חברה בפירוק טענה לאפליה, המפקח קבע שקיבלה מעל ומעבר

במשך יותר משלושה עשורים איש לא ראה אותה, איש לא שמע ממנה ואיש לא טרח להזכיר את שמה בשיחות הדיירים בבניין שברחוב בארי בנתניה. אך כששכני השכונה הוותיקה החליטו סוף־סוף לצאת לדרך עם פרויקט תמ"א 38, הופיעה לפתע ישות נשכחת בשם בדר - דוגרי ושות', שבעבר הקימה את הבניין וכבר מ-1988 נמצאת בהליכי פירוק מרצון. למרות השנים הרבות שחלפו מאז שחדלה מלפעול, החברה עדיין מחזיקה - לפחות על פי הרישום - במחסן קטן בקומת הקרקע ובכמה שטחים צמודים שהוגדרו כ"חניות".

בפרויקט החיזוק, שאושר ברוב קולות ושממנו אמורות ליהנות 15 הדירות בבית, נותרה החברה כמתנגדת היחידה. תביעת בעלי הדירות לאישור הפרויקט בהתאם לסעיף 5 לחוק חיזוק בתים משותפים, הביאה לעימות משפטי נדיר, שבסופו הכריע המפקח על רישום מקרקעין, ארז שטיינברג, כי לא רק שהתנגדות החברה חסרת יסוד, אלא שהיא אף הוצפה בהצעות תמורה שהן טובות יותר ממה שקיבלו כלל בעלי הדירות.

שנים של נתק - ואז טענות על קיפוח

לפי הרישום, בדר - דוגרי מחזיקה במחסן קטן בשטח של 3 מ"ר, שאליו מוצמדות ארבע חניות המסומנות בתשריט באותיות א' עד ד', וכן זכויות חלקיות ברכוש המשותף. אלא שבפועל, המחסן לא נמצא בשימושה מזה עשרות שנים. ב-2012 אף בוצעה בו הרחבה לפי היתר בנייה שהוציא אחד הדיירים בבניין, ללא כל התנגדות מצדה. על זכויות החברה נרשמה באותה תקופה הערה שלפיה מדובר ברכוש משותף.

המחלוקת התמקדה בשאלת התמורה שלה זכאית החברה כדי להסיר את התנגדותה לפרויקט. התובעים, בעלי הדירות והיזם אילנות נתניה לבניה והשקעות, הציעו לה מחסן חדש, הפעם בשטח 4.5 מ"ר (תוספת של 50%) שנבנה לפי היתר תקני, וכן חניה מוסדרת אחת עם גישה נוחה - במקום ארבע חניות שלפי הראיות, אינן ראויות לשמש חניה תקנית כלל.

• שני דיירים תקעו פינוי בינוי - ביהמ"ש הכריע
• היזם הוחלף - דיירים חויבו לחתום על תמ"א 38
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המפקח בחן את טענות כל הצדדים והקדיש מקום נרחב לבדיקת החניות הצמודות למחסן. שתי חניות - א' וב' - התבררו כבר בתחילת ההליך כחסרות כל רלוונטיות. אחת מהן כבר הוחכרה לצד שלישי לתקופה של 999 שנה, והשנייה שימשה את כלל הדיירים בשיטת "כל הקודם זוכה", מבלי שהחברה עשתה בה שימוש כלשהו. שתי החניות הנוספות, ג' ו-ד', מתוארות בתשריט כחניות, אך למעשה הן מהוות חלק מרחבת הכניסה לבית ומשביל הגישה, אינן כוללות תשתית מתאימה לחניה, ומעולם לא שימשו בפועל לכלי רכב.

"הנתבעת אינה יכולה להיבנות מכך שהשטחים רשומים כחניות במסמכי הבית המשותף", קבע המפקח. "ייעודו של נכס מקרקעין מוגדר בראש ובראשונה בהתאם לייעודו התכנוני… והרישום בפנקסי המקרקעין אינו מהווה ראיה לייעוד המאושר". הוא הוסיף בהחלטתו כי, "השטחים הנ"ל הם חלק אינטגרלי משטח החצר ורחבת הכניסה לבית", וציטט עדות שלפיה, "לא היתה שם מעולם חניה… זה דשא ציבורי".

טענות "תמורה לא הוגנת" - ללא בסיס

החברה טענה כי היא מופלית לעומת יתר בעלי הדירות, שכן לטענתה מגיע לה שטח נוסף של 12 מ"ר למחסן, בדומה לתוספת שבעלי הדירות מקבלים בפרויקט. אלא שטענה זו לא רק שלא הופיעה בסיכומיה, היא גם לא נתמכה בחוות דעת שמאית או תכנונית. מנגד, השמאי מטעם התובעים, גיל בר-לב, העריך כי השווי של המחסן והצמדותיו מגיע ל-42.4 אלף שקל, וכי התמורה שהוצעה - הכוללת גם תוספת של 50% לשטח המחסן וגם חניה מוסדרת - עולה על השווי שניתן לדירות עצמן, שקיבלו תוספת של 22% בלבד.

• הנישואים שרדו נחירות וגירוש למרפסת - עד הבן החורג
• השופט נגד הפיצוי: מחיקה מהדהדת לייצוגית נגד ספאם
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
• חוב של 30 אלף שקל תפח ל-300 אלף שקל - בית המשפט ביטל את...

בהיעדר חוות דעת נגדית מטעם החברה, קיבל המפקח את עמדת השמאי וקבע כי "הצעת היזם עומדת בתנאי השוויון ובמידה מסוימת יש בה אף משום מתן תמורה עודפת עבור המחסן". לדבריו, "הנתבעת עושה כעת שימוש לרעה בזכויותיה הרשומות ומונעת את מימוש הפרויקט בחוסר תום לב, ומתוך תאוות בצע וסחטנות".

בסופו של יום, אישר המפקח את ביצוע העבודות בפרויקט, והורה כי החברה תקבל את המחסן החדש וחניה אחת בלבד, אך בתנאי שהשטחים שמסומנים כחניות ג' ו-ד' יישארו בבעלותה, לא ייפגעו ולא ייבנה עליהם דבר. כך הבטיח שלא ייגרם פגם בקניינה הרשום, גם אם בפועל מדובר בשטחים נטולי שימוש. בשל התנגדותה העיקשת והבלתי מוצדקת, חויבה החברה גם בהוצאות משפט בסכום כולל של 12.5 אלף שקל. מעבר לכך, כדי למנוע עיכובים נוספים, קבע המפקח כי עורך הדין של בעלי הדירות יוסמך לחתום על כל המסמכים הדרושים גם בשם החברה.

"לאור המפורט לעיל", סיכם המפקח, "ניתן בזאת צו-עשה המאשר לתובעים לבצע את עבודות החיזוק בבית המשותף… בכפוף לכך שהנתבעת תקבל בתמורה מחסן בשטח שלא יפחת מ-4.5 מ"ר, שאליו תוצמד חניה תקנית אחת". עוד צוין כי היזם מחויב להגיש בתוך 60 יום תוכנית מתוקנת להיתר הבנייה, שתבטיח כי לא ייעשה כל שימוש בשטחי ההצמדות הנותרים.

למה בעצם החברה לא מחתה כשהמחסן הורחב ב-2012?

אחת התמיהות המרכזיות שעלו במהלך ההליך נוגעת להתנהלות החברה לאורך השנים, ובעיקר לשתיקתה. כשדייר אחר הגיש בקשה להיתר בנייה להרחבת המחסן, העירייה נענתה ואישרה את ההרחבה, ללא כל התנגדות מצד החברה, אף שהיא זו שמופיעה כבעלת הזכויות הרשומות. חוסר ההתערבות הזה חיזק את טענת התובעים שלפיה החברה זנחה בפועל את הנכס ואינה פועלת כבעלים פעיל.

האם בכלל היה טעם לרשום את המחסן כ"רכוש פרטי" מלכתחילה?

ספק. מהחומר בתיק עולה כי המחסן לא נכלל בהיתר הבנייה המקורי, ולמעשה נבנה - ככל הנראה - ללא היתר. רק בדיעבד הוסדרה חלקית חוקיותו, וגם זאת במעמד צד ג'. בנסיבות כאלה, היה ניתן לטעון שבמקור מדובר בשטח ששייך לרכוש המשותף, ולא ברור כיצד נרשם בכלל כיחידה נפרדת. עם זאת, המפקח הבהיר כי למרות הפגמים התכנוניים, רישום זכויות בפנקס המקרקעין מהווה ראיה חותכת ואינו ניתן לערעור בהליך שכזה.

האם העובדה שהחברה נמצאת בפירוק השפיעה על זכויותיה?

לא במישרין, אך בעקיפין בהחלט. המפקח הדגיש כי זכויותיה של החברה הן זכויות רשומות, ולכן תקפות גם אם היא בפירוק. עם זאת, הוא גם עמד על כך שמדובר בזכויות "היסטוריות", חסרות ביטוי בפועל, ושנעשה בהן שימוש רשלני. הפירוק שימש אפוא רקע משלים לתמונה רחבה של בעלות רדומה, שמנותקת לחלוטין מהתנהלות מעשית של בעל מקרקעין.

האם ניתן לראות כאן תקדים לגבי זכויות של מחסנים בפרויקטים עתידיים?

פסק הדין מאשר מגמה ברורה בפסיקה: אין לראות במחסן כיחידה שוות זכויות לדירת מגורים במסגרת תמ"א 38. גם כשמדובר במחסן שרשום כיחידה עצמאית, היקף הזכויות הנגזרות ממנו - הן מבחינה תכנונית והן כלכלית - מוגבל משמעותית. בפסק הדין צוין במפורש כי תוספת של 50% למחסן עולה על מה שקיבלו בעלי הדירות עצמם, ואין לדרוש שוויון מלא בין סוגי היחידות.

למה בחר המפקח למנות עורך דין שיחתום בשם הנתבעת?

ההליך כולו התנהל תחת הצל של התנגדות שמנעה את התקדמות הפרויקט - התנגדות שהוכרה כחסרת תום לב. לכן, בהתאם לסמכותו לפי סעיף 5 לחוק החיזוק, המפקח בחר למנות את באת כוח התובעים לחתום בשם החברה על כל המסמכים הדרושים. מהלך כזה אינו שכיח, אך הוא אפשרי כשברור כי ההתנגדות נהפכה לכלי סחיטה או נועדה לשבש הליך חוקי המתקיים בתום לב מצד רוב הדיירים.

האם הדיירים האחרים תמכו בהצעה לנתבעת?

כן. לא זו בלבד שהם לא התנגדו לכך שהנתבעת תקבל מחסן גדול יותר וחניה, אלא שבדיון צוין כי, "תמורה זו מוסכמת על בעלי הדירות". כלומר, גם הדיירים עצמם לא ראו בכך הטבה מוגזמת, אלא ניסיון הוגן לפתור את הסכסוך ולהוציא את הפרויקט אל הפועל.

האם החברה תוכל לעכב עוד את הביצוע?

לא סביר. מאחר שהמפקח הסמיך את עו"ד יעקובי לחתום בשמה על כל המסמכים הדרושים, ולחברה אין עוד כלי משפטי ממשי למנוע את הביצוע - קשה לראות כיצד תוכל לעכב את העבודות. כמו כן, הובהר כי תוכנית ההיתר תעודכן כך שהחצרות ג' ו-ד' יישארו בבעלותה, מה שמנטרל כל טענה עתידית לפגיעה בזכויות.

במקרה אחר, בית המשפט המחוזי מרכז בלוד הכריע בינואר האחרון במחלוקת משפטית מורכבת במסגרת פרויקט פינוי-בינוי בגבעת שמואל. השופט הבכיר יעקב שפסר נדרש להכריע בתביעה שהגישה אזורים בניין נגד בני זוג, שסירבו להתפנות מהדירה בה הם מתגוררים, אף שחתמו על הסכם מול החברה. המחלוקת התמקדה בדרישות חדשות שהעלו בני הזוג. הפרויקט המדובר הוא פינוי-בינוי רחב היקף בגבעת שמואל, שבו מעורבים 112 בעלי דירות ישנות קיימות. על פי ההסכם שנחתם במרץ 2022, כל בעל דירה קיבל הבטחה לדירה חדשה ומרווחת יותר, הכוללת תוספת שטח של 30 מ"ר, מרפסת, ממ"ד, חניה ומחסן, בבניין חדש ומודרני. החברה התחייבה לשאת בעלויות מסים, הובלות ודמי שכירות בתקופת הביניים. בפסק הדין שפורסם צוין כי, "התוכנית שהוצעה לבעלי הדירות מבטאת איזון הוגן בין צורכי הדיירים לבין היתכנות כלכלית של הפרויקט". בני הזוג, שהיו האחרונים לחתום על ההסכם, העלו דרישות חדשות לאחר החתימה. לטענת החברה, הדרישות כללו קבלת דירת פיצוי בקומה גבוהה יותר, תשלום שכר טרחה לעורך הדין של בני הזוג בסכום כולל של 100 אלף שקל, ופיצוי בגין הפרשי דמי ניהול ותחזוקה. החברה טענה כי הדרישות אינן כלולות בהסכם החתום, וכי הן פוגעות בשוויון כלפי יתר בעלי הדירות בפרויקט.