לראשונה חושף הכלכלן הראשי נתונים על מבצעי קבלן: מה המבצע הנפוץ ביותר?
אגף הכלכלן הראשי באוצר, בראשות הכלכלן הראשי שמואל אברמזון, פרסם את סקירת הנדל״ן לחודש נובמבר 2024. לראשונה בסקירה זו נעשה ניתוח נקודתי של עסקאות עם מבצעי קבלן, מניתוח עולה כי המצבע הנפוץ ביותר הוא 15-85, ׳הרעה׳ ביחס למבצעי ה-80-20 שהיו נפוצים בשנים האחרונות.
סך רכישות נדל״ן למגורים בנובמבר 2024
בחודש נובמבר 2024 נרכשו 7,150 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לרמת הנמוכה במיוחד שנרשמה בנובמבר 2023, חודש בלבד לאחר פרוץ המלחמה, זהו גידול של 73%, אולם בהשוואה לנובמבר 2022 זוהי ירידה של 8.5%. בהשוואה לחודש שלפני, אוקטובר 2024, זהו גידול של 40%, כאשר מחצית מגידול זה מוסבר במיעוט ימי העבודה באוקטובר על רקע חגי תשרי.
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד סך העסקאות בשוק החופשי בנובמבר 2024 על 6,488 , גבוה ב-63% בהשוואה לנובמבר 2023, אולם נמוך ב-10% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 41%, כאשר מחצית מגידול זה מוסבר במיעוט ימי העבודה באוקטובר.
ניתוח ראשוני של הטבות מימון בעסקאות נדל״ן
על רקע מבצעי המימון של הקבלנים, שעולה החשש שהם מטים את מדד מחירי הדירות של הלמ״ס מאחר והוא אינו מחשיב את מרכיב המבצע המגולם במחיר הדירה, לראשונה עורך אגף הכלכלן הראשי ניתוח של שכיחות הטבות מימון אלו בחודש נובמבר 2024 בשני אזורים בולטים- תל־אביב ובאר־שבע.
מאחר ורק לאחרונה החלה רשות המסים לדרוש מהקבלנים לכלול בדיווח על עסקאות המכירה התייחסות לשאלה האם ניתנה הטבת מימון (כדי שהלמ"ס ישקלל זאת באמידת השינוי במחירי הדירות) ומשתנה זה טרם נכלל בקבצי העסקאות שעל בסיסן נערכת הסקירה, אך צפוי להיכלל החל מהחודש הבא, צמצם האגף את הבדיקה לשני אזורים בלבד בשלב זה.
בניתוח זה נמצא שבתל־אביב עצמה, כולל בת ים, ניתנו הטבות מימון בקרוב לרבע מהעסקאות בהן תאריך המסירה הוא יותר מ-12 חודשים ממועד חתימת החוזה והרוכש אינו
חברה. יצויין שבתל־אביב באופן יחסי לא מעט עסקאות רכישה הן של חברות.
בניתוח תנאי המימון בעסקאות בהן ניתנה הטבת מימון נמצא כי השכיחות הגבוהה ביותר היא של עסקאות 85-15, כלומר ,15% ממחיר הדירה משולם בעת חתימת החוזה והיתרה בעת מסירת הדירה. מספר חודשי
המסירה של דירות אלו עומד בממוצע על 70 חודשים.
ממצא בולט נוסף העולה מפילוח בין הדירות שדווח כי ניתנה בהן הטבת מימון לבין אלו שדווח כי נרכשו ללא הטבה כזו, הינו השכיחות היחסית הנמוכה של דירות שנרכשו להשקעה בסך הדירות שנרכשו עם הטבת מימון. כך, רק מעט
מעל חמישית (21%) מהדירות שנרכשו עם הטבת המימון היו דירות שנרכשו להשקעה. במילים אחרות, לרוכש יש לפחות דירה אחת נוספת טרם רכישת דירה זו, והוא הצהיר שאין בכוונתו למכור את אותה דירה ישנה, זאת לעומת שיעור של יותר משליש (36%) בעסקאות הרכישה של דירות בהן לא ניתנה
הטבת מימון. במקביל נמצא כי המחיר הממוצע בדירות שדווח לגביהן כי נרכשו עם הטבת מימון עמד על 4.1 מיליון שקל, נמוך ב-27% ממחיר דירה שנרכשה ללא הטבת מימון.
- בקשה להארכת הפטור מהיתר להקמת ממ"ד; 3,700 בקשות אושרו עד כה
- מה אפשר לשכור ב-4,000 שקלים? דירת סטודיו בת"א, גדולה וחדשה באשקלון ואפשרויות נוספות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עסקאות יד שניה
סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש נובמבר עמד על 4,192 דירות, גידול של 59% בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בנובמבר 2023 וירידה של 14% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 46% במספר העסקאות בפלח שוק זה.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במספר העסקאות בהשוואה לנובמבר 2022 הקיפה שבעה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין, כאשר היא בולטת במיוחד באזורי חיפה והצפון, סביר להניח בין היתר על רקע התעצמות הלחימה בלבנון; נזכיר כי הסכם הפסקת האש נכנס לתוקף רק בסוף נובמבר. בהקשר זה חשוב לציין כי באזורים אלו אמנם נרשם גידול בשיעור הדירות הנמכרות עם ממ"ד בחודשים ספטמבר-נובמבר, אולם היא היתה מתונה מאשר באזורים אחרים, אשר הושפעו כנראה במידה רבה יותר ממתקפת הטילים השניה מאיראן בחודש אוקטובר, אשר להבדיל ממתקפת הטילים הראשונה בחודש אפריל, היתה נרחבת וממושכת יותר.
כך למשל, באזור המרכז שבלט בחודש נובמבר עם גידול של 7% במספר העסקאות בדירות יד שניה בהשוואה לנובמבר 2022, הגיע שיעור הדירות שנמכרו עם ממ"ד בחודש נובמבר ל-55%, גבוה ב-6 נקודות אחוז בהשוואה לחודש ספטמבר, טרם מתקפת הטילים השניה מאיראן. זוהי גם רמתו הגבוהה ביותר בשנת 2024.
בעקבות עליית המע״מ - צפי לגידול משמעותי במכירות מקבלן
מיד עם תום השנה האזרחית 2024 דיווחו חברות הנדל״ן לבורסה את נתוני המכירות שלהם לשנת 2024. מהדיווחים עולה מגמה ברורה של התעצמות במכירות דירות ברבעון הרביעי,
לקראת עליית המע״מ בנקודת בסיס אחת מ-17% ל-18%. העליה הזו, שמשתקפת מחברות הייזום והבניה צפויה להשתקף בסקירת הנדל״ן לרבעון הרביעי.
העובדה הזו משתקפת היטב מהנתון הבא מהסקירה: מכירות הדירות בנובמבר עלו ב-40% לעומת אוקטובר.
החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
וגם - הון שחור והעלמות מס, שאלות ותשובות
רשות המסים, באמצעות משרד פקיד שומה חקירות ירושלים והדרום ובשיתוף אגף החקירות של ביטוח לאומי, מנהלת חקירה גלויה בחשד להעלמת הכנסות בהיקף של כ-1.5 מיליון ש"ח על ידי חאתם תמימי, תושב העיר העתיקה בירושלים העוסק בשיפוצים ובנייה. החשוד, בן 45, נלקח לחקירה באוקטובר 2025 ושוחרר בתנאים מגבילים על ידי בית משפט השלום בירושלים, הכוללים איסור יציאה מהארץ, דיווח תקופתי על פעילותו העסקית והתייצבות קבועה בפיקוח.
מבקשת המעצר, שפורסמה לאחרונה, חושפת דפוס התנהלות שיטתי. בשנת 2020, בעקבות ביקורת ניהול ספרים, נפתח תיק נגד תמימי, אך הוא לא הגיש דו"חות מס לשנים 2020–2024, כולל הצהרת הון שנדרשה ממנו. בשנת 2022, פתח תיק על שם בת זוגו כמנגנון הסוואה, ובמסגרתו ביצע עבודות שיפוצים ובנייה ברחבי הארץ – בעיקר בירושלים, תל אביב ובאזור המרכז – ללקוחות פרטיים ומסחריים. עם זאת, דיווח רק על חלק קטן מההכנסות, בעוד ששארן נשמרו במזומן או בצ'קים שפודו אצל נותני שירותי מטבע כדי להימנע מתיעוד בנקאי. עדויות מלקוחות, שנגבו במסגרת החקירה, מאשרות תשלומים ישירים בסכומים של עשרות אלפי שקלים לעבודות כמו שיפוץ מטבחים, התקנת ריצופים והרחבות דירות, ללא חשבוניות.
החקירה חשפה כי תמימי לא ניהל ספרי חשבונות כנדרש בחוק, ולא הגיש דו"חות שנתיים מלבד דו"ח חלקי לשנת 2022 על שם בת זוגו. חיפושים שנערכו בביתה של בת הזוג תפסו מסמכים, מחשבים ורישומים ידניים המעידים על הכנסות נוספות של כ-300 אלף ש"ח בשנה. ממצאים אלה מצביעים על העלמה רטרואקטיבית בין 2020 ל-2023, עם פוטנציאל להרחבת החקירה ל-2024. רשות המסים מעריכה כי הסכום הכולל עשוי לגדול בעקבות ריבית וקנסות, והיא שוקלת העמדה לדין פלילי בעבירות של העלמת מס והלבנת הון.
מקרה זה אינו מבודד בענף השיפוצים והבנייה, הנחשב לאחד האזורים הרגישים להעלמות מס בישראל. על פי דוחות רשות המסים לשנת 2025, הענף מהווה כ-15% מכלל החקירות הפליליות בתחום המס, בעיקר בשל תשלומים במזומן, חוסר חובה להוצאת חשבוניות ללקוחות פרטיים וקושי באימות נתונים. בחודשים האחרונים דווחו מקרים דומים: במאי 2025, קבלן שיפוצים מדרום הארץ, יוסף פרץ, נחשד בהעלמת כ-2 מיליון ש"ח על פני חמש שנים, באמצעות פדיון צ'קים בצ'יינג'ים והעברות ישירות לספקים, כפי שפורסם בהחשד: העלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל בידי קבלן שיפוצים. באוגוסט 2025, חקירה משותפת של רשות המסים וביטוח לאומי חשפה רשת קבלנים במרכז שדיווחו רק 40% מההכנסות, בהיקף כולל של 4 מיליון ש"ח, עם תפיסת מסמכים וקנסות ראשוניים של 1.2 מיליון ש"ח. בנובמבר 2025, קבלן בנייה בתל אביב נעצר זמנית בחשד להעלמת 800 אלף ש"ח, לאחר תלונה של ספק חומרים שחשד בפעילות לא מדווחת.
- עורך דין ידוע סיפק חברות קש לרשת שהרוויחה מאות מיליונים מחשבוניות פיקטיביות
- רופאת בוטוקס חשודה בהעלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האכיפה הממוקדת בענף משקפת מגמה של רשות המסים להגברת שיתופי פעולה עם גופים כמו משרד הבינוי והשיכון ומאגרי נתונים בנקאיים. ב-2025, נפתחו כ-450 חקירות חדשות בתחום, לעומת 380 ב-2024, עם דגש על קבלנים עצמאיים שאינם רשומים בפנקס הקבלנים. מצד אחד, זו תגובה לגירעון התקציבי ולצורך בגביית מסים נוספים, כפי שמעידים תיקוני החקיקה האחרונים שהעלו את שיעור המע"מ ל-18%. מצד שני, מבקרים בענף טוענים כי האכיפה יוצרת עומס על קבלנים קטנים לגיטימיים, שמתקשים להתמודד עם דרישות דיווח מורכבות, וממליצים על פישוט הליכים דיגיטליים להוצאת חשבוניות.
בלאקאדג, תמר אזולאי - קרדיט: רפי אלמליחבלאקאדג’ נכנסת לתחום המשכנתאות: מקימה חברת בת למימון נוטלי משכנתאות פרטיים
חברת המימון ליזמי הנדל״ן מרחיבה פעילות לשוק המשכנתאות החוץ בנקאיות, מתכננת להציע פתרונות ישראלים, משקיעים ותושבי חוץ ולהוסיף תחרות מול בנקים
בלאקאדג’ (מיכמן מימון לשעבר) בלאקאדג' 0% , הפועלת בתחום פתרונות המימון ליזמי נדל”ן ולבעלי שליטה, מודיעה על כניסה לתחום פעילות חדש - מימון משכנתאות ללקוחות פרטיים. לשם כך מקימה החברה חברת בת ייעודית שתעסוק במימון משכנתאות חוץ בנקאיות, ותפעל לצד קווי הפעילות הקיימים של הקבוצה. המהלך מציב בשוק שחקן נוסף שינסה לנגוס בחלק מהאשראי לדיור שנמצא היום בעיקר אצל הבנקים.
כניסה לשוק המשכנתאות החוץ בנקאיות
חברת הבת החדשה צפויה לקבל בחודשים הקרובים רישיון מורחב למשכנתאות, ולאחר קבלתו תתחיל להעניק פתרונות מימון לנוטלי משכנתאות פרטיים. בבלאקאדג’ מציינים כי הפעילות החדשה נשענת על תשתית תפעולית, מימונית, חשבונאית וטכנולוגית קיימת, כחלק מתפיסה רחבה יותר של מתן מעטפת מימון ללקוחות הקבוצה תחת קורת גג אחת.
לפי החברה, במסגרת פעילותה מתוכננת חברת הבת להציע מגוון מוצרים ופתרונות מימון לקהלי יעד שונים, בהם משקיעים, תושבי חוץ והלוואות לכל מטרה בשעבוד דירות מגורים. הכניסה לתחום המשכנתאות החוץ בנקאיות מצטרפת להרחבת פעילות החברה בשנה האחרונה גם לליווי בנייה בפרויקטי מגורים, ומרחיבה את הממשק של בלאקאדג’ עם שוק הדיור מצד היזמים ומצד משקי הבית.
- לראשונה בישראל יוסדר מקצוע ייעוץ המשכנתאות
- בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
