מאחורי חזיתות האבן של שכונת נווה צדק, נמכר ב-2020 נכס שנראה, במבט ראשון, כמו עוד בית תל-אביבי ישן. אבל כשנכנסים פנימה, התמונה משתנה בתכלית. מה שנחשף בפני בית המשפט שדן במקרה היה מבנה נטוש כמעט לגמרי, ללא מקלחת, שירותים או מטבח, חלקו חשוף לרוח וגשם, כשגם חיבורי החשמל והאינסטלציה בסיסיים לא פעלו. הקונה, שהעיד במסגרת ההליך המשפטי שהתנהל בפני ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, תיאר את מה שראה: "היה מדובר בקליפה חיצונית בלבד... לא ניתן היה להתגורר שם אפילו ליום אחד, לא בלי שיפוץ עמוק ויסודי". אותו קונה רכש את הנכס במכירה כפויה מכונס נכסים, תמורת סכום שובר שיאים – 11.5 מיליון שקל, אך הוא ציין כי הסכים לעסקה רק בגלל הפוטנציאל האדריכלי והמיקום של הבית.

השופטת ירדנה סרוסי ניתחה בהרחבה את המצב הפיזי של הנכס ואת ההשלכות המשפטיות שלו. בהחלטתה, היא הדגישה שוב ושוב כי לא די בכך שנכס נבנה במטרה לשמש למגורים, אלא יש לבחון את מצבו האקטואלי. היא כתבה בהכרעתה כי, "העובדה שהמבנה הוקם לפי היתר, בשטח המיועד למגורים, אינה מצביעה בהכרח כי מדובר בדירת מגורים בעת המכירה – במיוחד כאשר לא ניתן לגור בו בפועל, ולו ברמה המינימלית". בנוסף, היא כתבה כי החוסר במתקנים חיוניים אינו "קוסמטי", אלא מהותי, וכי לא מדובר בשיפוץ קל של רצפה או צבע שנדרש כאן. לדבריה, "כאשר חסרים מתקנים מהותיים – חדר שירותים, מקלחת, מערכת חשמל – לא ניתן להחזיק כי הדירה ראויה לשימוש, אפילו לא זמני".

העורר ביקש מוועדת הערר למיסוי מקרקעין להכיר בנכס כדירת מגורים מזכה, כדי לזכות בפטור או בהקלה במס שבח בעת המכירה. טענתו המרכזית היתה שהנכס נבנה למגורים, היה מיועד לשמש למגורים לפי ההיתר שלו, ואף שימש בפועל למגורים בעבר – ולכן מגיע לו הפטור לפי חוק מיסוי מקרקעין. רשות המסים סירבה להעניק לו את הפטור ממס שבח, בטענה כי הנכס אינו עומד בהגדרת דירת מגורים מזכה – בעיקר בגלל מצבו הפיזי: הוא היה נטול מקלחת, שירותים, מטבח, ובלי טופס 4 או תעודת גמר. האיש נקלע לחובות, ולכן הליך המכירה של הבית נעשה במסגרת כינוס נכסים.

טענה מרכזית של העורר, הבעלים של הנכס, היתה כי בשנים שקדמו למכירה, התגוררו בנכס דיירים – גם אם לתקופה קצרה. לטענתו, היתה זו הוכחה שהנכס "שימש בפועל למגורים". אלא שהשופטת לא התרשמה מטענה זו. השימוש שבוצע בדירה התרחש, לפי קביעת בית המשפט, "שבע שנים קודם לכן", והדירה לא היתה בשימוש כלל בשנים האחרונות. בנוסף, גם אותה תקופת מגורים הוגדרה בלתי תקנית, מכיוון  שהיא התרחשה כשחסרו במבנה דברים בסיסיים. לכן, לדברי השופטת סרוסי, קשה לטעון שמדובר בדירה שבפועל שימשה למגורים, כשאין לכך תיעוד מסודר ולא ניתן לשחזר את תנאי המגורים באותה תקופה.

• הפקעה, מחלוקת ומס: המושב נגד המדינה - מי ניצח?
• כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנכס עצמו שימש אמנם בעבר את הבעלים המקורי ואת משפחתו למגורים לזמן קצר - כחצי שנה - ואולם גם לגבי התקופה הזו הוכח, בעדותו של הבעלים הקודם עצמו, כי הנכס לא היה ראוי למגורים. לדבריו, "גרנו ברמה של 'אוהל' ואפילו חשמל ומים קיבלנו מהשכנים. הייתה לנו גיגית שהייתה מחוברת לאינסטלציה, שם התקלחנו, מפעם לפעם התקלחנו אצל הילדה ושירותים עשינו בדלי".

השופטת גם ייחסה משקל רב להעדר טופס 4 ותעודת גמר. אלה אינם מסמכים פורמליים בלבד, אלא ראיה לכך שהרשות המקומית אישרה את המבנה כמוכן למגורים. במקרה הזה, הבנייה לא הושלמה מעולם באופן רשמי. "ללא תעודת גמר, אין ראיה שהבנייה הושלמה... מדובר בדרישה יסודית המעידה על סיום הבנייה ויכולת לאכלס את הנכס כחוק", כתבה השופטת בהכרעתה.

עניין מהותי נוסף שנידון הוא הפער שבין המחיר שבו נמכר הנכס - יותר מ-11 מיליון שקל - לבין העובדה שהוא לא ראוי למגורים. האם המחיר הגבוה מעיד על כך שהרוכשים תפסו אותו כדירה יוקרתית? הוועדה קבעה שלא. המחיר, כך קבעה השופטת, משקף בעיקר את הפוטנציאל של הנכס: מיקומו הייחודי, ההיתכנות להרחבה או בנייה מחדש, והציפייה של הקונים להשבחה עתידית. היא כתבה כי, "לא ניתן לגזור מהמחיר הגבוה מסקנה משפטית על טיבו של הנכס... השוק אינו מבדיל תמיד בין נכס בנוי לנכס הרוס – במיוחד במקומות מבוקשים".

• למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
• פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

לבסוף החליטה השופטת, בהסכמת יתר חברי הוועדה, על דחיית הערר. היא גם חייבה את כונס הנכסים בהוצאות לטובת מנהל מיסוי מקרקעין, בסכום כולל של 40 אלף שקל.

פסק הדין מהווה תקדים חשוב לפרשנות המושג "דירת מגורים" בחוק מיסוי מקרקעין. הוא מבהיר שלא די בייעוד תכנוני, ובוודאי שלא בשווי כלכלי גבוה. אם הנכס אינו ראוי למגורים בפועל, ביום המכירה – אין פטור ממס שבח למוכרים שלו.

האם עצם העובדה שהנכס שימש למגורים בעבר אינה מספיקה כדי לזכות בפטור?

לא בהכרח. העובדה שהנכס שימש בעבר למגורים (ובמקרה הזה – באופן חלקי ולא מתועד) אינה מספיקה אם במועד המכירה הוא כבר אינו ראוי למגורים. הפטור ממס שבח מותנה בכך שהנכס יהיה דירת מגורים ביום המכירה, ולא בעבר הרחוק.

מה קובע החוק לגבי “דירת מגורים” לעניין מס שבח?

לפי סעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין, "דירת מגורים מזכה" היא דירה שבנייתה הושלמה, והיא מיועדת למגורים לפי טיבה, ומשמשת בפועל למגורים או מיועדת לשמש כך. כל אחד מהתנאים חייב להתקיים. במקרה הנדון, אף לא אחד מהם התקיים.

אם הקונה תכנן לגור בנכס אחרי שיפוץ – למה זה לא נחשב?

כוונות עתידיות אינן רלוונטיות. השופטת סרוסי הבהירה כי אין די בכוונה לגור בעתיד או בשיפוץ מתוכנן – מה שקובע הוא אם במועד המכירה ניתן היה לגור בנכס באופן סביר. כאן, הנכס דרש שיפוץ נרחב מאוד ואי אפשר היה להשתמש בו כדירה.

האם יש חשיבות לעובדה שהנכס נמצא בשכונת מגורים?

לא באופן מכריע. אמנם הנכס מצוי בשכונה שמיועדת למגורים, אך הפטור לא נקבע לפי הסביבה או ייעוד המגרש, אלא לפי מצבו הפיזי והתכנוני של הנכס עצמו. מיקומו היוקרתי של הנכס לא הופך אותו לדירה אם אין בו תנאי מגורים בסיסיים.

מה לגבי השווי הגבוה של המכירה – האם זה לא מעיד על כך שמדובר בדירת מגורים?

השופטת דחתה את הקשר בין המחיר לבין ההכרה כדירת מגורים. היא קבעה כי המחיר משקף את הפוטנציאל העתידי של הנכס (כולל אפשרות לבנייה מחדש או הרחבה), ולא את מצבו במועד המכירה. ערך גבוה לא מקנה אוטומטית פטור ממס.

האם הפסיקה מחמירה לעומת מקרים דומים?

הפסיקה הנוכחית מיישמת גישה עקבית שנקבעה גם בפסקי דין קודמים, אך בולטת בה בגלל הערך הגבוה של העסקה והפער מול המצב הפיזי של הנכס. היא מחזקת את ההבנה שהקריטריון הפיזי הוא מרכזי, ולא מושפע ממסגרת העסקה או הציפיות מהנכס.