בשבוע שעבר הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי -1.18% על כוונתה לבצע הנפקה ראשונית לציבור של מניות חברת הבת בברזיל. החברה מתכננת להנפיק כ- 20%-6% ממניות חברת הבת בברזיל בדרך של הצעת מכר בהיקף של 100-312.5 מ' ריאל ברזילאי (כ-75-235 מיליון שקל). התשקיף כולל אפשרות להגדיל את היקף ההנפקה לעד 28% מאחזקות ג'י סיטי בחברה הברזילאית, ועד להיקף מקסימלי של 437.5 מיליון ריאל (כ- 328 מ' שקל).

לפי זיו אין אלי, אנליסט נדל"ן מחברת IBI בית השקעות, קודם להשלמת הצעת המכר, תסווג החברה את הונה לשני סוגי יחידות השתתפות - יחידות השתתפות בכירות המקנות תשואת דיבידנד עודפת לתקופה של עד 24 חודשים ממועד השלמת ההנפקה (סוג A, כ- 49% מההון המונפק ומזכויות ההצבעה), ויחידות השתתפות רגילות (סוג B, כ- 51% מההון המונפק ומזכויות ההצבעה). במסגרת הצעת המכר תמכור החברה חלק מיחידות ההשתתפות מסוג A (כ- 57% מסך יחידות ההשתתפות מסוג A). כל יחידות ההשתתפות מסוג B וכן יחידות ההשתתפות מסוג A שלא תימכרנה במסגרת הצעת המכר יישארו בבעלות החברה הברזילאית.

מלבד תשואת הדיבידנד העודפת, ליחידות ההשתתפות משני הסוגים זכויות זהות בהון המנפיקה ובזכויות ההצבעה. לאחר 24 חודשים כאמור, יחידות ההשתתפות מסוג B תהפוכנה ליחידות השתתפות מסוג A. יחידות ההשתתפות מסוג A תוצענה במחיר של 72 ריאל ברזילאי ליחידה, המשקף כ- 16% הנחה ביחס למחירם בספרי החברה, העומד על 86 ריאל ברזילאי למניה.

עוד ציין בסקירה כי "החברה בברזיל הינה הבעלים של חמישה מרכזים מסחריים בסאו פאולו וסביבתה (וכן קרקעות בהיקף זניח), אשר ליום 30 בספטמבר 2023 רשומים בספרי החברה בשווי הוגן של כ- 2.5 מיליארד ריאל ברזילאי (כ-1.9 מיליארד שקל), והונה של החברה הברזילאית נכון ליום 30 בספטמבר 2023 עומד על כ-1.8 מיליארד ריאל ברזילאי (כ-1.35 מיליארד שקל). יש לציין שבבעלות החברה הברזילאית נכסים נוספים בברזיל ששווים ההוגן בספרי החברה עומד על כ- 560 מיליון ריאל ברזילאי (כ- 421 מיליון שקל) אשר בגינם לא קיים חוב. נכסים אלה לא יונפקו והחברה תמשיך להחזיק במלואם בנכסים הנ"ל.

• בעקבות המהלך נגד ברזיל: כך הפך טראמפ את המכסים לנשק פוליטי
• בפעם הראשונה מכסים גבוהים על מדינה גדולה - 50% על ברזיל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כמו כן, הצעת המכר כפופה להיקף מינימלי של כ-100 מיליון ריאל ברזילאי (כ- 75 מ' שקל), ובתנאים מסוימים לחברה ולמנהל ההנפקה הזכות לבטלה. הוא ציין כי ג'י סיטי יוצאת להנפקה הנ"ל לאחר שדחתה את ההנפקה ב- 2021 וזאת על מנת להקטין חשיפה לברזיל וכן על מנת לחזק את נזילות החברה ולהורדת המינוף.

כאמור, תמורת ההנפקה ג'י סיטי מתכננת להנפיק בין 6% ל-20% מהון המניות של החברה הברזילאית ולא יותר מ- 28% מהון המניות. "אנו מעריכים שהחברה לא תבצע את ההנפקה לפי % מקסימלי וזאת על מנת לצמצם את הדיסקאונט בעת ההנפקה הראשונית. ותכוון להנפיק כ- 15% מהון המניות המשקפים שווי נכסי נקי של כ- 1.14 מיליארד שקל לכלל החברה המונפקת ושווי לג'י סיטי של כ- 950 מ' שקל. לפי הנחות אלו, תמורת ההנפקה תסתכם בכ- - 170 מ' שקל", נכתב בהמלצה.

עוד צוין, כי שווי החברה בברזיל בספרי החברה הינו כ-2 מיליארד שקל. כמו כן,  ה- LTV של החברה עומד על 69%.

ב-IBI בנו דוח מקורות ושימושים לחברה על מנת להבין האם תמורת ההנפקה שעתידה להתקבל תעזור לחברה בבעיית הנזילות שלה ולאיזה עוד פעולות נדרשת החברה. ההנחות שנלקחו בהכנת דוח מקורות ושימושים: אמצעים נזילים – 600 מ' שקל מזומנים ו- 100 מ' שקל נכסים פיננסיים; תזרים FFO – לקחנו את ה- FFO לרבעון השלישי של 2023 , ונתנו דיסקאונט של 10% בשנת 2024, וזאת בעקבות תכנית מימוש הנכסים. בשנת 2025, הוספנו 7% ל- FFO בגין צמיחה עתידית ב- SP; מכירת נכס בברזיל בחודש אוקטובר בתמורה ל- 73 מ' שקל - התמורה התקבלה בתאריך החתך ולכן כלולה כבר ביתרת פתיחה מזומנים ושווה מזומנים ליום 30.09.2023; מכירת נכס בארה"ב (ברידג' טאואר) – בחודש דצמבר 2022 הודיעה החברה על מכירת הנכס בתמורה ל- 528 מ' שקל. מרבית התמורה התקבלה אך נותר סכום של כ- 50 מ' שקל שעתיד להתקבל ברבעון הראשון של 2024. עוד התייחסו למכירת נכס בצ'כיה, קבלת מימון על נכסים באירופה (החברה פועלת לקבלת מימון בנקאי בשווי של כ- 300 מ' אירו כנגד שעבוד נכסים). מזומן מהנפקת החברה בברזיל, רכישת אגרות חוב על ידי החברה וגם לעלות ההשקעה ב-3 פרויקטים בהקמה: ג'י סיטי ראשל"צ, טמפה פלורידה ופרומנדה בוורשה. כמו כן, ישנה התייחסות להלוואות למוסדות פיננסיים ולנושא פירעון משכנתאות.

• ויקטורי שומרת על יציבות, עם גידול במכירות ושיפור ברווח הגולמי
• תיק האשראי של נאוי ממשיך לצמוח, אך ההוצאה לחובות מסופקים גדלה
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• החברה שזינקה פי 9 ורוצה עכשיו להיות בנק

"ניתן לראות שגם ללא מימוש הנכסים בצ'כיה בשנה הקרובה וגם ללא קבלת המימון על הנכס באירופה, לחברה קיימים מספיק אמצעים נזילים על מנת לעמוד בהתחייבויותיה לשנה הקרובה, אך אנו סבורים שהחברה תמשיך לממש נכסים בשנה הקרובה וזאת על מנת להגיע עם מרווח תמרון לקראת 2025 שבה קיימים לג'י סיטי פירעונות גדולים", נכתב בסיום ההמלצה. "יש לציין שהחברה מבצעת פעולות נוספות לצורך גמישות פיננסית כגון בחינת הנפקת אג"ח מסדרה חדשה (יח') המובטחת בשעבודים בסכום של עד 400 מ' שקל. כמו כן, החברה מקיימת מו"מ מתקדם למכירת נכסים באירופה ובברזיל בסכום כולל של כ- 1.3 מיליארד שקל (940 מ' שקל באירופה ו- 375 מ' שקל בברזיל), כאשר על הנכסים באירופה קיים חוב של כ- 500 מ' שקל, כך שהחברה צופה תזרים חופשי בסך 800 מ' שקל מנכסים אלו. בנוסף, לחברה קיימים קווי אשראי מאושרים ולא מנוצלים למשיכה מידית של כ- 2.2 מיליארד שקל במאוחד ושל כ- 0.6 מיליארד שקל בסולו, אך אנו מעריכים שהחברה תעדיף שלא להשתמש בהם בעתיד הקרוב".