דירה להשכיר? לא כאן: אם המושבות הוותיקה מציגה שוק שכירות מצומצם ביותר
מחירי הדירות בשכונת אם המושבות הוותיקה בפתח תקווה נעים סביב 28 אלף שקל למ"ר בממוצע. השכונה נמצאת בקצה הצפוני של העיר. מדרום לה נמצאת שכונת נווה גן, ממזרח שכונת אם המושבות החדשה וממערב אזור התעשייה קריית אריה - שמהווה גורם חיובי עבור תושבי השכונה שעובדים בו. כמו כן, אצטדיון הכדורגל המושבה ותחנת הרכבת קריית אריה נמצאים אף הם בסמוך לשכונה. השכונה מאוכלסת בעיקר במשפחות עם ילדים.
מ-2020 ל-2021 עלו מחירי הדירות בשכונה בכ-15%, ומ-2021 ל-2022 היה זינוק של כ-21.7%, אך בשנה שעברה נרשמה ירידה של כ-10% במחירי הדירות בשכונה. מאז שפרצה המלחמה בוצעו באם המושבות הוותיקה שש עסקות, במחירים המשקפים המשך של מגמת הירידה.
בניגוד לשכונות של מרכז פתח תקווה, כמו גם שכונות ותיקות אחרות בערים של אזור המרכז, מדובר בשכונה לא ותיקה מאוד (על אף שמה, שמבחין אותה מאם המושבות החדשה), ולכן אין כאן פרויקטים של התחדשות עירונית. לכן התפלגות המחירים כאן קטנה יותר. אם המושבות הוותיקה והחדשה הן שכונות חזקות יחסית בעיר, עם משפחות צעירות. את שתיהן הקימו כמעט מאפס, כשמאזור תעשייה ומעט מגורים הוא נהפך לשוקק מאוד, עם עשרות רבות של מגדלים ואוכלוסייה של יותר מ-10,000 תושבים. זוהי הצלחה גדולה, שהיו לה חבלי לידה לא פשוטים - בתחילת הדרך, במקביל לצמיחה המואצת, באזור לא היו מספיק בתי ספר וגני ילדים.
גם כיום יש בעיות - האזור יחסית צפוף, אך עדיין מדובר בשכונה מבוקשת במציעה את כל מה שיש בשכונות חדשות: מרכז קניות, פארקים, גינות ועוד. אם המושבות נהנית מגישה נוחה ליציאה מהעיר, מדרך אם המושבות הסמוכה המובילה לכביש 5 שממנו ניתן להגיעת לתל אביב. בנוסף, יש גישה גם לדרך ז'בוטינסקי המובילה לתל אביב, גישה לכביש 4 ועכשיו בנוסף לרכבת, גם הקו האדום של הרכבת הקלה עובר קרוב. אלא שלצד היתרונות האלה, היציאות פקוקות ולא מתוכננות בצורה נכונה לכמות כלי הרכב של התושבים, ויש בשכונה מצוקת חניה קשה, המתבטאת בעיקר בשעות הערב והלילה.
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:
ברחוב זכרון יעקב דירה בשטח של 94 מ"ר נמכרה תמורת 2.72 מיליון שקל, לפי 28.9 אלף שקל למ"ר
ברחוב גדרה דירה בשטח של 80 מ"ר נמכרה תמורת 2.35 מיליון שקל, לפי 29.3 אלף שקל למ"ר
ברחוב חדרה דירה בשטח של 85 מ"ר נמכרה תמורת 2.15 מיליון שקל, לפי 25.3 אלף שקל למ"ר.
ברחוב ראש פינה דירה בשטח של 116 מ"ר נמכרה תמורת 3.16 מיליון שקל, לפי 27.2 אלף שקל למ"ר.
הירידה במחירים באם המושבות היא חלק מהמגמה הכללית שקיימת כיום בכל הארץ, כשנראה שבמרכז פתח תקווה המחירים יורדים יותר. לפני כמעט שנה בדקנו את המחירים בעיר. אז ראינו שהמחירים במרכז העיר נמוכים ב-25%-30% לעומת השכונות החדשות, ושדירת ארבעה חדרים ממוצעת עולה 27-25 אלף שקל למ"ר. מאז המחירים המשיכו לרדת לאזור ה-24-23 אלף שקל למ"ר. לכאורה כשמשווים בין אם המושבות הוותיקה לחדשה, מדובר במחיר נמוך ב-10%-15% בלבד מהשכונה החדשה, ויש לזה שני הסברים עיקריים - מדובר בדירות קטנות והמחיר למ"ר עולה בהן, והביקוש לדירות קטנות גבוה יותר כי הסכום עסקה נמוך יותר; שנית - העיר מוצפת בפרויקטים של התחדשות עירונית, והפוטנציאל מגולם במחירים או שהוא כבר במחירים - בדירות חדשות.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
