרן בתוספת רווח שנוצר בתהליך הייזום והוספת הערך.

השותף הכללי (GP) מנהל את הקרן ומקדם את הפרויקט בפועל, ואילו המשקיעים המוגבלים (LP),  מקבלים חשיפה הונית לפרויקט מבלי לנהל אותו בעצמם, והסיכון שלהם מוגבל אך ורק לסכום ההשקעה שלהם.

מאפיין מרכזי של המודל הוא חשיפה ישירה לפרויקט נדל"ן ספציפי. לא השקעה במדד, לא בחברה ציבורית עם מגוון נכסים, אלא במיזם מוגדר עם קרקע מסוימת, תוכנית, תקציב ולוח זמנים. היתרונות מבחינת המשקיע הם בהירות לגבי הפרויקט ומשך המהלך העסקי, לצד פוטנציאל תשואה גבוה יותר בהשוואה לנכסים מניבים מיוצבים.

• העליון קובע לראשונה: אפשר לקבל פטור מהיטל השבחה על חלק מדירה
• הפיל הלבן החדש בסלון: למה המשקיעים בורחים מדירות 4 חדרים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מנגד, מדובר בהשקעה שאינה נזילה, משלב הרכישה והתכנון ועד לסיום הבנייה ומכירת הנכס. אין מסחר יומי ואין מנגנון יציאה פשוט. המשקיע צריך להניח שההון נעול לתקופה ממושכת, לרוב בטווח שבין שנתיים לשלוש שנים. 

גם סוגיית התשואה מחייבת הבנה מלאה של מבנה העסקה. הרווח, אם ייווצר, יחולק רק לאחר תשלום כל עלויות הפרויקט. תחילה נפרעות ההלוואות לבנק והריבית בגינן, משולמות עלויות הקרקע, התכנון, הביצוע, השיווק ודמי ניהול לשותף הכללי, ורק אז היתרה מחולקת בין השותפים בהתאם להסכם. המשמעות היא שהתשואה הסופית תלויה בביצוע בפועל ולא פחות חשוב מכך, בתנאי השוק במועד המימוש. לצד הצלחות של קרנות מסוג זה, זכורה לרעה סאגת "קרן הגשמה" שלצד פרויקטים מוצלחים שמסרה, מחקה ללא מעט משקיעים את ההון שהשקיעו בקרנות השקעה מאוחרות יותר שלה.

משקל מרכזי לזהות השותף הכללי 

זהות ואופי השותף הכללי מקבלים משקל מרכזי. חשוב לבחון האם מנהל הקרן משקיע סכום מהותי מכספו האישי בפרויקט (SKIN IN THE GAME), באופן שמיישר אינטרסים בינו לבין המשקיעים. חייבים לבחון ניסיון קודם בפרויקטים דומים, יכולת עמידה בתקציב ובלוחות זמנים, והתנהלות בתקופות מורכבות ומודל דמי הניהול וההצלחה של השותף הכללי. מעל הכול נדרשים אמינות, דיווח שוטף, ושקיפות.

• חייל, הקשב: כך תייצר בסיס כלכלי לעתיד שיחכה לך בסוף השירות
• חשיפה לנדל"ן בלי השקעה בנדל"ן: האלטרנטיבה שמגשרת בין שני העולמות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חייל, הקשב: כך תייצר בסיס כלכלי לעתיד שיחכה לך בסוף השירות

משקיע ששוקל השקעה בפרויקט יזמי במולטי פמילי בארה"ב או בפרויקט למגורים באתונה דרך מודל זה, חייב לזכור שבשנים האחרונות השקעות במודל כזה הציגו לרוב תשואה נחותה ביחס להשקעה נזילה במדדי מניות. אבל כמו שאני מקפיד להזכיר פה בטורים שלי - לא לכל משקיע מתאימה השקעה במדד ה-S&P 500 ויש משקיעים שרוצים להיחשף להשקעות עם נכס בסיס בו יש להם הבנה טובה יותר, ולכן ההשוואה צריכה להיות לתשואה, לנזילות ולסיכון שבהשקעה ישירה בנכס בקריות או באוסטין טקסס.

קרן נדל"ן במודל GP/LP יכולה להשתלב כרכיב אלטרנטיבי בתיק השקעות, בתנאי שהמשקיע מבין את מאפייני הסיכון, היעדר הנזילות ואת העובדה שהתשואה נקבעת רק בסיום התהליך. נדל"ן איננו רק תבן ולבנים, נדל"ן זה אנשים. הצלחת הפרויקט תלויה לא רק ביכולת הניהול של השותף הכללי, אלא ביכולתו לזהות פוטנציאל במקום שבו אחרים רואים סיכון ולהפוך אותו לרווח.

הכותב עסק שנים בייעוץ השקעות וכיום הינו משקיע עצמאי