האם בית בלי שירותים, חשמל ומים זכאי לפטור ממס שבח?
נכס שנמכר ב-2020 בשכונת נווה צדק שבתל אביב, אחרי שעמד ריק ומוזנח במשך שנים, עמד במרכז עתירה של בעליו החדשים לוועדת הערר, אחרי שלא זכה לפטור ממס שבח. לדברי השופטת שעמדה בראש הוועדה, "העובדה שהמבנה הוקם לפי היתר, בשטח המיועד למגורים, אינה מצביעה בהכרח כי מדובר בדירת מגורים בעת המכירה – במיוחד כאשר לא ניתן לגור בו בפועל, ולו ברמה המינימלית"
מאחורי חזיתות האבן של שכונת נווה צדק, נמכר ב-2020 נכס שנראה, במבט ראשון, כמו עוד בית תל-אביבי ישן. אבל כשנכנסים פנימה, התמונה משתנה בתכלית. מה שנחשף בפני בית המשפט שדן במקרה היה מבנה נטוש כמעט לגמרי, ללא מקלחת, שירותים או מטבח, חלקו חשוף לרוח וגשם, כשגם חיבורי החשמל והאינסטלציה בסיסיים לא פעלו. הקונה, שהעיד במסגרת ההליך המשפטי שהתנהל בפני ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, תיאר את מה שראה: "היה מדובר בקליפה חיצונית בלבד... לא ניתן היה להתגורר שם אפילו ליום אחד, לא בלי שיפוץ עמוק ויסודי". אותו קונה רכש את הנכס במכירה כפויה מכונס נכסים, תמורת סכום שובר שיאים – 11.5 מיליון שקל, אך הוא ציין כי הסכים לעסקה רק בגלל הפוטנציאל האדריכלי והמיקום של הבית.
השופטת ירדנה סרוסי ניתחה בהרחבה את המצב הפיזי של הנכס ואת ההשלכות המשפטיות שלו. בהחלטתה, היא הדגישה שוב ושוב כי לא די בכך שנכס נבנה במטרה לשמש למגורים, אלא יש לבחון את מצבו האקטואלי. היא כתבה בהכרעתה כי, "העובדה שהמבנה הוקם לפי היתר, בשטח המיועד למגורים, אינה מצביעה בהכרח כי מדובר בדירת מגורים בעת המכירה – במיוחד כאשר לא ניתן לגור בו בפועל, ולו ברמה המינימלית". בנוסף, היא כתבה כי החוסר במתקנים חיוניים אינו "קוסמטי", אלא מהותי, וכי לא מדובר בשיפוץ קל של רצפה או צבע שנדרש כאן. לדבריה, "כאשר חסרים מתקנים מהותיים – חדר שירותים, מקלחת, מערכת חשמל – לא ניתן להחזיק כי הדירה ראויה לשימוש, אפילו לא זמני".
העורר ביקש מוועדת הערר למיסוי מקרקעין להכיר בנכס כדירת מגורים מזכה, כדי לזכות בפטור או בהקלה במס שבח בעת המכירה. טענתו המרכזית היתה שהנכס נבנה למגורים, היה מיועד לשמש למגורים
לפי ההיתר שלו, ואף שימש בפועל למגורים בעבר – ולכן מגיע לו הפטור לפי חוק מיסוי מקרקעין. רשות המסים סירבה להעניק לו את הפטור ממס שבח, בטענה כי הנכס אינו עומד בהגדרת דירת מגורים מזכה – בעיקר בגלל מצבו הפיזי: הוא היה נטול מקלחת, שירותים, מטבח, ובלי טופס 4 או תעודת
גמר. האיש נקלע לחובות, ולכן הליך המכירה של הבית נעשה במסגרת כינוס נכסים.
טענה מרכזית של העורר, הבעלים של הנכס, היתה כי בשנים שקדמו למכירה, התגוררו בנכס דיירים – גם אם לתקופה קצרה. לטענתו, היתה זו הוכחה שהנכס "שימש בפועל למגורים". אלא שהשופטת לא התרשמה מטענה זו. השימוש שבוצע בדירה התרחש, לפי קביעת בית המשפט, "שבע שנים קודם לכן", והדירה לא היתה בשימוש כלל בשנים האחרונות. בנוסף, גם אותה תקופת מגורים הוגדרה בלתי תקנית, מכיוון שהיא התרחשה כשחסרו במבנה דברים בסיסיים. לכן, לדברי השופטת סרוסי, קשה לטעון שמדובר בדירה שבפועל שימשה למגורים, כשאין לכך תיעוד מסודר ולא ניתן לשחזר את תנאי המגורים באותה תקופה.
- החורבה לא נהפכה לבית - ועלתה לבעליה ביוקר
- הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנכס עצמו שימש אמנם בעבר את הבעלים המקורי ואת משפחתו למגורים לזמן קצר - כחצי שנה - ואולם גם לגבי התקופה הזו הוכח, בעדותו של הבעלים הקודם עצמו, כי הנכס לא היה ראוי למגורים. לדבריו, "גרנו ברמה של 'אוהל' ואפילו חשמל ומים קיבלנו מהשכנים. הייתה לנו גיגית שהייתה מחוברת לאינסטלציה, שם התקלחנו, מפעם לפעם התקלחנו אצל הילדה ושירותים עשינו בדלי".
השופטת גם ייחסה משקל רב להעדר טופס 4 ותעודת גמר. אלה אינם מסמכים פורמליים בלבד, אלא ראיה לכך שהרשות המקומית אישרה את המבנה כמוכן למגורים. במקרה הזה, הבנייה לא הושלמה מעולם באופן רשמי. "ללא תעודת גמר, אין ראיה שהבנייה הושלמה... מדובר בדרישה יסודית המעידה על סיום הבנייה ויכולת לאכלס את הנכס כחוק", כתבה השופטת בהכרעתה.
עניין מהותי נוסף שנידון הוא הפער שבין המחיר שבו נמכר הנכס - יותר מ-11 מיליון שקל - לבין העובדה שהוא לא ראוי למגורים. האם המחיר הגבוה מעיד על כך שהרוכשים תפסו אותו כדירה יוקרתית? הוועדה קבעה שלא. המחיר, כך קבעה השופטת, משקף בעיקר את הפוטנציאל של הנכס: מיקומו הייחודי, ההיתכנות להרחבה או בנייה מחדש, והציפייה של הקונים להשבחה עתידית. היא כתבה כי, "לא ניתן לגזור מהמחיר הגבוה מסקנה משפטית על טיבו של הנכס... השוק אינו מבדיל תמיד בין נכס בנוי לנכס הרוס – במיוחד במקומות מבוקשים".
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
לבסוף החליטה השופטת, בהסכמת יתר חברי הוועדה, על דחיית הערר. היא גם חייבה את כונס הנכסים בהוצאות לטובת מנהל מיסוי מקרקעין, בסכום כולל של 40 אלף שקל.
פסק הדין מהווה תקדים חשוב לפרשנות המושג "דירת מגורים" בחוק מיסוי מקרקעין. הוא מבהיר שלא די בייעוד תכנוני, ובוודאי שלא בשווי כלכלי גבוה. אם הנכס אינו ראוי למגורים בפועל, ביום המכירה – אין פטור ממס שבח למוכרים שלו.
האם עצם העובדה שהנכס שימש למגורים בעבר אינה מספיקה כדי לזכות בפטור?
לא בהכרח. העובדה שהנכס שימש בעבר למגורים (ובמקרה הזה – באופן חלקי ולא מתועד) אינה מספיקה אם במועד המכירה הוא כבר אינו ראוי למגורים. הפטור ממס שבח מותנה בכך שהנכס יהיה דירת מגורים ביום המכירה, ולא בעבר הרחוק.
מה קובע החוק לגבי “דירת מגורים” לעניין מס שבח?
לפי סעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין, "דירת מגורים מזכה" היא דירה שבנייתה הושלמה, והיא מיועדת למגורים לפי טיבה, ומשמשת בפועל למגורים או מיועדת לשמש כך. כל אחד מהתנאים חייב להתקיים. במקרה
הנדון, אף לא אחד מהם התקיים.
אם הקונה תכנן לגור בנכס אחרי שיפוץ – למה זה לא נחשב?
כוונות עתידיות אינן רלוונטיות. השופטת סרוסי הבהירה כי אין די בכוונה לגור בעתיד או בשיפוץ מתוכנן
– מה שקובע הוא אם במועד המכירה ניתן היה לגור בנכס באופן סביר. כאן, הנכס דרש שיפוץ נרחב מאוד ואי אפשר היה להשתמש בו כדירה.
האם יש חשיבות לעובדה שהנכס נמצא בשכונת מגורים?
לא באופן
מכריע. אמנם הנכס מצוי בשכונה שמיועדת למגורים, אך הפטור לא נקבע לפי הסביבה או ייעוד המגרש, אלא לפי מצבו הפיזי והתכנוני של הנכס עצמו. מיקומו היוקרתי של הנכס לא הופך אותו לדירה אם אין בו תנאי מגורים בסיסיים.
מה לגבי השווי הגבוה של המכירה – האם זה לא מעיד על כך שמדובר בדירת מגורים?
השופטת דחתה את הקשר בין המחיר לבין ההכרה כדירת מגורים. היא קבעה כי המחיר משקף את הפוטנציאל העתידי של הנכס (כולל אפשרות לבנייה מחדש או הרחבה), ולא את מצבו במועד
המכירה. ערך גבוה לא מקנה אוטומטית פטור ממס.
האם הפסיקה מחמירה לעומת מקרים דומים?
הפסיקה הנוכחית מיישמת גישה עקבית שנקבעה גם בפסקי דין קודמים, אך בולטת בה בגלל הערך הגבוה של העסקה והפער מול המצב הפיזי של הנכס. היא מחזקת את ההבנה שהקריטריון הפיזי הוא מרכזי, ולא מושפע ממסגרת העסקה או הציפיות מהנכס.

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
מחצית מהדירות בפרויקט הדגל של החברה כבר נמכרו, מתוך 166 הדירות: 46 בחוזים חתומים ועוד 120 בקשות הצטרפות. כמו כן, בקיץ נרשמה האצה עם מכירת 60 דירות בחודשיים; "אנו רואים המשך ביקושים גבוהים לפרויקטים שלנו"
חברת חג'ג' נדל"ן חג'ג' נדלן 2.04% , העוסקת בנדל"ן יזמי, נדל"ן מסחרי ובין היתר בונה בשכונה החדשה של תל אביב - שדה דב: מספרת היום למשקיעים על עדכון לגבי המכירות בפרויקט הדגל שלה - הקרוי: FIRST. מהדיווח עולה כי מתחילת השנה שיווקה החברה כ-166 דירות במתחם, מתוכן נחתמו 46 חוזי מכר מחייבים, ולצדן נרשמו עוד 120 בקשות הצטרפות - שלב מקדים בדרך לחוזה חתום סופית. בסך הכל, ההיקף הכספי של העסקאות החתומות והבקשות יחד עומד על כ-1.3 מיליארד שקל כולל מע"מ. הנתונים מצביעים גם על האצה מסוימת בקצב השיווק בחודשי הקיץ האחרונים: ביולי–אוגוסט נמכרו כ-60 דירות חדשות בפרויקט, לעומת 30 בלבד בכל המחצית הראשונה של השנה.
המשמעות היא כמעט הכפלה פי שישה בממוצע החודשי, דבר שיכול לאותת על ביקוש שמתגבר, במיוחד סביב האזור בשדה דב .הפרויקט כולל שלושה בנייני בוטיק בני תשע קומות ומגדל יוקרה בן 45 קומות, על קו החוף הצפוני של העיר. לצד מאות הדירות מתוכננים גם שטחי מסחר בשטח כולל של כ-1,700 מ"ר, שנמכרו עד כה בכ-101 מיליון שקל. המתחם מתוכנן על ידי משרד האדריכלים הבינלאומי ODA בשיתוף משרד בר-אוריין, וממוקם בסמיכות לפארק החופי החדש שעתיד לקום במקום. חשוב לציין - שהמיקום של חג'ג' נחשב לנחשק באופן יחסי לאזור בשדה דב - בעיקר בעקבות העובדה שבינו לבין חוף הים יפרידו בניינים בגובה של עד 10 קומות. זאת לפי התב"ע הקיימת.
מעבר לפרויקט שדה דב, חג'ג' מעדכנת גם על עסקאות בפרויקטים נוספים שלה בתל אביב - בהם MOMA בפלורנטין, מגדלי Infinity בצומת אבן גבירול-ארלוזורוב, Master Piece בשכונת בבלי, ו-Einstein Tower בצפון העיר. בסך הכל, החברה מציינת כי מתחילת השנה שיווקה כ-240 דירות בכל הפרויקטים יחד. במקביל, חשוב להדגיש כי לא כל ההיקף שדווח משקף חוזים חתומים. בעוד החוזים המחייבים מקנים ודאות מלאה לחברה ולרוכשים, בקשות ההצטרפות נחשבות לאינדיקציה לביקוש, אך הן עדיין מותנות בהשלמת התנאים המשפטיים והפיננסיים עד לחתימת חוזה מלא. הנתונים הללו מצטרפים לדוחות המחצית האחרונה של חג'ג', בהם הציגה החברה רווח נקי של כ-67 מיליון שקל.
האם מדובר על התעוררות בביקושים לדירות יוקרה?
נראה כי עצם ההתקדמות בשיווק של החברה יכול לאותת על ביקוש מתעורר בתל אביב, ובפרט בשוק היוקרה. גם בתקופה שבה השוק הכללי מתמודד עם האטה וירידה בהיקפי עסקאות. בפרויקטי יוקרה במיקומים נחשקים, כמו קו ראשון לים או מרכז העיר, ממשיכה להירשם התעניינות גבוהה מצד רוכשים בעלי הון, שפועלים פחות מתוך שיקולי ריבית ויותר מתוך רצון למיקום ואיכות. בהשוואה לפרויקטים אחרים בעיר, דוגמת הצפון הישן או פרויקטים בחוף בת-ים, המחירים שנרשמים דומים ואף גבוהים, מה שממקם את שדה דב כחלופה אטרקטיבית יחסית לחוף הים התל אביבי.
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- גינדי לקחה כספים שלא כחוק בפרויקט בשדה דב; הרגולטור התערב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמו כן, מדובר בשכונה חדשה לגמרי שמתוכננת להכיל אלפי יחידות דיור, פארק חופי רחב, מוסדות ציבור ותשתיות תחבורה מתקדמות - תוספת היצע משמעותית לגוש דן. העובדה שבחזית הפרויקט, מול המגדלים של חג'ג', יוקמו בניינים נמוכים יחסית של עד עשר קומות, מבטיחה תצפית פתוחה לים ומעניקה לה יתרון. חשוב לזכור שהשכונה מתוכננת במודל של עירוב שימושים. קרי - מגורים, מסחר ושירותים. שזו המגמה ההולכת וגדלה בקרב הבנייה החדשה של החברות הגדולות באזורי הביקוש. וזו גם המגמה של הבנייה בעולם.