מיסוי אופציה במקרקעין שמוכר קבלן בונה
מהי ההצגה המיסויית הנכונה בעבור האופציה בספרי הקבלן?
שאלה
-------------
קבלן בונה מכר אופציה במקרקעין ולפיה הוא נותן לרוכש אופציה לרכוש מחצית ממשרד עם הינתן טופס 4. האופציה אינה ייחודית. היא ניתנה תמורת 700,000 ש"ח ושולם בגינה מס שבח.
השאלות:
1. מהי ההצגה המיסויית הנכונה בעבור האופציה בספרי הקבלן?
2. האם תמורת האופציה היא "תקבולים מלקוחות" (קבלן בונה) ויהיה ניתן לקבל החזר ממס שבח, או שמדובר ברווח הון ומס השבח הוא סופי?
3. אם מדובר ברווח הון, כיצד יהיה ניתן לייחס עלות לאופציה?
תשובה
-------------
מכיוון שמדובר בקבלן בונה, מכירת האופציה לפי הנתונים שלעיל נחשבת לעסקה החייבת במס לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש) התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה") כהכנסה מעסק.
כדי למנוע כפל מס, ולפי הוראת סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), השבח במכירה אמור להיות פטור ממס שבח. לפיכך, יש לפנות לרשות מיסוי מקרקעין לתיקון השומה שיצאה (כך נמסר לעיל), ולקליטת פטור ממס שבח לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (כיום הקליטה נעשית דרך מחשב פקיד השומה).
התמורה שהתקבלה בעבור מכירת האופציה מהווה, כאמור, חלק מהכנסות הקבלן בעסקיו (כחלק ממכירת הבניין), ומועד החיוב במס הכנסה יחול לפי הוראת סעיף 8א(ג) לפקודה או במועד מימוש האופציה (או ביטולה) לפי המאוחר.
לעניין חישוב ההכנסה החייבת במס, בהיעדר קביעה מפורשת בחוק מיסוי מקרקעין, בנוגע לשווי הרכישה בעת חישוב השבח ממכירתה של אופציה, בידי בעל הזכות שממנה ניתן להקיש לעניין מיסוי הקבלן שבשאלה, ייתכנו דעות שונות:
● הדעה המטיבה עם המוכר היא שיש לייחס לאופציה שנמכרה מחיר מקורי וניכויים לפי היחס שבין התמורה שהתקבלה בעבור האופציה לבין מחירה הכולל של הזכות במקרקעין שהאופציה משקפת. אם נניח למשל שמחיר המכירה של מחצית המשרד הוא 6,300,000 ש"ח, הרי שאופציה שנמכרה ב-700,000 ש"ח משקפת 10% ממחירה הכולל של הזכות במקרקעין (שהוא 7,000,000 ש"ח) ובהתאם יותרו לעניין חישוב ההכנסה החייבת במועד מכירת האופציה 10% משווי רכישת הזכות במקרקעין והניכויים.
● דעה נוגדת גורסת כי במכירת האופציה אין להתיר כל ניכוי הקשור לזכות במקרקעין ולפיה תחול ההכרה בשווי רכישת הזכות במקרקעין והניכויים יחולו רק במועד מכירת הזכות העיקרית.
בין כך ובין כך, לטעמנו יותרו בניכוי הוצאות ישירות שניתן לשייכן למכירת האופציה ולמימושה (כדוגמת שכר עורך הדין שטיפל בהסכם האופציה וכיוב') כנגד ההכנסה ממכירת האופציה.
המשיבים - שלמה פיג'ו, עו"ד ורו"ח, יועץ במסים לתאגידים מסחריים ומומחה לעסקאות מיסוי מקרקעין מורכבות. עוסק במיסוי הכנסה, מיסוי מקרקעין וסוגיות מיסוי משולבות
שגיא גרשגורן, עו"ד ורו"ח, לשעבר עוזר מקצועי לסגן נציב מס הכנסה (היועץ המשפטי לרשות המסים ומנהל מיסוי מקרקעין), שותף מסים בישראל של הרשת הבין-לאומית Leading Edge Alliance, מרכז לימודי מסים לתואר שני במנהל עסקים באוניברסיטה הפתוחה, מחבר במשותף של הספרים "אשנב לדיני מסים" ו"עקרונות ועיקרים במיסוי הכנסה", עוסק במיסוי הכנסה, מיסוי בין-לאומי, מיסוי מקרקעין וסוגיות מיסוי משולבות.
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.


תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).

הממשלה הכריעה: גלי צה״ל תיסגר
גלי צה״ל תיסגר עד מרץ 2026: הצעת שר הביטחון ישראל כ״ץ אושרה פה אחד, בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה; המיונים לתחנה נעצרו מיידית, חיילי היחידה ישובצו מחדש, וגלגלצ תיבחן בנפרד
אחרי דיונים ארוכים, המלצות ועתירות, הממשלה קיבלה הבוקר החלטה דרמטית בנוגע לאחת התחנות המזוהות ביותר עם המרחב הציבורי בישראל. שרי הממשלה אישרו פה אחד את הצעת שר הביטחון ישראל כ"ץ לסגור את תחנת הרדיו הצבאית גלי צה״ל, במהלך שצפוי להסתיים עד 1 במרץ 2026. ההחלטה כוללת צעדים מיידיים בשטח, ובראשם עצירת המיונים לתחנה ושיבוץ מחדש של החיילים המשרתים בה, והיא מתקבלת בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה, שהזהירה מפני פגיעה בשידור הציבורי ובחופש הביטוי.
"תחנה צבאית עם פוליטיקה אינה מודל דמוקרטי"
בדבריו בישיבת הממשלה הציג שר הביטחון את הקו שלו. לשיטתו, עצם קיומה של תחנה צבאית המשדרת תכני אקטואליה ופוליטיקה הוא חריג ואינו מקובל בדמוקרטיות מערביות. כ״ץ טען כי גלי צה״ל חרגה לאורך השנים מהמנדט שניתן לה, והפכה מגוף שנועד לשרת את חיילי צה״ל ומשפחותיהם לבמה לדעות פוליטיות, שחלקן כוללות ביקורת ישירה ולעיתים חריפה על הצבא עצמו, מפקדיו ופעילותו.
לדבריו, העיסוק הפוליטי פוגע באחדות הצבא ובמורל הלוחמים, בעיקר בתקופה של מלחמה מתמשכת, ואף יוצר בלבול מסוכן בזירה החיצונית. כ״ץ ציין כי אויבי ישראל עלולים לפרש מסרים המשודרים בתחנה כעמדה רשמית של צה״ל, בשל היותה יחידה צבאית. ראש הממשלה בנימין נתניהו הצטרף לעמדה הזו וחיזק אותה, כשהדגיש כי המצב הקיים אינו סביר ואינו מתאים למדינה דמוקרטית, ואף השווה אותו למודלים הנהוגים במשטרים שאינם רלוונטיים לישראל.
שרים נוספים בדיון העלו טענות משלימות, ובהן היעדר תשתית חוקית מוצקה להפעלת התחנה. לטענתם, האישור המקורי שניתן לגלי צה"ל בשנת 1950 היה זמני ומוגבל, ומאז לא עוגן בהחלטת ממשלה מסודרת או בחקיקה. כ״ץ הסתמך גם על עמדות של בכירי צבא בעבר ובהווה, כפי שהוצגו בפני ועדות מקצועיות, שלפיהן יש קושי מובנה בכך שיחידה צבאית פועלת כגוף תקשורת עצמאי עם חופש עריכה מלא.
- תיסגר או לא תיסגר: מה יקרה לגלי צה"ל וכמה היא מפסידה בשנה?
- גנץ לאחר סערת ברדוגו: "אין מקום לתחנה צבאית בישראל"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התנגדות משפטית ועתירות לבג"ץ
לצד ההכרעה העקרונית, הממשלה אישרה שורה של צעדים אופרטיביים שנכנסים לתוקף באופן מיידי. שר הביטחון הנחה לעצור לאלתר את כלל המיונים לגלי צה״ל, הן לשירות סדיר והן לשירות מילואים, ולהפסיק שיבוץ של חיילים חדשים בתחנה. החיילים המשרתים כיום בגלי צה״ל צפויים לעבור תהליך הדרגתי של שיבוץ מחדש ביחידות צה״ל השונות, תוך מתן עדיפות לתפקידי לוחמה ותפקידי תומכי לחימה.
