לראשונה חושף הכלכלן הראשי נתונים על מבצעי קבלן: מה המבצע הנפוץ ביותר?
אגף הכלכלן הראשי באוצר, בראשות הכלכלן הראשי שמואל אברמזון, פרסם את סקירת הנדל״ן לחודש נובמבר 2024. לראשונה בסקירה זו נעשה ניתוח נקודתי של עסקאות עם מבצעי קבלן, מניתוח עולה כי המצבע הנפוץ ביותר הוא 15-85, ׳הרעה׳ ביחס למבצעי ה-80-20 שהיו נפוצים בשנים האחרונות.
סך רכישות נדל״ן למגורים בנובמבר 2024
בחודש נובמבר 2024 נרכשו 7,150 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לרמת הנמוכה במיוחד שנרשמה בנובמבר 2023, חודש בלבד לאחר פרוץ המלחמה, זהו גידול של 73%, אולם בהשוואה לנובמבר 2022 זוהי ירידה של 8.5%. בהשוואה לחודש שלפני, אוקטובר 2024, זהו גידול של 40%, כאשר מחצית מגידול זה מוסבר במיעוט ימי העבודה באוקטובר על רקע חגי תשרי.
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד סך העסקאות בשוק החופשי בנובמבר 2024 על 6,488 , גבוה ב-63% בהשוואה לנובמבר 2023, אולם נמוך ב-10% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 41%, כאשר מחצית מגידול זה מוסבר במיעוט ימי העבודה באוקטובר.
ניתוח ראשוני של הטבות מימון בעסקאות נדל״ן
על רקע מבצעי המימון של הקבלנים, שעולה החשש שהם מטים את מדד מחירי הדירות של הלמ״ס מאחר והוא אינו מחשיב את מרכיב המבצע המגולם במחיר הדירה, לראשונה עורך אגף הכלכלן הראשי ניתוח של שכיחות הטבות מימון אלו בחודש נובמבר 2024 בשני אזורים בולטים- תל־אביב ובאר־שבע.
מאחר ורק לאחרונה החלה רשות המסים לדרוש מהקבלנים לכלול בדיווח על עסקאות המכירה התייחסות לשאלה האם ניתנה הטבת מימון (כדי שהלמ"ס ישקלל זאת באמידת השינוי במחירי הדירות) ומשתנה זה טרם נכלל בקבצי העסקאות שעל בסיסן נערכת הסקירה, אך צפוי להיכלל החל מהחודש הבא, צמצם האגף את הבדיקה לשני אזורים בלבד בשלב זה.
בניתוח זה נמצא שבתל־אביב עצמה, כולל בת ים, ניתנו הטבות מימון בקרוב לרבע מהעסקאות בהן תאריך המסירה הוא יותר מ-12 חודשים ממועד חתימת החוזה והרוכש אינו
חברה. יצויין שבתל־אביב באופן יחסי לא מעט עסקאות רכישה הן של חברות.
בניתוח תנאי המימון בעסקאות בהן ניתנה הטבת מימון נמצא כי השכיחות הגבוהה ביותר היא של עסקאות 85-15, כלומר ,15% ממחיר הדירה משולם בעת חתימת החוזה והיתרה בעת מסירת הדירה. מספר חודשי
המסירה של דירות אלו עומד בממוצע על 70 חודשים.
ממצא בולט נוסף העולה מפילוח בין הדירות שדווח כי ניתנה בהן הטבת מימון לבין אלו שדווח כי נרכשו ללא הטבה כזו, הינו השכיחות היחסית הנמוכה של דירות שנרכשו להשקעה בסך הדירות שנרכשו עם הטבת מימון. כך, רק מעט
מעל חמישית (21%) מהדירות שנרכשו עם הטבת המימון היו דירות שנרכשו להשקעה. במילים אחרות, לרוכש יש לפחות דירה אחת נוספת טרם רכישת דירה זו, והוא הצהיר שאין בכוונתו למכור את אותה דירה ישנה, זאת לעומת שיעור של יותר משליש (36%) בעסקאות הרכישה של דירות בהן לא ניתנה
הטבת מימון. במקביל נמצא כי המחיר הממוצע בדירות שדווח לגביהן כי נרכשו עם הטבת מימון עמד על 4.1 מיליון שקל, נמוך ב-27% ממחיר דירה שנרכשה ללא הטבת מימון.
- בקשה להארכת הפטור מהיתר להקמת ממ"ד; 3,700 בקשות אושרו עד כה
- מה אפשר לשכור ב-4,000 שקלים? דירת סטודיו בת"א, גדולה וחדשה באשקלון ואפשרויות נוספות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עסקאות יד שניה
סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש נובמבר עמד על 4,192 דירות, גידול של 59% בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בנובמבר 2023 וירידה של 14% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 46% במספר העסקאות בפלח שוק זה.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במספר העסקאות בהשוואה לנובמבר 2022 הקיפה שבעה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין, כאשר היא בולטת במיוחד באזורי חיפה והצפון, סביר להניח בין היתר על רקע התעצמות הלחימה בלבנון; נזכיר כי הסכם הפסקת האש נכנס לתוקף רק בסוף נובמבר. בהקשר זה חשוב לציין כי באזורים אלו אמנם נרשם גידול בשיעור הדירות הנמכרות עם ממ"ד בחודשים ספטמבר-נובמבר, אולם היא היתה מתונה מאשר באזורים אחרים, אשר הושפעו כנראה במידה רבה יותר ממתקפת הטילים השניה מאיראן בחודש אוקטובר, אשר להבדיל ממתקפת הטילים הראשונה בחודש אפריל, היתה נרחבת וממושכת יותר.
כך למשל, באזור המרכז שבלט בחודש נובמבר עם גידול של 7% במספר העסקאות בדירות יד שניה בהשוואה לנובמבר 2022, הגיע שיעור הדירות שנמכרו עם ממ"ד בחודש נובמבר ל-55%, גבוה ב-6 נקודות אחוז בהשוואה לחודש ספטמבר, טרם מתקפת הטילים השניה מאיראן. זוהי גם רמתו הגבוהה ביותר בשנת 2024.
בעקבות עליית המע״מ - צפי לגידול משמעותי במכירות מקבלן
מיד עם תום השנה האזרחית 2024 דיווחו חברות הנדל״ן לבורסה את נתוני המכירות שלהם לשנת 2024. מהדיווחים עולה מגמה ברורה של התעצמות במכירות דירות ברבעון הרביעי,
לקראת עליית המע״מ בנקודת בסיס אחת מ-17% ל-18%. העליה הזו, שמשתקפת מחברות הייזום והבניה צפויה להשתקף בסקירת הנדל״ן לרבעון הרביעי.
העובדה הזו משתקפת היטב מהנתון הבא מהסקירה: מכירות הדירות בנובמבר עלו ב-40% לעומת אוקטובר.
שי אהרונוביץ (צלם: גיל מגלד)לקראת מימוש חוק הרווחים הכלואים - המוקש הגדול שטמון בהעברת נכסים מחברה לידיים פרטיות
חוק הרווחים הכלואים מייצר אי וודאות ובלבול רב. מדובר בחוק שמתמרץ בעצם במקרים רבים סגירת חברות והעברת הנכסים לבעלי המניות - לפעמים זה מוביל לנזק גדול; על החוק ועל הסיכונים
רווחים כלואים במסגרת חוק הרווחים הכלואים (או בשמו הרשמי: חוק ההתייעלות הכלכלית), אישרה הכנסת הוראת שעה שמקנה הקלות במס לחברות ולבעלי המניות שלהן. סעיף 6 לחוק מאפשר העברת נכסים מחברה לבעל מניות בשני דרכים: הליך פירוק החברה או העברת נכסים מהחברה לבעל מניות פרטי, וזאת בפטור ממס רכישה וממס שבח.
ואולם, בניגוד לפטור שניתן בעניין מס רכישה ומס שבח, החוק "שותק" בכל הנוגע להיטל השבחה והיטלי פיתוח, ואינו מקנה פטור מהיטלים אלה במסגרת העברת הנכסים.
מדובר במוקש גדול שיכול "לצוף" בדיעבד, לאחר השלמת המהלך, בדמות של היטל השבחה או היטל פיתוח. אי הוודאות הזו בעת ביצוע ההעברה, עלולה לגרור למיסוי מוניציפלי בו ייתקל בעל המניות המעביר, בשלב מאוחר יותר.
בימים אלה אנו מצויים בישורת האחרונה של יישום וביצוע הוראת השעה, שכאמור כוללת שתי אפשרויות אשר ביצוען צריך להיות עד סוף השנה ואף מוקדם מכך.
- רשות המסים הצליחה - 10 מיליארד שקל ממיסוי רווחים כלואים זורמים לקופה
- עתירה נגד החוק על רווחים כלואים - האם יש סיכוי למנוע את החוק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מסלול פירוק - פירוק מלא של החברה והעברת כל נכסיה והתחייבויותיה לבעלי המניות. מועד הפירוק חייב להסתיים עד 31 בדצמבר 2025 והמס על רווחים ראויים לחלוקה מחושב במועד זה.
מעצר חשודים בהלבנת הון באמצעות מטבעות קריפטו. קרדיט: דוברות המשטרהעורך דין ידוע סיפק חברות קש לרשת שהרוויחה מאות מיליונים מחשבוניות פיקטיביות
בית משפט השלום בחיפה שחרר בתנאים מגבילים עורך דין ידוע מדרום הארץ, העוסק בסחר בחברות, בחשד שסיפק חברות לרשת שעסקה בהפצה של חשבוניות פיקטיביות בענף הדלקים. כמו כן, שוחרר בתנאים מגבילים תושב דליית אל כרמל, החשוד כי היה אחד מראשי הרשת אם לא הבכיר ביותר בה.
במחלקת חקירות מכס ומע"מ חיפה והצפון ברשות המסים מתנהלת בחודשים האחרונים חקירה בחשד להתארגנות עבריינית מורכבת ומסועפת שמטרתה להונות את קופת המדינה באמצעות שימוש בחברות קש לשם הוצאה וקיזוז של חשבוניות מס פיקטיביות בענף הדלקים ותוך ביצוע עבירות הלבנת הון בהיקף של קרוב לחצי מיליארד שקל.
על פי החשד, התארגנות זו נבנתה בצורה סדורה והיררכית, עם "מגייסים" שפעלו על מנת לאתר אנשי קש ולהעביר את החברות לבעלותם. הניהול החשבונאי ברשת התנהל תחת ידיו של ובאמצעות משרדו של רו"ח נביל ואכים מחיפה, שנעצר ושוחרר בתנאים מגבילים בינואר האחרון, עם הפיכת החקירה לגלויה.
שלשום עוכב ושוחרר בתנאים מגבילים עורך דין ידוע מדרום הארץ, העוסק בסחר בחברות ושימש על פי החשד כאחד מספקי החברות של הרשת. החברות שנמכרו לרשת והושמו בהם אנשי קש, שימשו על פי החשד להפצת החשבוניות הפיקטיביות לחברות שונות, על מנת לסייע להן להתחמק מתשלום מס. מהחקירה עולה חשד כי העורך דין, שפרטיו אסורים לפרסום, נטל חלק פעיל בהפצת החשבוניות הפיקטיביות, בהיקף של עשרות מיליוני שקל.
- רשות המסים חוקרת: קיזוז והפצת חשבוניות פיקטיביות בהיקף של מעל 150 מיליון שקל
- השותפים הסתכסכו - ואז נחשפה התמונה האמיתית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היום שוחרר חשוד נוסף בתנאים מגבילים, תושב דליית אל-כרמל בשם עמיר נאטור. על פי החשד, שימש נאטור כאחד מראשי הרשת אם לא הבכיר שבהם מבחינת תפעול ההפצה והקיזוז של חשבוניות מס פיקטיביות,
