נדל"ן אמריקני לקראת הסתערות: 12 ערים שהגיעו לתחתית מחירי הבתים; היכן צפויה העלייה החדה ביותר?
שוק הנדל"ן האמריקני ממשיך להעיב על הכלכלה האמריקנית ולפי מדד קייס שילר האחרון, הבוחן את ממוצע המחירים המשוקלל של מחירי הבתים ב-20 הערים הגדולות במדינה, מחירי הבתים ירדו בחודש פברואר 2012 ב-0.8% לעומת חודש ינואר וסיכם בכך נפילה שנתית של 3.5%, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2002.
אולם ייתכן והתקופה הנוכחית הינה הזדמנות של כמה דורות לרכוש בתים במחירי תחתית. לפי דו"ח של סוכנות מחקר הנדל"ן ZIllow, שפורסם באתר CNBC' מתוך 30 שוקי הנדל"ן בארצות הברית 19 הגיעו או יגיעו לשפל מחירים בשנת 2012 כאשר המחירים במרביתם צפויים לעלות ב-0.3%-6.5% עד מארס 2013. ב-Zillow ניתחו את השווקים שהגיעו לרמת המחירים הנמוכה ביותר וניתחו את סיכויי השבחתם:
12. דאלאס, טקסס : מחירי הבתים בעיר הגיעו לתחתית ברבעון הרביעי של 2011 לאחר שרשמה צניחת מחירים של 15.4% מאז השיא באוקטובר 2007. הצפי הוא שבשנה הקרובה יעלו מחירי הבתים באזור ב-0.2%.
11. בוסטון, מאסצ'וסטס : אחת הערים שנכנסו ראשונות למיתון ואחת מהראשונות שיוצאות ממנו. רמת השפל נרשמה ברבעון הראשון של 2012, לאחר ירידת מחירים של 20% מאז השיא בספטמבר 2005. המחירים צפויים לעלות ב-0.3% עד מארס 2013.
10. סט. לואיס, מיזורי : מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון הרביעי של 2011 וצפויים לעלות 0.5% עד מארס 2013. המחירים ירדו בשיעור של 21.4% מאז השיא במארס 2007.
9. אורלנדו, פלורידה : העיר שרשמה את צניחת המחירים החדה ביותר מכל הערים שנבחנו במחקר (55.9%). מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון השלישי של 2011 וצפויים לעלות 0.8% עד מארס 2013.
8. דנבר, קולורדו : מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון הרביעי של 2011 לאחר ירידה של 10.7% מחודש מאי 2006. הצפי הוא לעליית מחירים של 0.9% עד מארס 2013.
7. פילדלפיה, פנסילבניה : מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון הראשון של 2012 לאחר ירידת מחירים של 19.6% מהשיא ביוני 2007. המחירים צפויים לעלות ב-0.9% בשנה הקרובה.
6. לוס אנג'לס, קליפורניה : מחירי הבתים בעיר הגיעו לתחתית ברבעון הראשון של 2012 לאחר שרשמה צניחת מחירים של 38% מאז השיא במאי 2006. הצפי הוא שבשנה הקרובה יעלו מחירי הבתים במטרופולין ב-0.9%.
5. ריברסייד, קליפורניה : העיר שרשמה צניחת מחירים חדה של 55.6% מאז השיא במאי 2006 צפויה לרשום עליית מחירים של 1.6% עד מארס 2013. מחירי הבתים בעיר הגיעו לתחתית ברבעון הראשון של 2012.
4. סן דיאגו, קליפורניה : מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון הראשון של 2012, לאחר שרשמו ירידה של 37.1% מהשיא באוקטובר 2005. המחירים צפויים לעלות ב-1.7% עד מארס 2013.
3. טאמפה, פלורידה : המחירים בעיר רשמו "תיקון יתר" לאחר שצנחו 52.1% מחודש יוני 2011. המחירים הגיעו לתחתית ברבעון הרביעי של 2011 וצפויים לעלות 2.5%.
2. מיאמי, פורט לאדרדייל, פלורידה : לפי המחקר, העיר רשמה "תיקון יתר", מחירי הבתים נמוכים באופן קיצוני ותשואת השכירות גבוהה. העיר הגיעה לשפל ברבעון הרביעי של 2011, לאחר צניחה של 54% מאז השיא ב-2006. המחירים צפויים לעלות ב-5.6% עד מארס 2013.
1. פניקס, אריזונה : לפי המחקר, העיר צפויה לרשום את עליית המחירים המשמעותית ביותר עד מארס 2013 שצפויה להסתכם ב-6.5%. המחירים הגיעו לשפל ברבעון השלישי של 2011 לאחר צניחה של 54.2% מהשיא שנרשם בחודש מארס 2006.
- 3.זיו 16/05/2012 13:59הגב לתגובה זובקרוב אצלנו ירידות של 50% כמו שם. זה יהיה מבורך וגם צפוי. לא רואה סיבה שכאן המחירים יהיו גבוהים מארה" ב. פה זה לא אמריקה. כאן יש תשתיות גרועות, צפיפות, הזנחה. ממשל מקומי מושחת ורופס. אין סיבה למחירים הגבוהים כאן. נקודה.
- 2.רק בארצות הברית (ל"ת)לא לקנות בארץ 14/05/2012 11:33הגב לתגובה זו
- 1.עדיף מהשקעה בארץ 14/05/2012 11:33הגב לתגובה זוטיפש מי שרוכש בארץ דירה להשקעה
יוזמות נדל"ן רוכשת שליטה בפרויקטים של איציק תשובה בנתניה
החברות מגדילות את השותפות כך שיוזמות תחזיק 51% ב-8 חברות פרטיות עם עשרות פרויקטים למגורים, מסחר ונכסים מניבים; במסגרת ההסכם תשובה ימשיך לנהל את הפרויקטים ויקבל דמי ייזום וניהול בהיקף של 50 מיליון שקל
קבוצת יוזמות פיתוח נדל"ן וחברת איציק תשובה מעמיקות את שיתוף הפעולה ביניהן, במהלך שמרחיב משמעותית את היקף הפעילות המשותפת ועוברים לשליטה משותפת של שתי החברות. במסגרת ההסכם החדש, יוזמות צפויה לרכוש 51% מההון שמחזיקה קבוצת תשובה ב-8 חברות פרטיות, שבבעלותן החזקה בכ-30 חברות פרויקט הפועלות בעיר נתניה ובסביבתה. מדובר במתחמים הכוללים מגדלי מגורים, שטחי מסחר, משרדים ונכסים מניבים, לצד זכויות בקרקעות בהרצליה, הרצליה פיתוח ונתניה.
יש כאן שלושה פרויקטים מרכזיים שכבר נמצאים בשלב מתקדם יחסית: פרויקט ברחוב ירושלים בנתניה, פרויקט נוסף בשדרות ויצמן, ופרויקט שלישי ברחוב ז'בוטינסקי. בשלושת המתחמים נחתמו עד כה הסכמי התחדשות עירונית עם למעלה מ־90% מבעלי הזכויות, מה שמקדם אותם לעבר שלבי תכנון ורישוי מפורטים. בסך הכול, שלושת הפרויקטים כוללים פוטנציאל לבניית כ-333 דירות חדשות, לצד כ-920 מ"ר שטחי מסחר וכ-730 מ"ר שיועדו לשימוש ציבורי עבור עיריית נתניה. על פי הערכות החברות, היקף המכירות הצפוי בשלושת הפרויקטים עומד על כ-698 מיליון שקל, כאשר חלקה של יוזמות צפוי לעמוד על כ־178 מיליון שקל מכירות ורווח של כ-26 מיליון שקל.
העסקה החדשה מגיעה בהמשך לעסקה קודמת שעליה הודיעו הצדדים לפני כחודשיים, שבה חברו לשותפות ב-4 פרויקטים נוספים בנתניה בהיקף של כ-575 דירות ותחזית מכירות של כ־1.2 מיליארד שקל. כלומר, במקום שותפות נקודתית בפרויקטים בודדים, יוזמות נכנסת לעמדת שליטה רוחבית ברוב הפעילות היזמית של קבוצת תשובה באזור, תוך יצירת מבנה אחיד לניהול, תכנון, מימון וביצוע. מבחינת שתי החברות, מדובר בתהליך הדרגתי שבו הן מייצרות מודל שותפות ארוך טווח ולא מהלך חד־פעמי.
בנוסף, יוזמות תישא גם בעלויות ההון העצמי הנדרשות לקידום ולמימון הפרויקטים. המשמעות היא שהחברה תעמיד את חלקה במימון ותוביל את ההיבטים הכלכליים של הפרויקטים, בעוד קבוצת תשובה תמשיך לפעול כחברת ייזום וביצוע ותלווה את הפרויקטים עד מסירתם. מנגנון התגמול במסגרת ההסכם קובע כי קבוצת תשובה תקבל דמי ייזום וניהול בהיקף כולל של 50 מיליון שקל בתוספת מע"מ, אשר ישולמו בארבעה תשלומים שנתיים שווים.
ההסכם כולל גם תקופת בדיקת נאותות (Due Diligence) בהיקף של 90 ימים, עם אפשרות להארכה, שבמהלכה תבחן יוזמות כל פרויקט בנפרד. החברה תוכל לבחור אילו מהפרויקטים לכלול במסגרת העסקה, ובלבד שהיקף הפעילות הכולל לא יפחת מ-80% מהפעילות הקיימת של חברת תשובה. מנגנון זה מספק ליוזמות גמישות יחסית בבחינת ההיתכנות התכנונית, המשפטית והכלכלית של כל פרויקט, ומאפשר לה להתאים את סל הפרויקטים לרמת הסיכון שהיא מוכנה לשאת. בנוסף, הצדדים הסכימו על זכות הצטרפות הדדית לפרויקטים עתידיים לתקופה של 18 חודשים החל ממרץ 2026.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
