בתום בחינת השפעת משבר הקורונה על ההתחייבויות החוזיות בין מוכרי ורוכשי הדירות, ובפרט על מועדי מסירת הדירות, המליץ משרד המשפטים לשר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן, על הארכת מועד המסירה הקבוע בחוק ל-120 יום.

חזק בפריפריה? התכנית של ליצמן להחזרת המשקיעים לשוק הדיור

בדו"ח מפורט שהגיש צוות בין משרדי בראשות המשנה ליועמ"ש, ארז קמיניץ, נבחנו עמדות התאחדות הקבלנים, הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן, עמדת הקליניקה לזכויות דיור ופיתוח עירוני במרכז הבינתחומי הרצליה, משרד הבינוי והשיכון כמו גם משרד האוצר.

כיום מגדיר חוק המכר תקופת חסד של 60 יום מהמועד החוזי במסגרתה הקבלן לא יידרש לשלם לרוכש פיצוי בגין איחור במסידרת הדירה, זאת במטרה לתת מענה מסוים לעיכובים קצרים ובלתי צפויים מראש. איחור במסירה העולה על תקופה זו מזכה את הרוכש, בלא הוכחת נזק, בפיצוי מוגבר לתקופת האיחור שלאחר 60 הימים (אך רטרואקטיבית מהיום הראשון לאיחור), או בפיצוי שעליו הוסכם בחוזה המכר, לפי הגבוה מביניהם.

שיעור הפיצוי המוגבר עומד על סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים פי 1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד, ועל סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה כשהם מוכפלים פי 1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

• הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"לא מדובר בהכרעה האם הקורונה היא כוח עליון אלא לחלק את הנזק שנגרם"

לגישת הצוות במשרד המשפטים, נוכח מורכבות המצב הנוכחי בשוק הדיור והעמימות המשפטית הקיימת ביחס לתוצאה המשפטית של סכסוך בין הקבלן לרוכשי הדירות בגין איחור במסירת הדירות, יש מקום להגיע להסדר גנרי בנושא. כנימוק לכך נכתב כי "יש ערך רב ביצירת הסדר חקיקתי מפורש וסופי. הסדר כזה, ככל שיהיה מאוזן והוגן, יקדם ודאות וימנע הגעה של סכסוכים רבים לבית המשפט.

"על רקע העובדה כי לשני הצדדים קיימים טעמים משפטיים טובים לסברה כי יוכלו להצליח בתביעה בבית המשפט, הרי שאין בהסדר המוצע להלן, כדי לפגוע יתר על המידה באף אחד מהם. ההסדר הגנרי המוצע גם לא מחייב הכרעה בשאלה, האם משבר הקורונה הוא "כח עליון", היינו האם הוא מהווה אירוע מסכל אם לאו, שכן יש בו הכרעה כיצד לחלק את הנזק שנגרם מהאירוע המשברי ואין צורך ליותר מכך כדי להבהיר לצדדים כיצד יש לנהוג".

לפיכך, בהוראת השעה ממליץ הצוות לראות בתקופה של חודשיים כתקופה מוכרת לעיכוב במסירת דירה בשל המשבר, ולתקן את חוק המכר, כך שלתקופת "החסד" הקבועה כבר היום בחוק (60 ימים) יתווספו 60 ימים נוספים. בכל חריגה שתעלה על תקופה זו טוען הצוות כי אין לקבל את הסברה העקרונית שרק משבר הקורונה הוא שגרם לעיכוב זה. האמור מתייחס לחוזים שמועד המסירה הקובע בהם הוא בין התאריכים 15.3.2020 ובין 1.4.2021.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

בהמשך לכך, הצוות ממליץ כי למשך התקופה של עד 120 ימים ממועד המסירה החוזי, לא יחויב הקבלן ברכיב הפיצוי העונשי שבפיצוי המוגבר לפי חוק המכר, אלא במחצית הפיצוי הרגיל (שכר דירה של דירה דומה), וחיובי הרוכש, כאשר מועדי התשלומים בהתאם לקבוע בחוזה, ככל שקיימים, יידחו גם הם.

כמו כן, ככל שמועד האיחור יעלה על 120 ימים, ישוב הקבלן לחוב בפיצוי עונשי מוגבר, ללא הוכחת נזק, בדמות 150% מדמי שכירות של דירה דומה, אבל חבות זו תחול החל מהיום ה-61 לאיחור, ולא תחול מהיום הראשון לאיחור לפי המועד החוזי. רוכש שיבחר לתבוע פיצוי ביחס לתקופה של 60 ימי העיכוב הראשונים יידרש להוכחת נזק.

ההסדר המוצע יחול כברירת מחדל. כלומר, צדדים שיאמצו יחד את הוראות ההסדר, לא יוכלו לטעון טענות נוספות הנוגעות לאיחור במסירה, וזאת גם אם יש בחוזה הוראות השונות מההסדר המוצע, וגם אם ניתן היה לטעון, באופן עקרוני, כי תנאים חוזיים אלו מצדיקים תקופת איחור ארוכה או קצרה יותר. כך למשל, קבלן שאיחר בתקופה העולה על 120 ימים לא יוכל גם לעשות שימוש בהסדר המוצע וגם לטעון כי בחוזה יש הוראת "כח עליון" הפוטרת מאחריות לאחר התקופה המוכרת. לצדדים תינתן האפשרות לפנות לערכאות אם יוותרו על ההסדר המוצע ולנסות להוכיח את זכותם לפי הדין הנוהג לפני התיקון.

הקבלנים ביקשו הארכה גדולה יותר, משרדי הבינוי והאוצר הציעו פחות

יש לציין כי הקבלנים מצדם ביקשו מודל לפיו התקופה המוכרת לאיחור במועד מסירת הדירות תחל כבר מחודש פברואר 2020 ותימשך חודשיים לאחר תום תקופת החירום שלעמדתם עדיין לא הסתיימה. לטענתם, גם בימים אלו, היקף הפועלים המורשים להיכנס לישראל איננו עומד על המכסה הרגילה וכי עמידה בחובת הפיצוי בשל איחור במסירה, כפי שקבועה בחוק המכר, וכוללת את רכיב הפיצוי העונשי, תעמיד אותם בפני שוקת שבורה וכי ענף זה צפוי להיפגע באופן אנוש. 

מצד הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן נטען כי ככל שתאושר הדחייה, יש להפגין גמישות גם כלפי הקונה בדחיית תשלומים וכי בתקופה שתיקבע הקבלן יישא בתשלום מופחת מהשיעור הקבוע בחוק בנוסחו הנוכחי שיעמוד על 100% לאורך תקופת האיחור שכן לאיחור יש השפעה על התחייבות הרוכש לפנות את מקום מגוריו הנוכחי. בכך, לפי הרשות, יישמר האיזון בחלוקת הנזקים של הצדדים לחוזה. כאמור, הצוות המשפטי אימץ עמדה זו.

לעמדת משרד הבינוי והשיכון משבר הקורונה צפוי להביא לאיחורים במסירת דירות בסדר גודל של חודשיים עד שלושה חודשים. לפיכך, הציע להתחשב במחצית תקופת האיחור ולאחר את המועד החוזי ב-40 ימים. גם במשרד האוצר הסכימו כי יש מקום להכיר באיחור של 40 ימים כאיחור במועד המסירה החוזי, באופן שבעבור מניין ימים זה, לא תקום זכות פיצוי לקונה. ככל שתהא חריגה מעבר לתקופה המוכרת (60 ימים שכבר קיימים כיום כתקופת חסד בתוספת 40 הימים הנוספים של משבר הקורונה), בדומה לעמדת משרד הבינוי והשיכון, גם נציגי משרד האוצר סברו כי על הקבלן יחול החיוב לשלם את הפיצוי ללא הוכחת נזק, בשיעור של 150% משכר דירה של דירה דומה, החל מהיום ה-41 לאיחור.