בניין תמ"א נדל"ן נדלן תמא תל אביב
צילום: מורן ישעיהו

תמ"א 38 צפויה לקבל ארכה של שנה - מאחר שהחלופה טרם אושרה

המטרה של שקד היא למנוע ריק בינתיים בתחום הדיור, מאחר ש'חלופת שקד' לא אושרה לפני תום מושב החורף של הכנסת; האם חלופת שקד תגרום ליזמים לבצע פרויקטים גם בפריפריה? במשרד הפנים מקווים שכן
נתנאל אריאל | (3)

התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38, לא תסיים את דרכה כבר בחודש אוקטובר הקרוב, והציבור יוכל לנסות ולהיכנס לתוכניות חיזוק מבנים במסגרתה לשנה נוספת (עד אוקטובר 2023), כך מקדמת שרת הפנים איילת שקד, לאחר שהחלופה שהציעה לתוכנית, טרם אושרה בכנסת ומושב החורף הסתיים. 

כדי לא להשאיר את השוק באוויר עד שככל הנראה תאושר 'חלופת שקד' לתמ"א במושב הקיץ של הכנסת (החלופה אושרה בממשלה ובקריאה ראשונה בכנסת וצריכה להיות מאושרת גם בקריאה שנייה ושלישית בכנסת), החליטה השרה להביא למועצה הארצית לתכנון ובנייה ולהאריך את תוקפה. כדי לאשר את הארכת התוכנית היא תזדקק לאישור במועצה הארצית לתכנון ובנייה, אך שקד צפויה לצלוח את המשוכה, כאשר היא תעלה את הנושא להצבעה בחודש הבא.

על פי שקד, המטרה היא "לתת לשוק ודאות ותקופת הסתגלות לחלופה החדשה במקביל לתמ"א, כדי למנוע ריק", והצפי הוא כי החלופה תאושר בכנסת בחודש מאי ולאחר מכן ייקח עוד מספר חודשים כדי להשלים את התקנות והחקיקה בתחום המיסוי.

בעיות עם תמ"א 38 לא חסרות, התוכניות מתקדמות בעצלתיים, רבים מהתושבים מתנגדים ותוקעים את התוכנית במקומות שרוצים לקדם אותן - ולא פחות מכך, העיריות במרכז הארץ לא משתפות פעולה (הסיבות אולי טובות ואולי לא. חלק מהסירוב הוא חוסר רצון של העיריות לקלוט תושבים, כיוון שעל כל תושב העירייה בעצם מוציאה יותר ממה שהיא מקבלת מתשלום הארנונה, וחלק מהסירוב הוא הצפיפות שגורמת כניסתם של עוד תושבים לתוך אותו שטח שלא בהכרח מתאים לקלוט עוד תושבים)

במנהל התכנון מתנגדים להארכת תמ"א 38 ואומרים כי "הכשלים של תמ"א 38 ידועים לכל. במקום להוות זרז היא מהווה חסם הן להגדלת היצע יחידות הדיור והן להתחדשות עירונית אמיתית, שכוללת צורכי ציבור ותשתיות נדרשות עבור התושב. העמדה המקצועית של מינהל התכנון היתה ונשארה שתמ"א 38 חייבת לסיים את דרכה בהקדם האפשרי, וזו תהיה גם עמדתנו במועצה הארצית".

ב'חלופת שקד' יש למעשה יותר זכויות בבניין, והטבות לעיריות שיקבלו היטל השבחה של 25% (במקום 0% כיום) על הזכויות הנוספות, כך שהן יהיו אמורות - אולי - לרצות יותר את התוכנית. אבל גם בתוכנית החדשה יש בעיות כאשר מומחים טוענים כי לא מדובר באמת בתוכנית לחיזוק מבנים.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    הסנגור של פחלון 14/03/2022 08:19
    הגב לתגובה זו
    היא פשוט מאריכה יד ימין ומקצרת בהתאם יד שמאל הזויה וסתומה
  • לא לסחטני המדינה 14/03/2022 15:15
    הגב לתגובה זו
    להוריד מייד ל-50% חתימות דיירים בהריסה ובינוי בתמא 38/3. על המדינה להתערב באסון הדיור ולממן תשתיות בהתאם. זו התוכנית היחידה שעובדת-עם קבלות, במיוחד באזורי הביקוש!. שאר תוכניות הממשלה ללא התכנות תפעולית וכלכלית, יגרמו לביזבוז,לסחבת ביורוקרטית לעוד המון שנים והתעצמות אסון הדיור לדורות!
  • 1.
    המכשול העיקרי בתמא 38/2 הינו הצורך ברוב של 80%. (ל"ת)
    פלורליסט 13/03/2022 23:59
    הגב לתגובה זו
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.