למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?

באר יעקב, שפעם נחשבה לעיר פרברית ושקטה לצד בסיס צריפין, הפכה בשנים האחרונות לאחד היעדים החמים ביותר, בעיקר לזוגות צעירים שמחפשים דירה ראשונה. כעת, במסגרת תכנית דירה בהנחה - המגמה מתחזקת, הצעירים מצביעים ברגליים ונוהרים לעבר העיר בעיקר במסגרת ההנחות שמציעה תכנית 'דירה בהנחה'.  הסיבה היא גם ההנחה הגדולה -  דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים.אבל גם המחיר האבסולטי שהוא יחסית נמוך ומאפשר לזכאים לרכוש דירה כמעט בלי הון עצמי.  עד כה נרשמו רוב הזכאים לעיר באופן מובהק. עם מספר של 28,582 מוגרלים שינסו לזכות ב-844 דירות.

כרגע הסיכוי שלהם לזכות עומד על כ-2.85%. אבל זה לא מדויק - כי ההרשמה פתוחה עד לתאריך ה-14/9/25 ולפי הערכתנו: עד אז ינסו מעל 60 אלף זכאים להתמודד על באר יעקב - מה שיעמיד את סיכויי ההצלחה בעיר כולה על כ-1.4%. יחד עם זאת - צריך לזכור שלמילואימניקים יש כאן יתרון גדול. הם מקבלים מחצית מהדירות עבורם. ואם נמשיך בדוגמת באר יעקב: 422 דירות מיועדות אך ורק למילואימניקים שעומדים בתנאי הזכאות. הסיכויים שלהם גבוהים בהרבה מאשר של שאר המתמודדים בהגרלה. 

מתוך המילואימניקים - 25% יוקצו אך ורק ללוחמים. מה שמגדיל את סיכויי הזכייה של אלה בהרבה. בנוסף, המילואימניקים גם משתתפים בהגרלה של שאר הדירות (ה-422 דירות הנוספות). עשינו חישוב ומצאנו שלמילואימניקים יש, ככל הנראה, לפחות פי 3 סיכויים מאשר למתמודד "רגיל".

בערים ותיקות ויוקרתיות יותר כמו רעננה הוצעו הרבה יותר דירות. כ- 1,250 בסך הכול, וכמות משקי הבית שנרשמו להגרלה שם עומדת על כ-21 אלף זכאים בלבד. כתבנו על דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. אזור נוסף הוא קרית עקרון, שם מוגרלות קרוב ל-1,000 דירות. נכון להיום, נרשמו בהגרלה הזו כ-10 אלף זכאים. על אף ההטבה הגדולה.

בכדי להבין טוב יותר את הביקושים הגדולים לבאר יעקב נכנסו לעסקאות בבאר יעקב גם בצמוד לפרויקטים של דירה בהנחה. להבין אם ההנחה אמיתית ומה מלהיב את המתמודדים, כי נזכיר שבמקרים רבים אנחנו רואים "הנחה בכאילו", כי אולי זאת הנחה של 800 אלף שקל, אבל אם הקבלן בשוק החופשי נותן לכם מבצע 80/20 ומעלה אתכם כמה קומות למעלה, ומוסיף מחסן ועושה עוד הנחה של 100-150 אלף שקל במחיר, כבר קיבלתם הנחה אפקטיבית של חצי מיליון פלוס. ובכן - ההנחות אמיתיות   

• "ירידת מחירי הדירות תימשך" ומה החזר המשכנתא על דירה ממוצעת?
• שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מבדיקת ביזפורטל עולה כי ההנחה היא אמיתית, והיא נמדדת ביחס למחירים שבהם נסגרות עסקאות היום - ההנחה מגיעה לסכומים של אפילו קרוב ל-1 מיליון שקל! (ברעננה גם יותר מזה עד כדי 1.5 מיליון שקל), זה בלתי נתפס. ככל הנראה מדובר בהגרלה שכוללת את ההטבה הגדולה ביותר שניתנה במסגרות המחירים המסובסדים שהמדינה החלה לחלק בשנת 2015.

800 אלף שקל הנחה ממוצעת; כמה הון עצמי צריך?

לצורך הבדיקה - דגמנו 20 עסקאות אחרונות בעיר ובמיוחד ברחובות הסמוכים לאלו שמוצעים בהגרלות - מהבדיקה עולה כי דירה נמכרה בממוצע לאחרונה בסכום של 3.09 מיליון שקל. לעומת זאת - הזוכים בהגרלה, יוכלו לרכוש את אותה הדירה בסכום של 2.1 מיליון שקל (זאת בתוספת מע"מ כמובן).

לפיכך, ההנחה אמנם בממוצע עומדת על כ-800 אלף שקל וזה בבדיקה שמרנית. זה גם יכול להיות פער גדול יותר.  העיר מושכת את הצעירים כי נותנים להם שכונות צעירות ועסקה נהדרת. האמת שגם במימון העסקה נהדרת. בגלל שאת המשכנתא מקבלים לפי שווי הדירה בשוק ולא לפי מחיר העסקה, מתקבל שאתם יכולים לקחת את כל השווי של הדירה במשכנתא. ברור שכדאי שיהיה לכם הון כדי שלא תשלמו החזרים גדולים, אבל פרקטית אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי (צריך להציג בתחילת הדרך "דמי רצינות" לבנק, אבל בסכום של 60-100 אלף שקל).

שוב זה לא אידיאלי - אתם תשלמו כ-8 אלף שקל משכנתא, ואם תגיעו עם הון של 500 מיליון זה יירד לכיוון 6 אלף שקל - הרבה יותר סביר ואיכשהו אפשרי. אבל זאת בהחלט אופציה לכאלו שאין להם את ההון העצמי. 

• קרקעות הכנסייה: בעלי הזכויות החדשים מתנגדים לצו ביניים - וטוענים שהעתירה מוקדמת
• אלמוגים רכשה את מלוא הזכויות בפרויקט מבואות חיפה תמורת כ-86 מיליון שקל
• תוכן שיווקי משכנתא הפוכה: מפתח לחוסן בעורף, יציבות בשוק הנדל"ן
• העיר הכי מבוקשת בהגרלת דירה בהנחה ומה הסיכויים לזכות בדירה?

אז למה דווקא באר יעקב? יש סיבות נוספות

קיימות סיבות מהותיות נוספות אשר גורמות לבאר יעקב לבלוט במסגרת התכנית של הממשלה: ראשית, היא מושכת אליה לא רק בזכות המחירים הנגישים, אלא גם בזכות מאפיינים כמו התדמית של המקום. היא בצמיחה מתמדת, עם יתרון תחבורתי מובהק: קרבה לקווי רכבת ישירים לתל אביב, סמיכות לכבישים ראשיים כמו 431 ו-44, ונגישות נוחה יחסית לגוש דן.

כמו כן, בעיר מתוכננות שכונות חדשות, מוסדות חינוך מודרניים ומרכזי תעסוקה ומסחר שצפויים לשנות את פניה של העיר בשנים הקרובות. עבור זוגות צעירים ייתכן שמדובר בהזדמנות די טובה - לקבל דירה במחיר נגיש ועדיין להיות מחוברים למרכז.

לצד המיקום והפיתוח, יש גם את ההיבט החברתי-קהילתי. באר יעקב מזוהה היום עם אוכלוסייה צעירה מאוד, קצב בנייה מהיר והעדר "שכבות ותיקות" כמו שניתן למצוא בערים מבוססות יותר כדוגמת רעננה או גבעתיים. הנתונים הדמוגרפיים מצביעים על שיעור גבוה במיוחד של ילדים וזוגות בתחילת הדרך, מה שמייצר אפקט של "קהילה חדשה" - עיר שצומחת יחד עם התושבים הצעירים שלה.

כנראה שזהו חלק מהמשיכה: ההרגשה שהם נכנסים לעיר שנבנית איתם ויחד איתם, ולא אל מרקם חברתי קיים ויקר יותר.מעבר לתדמית ולעובדות בשטח, יש כמובן גם את ההיבט הכלכלי הברור. הפער בין דירה בהנחה לדירה בשוק החופשי בבאר יעקב מגיע לכ-1 מיליון שקל, וזה מתבטא ישירות בגובה המשכנתא ובהחזר החודשי - בין היתר. אבל גם גורם לזה שהעסקה בעיר יכולה להיות עסקת חייהם של הזוכים.