חסרה קרקע בגוש דן? כך ניתן תוך זמן קצר לבנות למעלה מ-60 אלף דירות

Bizportal שמע מהאדריכל עדן בר איך פותרים את מצוקת הדיור ע"י הרחבת תמ"א 38 לאזורי תעשייה. "לחייב עיריות לבנות דירות ומייד"
משכנתאות, צילום: Getty images Israel
מחירי הדירות בלב גוש דן רק ממשיכים לעלות – קרקע לבנייה הינה מצרך נדיר ומיזמי התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי עשויים לקחת יותר מעשר שנים. נשאלת השאלה האם באמת קיים מחסור בקרקעות בלב המדינה?

במרבית הערים בישראל ניתן למצוא מתחמי תעשייה ישנים, רובם מוזנחים ועם מבנים בזבזני קרקעות בגובה של עד שלוש קומות – מספיק להסתכל על קריית אריה בפתח תקווה, אזור התעשייה חולון והרחובות יגאל אלון והמסגר בתל אביב כדי להסיק שהטענה שחסרות קרקעות אינה נכונה כלל וכלל.

האדריכל ומתכנן הערים עדן בר, הבעלים של בר-לוי אדריכלים, הציע בשיחה עם Bizportal יעוד נוסף לתמ"א 38, אותה הוא מכנה "תמ"א 38 ביזנס". לדבריו שינוי ייעוד מתחמי התעשייה הישנים בערים יכול להניב עשרות אלפי יחידות דיור וזה יוכל לקרות רק אם מוסדות התכנון והעיריות ישכילו לשנות את ייעוד אזורי התעשייה הישנים בערי מרכז הארץ.

"הפתרון - מתן זכויות בנייה של 450%"
זה לא סוד שמרבית העיריות אינן מוכנות לוותר על שטחי המשרדים והמסחר באזורי התעשייה מחשש של הפסד תשלומי ארנונה הגבוהים משמעותית מהארנונה המתקבלת על מגורים, וגם מהסיבה שמתן שירותים קהילתיים לתושבים רק מגדיל את הוצאותיהן."אחוזי הבנייה שמאפשרות העיריות לבנות באזורי התעשייה, לרוב עבור מגדלי משרדים, נעים סביב 120% עד 150%, אך בעליה של סככה באזור התעשייה של בני ברק הרואה את כל גורדי השחקים הנבנים סביבו מצפה לקבל זכויות בנייה של 300% ולא בונה ואין סיכוי שהרשות המקומית תיתן כל כך הרבה זכויות בנייה", אומר בר.

כדי שבעלי נכסים באזורי תעשייה יאפשרו הריסה ובנייה מחדש, בר מציע להגדיל את זכויות הבנייה באזורי התעשייה ל-450% כך ש-150% יוקדשו למסחר ומשרדים ו-300% למגורים. בנוסף, 10% מכל מתחם יוקדש למוסדות חינוך. אזור התעשייה בבת ים שעובר בנייה מחדש, הינו בין הבודדים שישלבו מגורים ומסחר, אך בר מצר על כך שרק 25% מהשטח יוקדש למגורים. בר סבור שיש להגביל את התוכנית למספר שנים מצומצם כדי למנוע ספקולציות על קרקעות באזורי תעשייה.

"חייבת להיות חקיקה מיידית שתחייב עיריות לבנות דירות"
"ההתחדשות העירונית המשולבת מתרחשת במתחמי תעשייה אשר התפתחותם ההיסטורית מיקמה אותם בסמיכות למרכזי הערים ולצירי תחבורה מרכזיים, לכן אין כל צורך להשקיע בכבישים וניתן כך לבצע את הציפוף האורבני הנדרש, על ידי התבססות על מערכות תחבורה עתירות נוסעים, דוגמת הרכבת הקלה. הבנייה החדשה רבת ההיקף תאפשר הקמת חניונים תת קרקעיים גדולים הן עבור המשרדים והן עבור הדירות. כיום מצמצמים את מספר החניות עבור משרדים בתל אביב, אם לא יספקו חניות אז לא יבואו לאזור ואז העירייה בסופו של דבר תפסיד הכנסות מארנונה. חייבת להיות חקיקה מיידית שתחייב עיריות לבנות דירות, מדוע במתחם חסן עראפה בין רחוב המסגר למנחם בגין, מטר ממתחם השוק הסיטונאי בתל אביב, מאפשרים רק 25% למגורים ולא 65%? זה פשוט לא הגיוני."

לדברי בר, הפוטנציאל של הפיכת אזורי התעשייה הישנים למתחמי מגורים מסחר ותעסוקה חדשים יכול להניב עשרות אלפי יחידות דיור חדשות במיקומים הבאים: אזור התעשייה הישן בחולון (פוטנציאל של כ-15 אלף יחידות דיור); אזור התעשייה הצפוני של נתניה בקרית אליעזר (פוטנציאל של כעשרת אלפים יח"ד); לב מתחם הבורסה ברמת גן (פוטנציאל של כ-6,000 יח"ד); מתחם כורזים בגבעתיים (פוטנציאל של כ-2,000 יח"ד); קריית אריה פתח תקווה (פוטנציאל של כ-18 אלף יח"ד); אזור התעשייה המזרחי של כפר סבא (פוטנציאל של כ-6,000 יח"ד); אזור התעשייה נווה נאמן בהוד השרון (פוטנציאל של כ-5,000 יח"ד). על פי ההערכה של בר, מדובר בכ-62 אלף יחידות דיור במיקומים אלו וזאת ללא מתחמים נוספים בערים דוגמת בת ים, הרצליה ועוד.
דוגמאות למתחמי תעשייה ושינוי ייעודם; קרדיט: ברי לוי אדריכלים
דוגמאות למתחמי תעשייה ושינוי ייעודם; קרדיט: ברי לוי אדריכלים


להלן אמצעי הפעולה שמציע בר כדי להוציא את התוכנית לפועל:
- גזירת פוטנציאל אחוזי בנייה באזורי תעשייה ותיקים, תוך כדי ניתוח רב תחומי של המצב הקיים. ככל שהמיקום מרכזי יותר, כך זכויות הבנייה גבוהות יותר.
- עריכת תכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות מקומית והיתרי בנייה מכוח חוק ארצי תמ"א 38 ב".
- יצירת תמהילי שימושים מעורבים- איזון בין מגורים ותעסוקה ומסחר
- יצירת מנגנון "הצמדה" של מוסדות ציבור לפיתוחו של כל מגרש
- קטליזטוריזציה: תכנון הפרויקט באופן שכל מרכיב מהווה "זרז מרחבי", מבלי לשתק גופים אחרים. יצירת מערך תמריצים תכנוניים וסטטוטוריים.

תגובות לכתבה(15):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 12.
    ביבי: כבר אני מביא את פטיש ה 7 קילו (איזה עם טיפש) (ל"ת)
    לפיד: חפשו אותי ב... 01/12/2013 21:09
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 11.
    ביבי: לפיד "מטפל בכם" תעשו לו לייק בפייסבוק (ל"ת)
    לפיד: פוליטיקה חדשהה 01/12/2013 21:09
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 10.
    לפיד: מחירי 2007 כבר ב 2030(בעזה) (ל"ת)
    לפיד: תוצאות ב 2030 01/12/2013 21:08
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 9.
    שטויות תנו לבדואים לבנות עוד וילות. (ל"ת)
    פחחחח 30/11/2013 22:17
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 8.
    עוד אדיוט עם רעיונות מפגרים
    אc 30/11/2013 17:10
    הגב לתגובה זו
    4 2
    אולי גם לבנות בתים על הירח? בכל מדינה מתוקנת יש אזורי תעשיה לא צריך לחיות בזוהמה של מפעלים או ביחד עם משרדים ועסקים זה כבר היה גם בתל אביב כשבכל בניין היה משרד די כבר עם הרעיונות האדיוטים יש שפע קרקע המדינה פשוט לא רוצה לפתור את הבעיה נוח לה שחצי עם אהבל שלקח משכנתא עד הקבר
    סגור
  • 7.
    צנזור יהודי...למה מסנן תגובות?אתה בורא עולם?
    קליפ 30/11/2013 17:00
    הגב לתגובה זו
    2 1
    פקידיי ביז היהודים..., שמיצרים אך ורק כותרות ערמומיות.....מסננים תגובות
    סגור
  • 6.
    תוכנית הרת אסון! חלילה תוריד מחירים
    קליפ 30/11/2013 15:06
    הגב לתגובה זו
    2 0
    המגזר היהודי :למאות אלפי יהודים 2 עד 20 דירות. לכל ח"כ עשרות דירות. בקיבוצים לכולם בית פרטי בחינם...במושבים לכולם עשרות דירות במשקים...המגזר הישראלי הערבי : בכל כפר מאות אלפי בתים צמודיי קרקע שנבנו ללא רשיון. בחסות השמאל והמשטרה היהודית....בשביל מיעטו חילוני בודד שאמור להגר מארצו חבל לטרוח!!!
    סגור
  • 5.
    יועץ נדל"ן, לא מתווך - גבעתיים כורזין ומתחם ההסתדרות
    צביקה דורון 30/11/2013 14:36
    הגב לתגובה זו
    3 3
    אם יבנו שם מגדלים, איך רחובות ויצמן וכצנלסון יעמדו בעומס הפקקים בבוקר, הרי אי אפשר להרחיב את הכבישים ??!!
    סגור
  • והביוב?והתקשורת?מים חשמל?בתי ספר?אוויר לנשימה? (ל"ת)
    א.מ 01/12/2013 11:14
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 4.
    אכן לחייב עיריות לבצע בינוי פינוי שכונתי זו חובה, אבל
    מירב 30/11/2013 13:29
    הגב לתגובה זו
    2 0
    זו רק מחצית הבעיה, יש במקביל לחייב בעלי דירות לביצוע בינוי פינוי שכונתי ברוב של 51%, ואם לא לחייבם לבצע שיפוץ חזית ושיקום בניין, העלות של מאות אלפי שקלים תכניס קצת שכל לקדקדם החמדני. המפתח בבניין משותף פשוט למדי, תוספת חדר ממד, מחסן, מרפסת שמש, חניה ומעלית בבניין חדיש ויוקרתי אמורים להיות די והותר. הגדלת אחוזי הבניה תהווה תמריץ ליזם וכולם ירוויחו.
    סגור
  • ובסוף כולנו נחיה בבנין אחד גדול,מחניק וצפוף.. (ל"ת)
    תנו לנשום 01/12/2013 11:15
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 3.
    קרקע בצומת ירקון-פתח תקווה-טמטום
    אנונימי 30/11/2013 13:03
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סמוך לכפר הבפטיסטים פתח תקווה במקום לבנות אלפי יחידות דיור במחיר של פחות ממאה אלף ש"ח לדירה הוכרזו כפארק לאומי
    סגור
  • לא פלא שאתה חסר כינוי!
    קליפ 30/11/2013 18:55
    הגב לתגובה זו
    3 0
    יהודים צריכים שטחים לנופש. היכן יבלו מאות אלפי הישראלים הערבים?
    סגור
  • 2.
    יש לי יש לי יש לי
    זוזו חלסטרא היה אומר 30/11/2013 12:39
    הגב לתגובה זו
    2 1
    חסר קרקע, חסר דירות, אולי חסר שכל? ותחשבו על זה פיייייייי:)
    סגור
  • 1.
    הוצאת תחנות דלק ממרכזי העיר
    יואל 30/11/2013 12:13
    הגב לתגובה זו
    1 4
    תחנות דלק תקועות עוד מהתקופה הבריטית . יש לבצע תוכנית מסודרת להזזת התחנות ממרכז העיר לאזורי המסחר כגון אזורי תעשייה , צומת בילו ופאוור סנטרים . תחנת דלק במרכז העיר יוצרת רק מטרד ובעיות בטיחות . במקום תחנת הדלק ניתן לבנות בניין משולב מגורים ומסחר זה יתן לעיר התחדשות עירונית נורמאלית ולא 450 % או טימטום 48 .
    סגור