שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)  שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.

אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום. 

היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים.  יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים. 

יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.

• מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
• ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל

אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, בראשות שירה תלמי-באבאי, אישרה שלוש תוכניות חדשות להתחדשות עירונית בשכונות קריית יובל, קרית משה ובשכונת פת. בסך הכול צפויות להיבנות כ-1,880 יחידות דיור חדשות לאורך צירי הרכבת הקלה, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור.

בשכונת פת אושרה תוכנית על שטח של כ-10 דונם, במתחם הרחובות יעקב פת, דב יוסף וברל לוקר. במקום ארבעה מבני שיכון ישנים בני שלוש קומות הכוללים כ-100 דירות, ייבנו שלושה מגדלים בני 25 עד 38 קומות ובהם כ-550 יחידות דיור, מתוכן כ-110 דירות קטנות. התוכנית כוללת גם שטחי מסחר ותעסוקה, מעונות יום וגני ילדים בקומות התחתונות, כיכר עירונית, שטחים ציבוריים פתוחים ובית ספר חדש. את התוכנית הגישה חברת כרמים נווה פת, והיא נערכה בידי משרד מילוסלבסקי אדריכלים.

בקריית משה מדובר בתוכנית על שטח של כ-3 דונם בצומת הרחובות הרצל, רב צעיר והברון הירש. במתחם זה יפונו 49 יחידות דיור בשישה מבנים ישנים, ובמקומן ייבנו שני בניינים בני שבע קומות ומגדל נוסף בן 35 קומות מעל שתי קומות מסחר. בסך הכול יוקמו כ-220 דירות, מתוכן כ-44 דירות קטנות. נוסף לכך יוקצו כ-300 מ"ר לשטח פרטי פתוח עם זיקת הנאה לציר הרכבת הקלה, וכן 510 מ"ר לטובת מבני ציבור. את התוכנית יזמו חברות טעמן נדל"ן ומבנה החשן השקעות, בשיתוף משרד ביטמן בן צור אדריכלים.

התוכנית הגדולה ביותר אושרה בשכונת קריית יובל, על שטח של כ-22 דונם ברחוב שטרן. במקום כ-330 דירות קיימות בעשרה מבנים ישנים בני שמונה קומות, ייבנו חמישה מגדלים בני 27 עד 33 קומות ובהם כ-1,100 יחידות דיור חדשות, מתוכן כ-220 דירות קטנות. בקומות הקרקע ישולבו שטחי מסחר, ולצדם יוקמו שטחי ציבור בהיקף של 3,500 מ"ר הכוללים מעונות, גני ילדים, בית כנסת ושירותי קהילה. התוכנית כוללת גם שדרוג של המרחב הציבורי, חיבור לעמק האסבסטונים הסמוך, הרחבת רחוב שטרן ופתיחת דרך חדשה לרחוב קוליץ.

• קרקעות הכנסייה: בעלי הזכויות החדשים מתנגדים לצו ביניים - וטוענים שהעתירה מוקדמת
• החורבה לא נהפכה לבית - ועלתה לבעליה ביוקר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לדברי דן קינן, מתכנן מחוז ירושלים במינהל התכנון, מדובר בתוכניות שממשיכות את תנופת ההתחדשות העירונית בבירה וממוקמות סמוך לצירי הרכבת הקלה. "התוכניות בראש ובראשונה מציעות ממ"דים עבור התושבים, משלבות עירוב שימושים ומייצרות קומות פעילות במפלס הרחוב שיהוו מוקד עירוני. לצד זאת, הן כוללות שיפור של המרחב הציבורי וחיבורים נגישים לתחבורה הציבורית, במטרה לעודד את השימוש ברכבת הקלה כחלק מיעד עירוני ולאומי".