לפני 4 שנים, על השלט הראשון בין חדרה לקיסריה, מצד ימין, זה הכה בי: "כאן תקום אור ים". התקשרתי. על הקו השני, יועץ מכירות מפולפל. "אתה יכול לגור בקיסריה במחיר של חדרה, תבוא למשרד ונסגור, הוא אמר". שאלתי על איזו עיר מדובר. "כמו שאמרתי, עיר חדשה, ליד קיסריה", הוא התעקש.

מיד התקשרתי לעיריית אור עקיבא הסמוכה. "אור ים - מכירים?", שאלתי. "כן, השכונה החדשה כאן, היא תקום בעוד 3 שנים, פחות או יותר". מיד, דפקתי בדלת של משרד המכירות הראשון שראיתי, ועליתי על מגדל של רוטשטיין בחלק הצפוני - כדי לראות איזה נוף ישתקף לי בעיר החדשה. "5 חדרים, 1.55 מיליון שקל. אתה רואה את קיסריה ואת הים", אמרו לי. "אני דווקא רואה את ג'סר א זרקא", הנהנתי. "זה לא רע. אבל אני לא מרגיש קיסריה", התעקשתי. גם הנציג התעקש. אז נפרדנו.

אור עקיבא עשתה לעצמה חיים קלים. הפיתוח המואץ שלה והשכונות החדשות מרשימים בעיניי - היא הפכה מעיר משעממת בין חדרה לקיסריה, לעיר משעממת עם מגדלים, בין חדרה לקיסריה. יש כאן את האטליזים הכי טובים באזור, אחלה קניון, אבל לא הרבה מעבר. האנשים שמגיעים לכאן, באו מכל הארץ כדי לגור בעיר החדשה ליד קיסריה. המחירים האמירו ליותר משני מיליון שקל לארבעה חדרים, המשקיעים מכרו ורשמו נתח יפה.

בחודשים האחרונים, הם החלו לרכוש כאן צמודי קרקע. בהתחלה זה היה 2.6 מיליון שקל, אחר כך צמח ל-3.1. בחודשים האחרונים, הם דורשים כבר 4 מיליון שקל. מחירי חדרה, אבל הקרקע מוגבלת. הם מגיעים לשכונה חדשה, רוכשים דו משפחתי במחיר של דירת 4 חדרים ברעננה - אז למה לא? לפחות חלק מהם חושבים.

• רכשו דירה בשכונת אור ים באור עקיבא לפני שנתיים - והרוויחו פי 2
• "אמרו לי שאגור בקיסריה, אבל זו לא קיסריה": הטריק מאחורי שיווק השכונות החדשות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אז כמה עולה דירה באור עקיבא?

כדי לעשות סדר, ננסה להפריד רגע את אור ים (החלק הדרומי של העיר, סמוך לצומת נחל חדרה) מאור עקיבא (לא בגלל שהיא לא שייכת לשם, זאת עדיין שכונה באור עקיבא) כדי לבדוק את ההבדלים במחירים (או בשיווק, איך שתרצו). אור ים נחשבת לשכונה מפותחת יותר, לא בהרבה לעומת החלק הצפוני של אור עקיבא, שנהנה מאוד מהקמת המגדלים החדשים.

בפרוייקט של אפי קפיטל, שבנתה בין המרכז לצפון, מוכרים דירות 5 חדרים (יד שניה, המכירות הסתיימו והפרוייקט אוכלס) סביב 2 מיליון שקל, אולי קצת יותר. משהו כמו 19 אלף שקל למטר. באשדר תמצאו דירות סביב 18 אלף שקל למטר. 

עכשיו בואו נקפוץ רגע לשכונה החדשה. שם מוכרים דירות גדולות יותר, סביב 127 מ"ר, ב-19 אלף שקל למטר. דירות של שיכון ובינוי, 5 חדרים, נמכרות שם סביב 2.36 מיליון שקל. עכשיו שימו לב לקפיצה של צמודי הקרקע שם - 2.6 מיליון ל-165 מטר בנוי (על רבע דונם) בסוף 2021, 2.8-2.9 מיליון שקל באמצע השנה שעברה, סביב חודש מאי ומשם קפיצה אמיתית בסוף השנה הנוכחית. כעת, אותה וילה בדיוק נמכרת שם במחיר כמעט לא הגיוני לאור עקיבא - 3.5-3.6 מיליון שקל, משהו כמו 21 אלף שקל למטר בנוי. מה יקרה אם הבית הזה יימכר כיד 2 בעוד שנה? סביר להניח שאפשר להכריז: גם אור ים תחצה את רף ה-4 מיליון שקל (אגב, בחלק מחברות הנדל"ן כבר מציעים וילות במחיר הזה, כדו משפחתי).

• ארי נדל"ן במגעים לעסקת נדל"ן של 154 מיליון שקל בבירה
• רפאל תשכור משרדים בפארק המדע בחיפה בכ-45 מיליון שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה

המסקנה היא פשוטה - אור עקיבא מטפסת למחירי חדרה. 1.8 מיליון שקל הוא מחיר דירה ממוצעת בעיר הזאת, כשבאור ים מחיר היחידה הממוצעת כבר עבר את ה-3 מיליון שקל, עם ממוצע שכירות של 4,500 שקל. זה אומר, שבאור עקיבא התשואה נמוכה במיוחד. עבור דירה סטנדרטית תקבלו כאן פחות מ-2% תשואה. למה? כי המחיר אמנם נמוך, אבל הביקוש לדירות הוא גמיש ולא קשיח. אור עקיבא היא בהחלט לא חריש, אבל קצב הבניה שם, מבין הגבוהים במדינה, יוצר שיווי משקל בין ביקוש להיצע. כשהבניה תסתיים והביקוש יהיה קשיח יותר, התמונה עשויה להשתנות - הכל בהנחה שמחירי הדיור לא יירדו. אם הם ירדו - הקבלנים יצטרכו להדביק עם הפער עם עוד הנחות ומבצעים.

אבל רגע, יש כאן עוד שכונות (לא שכחנו) שכדאי לשים אליהן לב. שכונת היובל, היא השכונה הממוקמת בחלק הצפוני עליה דיברנו קודם, נמצאת דרומית לבית חנניה הסמוכה וסיימה לבנות ב-2020. משהו כמו 18 אלף שקל למטר, במגדלים. 

איפה החלק של המשקיעים? הם עדיין קונים בשכונת שז"ר. היא שכונה ישנה, מחירי הדירות כאן נעים סביב מאות אלפי שקלים (מחיר ממוצע סביב 900 אלף שקל בשנה האחרונה), סביב 13-14 אלף שקל למטר. התשואה השנתית כאן היא אטרקטיבית עבורם, מעל 3%, ולכן הם שמים כאן את הכסף. בתים ישנים, אבל המעמד באור עקיבא, שבחלקו הוא סוציו-אקונומי נמוך, מספק להם ביקושים.

תמצאו גם דירות בעיקר משנות ה-60 וה-70, שהם רוכשים מתוך חשיבה על אפשרות להתחדשות עירונית. בגלל שהדירות קטנות, ובגלל שמחירי הדיור עלו ב-2022 וכעת נבלמים, רוב הדירות שנמכרו לאחרונה כבר החלו לחצות את רף המיליון שקלים. לא זול בהשוואה למה שהיה כאן עד לפני 3-4 שנים, אבל עדיין הגיוני למשקיעים.

עסקאות אחרונות - אור עקיבא

פרוייקט אפי קפיטל, 107 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 2.1 מיליון שקל

האירוס 3, 147 מטר, 5 חדרים, קומה 16 - 3.15 מיליון שקל.

וילה יורו באור ים, 167 מ"ר, 6 חדרים (קרקע) - 3.6 מיליון שקל.

פרויקט אשדר שכונת היובל, 100 מ"ר, 4 חדרים, קומה 8 - 1.81 מיליון שקל.

יהודה הלוי 26, 66 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 1 מיליון שקל.

יהודה הלוי 18, 66 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 1.38 מיליון שקל.

פרויקט BST שכונת אור ים, 138 מ"ר, 6 חדרים, קומה 8 - 3.25 מיליון שקל.

ערים נוספות בפרויקט הערים של ביזפורטל:

>>> מחירי הדיור בחדרה - בכמה הם עלו והאם המשקיעים איחרו את הרכבת?

>>> מחירי הדירות בחיפה נשארו מאחור - המשקיעים עדיין מעדיפים אותה

>>> דירה בכפר סבא - בכמה עלו המחירים ומה התשואה למשקיע?