בחודש נובמבר 2022 נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 7.562 מיליארד שקל, ירידה של 31% לעומת חודש נובמבר בשנה שעברה, כך על פי נתוני בנק ישראל. מדובר אמנם בעליה לעומת חודש אוקטובר, אז נטל הציבור כ-6.1 מיליארד שקל, אבל רוב חגי תשרי נפלו השנה בחודש אוקטובר כך שבפועל היו פחות ימי עבודה (16 השנה במקום 21 ימים בשנה שעברה) וממילא הגיוני שבחודש עבודה מלא יילקחו יותר משכנתאות.

מה שיותר מעניין לראות זו המשך המגמה - אילו בחודש נובמבר היו מספר ימי עבודה כמו בחודש אוקטובר, ולא הייתה כל ירידה נוספת מעבר למיעוט ימי העבודה שמוסברים בחגי תשרי, היה הציבור אמור ליטול כ-8.4 מיליארד שקל בחודש נובמבר, אבל כאמור המספרים בפועל נמוכים ב-850 מיליון שקל, כך שניתן בהחלט לומר שמגמת הירידה בנטילת המשכנתאות ממשיכה גם כעת.

מעבר לכך, גם ביחס לממוצע בשנה האחרונה מדובר בירידה משמעותית של 28% לעומת היקף משכנתאות חודשי ממוצע של 10.5 מיליארד שקל.

העלאת הריבית של בנק ישראל בסוף חודש נובמבר תבוא לידי ביטוי במשכנתאות של חודש דצמבר. המספרים שהתפרסמו כעת מושפעים מהעלאות הריבית הקודמות (עד ל-2.75% שהייתה עד העלאת הריבית של בנק ישראל ב-21 בנובמבר).

מה גובה הריביות?

על פי נתוני בנק ישראל, גובה הריבית הממוצעת במסלול הלא צמוד (קל"צ), כלומר מסלול 'ריבית העוגן' של המשכנתא, זו שלא משתנה אף פעם, ממשיך לעלות. הממוצע בחודש נובמבר עמד על 4.79% (לעומת 2.3% בלבד בחודש מרץ השנה, טרום העלאות הריבית, כלומר זינוק של 2.5%), כאשר לאנשים שלוקחים ריבית ל-25 שנה ומעלה הריבית כבר עומדת על 5.04% (לעומת 3.3% במרץ). הריביות לתקופה של 15-20 שנה עומדת על 4.81% (לעומת 3% בתחילת השנה). הריביות לתקופות קצרות נמוכות יותר אבל גם הן נמצאות בעליה משמעותית. 

• ההתלבטות העיקרית בתכנון משכנתא: החזר נמוך או וודאות גבוהה?
• כשהמשכנתא בולעת כמעט חצי מהשכר והאם זה יימשך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במגזר צמוד המדד מדובר על ריבית ממוצעת כ-3.7% אבל צריך לזכור - הוא צמוד למדד, כלומר עולה יחד עם האינפלציה. אז הוא לכאורה מסלול זול יותר, אבל זה לא באמת.

נתוני השינוי במחירי הדיור בישראל: ביום חמישי הקרוב

ביום חמישי הקרוב, בשעה 18:30 יתפרסם מדד המחירים לצרכן ולצידו יתפרסם גם השינוי במחירי הדיור. האם ההאטה המשמעותית שרואים בשוק ברכישת דירות ובמשכנתאות יובילו גם לירידה במחירי הדיור? בחודשים הקודמים זה לא קרה (אם כי בעולם זה כבר קורה) אבל בשוק מאמינים שזה מגיע. מומחים שונים כבר מצביעים על עצירה בפועל של עליית מחירי הדיור, והשאלה היא האם גם הירידות יגיעו.

הסיבה לבלימה בשוק הדיור - העלאת ריבית בנק ישראל, לא פעולות הממשלה

עצירת המשכנתאות לא מגיעה כמובן בחלל ריק. הסיבה העיקרית לשינוי היא העלאות הריבית של בנק ישראל. עליית הריבית במשק ל-3.25% הקפיצה את ריבית הפריים ל-4.75% (לעומת 1.6% רק בתחילת השנה, כאשר ניתן היה לקבל משכנתאות גם בריביות טובות עוד יותר).

• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
• היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות

צריך גם לומר - הסיבה לשינוי בשוק היא ממש לא תוכניות ממשלתיות (אלה מנסים כבר עשור לעשות 'קסמים' עם תוכניות כמו מחיר למשתכן על צורותיה השונות). אם מחירי הדיור יירדו אתם תשמעו את השרים בממשלה החדשה, ואת השרים בממשלת 'השינוי'. אלה גם אלה יטענו שירידת המחירים היא בזכותם. אבל אתם כבר יודעים שהאמירות של אלה וגם אלה לא נכונות.

הריבית התייקרה וההחזר החודשי של הציבור זינק ב-745 שקל בממוצע ועד 1,500 שקלים

בנק ישראל מעלה את הריבית כדי לרסן את האינפלציה - אבל יש לזה כמובן השפעות רוחביות: ציבור משלמי המשכנתאות משלם יותר כסף. המשמעות של העלאת הריבית האחרונה ב-0.5% היא עליה של החזרי המשכנתא ב-110-120 שקל. הנה המחשבון: >>> בכמה עלה החזר המשכנתא שלכם?. ההחזר החודשי לציבור התייקר בממוצע ב-745 שקלים ועד 1,500 שקלים בחודש לאנשים שלקחו משכנתאות עם אחוז גבוה במסלול הריבית המשתנה (מסלול ריבית הפריים). יחס ההחזר של משקי הבית מתקרב לרף המסוכן של 40% מההכנסה החודשית של משקי הבית - כלומר יותר משכנתאות הופכות מסוכנות יותר ומהוות נתח גבוה מדי מכל ההכנסה החודשית של משק הבית. הכתובת הייתה על הקיר, אבל בנק ישראל החליט לשחרר את מגבלת הפריים בעיתוי הכי לא נכון - וביקרנו אותו על כך כאן בביזפורטל כבר לפני שנתיים.

כדאי גם לציין שלראשונה יותר ממיליון משפחות בישראל משלמות משכנתא. מה גובה המשכנתא הממוצעת למשפחה? כמה מהמשפחות בישראל משלמות משכנתא, וגם: מה היקף "משכנתאות היוקרה" - משכנתאות של יותר מ-2 מיליון שקל (לא מחיר הדירה) - ניתחנו כאן את הנתונים.

מוקדם יותר היום התפרסם סקר יועצי משכנתאות לפיו מעל 40% חשים ירידה בביקושים. עם זאת, 44% מהיועצים צופים כי מחירי הדיור ימשיכו ויעלו לעומת 23% שהשיבו כי מחירי הדיור דווקא ירדו (לתוצאות הסקר לחצו כאן)

במקביל פורסמו נתוני דוח הכלכלנית הראשית במשרד האוצר לחודש אוקטובר וניתן לראות את הלחץ של הקבלנים. הם מוכרים פחות, לא סתם פחות - הרבה פחות - ירידה של 66% בהשוואה לאוקטובר בשנה שעברה, ירידה של 35% ביחס לחודש ספטמבר והתזרים הכולל שלהם ירד ב-4.4 מיליארד שקל. יש חברות שזה לא מפריע להן. יש להן כסף בקופה, אבל גם הענקיות והנזילות ואלו עם הגישה לשוק ההון, מתחילים להבין שמשהו משתנה בשוק. המצב של קבלנים קטנים ובינוניים יהפוך למצוקה לא קטנה אם המכירות ימשיכו מלהיות נמוכות. בסופו של דבר - קבלנות זה עסק - יש מכירות, יש תזרים והתקבולים יורדים.

אז עדיין, התקבולים מגיעים ממכירות עבר, אבל כשהחולשה מתמשכת, סך התקבולים יורד, וזה משפיע על העסק. מה עושים? הקבלנים יכולים להאט את קצב בניית הדירות. ואז הם בעצם שולטים בעקיפין על ההיצע וכשההיצע קטן, והביקוש כידוע קבוע, המחירים עולים. בכל שוק היצרנים-המוכרים קובעים את ההיצע, אבל בשוק הדירות זה מאוד בולט, בעיקר בזכות התקשורת מאחורי הקלעים והמסרים של הקבלנים. הם כגוש אחד יכולים להאט את הקצב - זה האינטרס שלהם והם יודעים להעביר שדר מאחד לשני בסגנון - "מורידים הילוך". האם זה יוביל לירידה במחירי הדיור?