תל אביב מוצפת בדירות: מלאי של כמעט 10,000 דירות חדשות - מספיק ל-3.5 שנים של מכירות

בתל אביב-יפו מתרחשת תופעה שלא נראתה עשרות שנים, יש מלאי עצום של דירות חדשות  אבל הקבלנים מתקשים למכור. הנתונים העדכניים של הלמ"ס מגלים תמונה מטרידה שבה 9,810 דירות חדשות ממתינות למכירה בעיר, כאשר קצב המכירה הנוכחי עומד על 233 דירות בלבד לחודש. מה שבעצם אומר שהמלאי הקיים בתל אביב יספיק ל-42 חודשים - שלוש שנים וחצי של מכירות. 

זו לא רק בעיה תל אביבית, ברחבי הארץ נצבר מלאי של כ-83,630 דירות חדשות שטרם נמכרו ומדובר על מלאי שבקצב המכירות הנוכחי יספיק ל-30.5 חודשים. יש הרבה ערים שמצב המלאי שלהם גבוה מאוד וזה יוצר לחץ על המחירים, אך תל אביב, שהיא העיר הכי מבוקשת ויקרה במדינה, דווקא היא מהמובילות במספרים המדאיגים הללו. העובדה שגם בעיר שנחשבת למבצר של שוק הנדל״ן הישראלי נצבר מלאי כה עצום, מעידה על עומק המשבר שבו שרויים הקבלנים.

המספרים שמדאיגים את הקבלנים

תל אביב-יפו: 9,810 דירות למכירה | 699 מכירות ברבעון ספטמבר-נובמבר | קצב חודשי: 233 דירות | מלאי: 42.1 חודשים (3.51 שנים)

רק כדי להמחיש את הממדים, גם אם לא תיבנה אף דירה חדשה נוספת בתל אביב החל מהיום המלאי הקיים יספיק למכירות עד אמצע 2029. זוהי תמונה חריגה לחלוטין עבור עיר שבה הביקוש תמיד נחשב ליציב וגבוה.

• מחירי הדירות: מ-660 אלף במעלות עד 4.9 מיליון בירושלים: המפה של פערי המחירים בנדל"ן
• מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

למרות שתל אביב במוקד הכותרות, ירושלים נמצאת במצב לכאורה דרמטי אף יותר. עם מלאי של 8,290 דירות חדשות וקצב מכירה של 439 דירות ברבעון (כ-146 לחודש), המלאי בירושלים יספיק ל-56.7 חודשים - כמעט חמש שנים. אלא ששם יש ביקושים גבוהים והיקף המכירות הנוכחי לא מייצג, הוא נמוך יחסית. 

גם לוד בולטת בנתונים המדאיגים עם מלאי של 2,610 דירות וקצב מכירה של 184 דירות ברבעון (כ-61 לחודש), המלאי בלוד יספיק ל-42.6 חודשים - כ-3.5 שנים, כמעט זהה לתל אביב.

בלוד נמכרו ברבעון האחרון רק 184 דירות חדשות עם ירידה דרמטית של 56% בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד, כאשר נמכרו 418 דירות. זהו קריסה של יותר ממחצית במכירות תוך שלושה חודשים בלבד.

• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

כשבוחנים את התמונה המלאה במחוז תל אביב, כולל כל ערי הליבה והפרברים, המצב נראה אף חמור יותר. סך המלאי במחוז עומד על 26,260 דירות, עם קצב מכירה של 1,514 דירות ברבעון, שזה רק 505 לחודש. המלאי במחוז כולו יספיק ל-52 חודשים - יותר מארבע שנים.

זה אומר שמחוז תל אביב, שמהווה 31.4% מכל המלאי הארצי של דירות חדשות, נמצא במצב של עומס יתר משמעותי. הערים המרכזיות במחוז כוללות, מעבר לתל אביב-יפו, את רמת גן עם 189 מכירות, את בת ים שעם 161, חולון, גבעתיים והרצליה.

לעומת זאת, מחוז המרכז שמורכב מפתח תקווה, רמת השרון, רעננה וסביבתן, נמצא במצב טוב יחסית. עם מלאי של 20,270 דירות וקצב מכירה של 2,093 דירות ברבעון, שזה כ-698 מכירות לחודש, שם המלאי יספיק ל-29 חודשים - כשנתיים ועשרה חודשים. זה עדיין גבוה, אבל בטווח הסביר יותר.

הערים עם המלאי הנמוך: מי הצליח למכור?

אל תדאגו, לא הכל קודר. יש כמה ערים שמצליחות לשמור על מלאי סביר:

באר יעקב: למרות מלאי של 1,990 דירות, העיר מצליחה למכור בקצב מרשים של 406 דירות ברבעון (135 לחודש), מה שמשאיר מלאי של רק 14.7 חודשים - פחות משנה ורבע. זהו הישג יוצא דופן על רקע המשבר הכללי.

אופקים: עם מלאי של 1,380 דירות וקצב מכירה של 360 דירות ברבעון (120 לחודש), המלאי יספיק ל-11.5 חודשים בלבד - שזה כבר קרוב למצב בריא.

קריית גת: מלאי של 2,250 דירות וקצב מכירה של 251 דירות ברבעון (84 לחודש), מביא למלאי של 26.9 חודשים - כשנתיים ורבע, ועדיין בטווח הניתן לניהול.

מה גורם למשבר?

למרות ירידת המחירים של בין 5% ל-10%, אי אפשר שלא להרגיש שהמחירים, אבסולוטית, עדיין יקרים - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר; מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד? עדיין קשה לאנשים לקנות בכאלה במחירים, השינוי בריבית לא באמת עוזר משמעותית, החששות מהמשך ירידת מחירים גורמות לאנשים לכות, ויש סימן שאלה סביב השנה הנוכחית שהיא שנת בחירות. 

גם הגירה שלילית יכולה לייצר ירידה בביקושים ועלייה בהיצע. שוק הדירות לא היה אף פעם במצב כזה, ולמרות שזה יכול להשתנות במהירות, תמונת המצב כעת קשה - רוכשי דירות במבצעי מימון מתחרטים - 1,300 ביטולים; האוצר: משבר עמוק במכירות קבלנים

עם זאת, משקיעים מתחילים בזהירות לחזור לשוק. הסיבה היא הירידה בריבית והעלייה בתשואה היחסית של שכר הדירה על הדירה להשקעה - מתי תיעצר ירידת מחירי הדירות ומה לא מספרים לנו על הפיל הגדול שבחדר - זו קריאה חשובה שמסבירה מדוע השוק יכול להשתנות במהירות.  

מקרה, רוב הגידול במכירות למשקיעים בת״א התרכז בשני פרויקטים גדולים שהחלו להיות משווקים בנובמבר האחרון, ולפחות באחד מהם ניתנו הטבות משמעותיות. לא מדובר בהכרח בהטבות מימון פורמליות, אלא בהנחות במחיר, סבסוד ריבית משכנתא או חבילות שדרוג נדיבות. זה גם מה שהעלה את כמות המכירות בת״א, כי בלי מבצעים כאלה הקצב היה יותר נמוך בצורה משמעותית. 

הקבלנים נאבקים על כל קונה

מול המלאי העצום, הקבלנים מנסים כל דרך אפשרית לזרז מכירות:

הנחות ישירות במחיר: במקום הטבות מימון מסובכות שהוגבלו, קבלנים מציעים כעת הנחות של 200-300 אלף שקלים ישירות מהמחיר.

סבסוד ריבית המשכנתא: קבלנים מציעים לשלם עבור הרוכש את ההפרש בין ריבית הבנק לבין ריבית נמוכה יותר, למשך תקופה מסוימת.

חבילות שדרוג: במקום להוריד מחירים, חלק מהקבלנים מציעים שדרוגים משמעותיים - מטבח יוקרתי, ריצוף איכותי, מיזוג מרכזי.

גמישות בתשלומים: גם בתוך המגבלות של בנק ישראל, יש עדיין מרווח תמרון. קבלנים מציעים תכניות תשלום גמישות והתאמה לצרכי הרוכש הספציפי.

הסיכון של ביטולי עסקאות

נושא נוסף שמדאיג את הקבלנים מגיע מכיוון ביטולי העסקאות, עם נתוני משרד האוצר שמצביעים על שינוי חד בהתנהגות הרוכשים. מתוך העסקאות שנחתמו בשנת 2023, כ-3.6% כבר בוטלו במהלך השנתיים הראשונות, בעוד שבעסקאות 2021 שיעור הביטולים עמד על כ-0.5% בלבד.

בתל אביב, הנתונים מראים שכבר עכשיו, כשחלפה רק כשנה מתום 2024, נרשם שיעור ביטולים של 1.8% - רק חצי אחוז פחות משיעור הביטולים מעסקאות 2023 לאחר שנתיים מלאות. לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

מלאי נמוך באופקים - מלאי גבוה בתל אביב