קיזוז דמי פינוי מהכנסות שכירות לא מוגנת

רו"ח (משפטן) ישי חיבה

לנישום שני נכסים: האחד נכס מוגן שמושכר לעסק והאחר נכס לא מוגן שמושכר למגורים. הנישום שילם דמי פינוי לדייר המוגן. לאחר תשלום דמי הפינוי לא נותרו לנישום נכסים בשכירות מוגנת.
חשבים |
נושאים בכתבה חשבים

שאלה

לנישום שני נכסים: האחד נכס מוגן שמושכר לעסק והאחר נכס לא מוגן שמושכר למגורים. הנישום שילם דמי פינוי לדייר המוגן. לאחר תשלום דמי הפינוי לא נותרו לנישום נכסים בשכירות מוגנת.

השאלות:

1.   האם הנישום רשאי לקזז את דמי הפינוי מהכנסות הנכס שהפך לנכס לא מוגן?

2.  האם הנישום רשאי לקזז את דמי הפינוי גם מהכנסות למגורים שעליהן משולם מס בשיעור 10%?

תשובה:

לשאלה 1

תקנה 1 לכללי מס הכנסה (ניכויים מסויימים לבעלי בתים המושכרים בשכירות מוגנת), התשל"ח-1977 קובעת כך:

"1. (א)     דמי פינוי ששילם בעלו של מושכר (להלן - הנישום) בשל פינוי דייר מוגן מהמושכר שרכשו כשהוא פנוי או רכשו תפוס והפינוי הוא לאחר תום שלוש שנים מיום רכישתו, יותרו בניכוי כך: קיבל הנישום באותה שנת מס דמי מפתח בשל השכרת בנין כלשהו ינכה את דמי הפינוי תחילה כנגד דמי המפתח ואם סכום דמי המפתח הוא פחות מ-50% מדמי הפינוי, יותר ניכוי של סכום נוסף עד לסכום המשלים את דמי המפתח ל-50% מדמי הפינוי, כנגד דמי שכירות שקיבל מבנינים שהוא משכיר, והיתרה תנוכה בשנים הבאות; ובלבד שאם קיבל הנישום בשנים הבאות דמי מפתח, תנוכה היתרה מדמי המפתח תחילה.
(ב)      דמי פינוי ששילם נישום בשל פינוי דייר מוגן ממושכר שרכשו כתפוס ופונה לפני שחלפו שלוש שנים מיום רכישתו..."
בהנחה כי אין מדובר בפינוי שנעשה בתוך שלוש שנים מרכישת הנכס (וכן כי אין מדובר בכניסה להליך הריסת הנכס הפנוי בתוך שנתיים מיום פינויו), הרי מחצית דמי הפינוי תותר בניכוי הן כנגד הכנסות השכירות מהנכס המפונה והן כנגד הכנסות שכירות מכל נכס מבונה אחר של הנישום.

מחצית דמי הפינוי הנותרת "תנוכה בשנים הבאות". אין הנחיה בנוגע לאופן שבו יותר הניכוי בעתיד ולכן מקובל כי היתרה תותר בניכוי בשנה העוקבת.

לשאלה 2

לפי הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 הקובע מס בשיעור 10% על (מחזור) הכנסות משכר דירה למגורים בהתקיים תנאי הסעיף - לא מוכר כל ניכוי.

המשיב - ממשרד ארצי חיבה אלמקייס כהן פתרונות מיסוי בע"מ WWW.AHEC-TAX.CO.IL

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן. אין במידע המופיע באתר "כל מס" או בירחון "ידע למידע" או בשירות הניתן למנויי האתר כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין באמור כדי להוות מענה לנסיבות מקרה קונקרטיות ו/או ספציפיות, לחוות דעה או להביע עמדה ביחס למקרה מסוים

 

 

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
מאגר לוויתן  (צילום: אלבטרוס)מאגר לוויתן (צילום: אלבטרוס)

גז ישראלי - רווח מצרי; כך א-סיסי מרוויח מיליארדי דולרים בשנה על חשבון ישראל

כחלק ממערכת היחסים הסבוכה עם מצרים, ישראל דרך מאגר לוויתן מספקת גז למצרים שמשמש גם לייצוא. הרוו ח עליו הוא סביב 80% - ב-15 שנים הבאות תספק ישראל גז למצרים ב-130 מיליארד דולר, חלקו יעבור לאירופה וישאיר סכומי עתק במצרים - מחיר השלום

רן קידר |
נושאים בכתבה מצרים לוויתן

מצרים מתכננת להגדיל את יצוא ה-LNG לאירופה החל מנובמבר הקרוב. ידיעה לקונית שפורסמה בתקשורת האמריקאית והמצרית, מסתירה סיפור גדול. מצרים שלה מאגרי גז משל עצמה לא יכולה לשרת את האנרגיה שלה היא נזקקת והיא מייבאת גז מישראל בכמויות שהולכות וגדלות. אלא שחלק מגז הזה לא משמש לצרכים פנימיים כי הממשל עושה חשבון פשוט ורואה שכדאי לייצא את הגז הזה לאירופה ולהרוויח סכומי עתק. 

כעת, בהמשך לפיתוח והרחבת ההפקה של מאגר לוויתן היקף העברת הגז למצרים יעלה. דיווח על כך ניתן לפני חודשיים ובמקביל מתברר מצרים תיערך להגדלת הייצוא. זה מהלך עסקי לכאורה, אבל יש כאן הרבה מאוד פוליטיקה וקשר עסקי שתומך בעצם בשלום. אחרי הכל, למה בעצם ישראל נותנת מתנה כזו גדולה לשכנה שלה ולא מוכרת בעצמה לאירופה? נכון, יש להקים תשתיות, אבל מלכתחילה הכוונה היתה לספק גז לשכנות (גם ירדן מקבלת גז מישראל) כסוג של עוגן להסכמי השלום והרחבת האינטרסים המשותפים. זה כנראה בחשבון הכולל משתלם - ירדן היתה שותפה שקטה בהגנה על ישראל בעת הטילים, מצרים דחפה להסכם. אבל זה החשבון המדיני, מה עם החשבון של השותפויות - ניו מד ורציו, ושל שברון המחזיקות במאגר?

האם יכול להיות שייצוא כבר לפני שנים לאירופה היה מגדיל את הרווחים שלהם? בטח. אבל, ייצוא הגז לצד שאלות כמה גז להשאיר לדורות הבאים ולאן לייצא הן שאלות פוליטיות. תחום הגז והנפט בעולם בכלל מעורב בפוליטיקה. המחזיקים בלוויתן התיישרו לפוליטיקה.     


על פי הדיווחים האחרונים, הממשלה המצרית מנהלת מגעים למשלוח של גז נוזלי נוסף מדי חודש ממתקן ההנזלה באידקו, החל מחודש נובמבר ועד סוף מרץ. המהלך מתבצע על רקע מאמצים לחזק את שיתופי הפעולה עם חברות זרות ולהבטיח להן חלק מייצוא התפוקה המשותפת. לא מדובר כאן בשימוש בתוספת הייצוא של הגז הישראלי, זו תקפוץ מדרגה רק בהמשך. אבל, לא צריך להיות חכם גדול כדי להבין שלמצרים תהיה האפשרות להגדיל את הייצוא ולהגדיל רווחים, כשאירופה עדיין זקוקה מאוד לגז בהינתן המשבר הגדול מול רוסיה. עם זאת, מצרים עצמה מתנדנדת עם ייצוא הגז בהתאם לצרכים המקומיים. בשנה האחרונה היא הורידה את היקף הייצוא, על רקע דרישות הכרחיות של התעשייה המקומית. 


הסכם הענק - 35 מיליארד דולר ל-130 BCM


באוגוסט האחרון נחתם הסכם ייצוא חדש בין שותפי לווייתן למצרים בהיקף של 35 מיליארד דולר, הגדול ביותר שנחתם אי פעם בתחום. ההסכם כולל ייצוא של כ-130 BCM עד לשנת 2040, בשני שלבים: כ-20 BCM בשלב הראשון החל מ-2026, ו-110 BCM נוספים לאחר הקמת צינור גז חדש. צינור זה, שייקרא "ניצנה", צפוי לחבר ישירות את מאגר לווייתן למצרים ולהכפיל את קיבולת ההולכה, עם תוספת של כ-600 מיליון רגל מעוקבת ליום. פרויקט זה, שהובילו שברון והחברות הישראליות, נועד לשדרג את תשתיות ההולכה ולהתאים את הייצוא לגידול העתידי.

מדד המחירים לצרכן CPIמדד המחירים לצרכן CPI
מדד המחירים

מדד המחירים בספטמבר ירד ב-0.6%; גם מחירי הדירות ירדו ב-0.6%; מה זה אומר להמשך?

הפתעה גדולה - כל הכלכלנים ציפו לירידה, אבל של 0.1% עד 0.3%; מחירי הדירות בנפילה, מדד תשומות הבנייה ללא שינוי; בנק ישראל צריך להוריד את הריבית

אדיר בן עמי |

מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.6% בחודש ספטמבר 2025, בהשוואה לחודש אוגוסט 2025. בשנים עשר החודשים האחרונים (ספטמבר 2025 לעומת ספטמבר 2024), מדד המחירים לצרכן עלה ב-2.5%. הירידה במדד המחירים לצרכן היא הרבה יותר גבוהה מתחזית הכלכלנים שדיברו על ירידה של 0.1% עד 0.3%. 



ירידות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי: הוצאות על נסיעות לחו"ל וחופשות - קרוב ל-9% כשההשפעה של סעיף זה על המדד היא 0.45%.

פירות טריים ירדו ב-3.2%, תרבות ובידור שירד ב-2.4%, תחבורה ותקשורת שירד ב-2.2%, מזון שירד ב-0.5%, הלבשה והנעלה שירד ב-0.3%, שירותי דיור בבעלות הדיירים ותחזוקת הדירה שירדו ב-0.2%, כל אחד. עליות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי: ירקות טריים שעלו ב-3.5%, שכר דירה ובריאות שעלו ב-0.3%, כל אחד.  


הריבית צריכה לרדת - השאלה רק מתי?

המדד מגדיל את הציפייה להפחתת ריבית. הציפייה הזו היתה גם בעבר, אבל בנק ישראל כל פעם מחדש מצא "תירוץ" להשארת הריבית. בפעם האחרונה הוא הדגיש כי התגובה של העולם למלחמה בעזה והחשש שזה יתבטא בעסקים ובכלכלה הם נקודת סיכון למשק. מה שנכון - נכון, אבל אחרי סיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחלק מהחטופים החללים, נראה שבפגישה הבאה, הנגיד כבר לא יוכל להשאיר את הריבית     על 4.5%.