תנופורט וישפרו הן שתי חברות נדל"ן פרטיות שפועלות כיום כחטיבה עסקית אחת - לאחר המיזוג שהושלם בינואר האחרון. הקבוצה בבעלותו ובניהולו של היזם כידן דהרי, שמכהן גם כמנכ"ל והשותף שלו, ירון אדיב. שתי החברות מחזיקות פורטפוליו של עשרות נכסים מניבים וקרקעות לפיתוח, בעיקר בתחומי הלוגיסטיקה, המסחר הפיתוח והתעשייה. הן מתמקדות בניהול צמוד, איתור סיטואציות של מצוקה או חוסר מימוש, והשבחת נכסים מהיסוד.

במסגרת המיזוג בין שתי החברות כאמור, בוצעה הערכת שווי מטעם BDO, שהציבה את שווי הקבוצה בלמעלה ממיליארד שקל. עוד לפני מימוש מלא של זכויות הבנייה והפיתוח שברשותה. לדברי דהרי, עיקר הפער בין השווי המאזני לשווי הכלכלי נובע מהאופי של הנכסים: "רובם לא 'קירות גמורים' - אלא נכסים עם זכויות, עתודות והשבחות עתידיות. אני לא קונה קירות. אני קונה פוטנציאל". בעשור האחרון התמחה דהרי בזיהוי והובלה של עסקאות בהזדמנויות מיוחדות. רכישות של חברות או נכסים בתהליכי כינוס, תוך הפיכה הדרגתית של סחורה "בעייתית" לנכסים מניבים עם ניהול קפדני ותפוסה גבוהה. כיום, לדבריו, שיעור התפוסה בפורטפוליו של החברה עומד על כ-97%, ובתחום הלוגיסטיקה אף מתקרב ל־100%.

תנופורט וישפרו עדיין לא חברות ציבוריות. איך נכון להסתכל ולבחון אתכם?

"נכון, אנחנו עדיין לא אקוויטי - שתי חברות פרטיות שמדווחות לפי כללי שוק ההון, אבל לא מונפקות. לכן גם אין אצלנו מכפילי רווח קלאסיים או FFO. אבל תראה את הנתונים: לפי הערכת שווי של BDO שנערכה בינואר האחרון, הקבוצה שלנו שווה כבר היום מעל מיליארד שקל, והערכה הזו אפילו שמרנית. יש לי נכסים ששמאים העריכו ב־23 מיליון שקל ומכרתי אותם ב־50. כל נכסי תנופורט משוערכים בחסר ביחס לשוק".

איך אתה מגדיר את הפעילות שלכם? זה לא נדל"ן מניב קלאסי

"אנחנו בעצם חברת השבחה. לא קונים מגדלים עם תשואה של 4% ורצים לדרג את זה במצגות. אני מחפש את הנכס הלא מנוצל, עם זכויות בנייה, עם מרחב תכנוני, עם שכונה שעומדת להתפתח. כמעט כל הנכסים שלנו הם כאלה. קרקעות, לוגיסטיקה, מסחר פתוח. אני לא קונה קירות -אני קונה פוטנציאל".

• תנופורט: עלייה של 4% בהכנסות שהסתכמו ב-22.7 מיליון שקל; ההון גדל בכ-10%
• על שטח מפעל בית האריזה ההיסטורי: שכונה חדשה תוקם בחדרה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ובתחום ההשכרה? לא מעט חברות נותנות תקופות גרייס, התאמות, מענקים לסוחרים

"אני עובד אחרת. אצלי אין דבר כזה 'אתה תיכנס ואני אשלם על ההתאמות'. אם שוכר רוצה לשכור - שיביא כסף מהבית. אחרת הוא לא רציני. זה משנה את כל התמונה. הוא לא יבנה ב־4 מיליון, הוא יבנה ב1.7 מיליון ויעשה את זה נכון. זה מגן עליו ומגן עלינו. וגם אין לי גרייסים - אני נותן נכס, תמורת שכר דירה, לא עבור הבטחות".

מה שיעור התפוסה אצלכם?

"בלוגיסטיקה אנחנו כמעט ב־100%. זה תחום מאוד חזק אצלנו. יש לנו עשרות מתחמים פעילים, ועוד עשרות בקרקעות לפיתוח. זה לא מקרי - אני גם מתכנן, גם בונה, גם מממן, גם מנהל,והכל עם צוות מקצועי מאוד. קיבלתי מערכות עייפות, בניתי צוות צעיר, חזק, כזה שבא בבוקר לעבוד".

אתה גם בעלים וגם מנכ"ל, זה עובד טוב?

"זה לא רק שאני בעלים, אני נמצא בעסק. כל בוקר. אני מכיר את העובדים, את הסוחרים, את כל מה שקורה בנכס. אתה לא יכול לנהל נדל"ן מהמצגת או מהמרכזיה. בלי בעל בית, אין עסק".

• מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
• מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים

ואחרי כל זה, מתי תגיע ההנפקה?

"אני עובד קשה בשביל לייצר ערך נוסף לחברה. אני אנפיק את החברה במחיר הנכון ורק לאחר שתנאי השוק יהיו נכונים והחברה תגיע לפוטנציאל המירבי שלה".

הדרך של כידן

המסע של כידן דהרי עם תנופורט וישפרו התחיל ברכישה מורכבת מתוך כינוס נכסים, והמשיך בבנייה קפדנית של מבנה מימון חדש. בתחילת הדרך, העסקה מומנה משילוב של הון עצמי ומקורות חוץ בנקאיים בריביות גבוהות יחסית - אך תוך פחות משנה הוא הצליח להפוך את התמונה, לגייס חוב מוסדי בתנאים מועדפים, ולהוריד את הריבית לכ־2.3%. לפי עלות חוב ממוצעת - נוסחת ה-WACC. "זה הישג לא טריוויאלי לחברה לא ציבורית", הוא אומר. "עשינו דרך מקצועית, בנינו אמון בשוק, והוכחנו שאנחנו יודעים לנהל גם את הנכסים וגם את הסיכונים". השיפור בתנאי המימון, לדבריו, לא רק חסך הוצאות אלא מהווה גם איתות ברור מהשוק על האמון בניהול, בתזרים ובהתנהלות השוטפת של החברה.

מאחורי המספרים עומד תהליך די רחב של הבראה ובנייה מחדש. "קיבלתי מערכת עייפה", אומר דהרי - והפך אותה לצוות צעיר ודינמי, שמוביל היום תכנון, בנייה, ניהול ומימון תחת קורת גג אחת. אחד הנכסים הראשונים שרכש בכינוס נמכר לו ב־23 מיליון שקל, עם פוטנציאל נמוך לכאורה. אך לאחר השבחה תכנונית, שיפור חזיתות, וניהול נכון, הוא שווק מחדש והוערך ביותר מ־50 מיליון שקל.

החברה פועלת כיום בפריסה ארצית, מאזורי תעשייה במרכז הארץ ועד למתחמים בפריפריה. אך דהרי מציין כי מוקדי הצמיחה האסטרטגיים לשנים הקרובות יהיו באזורים עם פער תכנוני ברור: אזורי תעשייה ישנים עם עתודות זכויות, מרכזים לוגיסטיים באזורים מבוקשים, וקרקעות מסחריות שטרם נוצלו.