מחירי הדירות בבאר יעקב התחמקו מירידות; כמה עולה דירה בעיר?
מחירי הדירות ברחבי הארץ בירידה. מדובר על ירידה של מעל 7% ואפילו 10% במקומות מסוימים והיא כוללת את הדירות החדשות לצד הדירות הישנות. אחרי שהמחירים עלו ב-2021-2022 עלו בקרוב ל-30%, הגיע הזמן לירידות, אבל זה לא בכל מקום.
בבאר יעקב הירידות מסתכמות באחוזים בודדים. נתחיל בעסקאות שנעשו לאחרונה. ברחוב אלונים 3 בבאר יעקב נמכרה בנובמבר דירה של 5 חדרים בקומה שמינית ב-שטח של 108 מ"ר במחיר של 2.61 מיליון שקל. מחיר של כ-24 אלף שקל למ"ר. ביולי השנה נמכרה דירה בקומה הראשונה בשטח דומה בסכום של 2.65 מיליון שקל. לכאורה מדובר בירידת מחירים כי הקומה השמינית שווה סדר גודל של 200 אלף שקל יותר מאשר הדירה בקומה הראשונה. אבל קשה לומר כי מדגם העסקאות נמוך. ועדיין כשלוקחים את המחירים ואת ההצעות בלוחות המכירה, מבינים שיש ירידה של כמה אחוזים מאז המלחמה.
כמה עולה דירה בעיר?
אבל, כשמסתכלים על כל שנת 2023 לא מזהים ירידות משמעותיות. זאת בניגוד למצב במקומות אחרים. אולי זה בזכות המחירים הנוחים יחסית עדיין - סדר גודל של 23-24 אלף שקל למ"ר.
ירידה מתונה יכולה להיות בשל עליות מתונות בשנים קודמות. אבל כשבחנו את המצב ראינו שזה לא כך - בשנים 2021-2022 מחירי הדירות בבאר יעקב עלו ב-30%. נחזור לבניין באלונים 3. בפברואר 21 נמכרה דירהבשטח דומה לאלו שהוצגו במחיר של 2.1 מיליון שקל. הדירה בקומה שמינית. עברו כמעט 3 שנים והמחיר עלה ב-30%.
- למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?
- דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הרחקנו לאמצע 2020. לפני שלוש שנים וחצי. הממוצע הארצי בתקופה הזו הוא עלייה של כ-20%. באלונים 3 נמכרה דירה זהה למוצגות למעלה בקומה ראשונה ב-2 מיליון שקל. כלומר עלייה של 30%.
בדקנו גם את העליות על פני זמן בדירות שנמכרו פעמיים במהלך תקופה וקיבלנו את הנתונים הבאים לגבי הבניין באלונים 3 - עלייה של 158% ב-15 שנים; עלייה של 62% ב-8 שנים, עלייה של 31% ב-4 שנים. הממוצע בעשור האחרון הוא עלייה ממוצעת של כ-8%-9% בשנה.
הפרויקט של צבי צרפתי - המחירים עלו
גם כשבודקים את המצב באזורים ושכונות אחרות מקבלים תמונה קרובה לזו. השכונות החדשות נהנות מעליית מחירים פרמננטית בשנים האחרונות. אינדיקציה נוספת קיבלנו מהדוחות של צרפתי שבונה בבאר יעקב מתחם גדול. שני בנייני מגורים - LIVE.- בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
השיווק של צרפתי התחיל לפני שלוש-ארבע שנים, הפרויקט יסתיים בעוד חצי שנה-שנה. קצב המכירות ירד דרמטית, בשנה שעברה נמכרו 88 דירות, עכשיו סדר גודל של 2 ברבעון, אבל נותרו יחסית מעט דירות. שיעור השיווק עומד על 91%.
המחירים בעלייה, הם התחילו ב-23 אלף שקל למ"ר (כולל המע"מ) והם כעת כ-26-26.5 אלף שקל למ"ר. צרפתי הרוויחה בפרויקט האמור 150 מיליון על הכנסות של 400 מיליון שקל, זאת רווחיות הרבה יותר מהממוצע ליזמים-קבלנים. מעבר לכך, הרווחים שלה עלו על פני תקופת הפרויקט מה שמעיד בצורה ברורה על עלייה בהערכות שלה לגבי מחיר המכירה.
- 11.משני קילומטר באר יעקב נראית כמו עיר מגדלים סינית מכוערת (ל"ת)אורן 19/12/2023 19:18הגב לתגובה זו
- 10.אנונימי 19/12/2023 10:36הגב לתגובה זויותר פרסומת מכתבה , סטטיסטיקה על 2 מכירות והרבה קשקשת על צרפתי. מסקנה- הוא מיואש למרות שאשה רווח אדיר על כתפי פריירים.
- 9.יהבס 18/12/2023 16:05הגב לתגובה זומי גר שם אוכלוסיה תת רמהמי שבעלי רמה קצת לא יגורו
- 8.יוגב 17/12/2023 17:46הגב לתגובה זומעניין מי הקבלן שנתקע עם דירות בבאר יעקב..
- 7.קבלני 16/12/2023 19:41הגב לתגובה זוהמדינה במלחמה על קיומה ואתם רק מעניין אותכם איך למכור דירות
- 6.נח במיה 16/12/2023 17:39הגב לתגובה זוהמוכרים וגם צרפתי רוצים הרבה יותר -אבל הבינו שגובה המחיר כגובה טמטום הצרכנים -כנראה באותו אזור הטמטום חוגג! "עובדה"
- 5.רמי 16/12/2023 16:53הגב לתגובה זוגם קטן וגם מחיר הזוי 5 חדרים בכל הארץ לא יותר מ1.5 זה מה שצריך להיות וגם הרבה
- 4.די מספיק למכור צ'יזבטים ? (ל"ת)דש 16/12/2023 16:31הגב לתגובה זו
- 3.עממי 16/12/2023 15:44הגב לתגובה זופרויקט 4 שנים רווח כזה לא קיים באף תחום
- 2.יוני 16/12/2023 14:13הגב לתגובה זומחירים של 2.5 מליון לדירה זה כלום, ממש כסף על הרצפה, תוך עשור המחירים יהיו 3.5 מליון בלי בעיה.. מי שלא קונה דן את עצמו לחיי עוני. תקנו עם משכנתא ובעתיד הרחוק היא תיגמר
- 1.אבל אמרתם ריבית אמרתם שלום עלה של זית (ל"ת)מזרח תיכון חדש 16/12/2023 13:44הגב לתגובה זו
- רון 16/12/2023 17:42הגב לתגובה זורק המשכורות שמשכו על חשבון הקוניםשלקחו הלוואות כדי להעשיר את ההנהלה ושו''ת כנראה בסביבות ה280+
- שלום לך ביביסט (ל"ת)אלי 16/12/2023 14:32הגב לתגובה זו
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןמס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ' הכריז לאחרונה כי המס על קרקעות לא מנוצלות צפוי להיכלל בתקציב הקרוב ולהכניס כ-8 מיליארד שקל בשנה. המסר לבעלי הקרקעות אומר שמי שמחזיק קרקע "רדומה" יידרש לבחור: למכור, לבנות או לשלם מדי שנה מסים על שווי הנכס
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס באופן ישיר לסוגייה שחוזרת לשיח הכלכלי בחודשים האחרונים: החזרתו של מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות. לדבריו, הכוונה היא לכלול את המס בתקציב המדינה הקרוב, והערכת העבודה היא שמדובר בכ-8 מיליארד שקל בשנה. נראה כי כעת לא מדובר על רעיון תיאורטי הנבחן באוצר, אלא מהלך שמתקדם לעבר מימוש ממשי - שעשוי להיות משמעותי מאד בעיקר עבור הקבלנים/יזמים שמחזיקים בקרקעות שכאלו.
אהרונוביץ' הדגיש בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת כי מדובר ברפורמה משמעותית. מס רכוש בוטל בסוף שנת 1999, לפני למעלה משני עשורים. מאז, בעלי קרקעות בישראל, פרטיים וחברות - נהנו ממצב שבו החזקת קרקע ריקה ללא פיתוחה וקידום של הליכים לאורך שנים לא נשאה עלות שנתית מיוחדת. כלומר, בעלי הקרקעות לא היו צריכים לשלם כלום עבור אי-ייזום על הקרקע. מה שאומר כי אין להם תמריץ ממשי שיכול להביא לעוד בניה ודה פקטו עוד היצע בשוק. ניסינו לענות על השאלה - איך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. באופן מהותי, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שם רואים לנכון ״לנהל״ את כמות המלאי כדי להשפיע בפועל על הביקוש וההיצע בהתאם לכל תקופה ובכך ליצור מנגנון שיעבוד טוב יותר עבורם.
רשות המסים - יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל
החזרת המס צפויה להפוך את ההמתנה הארוכה לעליית ערך הקרקע לפחות משתלמת, וליצור תמריץ גדול למימוש קרקע או לקידום פיתוח עליה. הקונטקסט המדיני די ברור - המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות מאוד: על רקע המלחמה וגם בשל הרחבת התחייבויות בתחומי הביטחון, השיקום הרחב שצפוי לנו וגם הפן החברתי. כאשר רשות המסים מציגה יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל, נדרשת מציאת מקורות הכנסה נוספים שיבטיחו יציבות תקציבית לאורך זמן.
מס רכוש חוזר להיות כלי מרכזי בקביעת המדיניות, לא רק לצורך הגדלת הכנסות אלא גם כאמצעי לעידוד שימוש יעיל בקרקע, משאב מוגבל בישראל. הרי רוב הקרקעות נשלטות בידי הממשלה עצמה על ידי רמ״י (כ-93%). בכך למעשה הממשלה תעודד את היזמים לצאת ומהלך זה עשוי להשפיע באופן משמעותי על התנהלותם של בעלי קרקעות, בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה והפוטנציאל לפיתוח קיים. בו בזמן גם רמ״י צריכה לשווק יותר קרקעות - זה ברור. אבל גם פתרון בדרך של מס רכוש זה צעד חיובי למשקי הבית שרודפים אחרי חלום הדירה שהפך לבלתי מציאותי עבור רוב הציבור.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר לשולחן: הנה המשמעות לבעלי הקרקעות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המצב היום הוא שרוב המשקיעים (הפרטיים והחברות) בוחרים להמתין לשעת כושר, כאשר הקרקע נמצאת ״רדומה״ ואינה מפותחת לעיתים שנים רבות. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה יותר ותיצור לחץ לפעול. מס רכוש היה קיים בישראל לאורך עשרות שנים והוטל על קרקעות ונכסים לא מנוצלים מתוך מטרה למנוע ספסרות ולהגביר את היצע הקרקעות בשוק. הוא בוטל בשנת 2000 לאחר ביקורת על כך שלא נאכף באופן אחיד ופגע גם בבעלי קרקעות קטנים. במקומו התבססה מערכת המיסוי על מס שבח ומס רכישה בעת מכירה.
