"דירות בקרית שמונה הן הזדמנות למשקיעים לטווח ארוך" - איפה יש למשקיעים הזדמנויות?

על רקע הסתירות בין עליית מחירי הדירות על פי הלמ"ס לבין המצב בשטח עולה שאלה חשובה - האם זה הזמן לרכוש דירה. זו שאלה קריטית עם תשובה והנעה לפעולה קריטיים. זו העסקה הגדולה ביותר לרוכשי הדירות. לאף אחד אין כדור בדולח, הנה הערכה שסיכוי טוב שהמחירים יעלו - האם זה הזמן לקנות דירה? ד"ר אינגבר עונה, אבל יש מומחים שאומרים ההיפך. בסוף - אין באמת מומחים, אתם צריכים לאסוף את הידע והמידע והנתונים ולהעריך לפיהם ולדעת שגם אם הנתונים אומרים ומצביעים על כיוון מסוים - כעת הן תומכים בירידה, זה יכול להשתנות ברגע. 

בשיחה עם שמאי המקרקעין, רז אברהם התחלנו בשאלה מה הוא הוא מצפה שיקרה למחירים בטווח של שנה?

"המדד יכול להמשיך להיראות יציב או אפילו חיובי, אבל המחיר האפקטיבי בפועל ימשיך להיות תחת לחץ, בעיקר בדירות חדשות, נוכח היקפי המלאי הלא מכור .לפי נתוני הלמ״ס ישנו מלאי בהיקף של כ-86 אלף יח״ד המשקף כ-29 חודשי היצע). ההנחות יישארו ״מוחבאות״ בתוך מימון/הטבות ולא ישתקפו במחיר המדווח"

מה אתה חושב שיקרה בת"א?

"בתל אביב השוק מציג בחודשים האחרונים תיקון כלפי מעלה שמגיע אחרי ירידה. יחד עם זאת, צריך להבין שהשוק בתל אביב הוא הרגיש בישראל למדדי-חודש: מספר העסקאות נמוך יחסית, העסקאות הטרוגניות מאוד (שכונות, מוצר, יוקרה מול סטנדרט), ולכן שינוי בהרכב העסקאות או כמה עסקאות בקצה העליון יכולים להזיז את המדד במהירות.

• מלאי הדירות בתל אביב יספיק לכ-30 חודשים - מה זה אומר על המחירים?
• כמה דירות באמת יש בישראל - והאם המחסור בדיור הוא בכלל מיתוס?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"ברמת המאקרו, רמת המחירים בת״א הגיעה לתקרת היכולת של משקי הבית כל שינוי בריבית, בתנאי מימון ובתחושת הביטחון הכלכלית מתורגם מיד לשינוי בביקוש, בקצב המכירות וביכולת המיקוח של הרוכשים. לכן אנחנו רואים דפוס שמאפיין שווקים יקרים: לא ירידות רציפות ולא עליות רציפות, אלא תנודתיות ותיקונים- בעיקר סביב נקודות הקצה, כשהיזמים מתאמצים שלא להציג ירידת מחיר ומעדיפים לבצע את ההתאמות בתנאי עסקה, מימון והטבות שם יש להם יותר גמישות.

בירושלים יש עליות. מה אתה צופה שם?

"כן, בירושלים יש מגמת עלייה, והיא נשענת על שילוב ייחודי של גורמי ביקוש והיצע. מצד ההיצע - העיר עוברת בשנים האחרונות שינוי אורבני מואץ: התחדשות עירונית, שדרוג תשתיות ונגישות (בדגש על צירי תחבורה), ופיתוח אזורי מגורים חדשים. התהליכים הללו מגדילים את האטרקטיביות של אזורים מסוימים, מאפשרים רמות מחיר גבוהות יותר במוצרים איכותיים ובשכונות מבוקשות.

"מצד הביקוש - ירושלים מושפעת באופן חריג משיעור רכישות גבוה של תושבי חוץ, בעיקר במוקדי ביקוש מסוימים ובמוצרי פרימיום. בשנה האחרונה מרכיב זה בלט עוד יותר, בהמשך לגידול במוטיבציה של חלק מתושבי החוץ לחזק זיקה ונוכחות בישראל לאחר אירועי 7 באוקטובר. התוצאה היא שוק שפחות רגיש לריבית המקומית בחלק ממנו, ויותר מושפע מהרכב הקונים והרכב העסקאות.

• מחסום ה-4 מיליון: כמה באמת צריך להרוויח כדי לקנות דירה בישראל?
• דירה בכ-38 מיליון שקל בפרויקט דובנוב 4 של ישראל קנדה בתל אביב
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הפיל הלבן החדש בסלון: למה המשקיעים בורחים מדירות 4 חדרים?

מה צריכים משקיעי נדלן לדעת, איפה לחפש, והאם יהיו הזדמנויות בקרוב?

"אני חושב שצריך להפסיק להסתכל רק על המחיר ולהתחיל לתמחר “שווה־כסף”: כמה שווה הטבת מימון/דחיית תשלומים/שדרוגים- ורק אז להשוות עסקאות. חשוב לבדוק בטוחות ולחץ תזרימי אצל יזמים, ככל שליזם יש יותר מלאי לא מכור לרוכשים יש יותר כוח מיקוח.

איפה יש הזדמנויות?

"בפרויקטים עם מלאי גדול ויעדי מכירה לא ממומשים. אחת הזירות שבהן נוצר היום יתרון ברור למשקיעים היא רכישה במסגרת קבוצות רוכשים. בשוק שבו קצב המכירות איטי ויש ליזמים לחץ לעמוד ביעדי מכירה ומימון, קבוצה שמביאה נפח גדול של רוכשים, נניח 10 רוכשים ומעלה הופכת לקונה ״עוגן״. ובמצב שכזה אפשר לנהל מו״מ לא רק על המחיר, אלא גם על התנאים הכלכליים הנוספים כמו לוח תשלומים, הצמדות, שדרוגים, חניה/מחסן ועוד. זה יתרון גדול. 

"אז כן, יש הזדמנויות למשקיעים, אבל הן יהיו סלקטיביות. אני לא חושב שאנחנו לפני קריסה בשוק הדירות, אלא מדובר בכיסים של לחץ, בעיקר בדירות חדשות ובפרויקטים עם מלאי גדול ובפרויקטים שבהם הקרקע נרכשה במחיר יקר כמו לדוגמא בשדה דב. זה יוביל למצב שיהיו פרויקטים שבהם הרוכש יכול לקנות במחירים ותנאים טובים".

דירות בקריית שמונה - הזדמנות או מלכודת?

"זה יכול להיות הזדמנות רק למי שמבין שהוא קונה סיכון נזילות וסיכון ביקוש. קריית שמונה עלולה להיות ״מלכודת״ למשקיע שמניח שיוכל למכור מהר או להשכיר בלי תנודתיות  כי יש ביקוש מקומי קטן יותר, רגישות גבוהה לאירועי ביטחון, ושוק עסקאות דליל שמקשה על יציאה. מצד שני, למי שיש אופק ארוך, עם דגש על מרווח ביטחון תזרימי, יכולות להיות הזדמנויות לרכישה במחיר נמוך יחסית, במיוחד אם קונים נכס אסטרטגי עם מיקום, נגישות, מוצר שכיר אמיתי, ומחיר שווה-מזומן".