קיזוז דמי פינוי מהכנסות שכירות לא מוגנת

רו"ח (משפטן) ישי חיבה

לנישום שני נכסים: האחד נכס מוגן שמושכר לעסק והאחר נכס לא מוגן שמושכר למגורים. הנישום שילם דמי פינוי לדייר המוגן. לאחר תשלום דמי הפינוי לא נותרו לנישום נכסים בשכירות מוגנת.
חשבים |
נושאים בכתבה חשבים

שאלה

לנישום שני נכסים: האחד נכס מוגן שמושכר לעסק והאחר נכס לא מוגן שמושכר למגורים. הנישום שילם דמי פינוי לדייר המוגן. לאחר תשלום דמי הפינוי לא נותרו לנישום נכסים בשכירות מוגנת.

השאלות:

1.   האם הנישום רשאי לקזז את דמי הפינוי מהכנסות הנכס שהפך לנכס לא מוגן?

2.  האם הנישום רשאי לקזז את דמי הפינוי גם מהכנסות למגורים שעליהן משולם מס בשיעור 10%?

תשובה:

לשאלה 1

תקנה 1 לכללי מס הכנסה (ניכויים מסויימים לבעלי בתים המושכרים בשכירות מוגנת), התשל"ח-1977 קובעת כך:

"1. (א)     דמי פינוי ששילם בעלו של מושכר (להלן - הנישום) בשל פינוי דייר מוגן מהמושכר שרכשו כשהוא פנוי או רכשו תפוס והפינוי הוא לאחר תום שלוש שנים מיום רכישתו, יותרו בניכוי כך: קיבל הנישום באותה שנת מס דמי מפתח בשל השכרת בנין כלשהו ינכה את דמי הפינוי תחילה כנגד דמי המפתח ואם סכום דמי המפתח הוא פחות מ-50% מדמי הפינוי, יותר ניכוי של סכום נוסף עד לסכום המשלים את דמי המפתח ל-50% מדמי הפינוי, כנגד דמי שכירות שקיבל מבנינים שהוא משכיר, והיתרה תנוכה בשנים הבאות; ובלבד שאם קיבל הנישום בשנים הבאות דמי מפתח, תנוכה היתרה מדמי המפתח תחילה.
(ב)      דמי פינוי ששילם נישום בשל פינוי דייר מוגן ממושכר שרכשו כתפוס ופונה לפני שחלפו שלוש שנים מיום רכישתו..."
בהנחה כי אין מדובר בפינוי שנעשה בתוך שלוש שנים מרכישת הנכס (וכן כי אין מדובר בכניסה להליך הריסת הנכס הפנוי בתוך שנתיים מיום פינויו), הרי מחצית דמי הפינוי תותר בניכוי הן כנגד הכנסות השכירות מהנכס המפונה והן כנגד הכנסות שכירות מכל נכס מבונה אחר של הנישום.

מחצית דמי הפינוי הנותרת "תנוכה בשנים הבאות". אין הנחיה בנוגע לאופן שבו יותר הניכוי בעתיד ולכן מקובל כי היתרה תותר בניכוי בשנה העוקבת.

לשאלה 2

לפי הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 הקובע מס בשיעור 10% על (מחזור) הכנסות משכר דירה למגורים בהתקיים תנאי הסעיף - לא מוכר כל ניכוי.

המשיב - ממשרד ארצי חיבה אלמקייס כהן פתרונות מיסוי בע"מ WWW.AHEC-TAX.CO.IL

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן. אין במידע המופיע באתר "כל מס" או בירחון "ידע למידע" או בשירות הניתן למנויי האתר כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין באמור כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטיות ו/או ספציפיות, לחוות דעה או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים

 

 

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
מאגר לוויתן  (צילום: אלבטרוס)מאגר לוויתן (צילום: אלבטרוס)

ישראל ומצרים מתקרבות להסכם: מתווה יצוא הגז מלוויתן לקראת אישור סופי

ההבנות בין משרד האנרגיה לשותפות לוויתן סוללות את הדרך ליצוא 130 BCM גז למצרים בהיקף של כ-35 מיליארד דולר - לצד התחייבות להבטחת אספקה רציפה למשק הישראלי

מנדי הניג |
נושאים בכתבה לוויתן

בתום רצף דיונים שנמשך לתוך הלילה, משרד האנרגיה והשותפות במאגר לוויתן הגיעו לסיכום שמאפשר להניע את אחת העסקאות המשמעותיות שנרשמו בענף האנרגיה הישראלי. ההסכם, שאמור להיחתם רשמית על ידי ראש הממשלה ביממה הקרובה, יאפשר יצוא גז טבעי למצרים בהיקפים שמעולם לא נחתמו קודם, ויהווה בסיס להרחבת פעילות המאגר בשנים הקרובות. מאחורי ההסכמות עומדת מערכת של שיקולים כלכליים, רגולטוריים ומדיניים, שמתחברת לצורך של שני הצדדים לייצב את משק האנרגיה שלהם ולבסס תשתיות ארוכות טווח.

על פי המתווה, לוויתן ייצא למצרים 130 BCM גז טבעי בהיקף של כ-35 מיליארד דולר, באמצעות חברת Blue Ocean Energy המצרית. מבחינת השותפות - ניו-מד ניו-מד אנרג יהש 4.31%   , שברון ורציו רציו פטרול יהש -2.23%   זה בעסקה שמאפשרת את ההשקעה בהרחבת יכולות ההפקה וההולכה של המאגר, כולל צינור חדש ומערכות שמיועדות להגדיל את קצב ההפקה. מנגד, משרד האנרגיה קיבל כמה התחייבויות שנועדו לשמר את ביטחון האנרגיה של ישראל: מחיר מוגדר לאספקה לשוק המקומי, וכן מנגנון שלפיו במקרה של תקלה במאגרים אחרים, לוויתן יפנה גז ישירות למשק הישראלי. זה גם מהלך שמחזיר חלק מהעקרונות שהיו במתווה הגז המקורי, ומייצר למדינה יכולת תכנון רחבה מול הביקוש הגובר.


לכתבות נוספות בנושא:

לוויתן בעסקת יצוא למצרים של 35 מיליארד דולר עד 2040; שותפויות הגז מזנקות

גז ישראלי - רווח מצרי; כך א-סיסי מרוויח מיליארדי דולרים בשנה על חשבון ישראל


למתווה החדש יש גם מימד פוליטי. נתניהו רוצה להשלים את ההסכם לפני פגישתו עם נשיא ארה"ב אליו הוזמן לסוף החודש, בין היתר לנוכח מעורבותה של שברון בעסקה והאינטרס האמריקאי בשימור היציבות האזורית. למרות שהעסקה נחתמה כבר באוגוסט, ההיתר הרשמי התעכב בשל דרישה לפרוס את היצוא מעבר לשנת 2040 - החוזה המקורי - כדי לשמור אופציה להגדלת אספקה לשוק המקומי במחירים נמוכים יותר. הדרישה הזו יצרה סחבת ארוכה, שבמהלכה גם גורמים אזוריים ניסו לנצל את ההזדמנות.