צילום: דוד פרימן

רוכשים דירה חדשה? תחשבו שוב

מסתבר שלדירות חדשות יש יתרון גדול – הגודל; אך יש גם חסרונות

רונית מורגנשטרן | 10/12/2019 11:29 (13)

רבים מעדיפים דירות חדשות, ויש בזה כמובן מהצדק - אף אחד לא היה שם לפני, זה נקי, מעוצב לפי הדרישות שלכם, פשוט דירה מהניילונים. אבל יש לדירות האלו חיסרון לעומת הדירות הישנות – הדירות הישנות פשוט גדולות יותר וגבוהות יותר.

עם השנים, הדירות התכווצו - זה לא החדרים המרווחים של פעם - זה ישמע מוזר, אבל השטח של דירת שני חדרים שנבנתה לפני 40 שנה שקולה לשטח של דירת 3 ואפילו 4 חדרים שבונים היום.

באזור תל אביב בעיקר, אך גם באזורי ירושלים וחיפה, יש אלפי דירות שנבנו לפני 50-70 שנה ואף יותר. המיוחד בדירות האלו שהן גדולות בשטח לעומת מספר החדרים שבהן. כך ניתן למצוא דירות 2 חדרים בשטח של 70-60 מ"ר, 3 חדרים בשטח 80-90 מ"ר וכד' עם תקרות גבוהות של 3.2-3.5 מטרים.

התקרות הגבוהות היו נהוגות בשנות המחצית הראשונה של המאה שעברה משום שאז לא היו מזגנים, והגובה סייע לשמירה על טמפרטורה נמוכה יותר בבית מאשר בסביבה החיצונית החמה של ישראל.

לעומת זאת, רוב הישראלים פיתחו בעשורים האחרונים סטנדרט מגורים של – מטבח מרווח צמוד לסלון, חדר שינה כיחידת הורים גדולה עם שירותים ומקלחת צמודים וחדר ארונות, חדר לכול ילד, ממ"ד ורצוי מרפסת שמש.

בעשורים האחרונים הישראלים קונים ברוב המקרים 4 חדרים כדירה ראשונה, ובשלב השני, עם הגדלת המשפחה בשניים-שלושה ילדים, עוברים לדירת 5 חדרים ומעלה. הדירות האלו אמנם עם מספר חדרים גדול, אבל השטח של חדר שינה - נמוך בעשרות אחוזים ממה שהיה לפני כמה עשרות שנים.

אז והיום

אז, לפני 50-60 שנה שטח החדרים היה נדיב יחסית, ולרוב גדלו שני ילדים בחדר אחד. על פי נתוני הלמ"ס, השיעור של חדר אחד לפחות לנפש היה כ-15% בלבד מכלל משקי הבית. כשמדברים על נפש הכוונה לכול אחד מההורים והילדים. במילים אחרות – לפחות ב-85% מהדירות בשנות השישים היו יותר מילד אחד בחדר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בשנות ה-90, בעקבות מה שכונה "חוק שבס". הדירות החלו להצטמק בשטח שלהן כדי הגדיל את מספר יחידות הדיור בכול פרויקט ב-20%, וזאת כמענה לעלייה הגדולה אז ממדינות חבר העמים. השיעור של חדר אחד לפחות לנפש עלה בשנים אלו לכ-42%.מאז המצב השתפר עוד יותר, וכיום השאיפה של רבים היא לכך שלכל ילד יהיה חדר.

אז, חיו כאמור משפחות בדירות 2-2.5 חדרים. איך הם הסתדרו? ההסבר הוא בגודל. החדרים היו גדולים בהרבה כשמעבר לכך – פעם בנו מרפסות גדולות. למעשה, דירת 4 חדרים של פעם השתרעה על כ-110 מ"ר ויותר, היום היא משתרעת משמעותית על פחות מ-100 מ"ר.

ההבדל הזה גורם לרוכשים רבים להבין שמה שחשוב זה לא דווקא מספר החדרים אלא שטח הדירה. אחרי הכל, בעידן של חלוקת דירה באמצעות קירות גבס זולים וקלים להקמה, הופך שטח הדירה למהותי יותר בעת רכישת דירה מאשר מספר החדרים. דירת 2.5 חדרים ישנה בשטח של 65-70 מ"ר, יכולה להפוך בקלות, בתכנון נכון, לדירת 4 חדרים.

דירות ישנות – יש גם חסרונות

גודל הדירה זה נחמד, אבל דירה בת 50-60 שנה זו לא דירה בת 10-15 שנה ולבטח לא חדשה. מדובר בחומרי בנייה אחרים, צנרת אוי ישנה ועוד. יש לקחת בחשבון גם אטימות מוגבלת יותר לרעש וקור; סטנדרט האבזור הפנימי שונה, ויש לקחת בחשבון גם שמערכות הצנרת והחשמל ישנות ומיושנות.

בנוסף, לרוב חדר המדרגות והמדרגות עצמן, פחות מטופחים ונוחים לעלייה וירידה, ומעלית יחסית נדיר למצוא במבנים הישנים, אם כי, במקביל לבניית תמ"א 38, יש מקומות שמעלית זה כבר מציאות.

אז אולי יש לזה יתרון גדול – גודל, אבל יש גם חסרונות. כך או אחרת, מוכרי הדירות הישנות מודעים היטב ליתרונות ולחסרונות, אנחנו בשוק משוכלל, כך שיש מקומות ומצבים שהדירה הינה תהיה זולה יותר מדירה חדשה, אבל יכול להיות שיש לכך סיבה טובה.

מדריכים נוספים מאתר הון:

איך בודקים שהדירה רשומה על שמכם?

מגורים משותפים - מה זה והאם זה כדאי?

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

7.
איש 12/12/2017 07:03
הגב לתגובה זו
פעם היו מכניסים 3 ילדים לחדר אז היה צריך חדר אחד גדול היום מעדיפים 3 חדרים קטנים. מי שבכל זאת אוהב את הקונספט יכול לקנות דירה 5 חדרים על הנייר ולהפוך אותה לשלושה חדרים ענקיים.
6.
Adithya Phanish 11/12/2017 15:21
הגב לתגובה זו
תרתמו את כוח המוח המבריק שלכם ותאלצו / תגרמו למחירי הדירות לרדת.
e 02/09/2019 17:51
הגב לתגובה זו
ur bad
5.
נתן 08/12/2017 07:20
הגב לתגובה זו
להשקיע בשיפוץ. מקבלים דירה איכותית, מעט קומות ואיכות חיים במרכז העיר.
4.
הכל עולה 07/12/2017 17:16
הגב לתגובה זו
הכל עולה מפחיד.. אי אפשר לקנות לא ישן ולא חדש. מה יהיה ?
3.
בא 07/12/2017 16:18
הגב לתגובה זו
תחשבו על זה .
2.
מחירי הדירות הישנות וגם החדשות צונחים ! (ל"ת)
ירוני 07/12/2017 10:48
הגב לתגובה זו
לא רואה ירידות 07/12/2017 17:17
הגב לתגובה זו
יש דוגמאות לסיסמאות ? או ששמעת שמחירי הדירות במיאמי יורדות והחלטת שזה הגיע לארץ...
במרכז יש התחלת ירידה של דירות יד 2. בדוק (ל"ת)
בדוק 10/12/2017 21:36
1.
תומי 07/12/2017 10:21
הגב לתגובה זו
לא מעניין - לא קונים דירה במחירי בועה. אנחנו נרסק את השוק הזה.
אא 20/02/2022 19:06
הגב לתגובה זו
כן, השוק באמת התרסק
טין 07/12/2017 17:15
הגב לתגובה זו
תומי איך לגור עם ההורים ? או שעברת כבר לגור עם איציק ונורברט?

דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

מחירי הדירות

כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות

עשרות עסקאות בערים מרכזיות - תל אביב, חיפה, ירושלים, ראשון לציון, פתח תקווה ורמת גן; וגם - בכמה ירדו מחירי הדירות בשנה האחרונה?

צלי אהרון | 15/11/2025 10:23

נושאים בכתבה מחירי הדירות עסקאות נדל"ן

מחירי הדירות בירידה. לפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות ירדו בדיווח האחרון ב-0.3% בחודש (לתקופה של אוגוסט-ספטמבר) כשקצב הירידה הוא כ-5% בשנה. בשטח הירידה גדולה יותר. מדובר על ירידה של 7% ואפילו 10% בשנה וזה מאוד משמעותי בהינתן שקצב עליית מחירי הדירות הוא 2.5% בשנה. מדובר על ירידה ריאלית של 10%.

הבאנו לכם את העסקאות בשבועות האחרונים בערים מרכזיות בארץ - תל אביב, חיפה, ירושלים, פתח תקווה, באר שבע ועוד ערים רבות כדי שתקבלו אינדיקציה למחייר הדירות אם אתם עומדים לרכוש דירה ולהבין "כמה אתם שווים" אם אתם בעלי דירה. הנה הנתונים שמתבססים ברובים על מאגרי רשות המסים:

תל אביב

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: איציק יצחקי

מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים

בשעה ששוק השכירות ממשיך לזנק, בבנק ישראל החליטו להקשיח עוד יותר את הקריטריונים לקבלת משכנתא, מבלי להבחין בין לווים אחראיים ומחושבים, ללווים חסרי אחריות שנכנסו למעגל החובות

אלון יוניאן | 13/11/2025 15:40

נושאים בכתבה דירות חדשות מחירי הדירות

בעוד ששוק השכירות ממשיך לשבור שיאים, בבנק ישראל בחרו להקשיח עוד יותר את הקריטריונים לקבלת משכנתא, ולהגביל את יחס ההחזר החודשי של הלוואות לדיור ל-40% מההכנסה הפנויה, במקום 50% שהיה נהוג עד היום. לכאורה מדובר במהלך אחראי שנועד לצמצם סיכונים במערכת הפיננסית; בפועל, זוהי החלטה שעלולה לייצר גל של השלכות לא מכוונות, ולהעמיק עוד יותר את משבר הדיור בישראל.

החלטת בנק ישראל ליישום מגבלת האשראי החדשה, מגלמת רצון להפחתת הסיכון המערכתי למערכת הבנקאית. אשראי פרוץ פירושו פחות סיכוי להתפרצות של בועת נדל״ן בדומה למשבר הסאב פריים ב-2008, שבו מיליוני אזרחים וחברות הגיעו למצב של חדלות פירעון כתוצאה מהפקרות הבנקים שהעניקו מסגרות אשראי מופקרות וללא בדיקות מקדימות מוקפדות על יכולות ההשתכרות וההחזר של הלווים, אותם לווים שבוקר אחד מצאו עצמם חסרי בית ועם חובות שנותרו גם לאחר מכירת הבית.

ברם, לצד היתרונות, הנזק הציבורי של רפורמת האשראי עלול להאפיל על תועלתו, מאחר והצמצום האוטומטי הגורף במתן האשראי, ללא אבחנה בין לווים אחראיים לבלתי אחראיים כפי שאפשר לבדוק בבדיקה בסיסית בדוחות החשבונאיים של הלווה, יוביל לכך שגם משפחות בעלות הכנסה יציבה והון עצמי מספק או כאלה שאף בחרו להתגורר במשך מספר שנים בבית ההורים כדי לחסוך הון להמשך התשלומים- יסווגו כבעלי סיכון גבוה לפיגור בהחזרי המשכנתא, וייפלטו אף הן ללא צורך לשוק השכירות ההולך ובוער, ומתוך כך לעליית מחירים בשוק הדירות להשכרה.

בנוסף, צמצום ביכולת הרכישה יגרור האטה בביקושים בשוק, מצב שעשוי להוביל יזמים, ובוודאי כאלה שבונים בפריפריה ומסתמכים על שולי רווח צרים ממילא, להקפיא פרויקטים תכנוניים. כך ייווצר מעגל שוטה: פחות בנייה ועסקאות נדל"ן שיובילו להיצעים מוגבלים, ומכאן למיתון ועליית אינפלציה שייאלצו את הבנקים להגדיל מחדש את מסגרות האשראי, ומכאן לעלייה מחודשת במחירי הדירות בשל צוואר הבקבוק שנוצר בעקבות הקפאות הבנייה, וחתימת המעגל עם זוגות צעירים שיתחילו מחדש את המרוץ לדירה מחדש, רק שהפעם ללא הון עצמי מאחר ומיטב כספם הושקע בשכירות.

תרחיש שני אפשרי הוא גישה דיפרנציאלית שמבחינה בין קבוצות לווים שונות. במקום קו קשיח של 40% אשראי מסך ההכנסה הכוללת של כל משפחה, ניתן להפעיל מנגנון דירוג מבוסס נתונים: מנגנון ראשון: לווים עם היסטוריית אשראי חיובית, הכנסה קבועה וביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של עד 50% מההכנסה המשותפת הכוללת. מנגנון שני: לווים חסרי יציבות תעסוקתית וללא ביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של 35% - 40% מסך ההכנסה המשותפת של בני הזוג.

להמשך הכתבה לחץ כאן