נדל"ן נדלן דיור דירות בניין, בנייה
צילום: דוד פרימן

הקיפאון בשוק הדיור - ירידה של 17% בהיקף העסקאות

הרבעון השלישי של 2017 חותם ארבעה רבעונים רצופים של ירידה במספר העסקאות; הרצף הארוך ביותר מאז תחילת העשור הקודם; היקף העסקאות ירד ב-17%
נועם בראל | (17)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם סקירת נדל"ן לרבעון השלישי לשנת 2017, ממנו עולה כי ברבעון נרכשו 23.7 אלף דירות "בלבד", מדובר בירידה של 17% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בניכוי 'מחיר למשתכן' מתעצמת הירידה ל-21%. בכך חותם הרבעון השלישי 4 רבעונים רצופים של ירידה במספר העסקאות. מאז תחילת העשור הקודם, רק בתקופת המחאה החברתית נרשם רצף דומה.

עוד עולה מהדו"ח כי ברבעון השלישי נרשמה ירידה של 16% ברכישת דירות ב"מחירי שוק" ע"י הזוגות הצעירים אל הרמה הנמוכה ביותר מאז תקופת ההמתנה למע"מ אפס. בולטת במיוחד  בפלח השוק של הדירות החדשות ע"י הזוגות הצעירים. ניתוח רכישות הזוגות הצעירים מקרב זכאי סדרה ב' ב"מחיר למשתכן" מצביע על שיעור "התייאשות" נמוך של 4%  מבינהם, אשר רכשו דירה "במחירי שוק" בתשעת החודשים הראשונים של השנה.  כשליש מאותן רכישות היו של דירות חדשות, שיעור גבוה משמעותית מאשר בקרב כלל הזוגות הצעירים. נתון שמעיד על העדפה חזקה של אותם זכאים  לדירות חדשות.

רכישות המשקיעים ברבעון השלישי הוסיפו לרדת בשיעור חד של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים, של למעלה מ-20%, מאז הרבעון השלישי של 2015. במצטבר, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה הסתכמו רכישות המשקיעים ב-13.2 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז המיתון של 2003. באזור המרכז רשמו רכישות המשקיעים את רמתם ההיסטורית הנמוכה ביותר.

​הירידה המתמשכת ברכישות המשקיעים מוצאת ביטוי גם בחיובי  מס רכישה מדירות להשקעה,  אשר רשמו ירידה ריאלית של 28% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. במצטבר, מתחילת השנה הסתכמו חיובי מס רכישה על דירות להשקעה ב-1.5 מיליארד שקל בלבד, ירידה חדה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

ברבעון השלישי של 2017 נרכשו 5.5 אלף דירות חדשות "במחירי שוק", ירידה חדה של 29% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ירידה חדה זו מקיפה את כל הסגמנטים של השוק. ממשיך לרדת משקלם של הקבלנים הגדולים בסך המכירות, עובדה שעשויה להצביע על גמישות מחירים נמוכה בקרב קבלנים אלו.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות עם רמה נמוכה במיוחד של עסקאות "במחירי שוק" בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. סך הדירות שנרכשו באזור זה בתקופה ינואר-ספטמבר עמד על 10.6 אלף דירות בלבד, ירידה של 20% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה באזור זה בהשוואה היסטורית, למעט שנת 2003, שעמדה בצל האינתיפאדה השניה (גבוהה ממנה ב-4% בלבד).

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 16.
    אלי 06/12/2017 22:16
    הגב לתגובה זו
    לא קונים דירה במחיר בועה
  • 15.
    ההמשקיעים ברחו וכחלון עוד יתחנן שיחזרו (ל"ת)
    ן 05/12/2017 18:41
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    לעצור את האיש הרע עכשיו כחלון אתה תהרוס משפחות לך הביתה (ל"ת)
    י 05/12/2017 17:11
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    כחלון מרסק משפחות ומפיל להן את הבתים יש לזרוק אותו מהר (ל"ת)
    ל 05/12/2017 16:59
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    אני בהלם שביבי נותן יד למצב זה ולא מטיס את כחלון קביני (ל"ת)
    ט 05/12/2017 16:52
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    כלכלן 05/12/2017 16:20
    הגב לתגובה זו
    מה יהיה איתכם? ולמה בכמוד הראשי אין על כל כתבה סופר תגובות כמו באתר הישן?
  • 10.
    כחלון לא ירגע עד שיגרום למיתון בארץ.חכו ותיראו (ל"ת)
    שמואל 05/12/2017 14:09
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    הלוואות גישור 05/12/2017 14:03
    הגב לתגובה זו
    הזוי
  • 8.
    לא קונים דירה במחירי בועה. די לעושק ! (ל"ת)
    גבי 05/12/2017 13:39
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    עמי 05/12/2017 12:59
    הגב לתגובה זו
    שוק הנדל"ן בקיפאון!
  • 6.
    אני לא קונה דירה במחיר בועה!!! (ל"ת)
    אדי 05/12/2017 12:46
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מנחם 05/12/2017 10:58
    הגב לתגובה זו
    מנסה קרוב לשנה למכור דירת 5 חדרים ולא מצליח. הורדתי כבר 100k. המתווכים לוחצים שאוריד יותר.
  • תוריד 200K אולי יעזור (ל"ת)
    גבי 05/12/2017 13:39
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    כלכלן 05/12/2017 10:52
    הגב לתגובה זו
    קדיש על כל מי שקנה דירה ב3-4 שנים האחרונות ולא מכר
  • 3.
    איתן 05/12/2017 10:35
    הגב לתגובה זו
    תנחומיי לקבלנים ולשאר החזירים
  • 2.
    רענן 05/12/2017 10:31
    הגב לתגובה זו
    בנוסף לחברות בנייה זרות ,מס דירה שלישית. העלו מס רכישה ,משקיעים ייצאו מהביקושים. מחיר למשתכן הוזיל מחירי דיור ,400 אלף פחות.
  • 1.
    גיא 05/12/2017 10:23
    הגב לתגובה זו
    יכול להיות שהוא ניסה לבלף?
איתי בן זאב. קרדיט: Xאיתי בן זאב. קרדיט: X

אקזיט של מילארד שקל על ההשקעה במניית הבורסה

מנדי הניג |

קרן מניקיי  שהחזיקה בעבר כ-20% ממניות הבורסה לניירות ערך בת"א, השלימה מכירה כוללת של כל החזקותיה בתמורה מצטברת של כ-1.1 מיליארד שקל. המכירה האחרונה, בהיקף של 5.6% מהמניות תמורת כ-400 מיליון שקל, בוצעה לגופים מוסדיים מקומיים וזרים והביאה לסיום אחזקתה של הקרן בישראל.

האקזיט של מניקיי מהווה תשואה פנמנלית: הקרן רכשה את מניות הבורסה באוגוסט 2018 תמורת כ-110 מיליון שקל בלבד, לפי שווי חברה של כ-550 מיליון שקל. היא הרוויחה פי 11 על ההשקעה במניית הבורסה. השווי של הבורסה היום הוא פי 7.2 - פי 13 מהשווי ו היא השקיעה.

במהלך השנים ביצעה מניקיי מספר מכירות חלקיות. בתחילת 2025 היא מכרה 4.8% ממניות הבורסה לבורסה עצמה תמורת כ-200 מיליון שקל, מהלך בעייתי שבעצם סידר לה מחיר טוב על חשבון המשקיעים הקיימים.סוג של "חילוץ" ההשקעה על ידי הנהלת הבורסה. ביולי מכרה הקרן מניות נוספות בהיקף של כחצי מיליארד שקל וכעת היא מחסלת את ההחזקה.


הבורסה בת"א מתנהלת ללא גרעין שליטה כשלמעשה היא ביטוי לשלטון המנהלים. איתי בן זאב, המנכ"ל בעצם שולט בחברה בפועל. זה עלול לייצר חיכוך בין בעלי המניות לבין המנהלים, כשלעיתים האינטרסים לא משותפים.

הבורסה לניירות ערך סיימה את הרבעון השני של 2025 עם תוצאות מרשימות שמוכיחות שהשוק הישראלי ממשיך לשגשג למרות האתגרים. הרווח זינק ב-80% לכ-43.6 מיליון שקל, לעומת 24.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. גם ההכנסות עלו בקצב של 29% ל-136.1 מיליון שקל. ה-EBITDA המתואם עלה ב-56% ל-71.6 מיליון שקל, ושולי הרווח השתפרו מ-43.6% ל-52.6%.

דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוזדניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוז
ראיון

מנכ"ל הקרן שעשתה 120% ב-3 שנים חושף את הסודות

דניאל לייטנר לקח את הקרן של תמיר פישמן מאפס ל-1.5 מיליארד שקל - בדרך הוא פגש את הקורונה, מהפיכה משפטית, מלחמות בעזה וטילים מאיראן - עדיין הוא פרו-שוק: מאמין בסקטור האנרגיה (דלק ונאוויטס) חותך פוזיציות כשמנכ"לים נוטשים; וגם - האם הורדת ריבית תמנע את הקריסה של הנדל"ן?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה תמיר פישמן ראיון

דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, לקח את קרן המניות של בית ההשקעות מאפס עגול ליותר מ־1.5 מיליארד שקל בשווי נכסים. ומה שמדהים זה שזה קרה תוך כדי רצף של טלטלות. מהקורונה דרך המהפכה המשפטית ועד המלחמה בעזה וטילים מאיראן ובכל זאת הקרן מציגה בשלוש השנים האחרונות תשואה של יותר מ־120%, שזה לא רק הכי טוב בשוק אלא אפילו עוקף את מה שהביא ה-S&P בתקופה הזאת. בנוסף, חשוב לציין שלכל בית השקעות יש קרנות מוצלחות יותר וכאלו שפחות, לא באנו לנתח את המכלול כולו אלא להבין איך לייטנר הצליח לקחת את הקרן המנייתית לרמות כאלו גבוהות.

השאלה הכי בוערת שנדרשנו אליה הייתה כמובן לאיך הוא מתייחס כמנהל השקעות אל "נאום הספרטה" של נתניהו שאותו הוא הגדיר כ"לא חכם ולא במקום", והוסיף והזהיר שמסרים על "מדינת ספרטה" יכולים להחריף את הלחץ הבינלאומי על ישראל ולקבל גם ביטוי בשוק המקומי. 

וכדאי שנקשיב לו. במהלך השנים לייטנר צבר תובנות על מה כדאי - ובעיקר על מה לא כדאי - לעשות. "בהשקעות יותר חשוב זה מה לא לקנות מאשר מה לקנות" וכשמדברים איתו הוא לא מסתיר את ההעדפות שלו: להשקיע באנרגיה, כמו בדלק ובנאוויטס, לזהות בזמן את החולשה של סקטורים בעייתיים כמו נדל"ן, ולהיות עם יד על הדופק כל הזמן. אחד הכללים שהוא פיתח לאורך הדרך הוא "פרדוקס המנכ"ל העוזב" זאת אומרת שכשמנכ"ל עוזב בשיא זה הזמן גם שלנו לממש - ככה עשתה הקרן בנייס כשברק עילם פרש, באייל טרייבר במיטרוניקס וגם בפנינסולה. ואם כבר הזכרנו את נייס - הוא עוקב מקרוב אחרי חברות הצמיחה כמו מאנדיי וגם נייס, הוא מסתכל על מהפכת ה־AI ותוהה בקול האם המודלים העסקיים של החברות האלה בכלל מסוגלים לשרוד כיום "אפשר לשכפל את מאנדיי בעשר דקות".

אבל אם תשאלו אותו איך עושים כזאת תשואה בכזאת סביבה עסקית? התשובה תהיה שאין קסמים, יש עבודה קשה והרבה. לייטנר מנהל את הקרן בגישה שמזכירה יותר כמו פרייבט אקוויטי מקרן נאמנות. הוא קופץ ממשרד למשרד ולא מסתמך רק על ניתוח המספרים שהחברות מנדבות. הוא פוגש בהנהלות, עושה שיחות עם מתחרים ויורד לשטח כל הזמן.


אני רוצה להתחיל עם ההסתכלות שלך על הנאום של ראש הממשלה מזווית כלכלית אם שמים את הפוליטיקה בצד מה זה עושה לנו?