מחירי הדירות בבאר יעקב התחמקו מירידות; כמה עולה דירה בעיר?
מחירי הדירות ברחבי הארץ בירידה. מדובר על ירידה של מעל 7% ואפילו 10% במקומות מסוימים והיא כוללת את הדירות החדשות לצד הדירות הישנות. אחרי שהמחירים עלו ב-2021-2022 עלו בקרוב ל-30%, הגיע הזמן לירידות, אבל זה לא בכל מקום.
בבאר יעקב הירידות מסתכמות באחוזים בודדים. נתחיל בעסקאות שנעשו לאחרונה. ברחוב אלונים 3 בבאר יעקב נמכרה בנובמבר דירה של 5 חדרים בקומה שמינית ב-שטח של 108 מ"ר במחיר של 2.61 מיליון שקל. מחיר של כ-24 אלף שקל למ"ר. ביולי השנה נמכרה דירה בקומה הראשונה בשטח דומה בסכום של 2.65 מיליון שקל. לכאורה מדובר בירידת מחירים כי הקומה השמינית שווה סדר גודל של 200 אלף שקל יותר מאשר הדירה בקומה הראשונה. אבל קשה לומר כי מדגם העסקאות נמוך. ועדיין כשלוקחים את המחירים ואת ההצעות בלוחות המכירה, מבינים שיש ירידה של כמה אחוזים מאז המלחמה.
כמה עולה דירה בעיר?
אבל, כשמסתכלים על כל שנת 2023 לא מזהים ירידות משמעותיות. זאת בניגוד למצב במקומות אחרים. אולי זה בזכות המחירים הנוחים יחסית עדיין - סדר גודל של 23-24 אלף שקל למ"ר.
ירידה מתונה יכולה להיות בשל עליות מתונות בשנים קודמות. אבל כשבחנו את המצב ראינו שזה לא כך - בשנים 2021-2022 מחירי הדירות בבאר יעקב עלו ב-30%. נחזור לבניין באלונים 3. בפברואר 21 נמכרה דירהבשטח דומה לאלו שהוצגו במחיר של 2.1 מיליון שקל. הדירה בקומה שמינית. עברו כמעט 3 שנים והמחיר עלה ב-30%.
- למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?
- דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הרחקנו לאמצע 2020. לפני שלוש שנים וחצי. הממוצע הארצי בתקופה הזו הוא עלייה של כ-20%. באלונים 3 נמכרה דירה זהה למוצגות למעלה בקומה ראשונה ב-2 מיליון שקל. כלומר עלייה של 30%.
בדקנו גם את העליות על פני זמן בדירות שנמכרו פעמיים במהלך תקופה וקיבלנו את הנתונים הבאים לגבי הבניין באלונים 3 - עלייה של 158% ב-15 שנים; עלייה של 62% ב-8 שנים, עלייה של 31% ב-4 שנים. הממוצע בעשור האחרון הוא עלייה ממוצעת של כ-8%-9% בשנה.
הפרויקט של צבי צרפתי - המחירים עלו
גם כשבודקים את המצב באזורים ושכונות אחרות מקבלים תמונה קרובה לזו. השכונות החדשות נהנות מעליית מחירים פרמננטית בשנים האחרונות. אינדיקציה נוספת קיבלנו מהדוחות של צרפתי שבונה בבאר יעקב מתחם גדול. שני בנייני מגורים - LIVE.- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
השיווק של צרפתי התחיל לפני שלוש-ארבע שנים, הפרויקט יסתיים בעוד חצי שנה-שנה. קצב המכירות ירד דרמטית, בשנה שעברה נמכרו 88 דירות, עכשיו סדר גודל של 2 ברבעון, אבל נותרו יחסית מעט דירות. שיעור השיווק עומד על 91%.
המחירים בעלייה, הם התחילו ב-23 אלף שקל למ"ר (כולל המע"מ) והם כעת כ-26-26.5 אלף שקל למ"ר. צרפתי הרוויחה בפרויקט האמור 150 מיליון על הכנסות של 400 מיליון שקל, זאת רווחיות הרבה יותר מהממוצע ליזמים-קבלנים. מעבר לכך, הרווחים שלה עלו על פני תקופת הפרויקט מה שמעיד בצורה ברורה על עלייה בהערכות שלה לגבי מחיר המכירה.
- 11.משני קילומטר באר יעקב נראית כמו עיר מגדלים סינית מכוערת (ל"ת)אורן 19/12/2023 19:18הגב לתגובה זו
- 10.אנונימי 19/12/2023 10:36הגב לתגובה זויותר פרסומת מכתבה , סטטיסטיקה על 2 מכירות והרבה קשקשת על צרפתי. מסקנה- הוא מיואש למרות שאשה רווח אדיר על כתפי פריירים.
- 9.יהבס 18/12/2023 16:05הגב לתגובה זומי גר שם אוכלוסיה תת רמהמי שבעלי רמה קצת לא יגורו
- 8.יוגב 17/12/2023 17:46הגב לתגובה זומעניין מי הקבלן שנתקע עם דירות בבאר יעקב..
- 7.קבלני 16/12/2023 19:41הגב לתגובה זוהמדינה במלחמה על קיומה ואתם רק מעניין אותכם איך למכור דירות
- 6.נח במיה 16/12/2023 17:39הגב לתגובה זוהמוכרים וגם צרפתי רוצים הרבה יותר -אבל הבינו שגובה המחיר כגובה טמטום הצרכנים -כנראה באותו אזור הטמטום חוגג! "עובדה"
- 5.רמי 16/12/2023 16:53הגב לתגובה זוגם קטן וגם מחיר הזוי 5 חדרים בכל הארץ לא יותר מ1.5 זה מה שצריך להיות וגם הרבה
- 4.די מספיק למכור צ'יזבטים ? (ל"ת)דש 16/12/2023 16:31הגב לתגובה זו
- 3.עממי 16/12/2023 15:44הגב לתגובה זופרויקט 4 שנים רווח כזה לא קיים באף תחום
- 2.יוני 16/12/2023 14:13הגב לתגובה זומחירים של 2.5 מליון לדירה זה כלום, ממש כסף על הרצפה, תוך עשור המחירים יהיו 3.5 מליון בלי בעיה.. מי שלא קונה דן את עצמו לחיי עוני. תקנו עם משכנתא ובעתיד הרחוק היא תיגמר
- 1.אבל אמרתם ריבית אמרתם שלום עלה של זית (ל"ת)מזרח תיכון חדש 16/12/2023 13:44הגב לתגובה זו
- רון 16/12/2023 17:42הגב לתגובה זורק המשכורות שמשכו על חשבון הקוניםשלקחו הלוואות כדי להעשיר את ההנהלה ושו''ת כנראה בסביבות ה280+
- שלום לך ביביסט (ל"ת)אלי 16/12/2023 14:32הגב לתגובה זו
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
