האוצר: עלייה של 40% ברכישת דירות חדשות בשוק החופשי בפברואר
עלייה של 40% ברכישת דירות חדשות בשוק החופשי נרשמה בחודש פברואר. כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (ב'). שני מבצעי מכירות באור יהודה ואור עקיבא הזניקו את היקף העסקאות, כאשר חלק גדול מהרוכשים הינם משקיעים. באוצר מזהירים כי רוכשי דירות להשקעה באור עקיבא עשויים להיתקל בקשיים בתשלומי המשכנתא. בנוסף, מספר החודשים שעמדו על המדף דירות של משפרי דיור שהוצעו למכירה, המשיך לעלות. על פי סקירת הכלכלן הראשי, בחודש פברואר נרכשו 9.1 אלף דירות, עליה של 10% בהשוואה לפברואר אשתקד ועליה של 2% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכמו העסקאות בשוק החופשי בחודש פברואר השנה ב-8.3 אלף, עליה חדה של 15% בהשוואה לפברואר אשתקד, המוסברת בין היתר ברמה נמוכה במיוחד שנרשמה במספר העסקאות בשוק החופשי בפברואר אשתקד, אשר היה חודש פברואר החלש ביותר בעשור האחרון. בהשוואה לחודש הקודם, עלה מספר העסקאות בשוק החופשי בשיעור של 7%, כאשר גידול זה התרכז בדירות חדשות, נוכח מבצע מכירות גדול באור עקיבא אשר היווה למעלה ממחצית הגידול במספר העסקאות בשוק החופשי. עלייה של 40% ברכישת דירות חדשות בשוק החופשי סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש פברואר עמד על 3.2 אלף דירות, מתוכן 900 דירות בסבסוד ממשלתי. בניכוי העסקאות המסובסדות נרשמה עליה חדה של קרוב ל-40% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בהשוואה לפברואר אשתקד ועליה של 22% בהשוואה לחודש הקודם. בכך חזרה רמת העסקאות בדירות חדשות בשוק החופשי לרמתה הגבוהה יחסית בחודש דצמבר האחרון. ניתוח הממצאים הראה כי קרוב ל-60% מהגידול ברכישות אלו בחודש פברואר התרכז במבצע מכירות למועדון צרכנות גדול (חבר - ע.ס) שערכה אחת מחברות הבניה באור עקיבא, אשר הביא לגידול של יותר מ-300% בסך העסקאות בדירות חדשות (בשוק החופשי) באזור חדרה בהשוואה לפברואר אשתקד. בנוסף, באזור המרכז נערך מבצע מכירות (באור יהודה), אשר הסביר 70% מהגידול בסך העסקאות בדירות חדשות באזור זה. מנגד, באזור ב"ש בו עומדות למכירה, ללא הגרלה, קרוב לשלוש מאות דירות, עבור זכאי "מחיר למשתכן", הוסיף לרדת בשיעור חד מספר העסקאות בדירות חדשות בשוק החופשי.
מקור: משרד האוצר
גידול של 245% ברכישות המשקיעים באזור חדרה
בחודש פברואר נרכשו 1.4 אלף דירות ע"י משקיעים, עליה של 18% בהשוואה לפברואר אשתקד ועליה של 23% לעומת החודש הקודם. גידול חריג זה נרשם על רקע מבצע המכירות הגדול שנערך באור עקיבא, אשר הביא לגידול של 245% ברכישות המשקיעים באזור חדרה.
כאמור, מבצע מכירות זה שווק במיוחד לחברי מועדון צרכנות גדול, המאופיינים בשיעור גבוה של בעלי דירות להשקעה. משקל המשקיעים מסך העסקאות הגיע קרוב ל-15%. מנגד, באזורי ת"א, המרכז וירושלים הוסיף לרדת משקל המשקיעים בסך העסקאות.
מקור: משרד האוצר
במשרד האוצר מציינים כי מספרן הגבוה של הדירות שרכשו המשקיעים במבצע המכירות באור עקיבא חריג לא רק ביחס לתקופה (מאז יוני 2015 נמצאות רכישות המשקיעים במגמת ירידה חדה) אלא גם ביחס לרמת הרכישות של המשקיעים בעיר עוד לפני הכבדת המיסוי על המשקיעים ביוני 2015.
היקף הדירות החדשות שרכשו המשקיעים באור עקיבא בחודשיים הראשונים של 2019 גבוה ב-64% מסך הדירות החדשות שנרכשו ע"י משקיעים בישוב בשנים 2018-2017 גם יחד, ונמוך ב-8% בלבד מהשיא השנתי שנרשם בשנת 2015.
רוכשי הדירות להשקעה באור עקיבא בסיכון
על רקע ממצאים אלו, מציינים באוצר כי סביר להניח שחלק לא מבוטל מהרכישות של "דירה ראשונה" נעשה אף הוא למטרות השקעה. "ככל שתוסיף ותתרחב תופעה זו (כ-3.5 אלף דירות מתוכננות במסגרת פרוייקט זה, חלקן מיועדות לזכאי "מחיר למשתכן") יהיה בכך כדי לסכן את היכולת של המשקיעים לממן את תשלומי המשכנתא משכ"ד", מציינים באוצר.
עוד מציינים באוצר, כי אמנם ניתוח רמות השכר של רוכשי הדירות להשקעה במבצע המכירות באור עקיבא מצביע על רוכשים מאד מבוססים, עם שכר ממוצע למשק בית העומד על 45 אלף שקל (ברוטו לחודש) ושכר חציוני גבוה אף הוא,של 31 אלף שקל, כאשר שיעור אפסי מהם מתגורר באור עקיבא עצמה, אולם מאחר ואותו מבצע בפברואר שווק בעיקר לחברי מועדון מסוים, לא בהכרח מייצגים הם את כלל מי ששוקלים בדעתם לרכוש דירה להשקעה בפרויקט זה.
הדירות עמדו על המדף יותר משנה ורבע
מספר החודשים שעמדו על המדף דירות של משפרי דיור אשר הוצעו למכירה, עמד בחודש פברואר על 15.6 חודשים, עליה מתונה בהשוואה לחודש הקודם, כאשר בהשוואה לפברואר אשתקד התארך משך חודשי המדף של דירות אלו בכמעט חצי שנה. בפילוח גיאוגרפי בולטים במיוחד אזור ב"ש ואזור חדרה במשך הזמן הנדרש למשפרי הדיור למכור את דירתם הקודמת.
מקור: משרד האוצר
מדוע מזנק הדולר ל-3.44?
ההצהרות אודות התעצמות הזירה בעזה והחשש מפני הסתבכות מתמשכת מובילים למימושים של המשקיעים הזרים ומפעילים לחץ על השקל
שער הדולר אחרי תקופה שבה השקל התחזק לרמות שאיש לא חזה שנגיע אליו בעיצומה של מלחמה, השבועות האחרונים הראו בלימה של מגמת ההתחזקות, ובימים האחרונים השקל החל להיחלש דולר שקל רציף -0.52% . יש מספר גורמים שמשנים את המגמה, ובראשם הנושא הגיאופוליטי וההצהרות לגבי כיבוש מלא של הרצועה. אם במהלך "עם כלביא" הסטנימנט כלפי ישראל היה חיובי וישראל נתפסה כווינרית, קמפיין ההרעבה שהופעל נגד ישראל שהחל נגס בדימוי החיובי של המדינה שנלחמת ברעים והסנטימנט העולמי שינה כיוון והוביל לחששות מהסתבכות וכך גם למימושים של המשקיעים הזרים. התקופה שבה הכסף הזר נכנס לבורסה בהיקפים אדירים הסתיימה לפי שעה, והחלו המימושים.
רק במהלך חודש יולי, יצאו מבורסת ת"א כמיליארד שקל במניות. וזוהי רק אחת מהזוויות שמראות עד כמה המגמה הזו משמעותית. בניגוד למגמה זו, ניתן לראות איך המשקיעים הישראליים הגדילו במהלך יולי את החשיפה לבורסה המקומית ורכשו בהיקף של כ-3 מיליארד שקל. עם זאת, למרות המכירות של המשקיעים הזרים, הם המשיכו ברכישות בסקטור הבטחוני בכ-200 מיליון שקל. למרות שהלחץ על המטבע כן ניכר בשער החליפין, הבורסה עלתה באופן כמעט רצוף במהלך חודש יולי, עם מחזורי מסחר גבוהים (כ-3.7 מיליארד שקל ביום) והמשיכה במגמה החיובית שהחלה ממש עם פתיחת המלחמה מול איראן.
הקשר העקיף לוול סטריט
בנוסף, ישנו את הקשר העקיף בין התנודות בוול סטריט לשער הדולר. כאשר הגופים המוסדיים, שמנהלים קרנות פנסיה, גמל והשתלמות, מחזיקים חלק ניכר מהתיקים שלהם בנכסים דולריים, רואים עליות בוול סטריט הם חייבים לאזן את התיק שלהם, היות ושווי הנכסים הדולריים שלהם עולה וכך הם נאלצים למכור מניות חו"ל ולאזן את החשיפה המטבעית שלהם, וכך הגידור לחשיפה הדולרית מוביל להקטנת חשיפה כשהמניות עולות - כלומר הדולר יורד.
כאשר המוסדיים מגבירים את מכירות הדולרים בשוק המקומי, בעיקר דרך מכירת אופציות ונגזרים על הדולר, הם מייצרים היצע מוגבר לדולר בשוק הישראלי, מה שדוחף את שער הדולר כלפי מטה.
- מניית הבורסה לני"ע זינקה 11% גפן ב-12%; קמטק צנחה 10%; נעילה שלילית במדדים
- הבורסה באדום: הבנקים ירדו ב-3.2%, הנדל״ן איבד כ-3.5%; עמרם נפלה 8%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השפעת הריבית
עוד גורם שמשפיע על חוזקו של השקל הוא הריבית, ואמנם בשנתיים האחרונות לא חזינו בשינוי בריביות, לא בישראל ולא בארה"ב, אבל השיח אודות הורדת הריבית גם הוא משפיע על השער. כלל האצבע הוא שככל שהריבית על השקל (ריבית בנק ישראל) נמוכה כך האטרקטיביות של השקל מול הדולר פוחתת וערך השקל פוחת ביחס לדולר (הדולר עולה). וכך, במידה וב-17.9 הפד יוריד את הריבית לפני שבנק ישראל יעשה מהלך כזה (ה-29.9 הוא מועד הבא להחלטת הריבית), הדבר יחזק את השקל ונוכל לראות בלימה של המגמה.
כ-69 מיליון שקל: קבלן מאום אל-פחם מואשם בניכוי חשבוניות פיקטיביות
בתקופה של שבעה חודשים בלבד: 96 חשבוניות, וכמעט 70 מיליון שקל של עסקאות מדווחות; מנגנון משומן של ניפוח מלאכותי של הוצאות כדי להתחמק ממס - נעצר; מקרה חריג או שזה רק קצה הקרחון של הקומבינות בענף הבניה?
כתב אישום חמור הוגש נגד נביל מחאמיד, תושב אום אל־פחם ובעליה של חברת הבנייה "מן בזאר בנייה בע"מ". האישום הוא בגין ניכוי 96 חשבוניות פיקטיביות בהיקף עסקאות של כ-69 מיליון שקל, מתוכן נוכה מס תשומות בסך של למעלה מ-10 מיליון שקל. כתב האישום מייחס למחאמיד עבירות על פי חוק מס ערך מוסף, תוך ניסיון להשתמט מתשלום מס בנסיבות מחמירות. כתב האישום הוגש על ידי עו"ד שגיא דימנט מהיחידה המשפטית מע"מ מרכז ברשות המיסים בעקבות חקירה של חקירות מכס ומע"מ חיפה.
על פי פרטי כתב האישום, מחאמיד שימש כדירקטור, בעל מניות ומנהל בפועל של החברה, ובמהלך תקופה של שבעה חודשים בלבד - בין ינואר ליולי 2020 - הוא ביצע רישום של חשבוניות פיקטיביות שלא שיקפו עסקאות אמיתיות.
החשבוניות הפיקטיביות נרשמו על שם חברת "מן בזאר בנייה בע"מ" והוגשו במסגרת הדיווחים התקופתיים של החברה לרשות המסים. סכום המס שנוכה במסגרת אותן חשבוניות מסתכם ב-10,115,210 שקל. מחאמיד פעל באופן שיטתי כדי להתחמק מתשלום מס, תוך ניכוי מס תשומות "מבלי שיש לגביו מסמך כדין".
היקף החשבוניות והמס שנוכה בפועל מעיד, לפי רשות המסים, על פעולה נרחבת שבוצעה בזמן קצר יחסית. שבעה חודשים בלבד, 96 חשבוניות, וכמעט 70 מיליון שקל של עסקאות מדווחות. מנגנון ניפוח מלאכותי של הוצאות לצורך התחמקות ממס. הרשויות מתייחסות להיקף הגבוה ולשיטתיות שבביצוע כאל נסיבות מחמירות, שמהוות בסיס להגשת כתב האישום הפלילי.
- זארה ניצחה את רשות המסים: תשלם 5% מס במקום 30%
- "לא כל עוגמת נפש היא התעמרות": נדחתה תביעת עובד רשות המסים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרשה הזאת משתלבת בתופעה מוכרת המאפיינת ענפים מסוימים, ובפרט את תחום הבנייה. בענף זה, המבוסס לא פעם על חוזים חלקיים, שימוש בתתי־קבלנים, חברות "מטריה" ופעילות עסקית מול גורמים רבים בשטח מאפשרת להחליק ביתר קלות עסקאות שלא קרו במציאות.
