המכרזים בעיר ירושלים לא עוברים תמיד חלק. בשבוע שעבר דיווחנו לכם שבשל התנגדות עיריית ירושלים על המכרז בשכונת מקור חיים, אף יזם לא ניגש למכרז. המכרז הזה מצטרף לכישלון בשכונת משואה, כשהעירייה הודיעה מראש שליזמים אין מה לחפש שם. יממה עברה, ומכרז אחר של המדינה, הצליח. הפלא ופלא, הפעם מדובר במכרז שבו לכל הצדדים יש אינטרס שיצליח. מדובר בשכונה מבוקשת, גילה, אבל לא פחות חשוב - הוא משווק במסגרת מחיר מטרה.

כולם רוצים דירה בהנחה

בירושלים נערכו השנה שני מכרזים של דירה בהנחה (מחיר מטרה הוא חלק ממנה), והתוצאות בהתאם - לפרויקט במורדות מלחה, שהכיל 13 דירות בלבד, ניגשו כמעט 27 אלף איש. אתם מבינים את רמת הביקוש לדירות זולות בסביבה? היא כמעט בלתי נתפסת. כולם ידעו שכולם ייגשו למכרז הזה, ובכל זאת, בשל הסיכוי הקטן - כולם נרשמו להגרלה באפריל. ביולי, 15 אלף איש התחרו על 80 דירות - גם כן מספר לא מבוטל. המסקנה גם ממספרי עבר היא שכל פרויקט של דירה בהנחה שיהיה בירושלים, ולא משנה באיזו שכונה - אמור להצליח ויוליד מספרים דמיוניים. דירות בירושלים (איציק יצחקי) מחירי הדירות בגילה נמוכים מהממוצע בירושלים, 27 אלף שקל - בערך 20%-15% פחות. ובכל זאת, גם הפעם הביקוש אמור להיות גבוה במיוחד. הסיבה לכך היא המחיר הנמוך של הדירות בפרויקט. מנתוני השומה שנערכה בסוף 2020 עולה כי המחיר באזור נע בגבולות 1.924 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר ומהשומה שיצאה לפני מספר חודשים המחיר עלה לאזור 2.416 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת של 100 מ"ר (כל המספרים אחרי מע"מ). במקרה הזה, אחרי חישוב ההנחה המקסימלית שאפשר לקבל במסגרת דירה בהנחה, יוצא כי מחיר דירה כזאת ינוע סביב 1.91 מיליון שקל.

431 אלף שקל לקרקע ליח"ד

תמצאו לנו שכונה נחשבת בירושלים שבה אפשר להשיג דירה במחיר כזה - ודיינו. התשובה: אין סיכוי. מי שיזכה בדירה בירושלים במסגרת דירה בהנחה יקבל הנחה ריאלית של קרוב ל-30% הנחה, ולא 25% כמקובל. מי לא יסתער על דירות כאלה? הזוכה בקרקע היא י.ד בראזני, שלאחרונה מככבת בשיווקים של רמ"י. היא זכתה בשטח בפער ניכר את המתחרות שניגשו למכרז והציעה 95 מיליון שקל, עם הוצאות פיתוח של כמעט 30 מיליון שקל. היא תבנה במקום 290 יחידות דיור - 431 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. חשוב לציין כי מחיר השומה עמד על 4 מיליון שקל בלבד. רמ"י ידעה שתקבל הצעות גבוהות יותר ולא רצתה להגביל את התקרה. היו יזמים שחשבו שיוכלו לעשות "קופה" והגישו את מחיר המינימום, אבל כל מי שגר בירושלים ומכיר את האזור יודע שמחירי הקרקעות והביקוש לדירות באזור גבוה. בסופו של דבר - היא גם קיבלה את מה שרצתה. היא פתחה את התיאבון של היזמים, שהגישו הצעות גבוהות יחסית לאזור שממילא השיווק בו יצליח.