דירות במקום מחנה צבאי: 4,200 דירות חדשות במתחם סירקין פתח תקווה
4,200 דירות חדשות, לצד שטחי תעסוקה ומסחר, צפויות להיבנות בפתח תקווה, לאחר שרשות מקרקעי ישראל החלה בהליך ומפרסמת להפקדה את תכנית סירקין מזרח, על שטח המחנה הצבאי המתפנה.
התכנית שמקדמת הרשות יחד עם משרד הביטחון לפינוי המחנה הצבאי סירקין לטובת שכונת מגורים חדשה בפתח תקווה היא חלק מתכנית גדולה להקמת כ-12,000 יח"ד ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים על שטח המחנה, וזאת כחלק מהמגמה לפנות ממרכז הארץ את מחנות צה"ל לטובת הקמת דירות חדשות.
השכונה החדשה מתוכננת לקום בחלק המזרחי של המחנה ומשתרעת על שטח של כ-593 דונם. במסגרת התוכנית ייבנו כ-4200 יח"ד בצפיפות ממוצעת של כ-33 יח"ד לדונם נטו, 250 יחידות דיור מיוחד (דירות קטנות לדיור מוגן או מעונות סטודנטים) וכ-65,000 מ"ר למסחר ותעסוקה. השכונה תכלול בניינים בגבהים של החל מ-3 קומות ועד 24 קומות.
לצד הבניינים תכלול השכונה מוסדות חינוך כגון: מעונות, גני ילדים, בתי ספר, מבני ציבור ושטחי ציבור לרבות מוסד אקדמי, פארקים שכונתיים ואזוריים ובהם פארק נחל שילה ההמשכי המתחבר לפארק הירקון.
- ה-AI משנה את עולם האדריכלות - ״פעם היה צריך 3-4 אנשים על פרויקט היום צריך אחד-שניים״
- איך בונים את הבית שתמיד רציתם מבלי להיתקע בבירוקרטיה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבחינת נגישות לתחבורה - על פי הרשות, ניתן דגש לתכנון המבוסס על מתע"ן - מערכות תחבורה עתירות נוסעים - ועל קירבה לתחבורה ציבורית עתידית (תחנות מטרו) מתוך מטרה לצמצם את הצורך ברכבים פרטיים, וכן שבילי אופניים והולכי רגל.
בנוסף ובכדי לשמר את ההיסטוריה במקום, תכננה רמ"י מוזיאון לתולדות שדה התעופה הבריטי שפעל במקום ואשר שימש את יחידות צה"ל ומשרד הביטחון עד לפינוי המחנה, על בסיס מבנה קשתי שהוגדר לשימור.
התוכנית נערכה על ידי צוות מתכננים בראשות משרד עמוס ברנדייס - אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ.
- 6.נעמי 22/04/2021 08:55הגב לתגובה זומקווה מאוד שיבנו תשתיות רציניות עם השכונה החדשה.
- 5.שכן 21/04/2021 13:16הגב לתגובה זויש מחלוקת בין התושבים למשרד הבינוי.המשרד מעוניינים לבנות 12000 יחידות.השכנים מסביב מתנגדים.כרגע מדובר על לפחות 8000 יחידות דיור.בחישוב קל מדובר על 8000 רכבים לפחות.היום יש פקקים בצומת סירקין.
- 4.יען 21/04/2021 12:23הגב לתגובה זומדובר על 8000 יחידות דיור לפחות.גם היום יש פקקים בכביש 40 וברגע שיתוספו עוד 5000 מכוניות לפחות.
- 3.ראש העיר גרינברג מזגזג כל הזמן בעניין זה! (ל"ת)זיגזג 19/04/2021 18:35הגב לתגובה זו
- 2.דני 19/04/2021 17:23הגב לתגובה זוהכל בסדר. עיריית פתח תקווה צריכה רק לעדכן שהכניסה והיציאה ישארו כמו היום. נראה מי יקנה דירה במקום כזה
- 1.אע 19/04/2021 15:19הגב לתגובה זוחבורה של תמימים/מטומטמים.. כרגיל מתבססים על תחבורה ותשתיות שטרם קיימות
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
