לראשונה חושף הכלכלן הראשי נתונים על מבצעי קבלן: מה המבצע הנפוץ ביותר?
אגף הכלכלן הראשי באוצר, בראשות הכלכלן הראשי שמואל אברמזון, פרסם את סקירת הנדל״ן לחודש נובמבר 2024. לראשונה בסקירה זו נעשה ניתוח נקודתי של עסקאות עם מבצעי קבלן, מניתוח עולה כי המצבע הנפוץ ביותר הוא 15-85, ׳הרעה׳ ביחס למבצעי ה-80-20 שהיו נפוצים בשנים האחרונות.
סך רכישות נדל״ן למגורים בנובמבר 2024
בחודש נובמבר 2024 נרכשו 7,150 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לרמת הנמוכה במיוחד שנרשמה בנובמבר 2023, חודש בלבד לאחר פרוץ המלחמה, זהו גידול של 73%, אולם בהשוואה לנובמבר 2022 זוהי ירידה של 8.5%. בהשוואה לחודש שלפני, אוקטובר 2024, זהו גידול של 40%, כאשר מחצית מגידול זה מוסבר במיעוט ימי העבודה באוקטובר על רקע חגי תשרי.
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד סך העסקאות בשוק החופשי בנובמבר 2024 על 6,488 , גבוה ב-63% בהשוואה לנובמבר 2023, אולם נמוך ב-10% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 41%, כאשר מחצית מגידול זה מוסבר במיעוט ימי העבודה באוקטובר.
ניתוח ראשוני של הטבות מימון בעסקאות נדל״ן
על רקע מבצעי המימון של הקבלנים, שעולה החשש שהם מטים את מדד מחירי הדירות של הלמ״ס מאחר והוא אינו מחשיב את מרכיב המבצע המגולם במחיר הדירה, לראשונה עורך אגף הכלכלן הראשי ניתוח של שכיחות הטבות מימון אלו בחודש נובמבר 2024 בשני אזורים בולטים- תל־אביב ובאר־שבע.
מאחר ורק לאחרונה החלה רשות המסים לדרוש מהקבלנים לכלול בדיווח על עסקאות המכירה התייחסות לשאלה האם ניתנה הטבת מימון (כדי שהלמ"ס ישקלל זאת באמידת השינוי במחירי הדירות) ומשתנה זה טרם נכלל בקבצי העסקאות שעל בסיסן נערכת הסקירה, אך צפוי להיכלל החל מהחודש הבא, צמצם האגף את הבדיקה לשני אזורים בלבד בשלב זה.
בניתוח זה נמצא שבתל־אביב עצמה, כולל בת ים, ניתנו הטבות מימון בקרוב לרבע מהעסקאות בהן תאריך המסירה הוא יותר מ-12 חודשים ממועד חתימת החוזה והרוכש אינו
חברה. יצויין שבתל־אביב באופן יחסי לא מעט עסקאות רכישה הן של חברות.
בניתוח תנאי המימון בעסקאות בהן ניתנה הטבת מימון נמצא כי השכיחות הגבוהה ביותר היא של עסקאות 85-15, כלומר ,15% ממחיר הדירה משולם בעת חתימת החוזה והיתרה בעת מסירת הדירה. מספר חודשי
המסירה של דירות אלו עומד בממוצע על 70 חודשים.
ממצא בולט נוסף העולה מפילוח בין הדירות שדווח כי ניתנה בהן הטבת מימון לבין אלו שדווח כי נרכשו ללא הטבה כזו, הינו השכיחות היחסית הנמוכה של דירות שנרכשו להשקעה בסך הדירות שנרכשו עם הטבת מימון. כך, רק מעט
מעל חמישית (21%) מהדירות שנרכשו עם הטבת המימון היו דירות שנרכשו להשקעה. במילים אחרות, לרוכש יש לפחות דירה אחת נוספת טרם רכישת דירה זו, והוא הצהיר שאין בכוונתו למכור את אותה דירה ישנה, זאת לעומת שיעור של יותר משליש (36%) בעסקאות הרכישה של דירות בהן לא ניתנה
הטבת מימון. במקביל נמצא כי המחיר הממוצע בדירות שדווח לגביהן כי נרכשו עם הטבת מימון עמד על 4.1 מיליון שקל, נמוך ב-27% ממחיר דירה שנרכשה ללא הטבת מימון.
- בקשה להארכת הפטור מהיתר להקמת ממ"ד; 3,700 בקשות אושרו עד כה
- מה אפשר לשכור ב-4,000 שקלים? דירת סטודיו בת"א, גדולה וחדשה באשקלון ואפשרויות נוספות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עסקאות יד שניה
סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש נובמבר עמד על 4,192 דירות, גידול של 59% בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בנובמבר 2023 וירידה של 14% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 46% במספר העסקאות בפלח שוק זה.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במספר העסקאות בהשוואה לנובמבר 2022 הקיפה שבעה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין, כאשר היא בולטת במיוחד באזורי חיפה והצפון, סביר להניח בין היתר על רקע התעצמות הלחימה בלבנון; נזכיר כי הסכם הפסקת האש נכנס לתוקף רק בסוף נובמבר. בהקשר זה חשוב לציין כי באזורים אלו אמנם נרשם גידול בשיעור הדירות הנמכרות עם ממ"ד בחודשים ספטמבר-נובמבר, אולם היא היתה מתונה מאשר באזורים אחרים, אשר הושפעו כנראה במידה רבה יותר ממתקפת הטילים השניה מאיראן בחודש אוקטובר, אשר להבדיל ממתקפת הטילים הראשונה בחודש אפריל, היתה נרחבת וממושכת יותר.
כך למשל, באזור המרכז שבלט בחודש נובמבר עם גידול של 7% במספר העסקאות בדירות יד שניה בהשוואה לנובמבר 2022, הגיע שיעור הדירות שנמכרו עם ממ"ד בחודש נובמבר ל-55%, גבוה ב-6 נקודות אחוז בהשוואה לחודש ספטמבר, טרם מתקפת הטילים השניה מאיראן. זוהי גם רמתו הגבוהה ביותר בשנת 2024.
בעקבות עליית המע״מ - צפי לגידול משמעותי במכירות מקבלן
מיד עם תום השנה האזרחית 2024 דיווחו חברות הנדל״ן לבורסה את נתוני המכירות שלהם לשנת 2024. מהדיווחים עולה מגמה ברורה של התעצמות במכירות דירות ברבעון הרביעי,
לקראת עליית המע״מ בנקודת בסיס אחת מ-17% ל-18%. העליה הזו, שמשתקפת מחברות הייזום והבניה צפויה להשתקף בסקירת הנדל״ן לרבעון הרביעי.
העובדה הזו משתקפת היטב מהנתון הבא מהסקירה: מכירות הדירות בנובמבר עלו ב-40% לעומת אוקטובר.
"לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
חוק הרווחים הכלואים מאפשר לשלם קנס של 2% על הרווחים הכלואים או מס על דיבידנדים של 5% מהרווחים הכלואים - מה עדיף, והאם יש בכלל העדפה?
השאלה שעסקים וראי החשבון שלהם מתעסקים בה כעת היא האם לשלם מס-קנס של 2% על הרווחים העודפים או לחלק דיבידנד מתוך הרווחים העודפים? תזכורת מהירה: חוק הרווחים הכלואים מגדיר רווחים מהעבר תחת חישובים והגדרות כרווחים שמחוייבים בחלוקה כדיבידנד באופן מדורג - 5% השנה, 6% בשנה הבאה. אם לא מחלקים משלמים קנס-מס של 2% על יתרת הרווחים האלו.
המטרה של האוצר ורשות המסים היתה להגדיל את הקופה ולצד מהלכים נוספים הם הצליחו - ""אני ברווחיות של כמעט 30%, בגלל שאני מרוויח ויעיל, אני צריך לשלם יותר מס?". השאלה מה צריך לעשות בעל עסק שנכנס להגדרה הזו שהיא אגב כוללנית מאוד ועל פי ההערכות יש מעל 300 אלף גופים כאלו. בפועל, כל בעל שליטה שהעסק שלו לא ציבורי (חברות ציבוריות), לא עולה על מחזור של 30 מיליון שקל ומרוויח מעל 25% הוא בפנים.
יש הגדרות מדויקות לרווחיות, אבל ככלל אלו ההגדרות ואם תחשבו על זה - כמעט כל עסקי מתן השירותים והייעוץ בפנים, סיכוי טוב שגם עסקים קטנים, חנויות, רשתות, אפילו מאפיות, מסעדות וכו' בפנים. המונים בפנים והם מקבלים את ההודעות מרואי החשבון שלהם בשנה האחרונה.
ברגע שהם בפנים שי שני סוגי מיסוי - הראשון על הרווחים של שנים קודמות והשני על השוטף. נתחיל בשני - אם אתם עומדים בהגדרות האלו, אז המיסוי השוטף שלכם יהיה לפי המס השולי, יעלו בעצם את הרווחים מהעסק אליכם, יורידו את "המחיצה" שבינכם לבין העסק. המיסוי יהפוך להיות אישי, לא "ישותי".
- מחלבות גד: צמיחה בהכנסות, שחיקה ברווחיות - ודיבידנד ראשון כחברה ציבורית
- אחרי 12 שנה, סלקום תחלק 200 מיליון שקל דיבידנד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוץ מזה, ממסים כאמור את העודפים. מגדירים מה הם הרווחים העודפים, אלו לא הרווחים החשבונאיים, ואת הסכום הזה רוצים שתחלקו כדיבידנד כדי שקופת המדינה תתמלא במס. יש שתי אפשרויות - תחלקו 5% שיעלו ל-6% מסכום הרווחים העודפים או תשלמו קנס של 2% על העודפים. מה עדיף, שואלים בעלי החברות: "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
.jpg "קנאביס")
קנאביס - האם מותר לכם להשתמש, כמה מותר להחזיק, מהם העונשים?
שאלות ותשובות על קנאביס בישראל
קנאביס מדברים בלי הפסקה על קנאביס, אבל אל תחשבו שהשימוש כבר חוקי. זה עוד רחוק. החזקת קנאביס בכמות של עד 15 גרם נחשבת לשימוש עצמי, אך עדיין אסורה על פי חוק. במקרים כאלה, רשויות האכיפה לרוב יטילו קנס או יציעו הליך חלופי במקום כתב אישום, במיוחד אם מדובר בעבירה ראשונה.
בפועל, קנאביס מותר בארץ רק לשימושים רפואיים ורק למי שיש לו אישור. היו ניסיונות להרחיב את האישור גם לפנאי, בינתיים אין אישור כזה. הנה שאלות ותשובות על קנאביס בישראל:
האם אפשר לקנות
קנאביס באופן חוקי בישראל?
כן, אבל רק עם רישיון רפואי ממשרד הבריאות. מי שקיבל את האישור יכול לרכוש קנאביס בבתי מרקחת מורשים בלבד. אין אפשרות חוקית לרכוש קנאביס לשימוש אישי ללא אישור רפואי.
מה נחשב לשימוש עצמי לפי החוק?
שימוש עצמי מוגדר כהחזקת קנאביס בכמות של עד 15 גרם. מעבר לכך, העבירה עלולה להיחשב לסחר או החזקה שלא לשימוש עצמי, ועונשה חמור יותר.
- שיח מגדילה רווחים למרות ירידה בהכנסות
- רודפים אחרי חלום ה-AI? כדאי שתחשבו שוב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריאה מעניינת: מהפכה בשוק הקנאביס? טראמפ שוקל להוריד את הסיווג הפדרלי - מה המשמעות?
