רמת-גן עולה לגובה: אושרה תוכנית פינוי בינוי ברחוב ז'בוטינסקי - כמה דירות ייבנו?
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב, בראשות הממונה על המחוז במשרד הפנים, גילה אורון, החליטה לאשר למתן תוקף את תכנית רג/1351/א להתחדשות עירונית-פינוי בינוי של מתחם הביטוח הלאומי ברמת גן המוסיפה כ-200 יחידות דיור למתחם.
מדובר בתכנית להתחדשות עירונית במרכז העיר רמת-גן, בין הרחובות הרצל וז'בוטינסקי. המתחם כולל 11 חלקות בשטח כולל של 7.3 דונם. על החלקות קיימים מבנים ישנים למגורים מסחר ומלונאות ובהם כ-96 יחידות דיור, התוכנית כוללת כ-310 יחידות דיור בחמישה מגדלי מגורים, כך שיתווספו כ-200 יחידות דיור במתחם.
התכנית מציעה פינוי המבנים הקיימים והקמת 2 מגדלי מגורים בני עד 30 קומות שיכללו יחידות דיור בשטח עיקרי של 18,000 מ"ר ברחוב ז'בוטינסקי מעל חזית מסחרית, והקמת שלושה בנייני מגורים בני 7 קומות מעל קומה מסחרית עם 90 יח"ד ,בשטח עיקרי של 7,200 מ"ר לאורך רחוב הרצל.
הוועדה קבעה בהחלטתה כי לכל אחד מהמבנים ברחוב הרצל עומדת האפשרות לפנות למסלול של תמ"א/38 ובמקרה שכזה התכנית לא תחול עליהם.
בפינת הרחובות הרצל וז'בוטינסקי קיים מבנה בסגנון הבינ"ל (מלון עדן) והתכנית מציעה לשמר מבנה זה באופן שלא יותרו בו כל תוספות בנייה ולייעד מבנה זה למלונאות. בין שני מגדלי המגורים המוצעים קיים נתיב מדרגות המוביל מרחוב ז'בוטינסקי לרחוב שרת ולגן ציבורי בלב המתחם, והתכנית מציעה לשמר גם את שביל המדרגות . הוועדה קבעה בהחלטתה כי 20% מתוך יח"ד יהיו דירות קטנות ששטחם לא יעלה על 75 מ"ר על מנת לתת מענה לדיור בר השגה.
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- מתיחת פנים ללוד: מעל 6,000 דירות חדשות ושדרה עירונית שתשנה את דרום העיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 5.בלי התייחסות לכבישים, סותמים את העיר, העיקר כסף..... (ל"ת)אסי 12/02/2015 09:01הגב לתגובה זו
- 4.א.מ 10/02/2015 10:57הגב לתגובה זואת העיר הזו הם מאפשרים בניה פרועה צפופה ומחניקה.על כל חצי דונם מחורבן מרימים בניין מינימום 8 קומות.איפה חניה?איפה בתי"ס?איפה קצת ירוק?מה עם התשתיות?למושחתים הפתרונים.
- 3.יניב 08/02/2015 18:20הגב לתגובה זווכל האזור שסובב את התחנה המרכזית
- 2.מני 08/02/2015 17:03הגב לתגובה זורמת עמידר צריכה להיהרס מהיסוד עם כביש יציאה ל 471 ו19 מגדלים של 35 קומות ומרכז מסחרי כמו בברלין
- 1.יעקב 08/02/2015 15:36הגב לתגובה זוזמנה היגיע לפני כולם . מאות דונמים מבוזבזים על הזנחה , חוסר תיכנון וסלמס . יושבת על האזור הכי נגיש עם הפוטנציאל הכי גבוה להיטיב עם התושבים ולהיטיב עם העיר .
- אחד שיודע 11/02/2015 19:18הגב לתגובה זואין תשתית לעומס התחבורה שיווצר
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
