דירה להשכיר? לא כאן: אם המושבות הוותיקה מציגה שוק שכירות מצומצם ביותר
מחירי הדירות בשכונת אם המושבות הוותיקה בפתח תקווה נעים סביב 28 אלף שקל למ"ר בממוצע. השכונה נמצאת בקצה הצפוני של העיר. מדרום לה נמצאת שכונת נווה גן, ממזרח שכונת אם המושבות החדשה וממערב אזור התעשייה קריית אריה - שמהווה גורם חיובי עבור תושבי השכונה שעובדים בו. כמו כן, אצטדיון הכדורגל המושבה ותחנת הרכבת קריית אריה נמצאים אף הם בסמוך לשכונה. השכונה מאוכלסת בעיקר במשפחות עם ילדים.
מ-2020 ל-2021 עלו מחירי הדירות בשכונה בכ-15%, ומ-2021 ל-2022 היה זינוק של כ-21.7%, אך בשנה שעברה נרשמה ירידה של כ-10% במחירי הדירות בשכונה. מאז שפרצה המלחמה בוצעו באם המושבות הוותיקה שש עסקות, במחירים המשקפים המשך של מגמת הירידה.
בניגוד לשכונות של מרכז פתח תקווה, כמו גם שכונות ותיקות אחרות בערים של אזור המרכז, מדובר בשכונה לא ותיקה מאוד (על אף שמה, שמבחין אותה מאם המושבות החדשה), ולכן אין כאן פרויקטים של התחדשות עירונית. לכן התפלגות המחירים כאן קטנה יותר. אם המושבות הוותיקה והחדשה הן שכונות חזקות יחסית בעיר, עם משפחות צעירות. את שתיהן הקימו כמעט מאפס, כשמאזור תעשייה ומעט מגורים הוא נהפך לשוקק מאוד, עם עשרות רבות של מגדלים ואוכלוסייה של יותר מ-10,000 תושבים. זוהי הצלחה גדולה, שהיו לה חבלי לידה לא פשוטים - בתחילת הדרך, במקביל לצמיחה המואצת, באזור לא היו מספיק בתי ספר וגני ילדים.
גם כיום יש בעיות - האזור יחסית צפוף, אך עדיין מדובר בשכונה מבוקשת במציעה את כל מה שיש בשכונות חדשות: מרכז קניות, פארקים, גינות ועוד. אם המושבות נהנית מגישה נוחה ליציאה מהעיר, מדרך אם המושבות הסמוכה המובילה לכביש 5 שממנו ניתן להגיעת לתל אביב. בנוסף, יש גישה גם לדרך ז'בוטינסקי המובילה לתל אביב, גישה לכביש 4 ועכשיו בנוסף לרכבת, גם הקו האדום של הרכבת הקלה עובר קרוב. אלא שלצד היתרונות האלה, היציאות פקוקות ולא מתוכננות בצורה נכונה לכמות כלי הרכב של התושבים, ויש בשכונה מצוקת חניה קשה, המתבטאת בעיקר בשעות הערב והלילה.
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:
ברחוב זכרון יעקב דירה בשטח של 94 מ"ר נמכרה תמורת 2.72 מיליון שקל, לפי 28.9 אלף שקל למ"ר
ברחוב גדרה דירה בשטח של 80 מ"ר נמכרה תמורת 2.35 מיליון שקל, לפי 29.3 אלף שקל למ"ר
ברחוב חדרה דירה בשטח של 85 מ"ר נמכרה תמורת 2.15 מיליון שקל, לפי 25.3 אלף שקל למ"ר.
ברחוב ראש פינה דירה בשטח של 116 מ"ר נמכרה תמורת 3.16 מיליון שקל, לפי 27.2 אלף שקל למ"ר.
הירידה במחירים באם המושבות היא חלק מהמגמה הכללית שקיימת כיום בכל הארץ, כשנראה שבמרכז פתח תקווה המחירים יורדים יותר. לפני כמעט שנה בדקנו את המחירים בעיר. אז ראינו שהמחירים במרכז העיר נמוכים ב-25%-30% לעומת השכונות החדשות, ושדירת ארבעה חדרים ממוצעת עולה 27-25 אלף שקל למ"ר. מאז המחירים המשיכו לרדת לאזור ה-24-23 אלף שקל למ"ר. לכאורה כשמשווים בין אם המושבות הוותיקה לחדשה, מדובר במחיר נמוך ב-10%-15% בלבד מהשכונה החדשה, ויש לזה שני הסברים עיקריים - מדובר בדירות קטנות והמחיר למ"ר עולה בהן, והביקוש לדירות קטנות גבוה יותר כי הסכום עסקה נמוך יותר; שנית - העיר מוצפת בפרויקטים של התחדשות עירונית, והפוטנציאל מגולם במחירים או שהוא כבר במחירים - בדירות חדשות.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
