מחירי הדירות בבאר יעקב התחמקו מירידות; כמה עולה דירה בעיר?
מחירי הדירות ברחבי הארץ בירידה. מדובר על ירידה של מעל 7% ואפילו 10% במקומות מסוימים והיא כוללת את הדירות החדשות לצד הדירות הישנות. אחרי שהמחירים עלו ב-2021-2022 עלו בקרוב ל-30%, הגיע הזמן לירידות, אבל זה לא בכל מקום.
בבאר יעקב הירידות מסתכמות באחוזים בודדים. נתחיל בעסקאות שנעשו לאחרונה. ברחוב אלונים 3 בבאר יעקב נמכרה בנובמבר דירה של 5 חדרים בקומה שמינית ב-שטח של 108 מ"ר במחיר של 2.61 מיליון שקל. מחיר של כ-24 אלף שקל למ"ר. ביולי השנה נמכרה דירה בקומה הראשונה בשטח דומה בסכום של 2.65 מיליון שקל. לכאורה מדובר בירידת מחירים כי הקומה השמינית שווה סדר גודל של 200 אלף שקל יותר מאשר הדירה בקומה הראשונה. אבל קשה לומר כי מדגם העסקאות נמוך. ועדיין כשלוקחים את המחירים ואת ההצעות בלוחות המכירה, מבינים שיש ירידה של כמה אחוזים מאז המלחמה.
כמה עולה דירה בעיר?
אבל, כשמסתכלים על כל שנת 2023 לא מזהים ירידות משמעותיות. זאת בניגוד למצב במקומות אחרים. אולי זה בזכות המחירים הנוחים יחסית עדיין - סדר גודל של 23-24 אלף שקל למ"ר.
ירידה מתונה יכולה להיות בשל עליות מתונות בשנים קודמות. אבל כשבחנו את המצב ראינו שזה לא כך - בשנים 2021-2022 מחירי הדירות בבאר יעקב עלו ב-30%. נחזור לבניין באלונים 3. בפברואר 21 נמכרה דירהבשטח דומה לאלו שהוצגו במחיר של 2.1 מיליון שקל. הדירה בקומה שמינית. עברו כמעט 3 שנים והמחיר עלה ב-30%.
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הרחקנו לאמצע 2020. לפני שלוש שנים וחצי. הממוצע הארצי בתקופה הזו הוא עלייה של כ-20%. באלונים 3 נמכרה דירה זהה למוצגות למעלה בקומה ראשונה ב-2 מיליון שקל. כלומר עלייה של 30%.
בדקנו גם את העליות על פני זמן בדירות שנמכרו פעמיים במהלך תקופה וקיבלנו את הנתונים הבאים לגבי הבניין באלונים 3 - עלייה של 158% ב-15 שנים; עלייה של 62% ב-8 שנים, עלייה של 31% ב-4 שנים. הממוצע בעשור האחרון הוא עלייה ממוצעת של כ-8%-9% בשנה.
הפרויקט של צבי צרפתי - המחירים עלו
גם כשבודקים את המצב באזורים ושכונות אחרות מקבלים תמונה קרובה לזו. השכונות החדשות נהנות מעליית מחירים פרמננטית בשנים האחרונות. אינדיקציה נוספת קיבלנו מהדוחות של צרפתי שבונה בבאר יעקב מתחם גדול. שני בנייני מגורים - LIVE.- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אשטרום זכתה במכרז שיכון הרופאים בתל השומר, בהיקף 1,189 יח"ד
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
השיווק של צרפתי התחיל לפני שלוש-ארבע שנים, הפרויקט יסתיים בעוד חצי שנה-שנה. קצב המכירות ירד דרמטית, בשנה שעברה נמכרו 88 דירות, עכשיו סדר גודל של 2 ברבעון, אבל נותרו יחסית מעט דירות. שיעור השיווק עומד על 91%.
המחירים בעלייה, הם התחילו ב-23 אלף שקל למ"ר (כולל המע"מ) והם כעת כ-26-26.5 אלף שקל למ"ר. צרפתי הרוויחה בפרויקט האמור 150 מיליון על הכנסות של 400 מיליון שקל, זאת רווחיות הרבה יותר מהממוצע ליזמים-קבלנים. מעבר לכך, הרווחים שלה עלו על פני תקופת הפרויקט מה שמעיד בצורה ברורה על עלייה בהערכות שלה לגבי מחיר המכירה.
- 11.משני קילומטר באר יעקב נראית כמו עיר מגדלים סינית מכוערת (ל"ת)אורן 19/12/2023 19:18הגב לתגובה זו
- 10.אנונימי 19/12/2023 10:36הגב לתגובה זויותר פרסומת מכתבה , סטטיסטיקה על 2 מכירות והרבה קשקשת על צרפתי. מסקנה- הוא מיואש למרות שאשה רווח אדיר על כתפי פריירים.
- 9.יהבס 18/12/2023 16:05הגב לתגובה זומי גר שם אוכלוסיה תת רמהמי שבעלי רמה קצת לא יגורו
- 8.יוגב 17/12/2023 17:46הגב לתגובה זומעניין מי הקבלן שנתקע עם דירות בבאר יעקב..
- 7.קבלני 16/12/2023 19:41הגב לתגובה זוהמדינה במלחמה על קיומה ואתם רק מעניין אותכם איך למכור דירות
- 6.נח במיה 16/12/2023 17:39הגב לתגובה זוהמוכרים וגם צרפתי רוצים הרבה יותר -אבל הבינו שגובה המחיר כגובה טמטום הצרכנים -כנראה באותו אזור הטמטום חוגג! "עובדה"
- 5.רמי 16/12/2023 16:53הגב לתגובה זוגם קטן וגם מחיר הזוי 5 חדרים בכל הארץ לא יותר מ1.5 זה מה שצריך להיות וגם הרבה
- 4.די מספיק למכור צ'יזבטים ? (ל"ת)דש 16/12/2023 16:31הגב לתגובה זו
- 3.עממי 16/12/2023 15:44הגב לתגובה זופרויקט 4 שנים רווח כזה לא קיים באף תחום
- 2.יוני 16/12/2023 14:13הגב לתגובה זומחירים של 2.5 מליון לדירה זה כלום, ממש כסף על הרצפה, תוך עשור המחירים יהיו 3.5 מליון בלי בעיה.. מי שלא קונה דן את עצמו לחיי עוני. תקנו עם משכנתא ובעתיד הרחוק היא תיגמר
- 1.אבל אמרתם ריבית אמרתם שלום עלה של זית (ל"ת)מזרח תיכון חדש 16/12/2023 13:44הגב לתגובה זו
- רון 16/12/2023 17:42הגב לתגובה זורק המשכורות שמשכו על חשבון הקוניםשלקחו הלוואות כדי להעשיר את ההנהלה ושו''ת כנראה בסביבות ה280+
- שלום לך ביביסט (ל"ת)אלי 16/12/2023 14:32הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
