אימתי חלים יחסי נאמנות ברכישת מקרקעין?
ו"ע 16014/12 עופר אגם יזום ובניין בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
תקציר ו"ע 16014/12
עופר אגם יזום ובניין בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב דחתה את טענת המשיב שלפיה לעוררת אינטרס כלכלי עסקי מהותי בנכס כולו ולכן אין מקום לטענת יחסי "נאמנות". נפסק כי העובדה שהנאמן שותף לנהנים בבעלות במקרקעין אינה שוללת את נאמנותו, כל עוד אין לו אינטרס בחלק המקרקעין המוחזק בנאמנות.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
-------------------------------------------------------
עניינו של הערר הוא החלטת המשיב מיום 30.1.2012 שלא להכיר ברכישת חלק ממקרקעין ברחוב מונטיפיורי בתל אביב (להלן: "הנכס") בנאמנות על ידי העוררת, לטובת אליגאל ע.נ. בע"מ (להלן: "אליגאל") ועומר מלכה ייזום והשקעות בע"מ (להלן: "עומר מלכה").
לשיטת המשיב, סעיפים שונים בהסכם הנאמנות מצביעים על כך ש"הנאמן" הוא בעל עניין בנכס ולא ניתן לראות בו נאמן כהגדרתו בחוק. כמו כן לא הומצאו המסמכים שנדרשו להוכחת הנאמנות המהותית. לפיכך קבע המשיב כי יש לראות בחברה כמי שרכשה את מלוא הזכויות במקרקעין מאת הבעלים ומיד לאחר מכן מכרה חלק מהזכויות לחברות הרוכשות.
דיון
-----
לטענת המשיב, לעוררת אינטרס כלכלי עסקי מהותי בנכס כולו ולכן אין מקום לטענת יחסי "נאמנות". מהאמור בהסכם המכר עולה שהעוררת רכשה את הנכס בעבורה ובנאמנות עבור נהנים אחרים. דהיינו, מלבד היותה נאמן לטובת אליגאל ועומר מלכה, הייתה העוררת שותפה שלהם לרכישת הנכס. תמיכה למסקנה זו ניתן למצוא ב"הסכם שיתוף במקרקעין" שנכרת ביום 7.9.2010 בין העוררת לבין אליגאל ועומר מלכה.
בנסיבות אלה מתעוררת השאלה אם נאמן יכול להיות שותף עסקי של הנהנה כאשר מדובר באותו הנכס. על פי פסיקת בית המשפט העליון בעניין חזון (דנ"א 3017/94), שם ניתנה התייחסות לסוגיה האמורה, העובדה שהנאמן שותף לנהנים בבעלות במקרקעין אינה שוללת את נאמנותו, כל עוד אין לו אינטרס בחלק המקרקעין המוחזק בנאמנות. פרשנות זו מתיישבת עם הגיונם של דברים, ואילו פרשנות אחרת עלולה להוות כשל רציני בשוק עסקאות הנדל"ן. ניתן לומר כי מקום שנאמן רוכש נכס בחלקו עבור עצמו ובחלקו עבור נהנה, יש להטיל נטל שכנוע גבוה יותר בהוכחת הנאמנות וכי עניינו של הנאמן הוא בחלק שאינו מוחזק בנאמנות. מעבר לכך אין לקבל את טענות המשיב, מה גם שבית המשפט העליון כאמור כבר אמר את דברו ואין לנו אלא ללכת בנתיב שנקבע.
בהתייחס להוראות שעליהן הצביע המשיב כתומכות בטענתו שלפיה לעוררת היה אינטרס בנכסי הנאמנות - בהתחשב בכך שהעוררת שימשה נאמן לרכישת חלק מהנכס לטובת אליגאל ועומר מלכה לצד היותה שותף של אליגאל ועומר מלכה, אין באמור בסעיפים אלה כדי ללמד שלעוררת היה אינטרס בנכסי הנאמנות שבהם החזיקה לטובת אליגאל ועומר מלכה.
תוצאה
--------
הערר התקבל. לא נעשה צו להוצאות.
בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב
לפני כב' השופט מ' אלטוביה והחברים א' מונד וא' הילמן
ניתן ב-4.9.2014

מתי הריבית תתחיל לרדת?
הסיבות להפחתת ריבית והסיבות שלא להפחית - מתי זה צפוי להתחיל ולמה אתם לא ממש תרגישו את זה בפעמים הראשונות?
בנק ישראל צפוי להותיר את הריבית מחר על 4.5%. הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, בראשות הנגיד פרופ' אמיר ירון, תפרסם מחר החלטת ריבית ובדומה לכל ההחלטות מאז ינואר 2024, לא צפוי שינוי. הנגיד, פרופ' אמיר ירון הולך על הצד הבטוח. הוא מחכה להורדת ריבית בארה"ב, הוא מחכה להפחתה ניכרת באי וודאות הגיאופוליטית. מנגד, יש הרבה סיבות טובות להפחתת ריבית מהירידה הצפויה באינפלציה, דרך הירידה בשער הדולר, הירידה בצמיחה, השיפור בפרמטרים הכלכליים, תמחור האג"ח והירידה בפרמיית הסיכון, לצד השיפור המשמעותי במצב הגיאופליטי. ועדיין - מבחינת הנגיד זה עדיין לא הזמן.
אינפלציה - 3.1% אבל בדרך ל-2.3%
האינפלציה השנתית עדיין חורגת מיעד היציבות של הבנק, שמוגדר בין 1% ל-3%. לפי נתוני המדד האחרונים שפורסמו ליולי, קצב העלייה השנתי עומד על 3.1%, מעט מעל הגבול העליון. אמנם המגמה מצביעה על התקרבות ליעד והכלכלנים מעריכים אינפלציה של 2.2%-2.3%, אך הנגיד יתעקש להסתכל על חצי הכוס הריקה
שיקול מרכזי נוסף בהחלטה הוא המצב הגיאו-פוליטי, ובמיוחד חוסר הוודאות סביב המשך הלחימה ברצועת עזה והשלכותיה הרחבות על הכלכלה הישראלית. למרות הצלחות במספר זירות ועמידות וגמישות של המשק הישראלי, המלחמה והחשש מהתרחבותה, הם הבלם המרכזי להעלאת ריבית. החשש הגדול שהמלחמה תוביל לשבירת תקציב, צורך להרחיב גיוסים וחשש מעלייה בריבית החוב. אלא שבינתיים קורה בדיוק ההיפך - אגרות החוב בעלייה, הריבית על האג"ח יורדת והיא מבטאת כבר הפחתת ריבית דהפקטו.
הפד' עדיין לא החל במחזור הפחתות הריבית, ונראה שבבנק ישראל לא מעוניינים להקדים אותו. בשווקים הפיננסיים הבינלאומיים מצפים להפחתה ראשונה בארה"ב רק בספטמבר, וככל הנראה רק אז יבשילו התנאים גם להפחתה בישראל. הסיבה לכך היא הרצון לשמור על יציבות מטבעית ולהימנע מתנודתיות מיותרת בשער החליפין.
- כצפוי: בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה - 4.5%
- בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה; ירידה בתחזית הצמיחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השוק המקומי מושפע באופן ישיר מהפער בין הריביות: הריבית בישראל גבוהה יחסית לזו באירופה, ובקרוב גם בארה"ב. מצב זה מושך משקיעים זרים להחזיק בשקל, מה שתורם להתחזקותו מול הדולר ומטבעות אחרים. אמנם התחזקות השקל מסייעת בהפחתת לחצי יבוא ומחירים, אך היא גם מקשה על מגזרים ממונפים כמו נדל"ן, קמעונאות ועסקים קטנים ובינוניים, שסובלים מעלויות מימון גבוהות יותר ומתחרות יצוא מוחלשת.

כמה עולה התמיכה של ארה"ב בישראל - המספרים נחשפים
הפנטגון מבקש 3.5 מיליארד דולר לשיקום מלאים בעקבות פעילות צבאית בישראל. בקשה כזו מוגשת אחת למספר חודשים. בנוסף יש הוצאות שוטפות של שכר החיילים והוצאות התחזוקה השוטפות שאינן חלק מתקציב התמיכה בסך 14 מיליארד דולר. העלות הכוללת מגיעה למעל 25 מיליארד דולר
המסמכים התקציביים מצביעים על היקף ההוצאה האמריקאית בעקבות ההגנה על ישראל מול איראן. משרד ההגנה האמריקאי מתכנן להוציא מעל 3.5 מיליארד דולר על שיקום מלאים בעקבות שורת פעולות צבאיות שבוצעו בחודשים האחרונים בהגנה על ישראל. ההוצאה כוללת רכש נרחב של מערכות יירוט, תחזוקת מכ"מים, שיפוץ כלי שיט והובלת תחמושת, וממחישה את העלויות הגבוהות של נוכחות אמריקאית מתוגברת במזרח התיכון.
המסמכים שהוכנו עד חודש מאי ושהוגשו לוועדות הביטחון בקונגרס מתבססים על חוק התמיכות הביטחוניות לישראל משנה שעברה, במסגרתו אושרו כ-14 מיליארד דולר לחידוש מלאים אמריקאים ולרכש מערכות יירוט נוספות עבור ישראל. כמעט כל סעיף במסמכים מוגדר כ"בקשת תקציב חירום". הסכומים האלו לא כוללים את התמיכה הגדולה בעת מלחמת 12 הימים ביוני. למעשה, אישור תקציב לחידוש מלאי מוגש באופן שוטף, אחת למספר חודשים והוא חלק מהתקציב של ה-14 מיליארד דולר. אלא שההוצאות בפועל גדולות הרבה יותר וכוללות גם את "ההוצאות השוטפות הקבועות", לרבות כוח אדם, תחזוקה שוטפת של המערכות הקיימות במזרח התיכון לצורך המלחמה ועוד. מדובר על פי ההערכות על יותר מ-20 מיליארד דולר של תמיכה כלכלית בישראל עוד לפני מלחמת 12 הימים שהזניקה את ההוצאות כנראה לכיוון 25 מיליארד דולר ומעלה.
הגנה מול איראן - טילים, מל"טים ומערכות יירוט מתקדמות
הבקשה התקציבית נועדה לכסות את ההוצאות של פיקוד מרכז האמריקאי בעקבות התקפות איראניות ישירות או באמצעות שלוחותיה, כמו גם השתתפות בפעולות שבוצעו לבקשת ישראל. כך למשל, באפריל אשתקד שיגרה איראן מעל 110 טילים בליסטיים, לפחות 30 טילי שיוט וכ-150 מל"טים, התקפה שנבלמה בעיקר באמצעות מערכות יירוט אמריקאיות. נזכיר כי היקף השימוש גדול פי כמה היה ביוני השנה, כשהסכום הזה ככל הנראה עדיין לא תוקצב.
הבקשה הגדולה ביותר עומדת על כ-1 מיליארד דולר לצורך רכישת מיירטי SM-3 מתקדמים מתוצרת RTX, ובפרט הדגם SM-3 IB Threat Upgrade. מדובר במערכת שמיועדת ליירט טילים בליסטיים בעלות של 9 עד 12 מיליון דולר ליחידה. מערכות אלו הופעלו לראשונה על ידי ספינות הצי האמריקאי במהלך התקיפות האיראניות באפריל שעבר. בנוסף, נדרשת הוצאה נוספת לכיסוי טיסות מיוחדות להובלת מיירטים חדשים במהירות לישראל.
במהלך יוני 2025 השתמשו שתי משחתות אמריקאיות, USS Arleigh Burke ו- USS The Sullivans, במזרח הים התיכון, במיירטי SM-3 כדי להגן על ישראל. הן פעלו לצד סוללות THAAD שהופעלו ביבשה, שיירטו טילים בליסטיים איראניים. בהתאם לכך, בקשה נוספת עומדת על 204 מיליון דולר לרכישת מיירטי THAAD מתוצרת לוקהיד מרטין. כל מיירט כזה עולה כ-12.7 מיליון דולר.
מעבר לרכש המערכות, הפנטגון מבקש תקציבים נוספים לצורך תחזוקה ושדרוג. כך למשל, הוגשה בקשה להקצות 10 מיליון דולר להחלפת מנועים וגנרטורים במערכת המכ"ם TPY-2, המשמשת את מערכות ה-THAAD. במסמכים נכתב כי מדובר בצורך בלתי מתוכנן שנבע מהפעלת מערכות היירוט באופן ממושך.