הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בוגרשוב תל אביב
צילום: דורון סהר

חדשות לא מעודדות: זינוק בביקוש לדירות מול ירידה בהיצע

חשבתם שהריביות והעלאת מס הרכישה תקרר את שוק הנדל"ן? ניתוח של אתר יד2 עבור ביזפורטל, עשוי להכזיב את השוק והציבור. וגם: אילו ערים הן המבוקשות ביותר, ומי רשמה זינוק מרשים?
אלכסנדר כץ | (23)
נושאים בכתבה אלדר שיווק יד 2 נדל"ן

יותר ביקוש, פחות היצע. ההתקררות עדיין לא הגיעה (צילום: דורון סהר)

.

האם העלאת מס הרכישה לדירות להשקעה והריביות שזינקו – נותנות אותותיהן ומקררות את שוק הנדל"ן? נראה שהמצב מורכב יותר והתשובה - בשלב זה בכל אופן - היא שלילית, כך עולה מניתוח נתונים שערך אתר יד2 עבור ביזפורטל, לסיכום המגמות בשוק הנדל"ן בחצי השנה הראשונה של 2022.

 

מהבדיקה עולה כי במחצית הראשונה השנה נרשמו באתר יד2 כמעט חמישה מיליון חיפושים לדירות למכירה, לעומת כארבעה מיליון במחצית הראשונה של 2021 - זינוק של כ-25% בין התקופות. במקביל, היצע הדירות למכירה מיד שניה ירד מ-187 אלף בחצי הראשון של 2021 ל-157 אלף במחצית הראשונה השנה - ירידה של 16%. אגב, זמן המכירה הממוצע לדירות (המחושב לפי משך הזמן שמודעה נמצאת באוויר) התקצר בכשבעה ימים, מ-40 ל-33 ימים.

 

כפועל יוצא מכך, יחס הביקוש/היצע זינק: על כל דירה שהוצעה למכירה באתר בששת החודשים הראשונים השנה, היו בממוצע 30 חיפושים, לעומת 20 חיפושים בממוצע על דירה שהוצעה למכירה בששת החודשים הראשונים אשתקד- נתון שממחיש את התרחבות הפערים בין הביקוש להיצע. חשוב לציין: יד2 הוא אתר לוחות מסחרי, ואולם הנתונים שלו יכולים להעניק לנו פרספקטיבה מעניינת על מצב שוק הנדל"ן.

הנתונים האלה מתיישבים עם המגמה הכללית הרווחת בשוק הנדל"ן, שעליות ריבית והעלאת מס רכישה לבדן, לא תוביל לירידות של מחירי הדירות, ומה שצריך הוא טיפול שורש: שחרור מאסיבי והגדלת היצע הקרקעות לבנייה, קיצור הבירוקרטיה, ודגש רב עוד יותר על תוכניות של התחדשות עירונית בחלקים הישנים של הערים השונות.

רק לאחרונה אמר הכלכלן ושמאי המקרקעין ירון ספקטור בראיוןTV לביזפורטל, כי יש להשקיע את כל אותם מיליארדי שקלים שהופנו לתוכניות מחיר למשתכן, מחיר מטרה ודירה בהנחה, בתשתיות: "מה מגביל את היקף הבניה בארץ? רק תשתיות, כי אם תהיה תשתית לתחבורה, בתי ספר, מדרכות, פארקים עוד". על תל אביב אמר: "בתל אביב התפרסמו כל מיני תוכניות של התחדשות עירונית, לוקחים את הבתים הישנים של שלוש-ארבע קומות ו... הוסיפו להם שתי קומות!!! זה מה שצריך לעשות בשנת 2022?? תבנה בתים של 20 קומות. למה תל אביב צריכה להיות בין ארבע לחמש קומות. מה שבולם את זה - זה תשתיות. לתמרץ את ראשי הרשויות כדי לאפשר בנייה גבוהה. תעשו ציפוף זכויות ותעשו את התשתיות".

מי הערים המבוקשות בישראל? 

ארבע הערים הגדולות בישראל הן גם המבוקשות ביותר - כך מאותו ניתוח של יד2. על אופציית תל אביב נרשמו 321 אלף חיפושים בשישה החודשים הראשונים של השנה (עליה קלה ביחס ל-319 אלף בתקופה המקבילה אשתקד), חיפה עם 262 אלף (מול 200 אלף אשתקד), ירושלים עם 212 אלף (לעומת 201 אלף אשתקד) וראשון לציון עם 192 אלף (183 אלף ב-2021).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

גם בערים גדולות אחרות נרשם זינוק בחיפוש דירות: פתח תקווה - 178 אלף (מול 154 אלף), נתניה - 146 אלף (מול 125 אלף), רמת גן - 146 אלף (לעומת 134 אלף), ובאר שבע - 143 אלף (126 אלף במחצית הראשונה אשתקד).

 

עוד ניתוח מעניין הוא הערים שרשמו את הזינוק החד ביותר בהתעניינות בקרב מחפשי הדירות במחצית הראשונה של השנה. ומי הן? נתיבות עם זינוק של 74% - מ-27 אלף בשישה החודשים הראשונים של 2021 ל-48 אלף בחצי הראשון של השנה, חריש זינקה ב-41% מ-41 אלף ל-58 אלף, מגדל העמק עם זינוק של 35%, וגם רמלה (33%), עפולה (32%), טבריה (28%) ואור עקיבא (28%).

"מלאי הדירות במרכז ירד"

 

"הזינוק בביקושים מעיד על כך שהציבור מבין שמחירי הדירות לא הולכים לרדת והוא מצביע ברגליים ורוכש דירות", מסביר רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק, המשווקת כ-90 פרויקטים ברחבי הארץ. "העובדה שהזינוק נרשם בעיקר בערי הפריפריה ולאו דווקא באזורי הביקוש נובעת לתפיסתי עקב ירידה במלאי של הדירות במרכז הארץ לאור קצב המכירות הגבוה מאוד שחווינו בשנתיים האחרונות. אנחנו מזהים לחץ לסגירת עסקה עקב עליית הריבית שייקרה את המשכנתאות והצפי לעלייה חדה נוספת שתייקר אותן אף יותר - ולכן המתעניינים ממהרים לשריין לעצמם משכנתא ולסגור עסקה".

 

סמנכ"לית השיווק של יד2, איילת ניצן, אומרת כי "הממצאים משקפים את השיאים שנרשמו בשוק הנדל"ן בשנת 2022, שהחלו כבר בסוף 2021 - כמות הביקושים לדירות למכירה עלתה בכל הערים המרכזיות בארץ, בעוד ההיצע דווקא ירד". ניצן מחזקת את דבריו של כהן, ומצביעה אף היא על "הזינוקים החדים ביותר בכמות הביקושים בין השנים שנרשמו דווקא בערי הפריפריה", אך נותנת הסבר נוסף, "זאת כנראה עקב המחירים הגבוהים של הדירות במרכז הארץ ובאזורי הביקוש ששלחו חלק נרחב ממחפשי הדירות אל הפריפריה".

תגובות לכתבה(23):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 23.
    קוקו לא מאילת 04/08/2022 10:30
    הגב לתגובה זו
    מה זה אומר?
  • 22.
    mtlk 04/08/2022 07:21
    הגב לתגובה זו
    אנשים רוצים לעלות לרכבת ולצאת נניח בתל אביב.עם אין זה מוריד מהעיר.לאף אחד אין רצון להיתקע בכבישים.אבל הרכבת בארץ היא נותנת שירות מאוד לא יעיל בגלל כל העבודות והדוחק.וזה תוקע.חייבים לעבוד על הוספת קוים ויעדים.אחד החוסרים זה רכבת מבית שאן לטבריה.ומצד שני רכבת לדימונה וערד.קו עתידי אחר מקרית גת לבית שמש ואחרי זה לכיוון מודיעין.יהינ מענין.
  • 21.
    א 03/08/2022 15:01
    הגב לתגובה זו
    לבנות ביניינים של 20 קומות, צפיפות אדירה ולבסוף במהלך השנים הביניינים יהפכו לסלאמס עכב בעיות אחזקה כפי שיוצא כעת במגדלים.
  • 20.
    אזרח מבין 03/08/2022 09:01
    הגב לתגובה זו
    כמות החיפושים אינה ביקוש, יש עניין של כוח קניה, זה כמו חנות של רולקס, גם אם היא תהיה עמוסה כמה באמת יכולים לקנות... יש מבין? השוק לפני קריסה.
  • 19.
    חבאשי 02/08/2022 23:12
    הגב לתגובה זו
    כתבת פימפום, שימו לב מי שבאמת מחכה לירידה בנדלן הרושם הוא שזה קרוב מתמיד. הכתבה עם תובנות שמסתמכות על נתונים מצחיקים. לצערי אני בעל דירה מקווה שלא תיהיה קריסה זה ניראה גרוע לאן שהולכים עדיף לא לפמפם אחר כך הנפילה עלולה להיות קשה. צריך לתת לשוק להתקרר בשקט ולא לקרוס הכתבות האלה שמפמפמות עושות אפקט גרוע יותר
  • 18.
    זאב 02/08/2022 21:45
    הגב לתגובה זו
    את השפעת הריבית אפשר לראות רק בחודש חודשיים האחרונים. אז תשבו אותם לשנה שעברה ואז נראה מה יצא. או שתשוו אותם לחודשים שלפניהם, גם תראו ירידות בביקושים
  • 17.
    72 02/08/2022 18:58
    הגב לתגובה זו
    כמה תמימות או שרלטנות. במדיניות של ריבית עולה כולם כמונו נכנסים לבדוק מחירים, לצפות בהם יורדים. מחכים. מחכים. מחכים. לירידה שבדרך. זו הסיבה לעליה בצפיות יד 2. וזו הסיבה שגם מחזיקים מעמד ולא מוכרים. כתבת פימפום נוספת מנסה ליפיף את אשליית הבועה שכבר ננעצה בה הסיכה. כולם מחכים לסוף השנה לירידת המחירים ולשנה הבאה לכריסה וירידה ב-40 אחוז לפחות וחזרה למחירי 2014 . שימו לב במדלן מגמות מחירים.מרכז יפו למשל ירד ב-400000 ש"ח מאז 2019 לדירות יד 2 שלושה חדרים. וזה נכון לדצמבר 2021. הרבה לפני עלית הריבית
  • 16.
    חחחחח 02/08/2022 16:50
    הגב לתגובה זו
    יירדו בגלל עליית הריבית. חוץ מעדר חלולי המוח חסידיו של טדי
  • 15.
    דני 02/08/2022 15:57
    הגב לתגובה זו
    ניתוח רדוד, דירות שמונחות שנה וחצי על השולחן, בעל הדירה תקע מחיר כי אמרו לו שהמחירים עולה והוא ממתין, שימתין
  • 14.
    ניר 02/08/2022 15:09
    הגב לתגובה זו
    פחות אנשים יכולים לשפר דיור לכן כמות הדירות המפורסמות ביד2. אין כאן ירידה בהיצע, אלא ירידה בביקוש של משפרי דיור
  • 13.
    בגלובס כתוב שהקונים ברחו (ל"ת)
    דירות 02/08/2022 14:13
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    מעלה את המחירים זורעים פאניקה (ל"ת)
    התקשורת 02/08/2022 14:09
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    יש מחסור אמיתי בכותבים אובייקטיבים! (ל"ת)
    משה 02/08/2022 13:46
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    לשרוף את המדינה! (ל"ת)
    יפית 02/08/2022 13:45
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    אדם 02/08/2022 13:10
    הגב לתגובה זו
    לא יסכן את חייו עבור מדינה שהוא לא יוכל לחיות בה!
  • 8.
    בודק בפרטים 02/08/2022 12:38
    הגב לתגובה זו
    שימו לב : עלה מספר חיפושי הדירה. הניתוח נעשה ע"י אתר יד2 שהוא בעל אינטרס בנושא. המסקנה שלהם - זינוק בביקוש. הסבר אחר : לאנשים אין כסף למחירים המנופחים ולכן מתעניינים יותר ואולי אפילו חוזרים כמה פעמים לשאול על אותה דירה. אולי זה ההסבר ההגיוני יותר ??
  • 7.
    אנונימי 02/08/2022 12:34
    הגב לתגובה זו
    מושגים פלואידים לשוק בקריסה. בכול העיתונות הכלכלית כתבות הזויות. ריבית עולה, יוקר מחייה - הסיפור נגמר
  • 6.
    סתם אחד 02/08/2022 12:34
    הגב לתגובה זו
    אפשר לפנטז.... לא אומר שאני הולך ליקנות אחת
  • 5.
    אוהד 02/08/2022 12:21
    הגב לתגובה זו
    ההבדל בין מחסור לעודף היצע באיזורים האלה הוא החלטה של שלושה ארבעה משרדים.
  • 4.
    בקיצור מנסים להמשיך לפמפם (ל"ת)
    מתחילים לפחד 02/08/2022 12:20
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    צחקני 02/08/2022 12:19
    הגב לתגובה זו
    חכו לפרסום מדלן שם לא מסתמכים על מספר חיפושים אלה על עסקאות בפועל..
  • 2.
    זינוק בביקוש ללמבורגיניזינוק בביקוש ללמבורגיני (ל"ת)
    יוני 02/08/2022 12:13
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    עידן 02/08/2022 12:09
    הגב לתגובה זו
    איך אפשר להסיק מכך שיש ביקוש לדירות? אולי אנשים מסתכלים לבדוק שירדו המחירים?
התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל
פינוי בינוי

המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים

צלי אהרון |
נושאים בכתבה פינוי בינוי יהודה מורגנשטרן

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.

מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.

אילו ערים נמצאות ברשימה?

ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.

לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.

בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
יוסי אברהמי
צילום: פרטי
ראיון

יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"

לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי

צלי אהרון |
נושאים בכתבה יוסי אברהמי מחירי הדירות

יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון. 

מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.

החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.

שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.


יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?

להמשך הכתבה לחץ כאן