נדל"ן אמריקני לקראת הסתערות: 12 ערים שהגיעו לתחתית מחירי הבתים; היכן צפויה העלייה החדה ביותר?
שוק הנדל"ן האמריקני ממשיך להעיב על הכלכלה האמריקנית ולפי מדד קייס שילר האחרון, הבוחן את ממוצע המחירים המשוקלל של מחירי הבתים ב-20 הערים הגדולות במדינה, מחירי הבתים ירדו בחודש פברואר 2012 ב-0.8% לעומת חודש ינואר וסיכם בכך נפילה שנתית של 3.5%, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2002.
אולם ייתכן והתקופה הנוכחית הינה הזדמנות של כמה דורות לרכוש בתים במחירי תחתית. לפי דו"ח של סוכנות מחקר הנדל"ן ZIllow, שפורסם באתר CNBC' מתוך 30 שוקי הנדל"ן בארצות הברית 19 הגיעו או יגיעו לשפל מחירים בשנת 2012 כאשר המחירים במרביתם צפויים לעלות ב-0.3%-6.5% עד מארס 2013. ב-Zillow ניתחו את השווקים שהגיעו לרמת המחירים הנמוכה ביותר וניתחו את סיכויי השבחתם:
12. דאלאס, טקסס : מחירי הבתים בעיר הגיעו לתחתית ברבעון הרביעי של 2011 לאחר שרשמה צניחת מחירים של 15.4% מאז השיא באוקטובר 2007. הצפי הוא שבשנה הקרובה יעלו מחירי הבתים באזור ב-0.2%.
11. בוסטון, מאסצ'וסטס : אחת הערים שנכנסו ראשונות למיתון ואחת מהראשונות שיוצאות ממנו. רמת השפל נרשמה ברבעון הראשון של 2012, לאחר ירידת מחירים של 20% מאז השיא בספטמבר 2005. המחירים צפויים לעלות ב-0.3% עד מארס 2013.
10. סט. לואיס, מיזורי : מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון הרביעי של 2011 וצפויים לעלות 0.5% עד מארס 2013. המחירים ירדו בשיעור של 21.4% מאז השיא במארס 2007.
9. אורלנדו, פלורידה : העיר שרשמה את צניחת המחירים החדה ביותר מכל הערים שנבחנו במחקר (55.9%). מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון השלישי של 2011 וצפויים לעלות 0.8% עד מארס 2013.
8. דנבר, קולורדו : מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון הרביעי של 2011 לאחר ירידה של 10.7% מחודש מאי 2006. הצפי הוא לעליית מחירים של 0.9% עד מארס 2013.
7. פילדלפיה, פנסילבניה : מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון הראשון של 2012 לאחר ירידת מחירים של 19.6% מהשיא ביוני 2007. המחירים צפויים לעלות ב-0.9% בשנה הקרובה.
6. לוס אנג'לס, קליפורניה : מחירי הבתים בעיר הגיעו לתחתית ברבעון הראשון של 2012 לאחר שרשמה צניחת מחירים של 38% מאז השיא במאי 2006. הצפי הוא שבשנה הקרובה יעלו מחירי הבתים במטרופולין ב-0.9%.
5. ריברסייד, קליפורניה : העיר שרשמה צניחת מחירים חדה של 55.6% מאז השיא במאי 2006 צפויה לרשום עליית מחירים של 1.6% עד מארס 2013. מחירי הבתים בעיר הגיעו לתחתית ברבעון הראשון של 2012.
4. סן דיאגו, קליפורניה : מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון הראשון של 2012, לאחר שרשמו ירידה של 37.1% מהשיא באוקטובר 2005. המחירים צפויים לעלות ב-1.7% עד מארס 2013.
3. טאמפה, פלורידה : המחירים בעיר רשמו "תיקון יתר" לאחר שצנחו 52.1% מחודש יוני 2011. המחירים הגיעו לתחתית ברבעון הרביעי של 2011 וצפויים לעלות 2.5%.
2. מיאמי, פורט לאדרדייל, פלורידה : לפי המחקר, העיר רשמה "תיקון יתר", מחירי הבתים נמוכים באופן קיצוני ותשואת השכירות גבוהה. העיר הגיעה לשפל ברבעון הרביעי של 2011, לאחר צניחה של 54% מאז השיא ב-2006. המחירים צפויים לעלות ב-5.6% עד מארס 2013.
1. פניקס, אריזונה : לפי המחקר, העיר צפויה לרשום את עליית המחירים המשמעותית ביותר עד מארס 2013 שצפויה להסתכם ב-6.5%. המחירים הגיעו לשפל ברבעון השלישי של 2011 לאחר צניחה של 54.2% מהשיא שנרשם בחודש מארס 2006.
- 3.זיו 16/05/2012 13:59הגב לתגובה זובקרוב אצלנו ירידות של 50% כמו שם. זה יהיה מבורך וגם צפוי. לא רואה סיבה שכאן המחירים יהיו גבוהים מארה" ב. פה זה לא אמריקה. כאן יש תשתיות גרועות, צפיפות, הזנחה. ממשל מקומי מושחת ורופס. אין סיבה למחירים הגבוהים כאן. נקודה.
- 2.רק בארצות הברית (ל"ת)לא לקנות בארץ 14/05/2012 11:33הגב לתגובה זו
- 1.עדיף מהשקעה בארץ 14/05/2012 11:33הגב לתגובה זוטיפש מי שרוכש בארץ דירה להשקעה
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
