נדל"ן אמריקני לקראת הסתערות: 12 ערים שהגיעו לתחתית מחירי הבתים; היכן צפויה העלייה החדה ביותר?
שוק הנדל"ן האמריקני ממשיך להעיב על הכלכלה האמריקנית ולפי מדד קייס שילר האחרון, הבוחן את ממוצע המחירים המשוקלל של מחירי הבתים ב-20 הערים הגדולות במדינה, מחירי הבתים ירדו בחודש פברואר 2012 ב-0.8% לעומת חודש ינואר וסיכם בכך נפילה שנתית של 3.5%, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2002.
אולם ייתכן והתקופה הנוכחית הינה הזדמנות של כמה דורות לרכוש בתים במחירי תחתית. לפי דו"ח של סוכנות מחקר הנדל"ן ZIllow, שפורסם באתר CNBC' מתוך 30 שוקי הנדל"ן בארצות הברית 19 הגיעו או יגיעו לשפל מחירים בשנת 2012 כאשר המחירים במרביתם צפויים לעלות ב-0.3%-6.5% עד מארס 2013. ב-Zillow ניתחו את השווקים שהגיעו לרמת המחירים הנמוכה ביותר וניתחו את סיכויי השבחתם:
12. דאלאס, טקסס : מחירי הבתים בעיר הגיעו לתחתית ברבעון הרביעי של 2011 לאחר שרשמה צניחת מחירים של 15.4% מאז השיא באוקטובר 2007. הצפי הוא שבשנה הקרובה יעלו מחירי הבתים באזור ב-0.2%.
11. בוסטון, מאסצ'וסטס : אחת הערים שנכנסו ראשונות למיתון ואחת מהראשונות שיוצאות ממנו. רמת השפל נרשמה ברבעון הראשון של 2012, לאחר ירידת מחירים של 20% מאז השיא בספטמבר 2005. המחירים צפויים לעלות ב-0.3% עד מארס 2013.
10. סט. לואיס, מיזורי : מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון הרביעי של 2011 וצפויים לעלות 0.5% עד מארס 2013. המחירים ירדו בשיעור של 21.4% מאז השיא במארס 2007.
9. אורלנדו, פלורידה : העיר שרשמה את צניחת המחירים החדה ביותר מכל הערים שנבחנו במחקר (55.9%). מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון השלישי של 2011 וצפויים לעלות 0.8% עד מארס 2013.
8. דנבר, קולורדו : מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון הרביעי של 2011 לאחר ירידה של 10.7% מחודש מאי 2006. הצפי הוא לעליית מחירים של 0.9% עד מארס 2013.
7. פילדלפיה, פנסילבניה : מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון הראשון של 2012 לאחר ירידת מחירים של 19.6% מהשיא ביוני 2007. המחירים צפויים לעלות ב-0.9% בשנה הקרובה.
6. לוס אנג'לס, קליפורניה : מחירי הבתים בעיר הגיעו לתחתית ברבעון הראשון של 2012 לאחר שרשמה צניחת מחירים של 38% מאז השיא במאי 2006. הצפי הוא שבשנה הקרובה יעלו מחירי הבתים במטרופולין ב-0.9%.
5. ריברסייד, קליפורניה : העיר שרשמה צניחת מחירים חדה של 55.6% מאז השיא במאי 2006 צפויה לרשום עליית מחירים של 1.6% עד מארס 2013. מחירי הבתים בעיר הגיעו לתחתית ברבעון הראשון של 2012.
4. סן דיאגו, קליפורניה : מחירי הבתים בעיר הגיעו לשפל ברבעון הראשון של 2012, לאחר שרשמו ירידה של 37.1% מהשיא באוקטובר 2005. המחירים צפויים לעלות ב-1.7% עד מארס 2013.
3. טאמפה, פלורידה : המחירים בעיר רשמו "תיקון יתר" לאחר שצנחו 52.1% מחודש יוני 2011. המחירים הגיעו לתחתית ברבעון הרביעי של 2011 וצפויים לעלות 2.5%.
2. מיאמי, פורט לאדרדייל, פלורידה : לפי המחקר, העיר רשמה "תיקון יתר", מחירי הבתים נמוכים באופן קיצוני ותשואת השכירות גבוהה. העיר הגיעה לשפל ברבעון הרביעי של 2011, לאחר צניחה של 54% מאז השיא ב-2006. המחירים צפויים לעלות ב-5.6% עד מארס 2013.
1. פניקס, אריזונה : לפי המחקר, העיר צפויה לרשום את עליית המחירים המשמעותית ביותר עד מארס 2013 שצפויה להסתכם ב-6.5%. המחירים הגיעו לשפל ברבעון השלישי של 2011 לאחר צניחה של 54.2% מהשיא שנרשם בחודש מארס 2006.
- 3.זיו 16/05/2012 13:59הגב לתגובה זובקרוב אצלנו ירידות של 50% כמו שם. זה יהיה מבורך וגם צפוי. לא רואה סיבה שכאן המחירים יהיו גבוהים מארה" ב. פה זה לא אמריקה. כאן יש תשתיות גרועות, צפיפות, הזנחה. ממשל מקומי מושחת ורופס. אין סיבה למחירים הגבוהים כאן. נקודה.
- 2.רק בארצות הברית (ל"ת)לא לקנות בארץ 14/05/2012 11:33הגב לתגובה זו
- 1.עדיף מהשקעה בארץ 14/05/2012 11:33הגב לתגובה זוטיפש מי שרוכש בארץ דירה להשקעה
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
מחקר רחב של קרן המטבע הבינלאומית מגלה שהעלאת ריבית של אחוז מורידה את מחירי הדירות בפחות מאחוז אחד - אבל כשהריבית יורדת מ-7% ל-2.7% נוצר בום, כשהיא משתנה מ-4.5% ל-3.5% ההשפעה זניחה - מה זה אומר על שוק הנדל"ן הישראלי?
ריבית בנק ישראל ירדה לאחרונה. סיכוי טוב שבמהלך השנה הקרובה היא תרד עוד פעמיים בכ-0.5% ל-3.75%. האם ההורדה הזו תוביל לעלייה במחירי הדירות? הורדת ריבית הופכת את החזרי המשכנתא לנמוכים יותר ומאפשרת בעצם לרוכשי דירות להגדיל את המרכיב במשכנתא ולקנות דירה עם פחות הון עצמי. יש לכאורה יותר אפשרויות לרוכשי דירות, אבל לא צריך לעשות מחקר כדי להבין שהפחתה של רבע אחוז היא כמעט כלום, סדר גודל של 70-100 שקל בהחזרי המשכנתא הממוצעת. לא זה מה שיקבע אם תקנו דירה או לא. אבל אם זה יימשך?
נחזור כמה שנים טובות אחורה. היינו בניסוי ריבית גדול שנקרא - ריבית אפסית. בניסוי הזה, נתנו לנו מימון זול במיוחד ואז רכשנו דירות וניפחנו מחירים. זה נגמר. הריבית זינקה, כשהזינוק שלה גרם להחזרי המשכנתא לעלות בקרוב ל-1,000 שקל. הרבה כסף ובדרך גם היתה עלייה במדד המחירים שייקרה את ההחזרים. העלייה הזו מריבית אפס לאזור 5% היא דרמה גדולה והיא אכן מקשה על רוכשי הדירות, אבל הדרך חזרה לא תהיה מלאה. הריבית לא תחזור לאפס. היא תרד לאזור 3.5%-3.75%. אנחנו ב-4.25%, אז במקרה הכי טוב היא תרד ב-0.75% וההחזר החודשי יירד ב-200-300 שקלים - זה הרבה, אבל לא משנה בהכרח החלטה כה גורלית כמו רכישת דירה.
כדי שאנשים יקנו דירה הם צריכים שיהיה להם כסף, והעלייה ביוקר המחייה מחסלת להם את העודפים. כדי שאנשים יקנו דירה צריך שהמחירים ימשיכו לרדת. הם יורדים - גם בלמ"ס מצביעם על כך, למרות שאצלם הנתונים לא כוללים את הנחות הענק המימוניות והמבצעים השונים. כשזה יימשך נקבל חזרה לשוק הדירות, אם כי, שוק הדירות תמיד לא באמת צפוי
עד כאן, ההערכה מהשטח, לא מלומדת, לא מקצועית. כאן תראו הערכה של כלכלנים - לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם. וכעת נעבור ממש למחקר מפורט שפורסם ב-IMF Economic Review, כתב העת היוקרתי של קרן המטבע הבינלאומית. המחקר מערער באופן יסודי על ההנחה הזו שיש קשר הפוך בין ריבית למחירי הדירות. המחקר "When Does Monetary Policy Sway House Prices? A Meta-Analysis" מגלה שהקשר בין שינויי ריבית למחירי דירות חלש הרבה יותר ממה שמקובל לחשוב, אבל גם שיש הבדל עצום בין "רמת הריבית" ל"שינוי בריבית".
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הממצא המרכזי: נקודת אחוז שווה פחות מאחוז
המחקר, שנערך על ידי דומיניקה ארנברגרובה, יוזף בייז'יק ותומאש האברנק מהבנק הלאומי הצ'כי ואוניברסיטת צ'ארלס בפראג, הוא אחד המחקרים המקיפים ביותר שנעשו אי פעם בתחום. החוקרים אספו 1,555 אומדנים מ-37 מחקרים שונים שבחנו 45 מדינות לאורך 72 שנים. כפי שהם מתארים: "הספרות האמפירית מספקת תוצאות מעורבות לגבי ההשפעה של ריביות קצרות טווח על מחירי הדירות: הסמי-אלסטיות המוערכות נעות בין מינוס 12 לערכים חיוביים".
