בקרוב נוכל לנתח טוב יותר את מניות הנדל"ן
הרשות לניירות ערך פרסמה ביולי 2010 נייר עמדה אשר נועד לטפל בבעיית השקיפות של חברות הנדל"ן בישראל. הנחיות הרשות לחברות הנדל"ן הן לספק נתונים רבים ואיכותיים יותר במסגרת הדוחות הרבעוניים וזאת במטרה לסייע למשקיעים ולאנליסטים לנתח את מצב החברה בצורה טובה יותר.
מרבית חברות הנדל"ן בישראל לא מפרסמות די מידע בדו"חות הרבעוניים ובכך נותנות למשקיעים תמונה מעורפלת בלבד לגבי מצב החברות. אחרות כוללות באופן וולונטרי מידע שאינו מחויב על פי כללי הדיווח. כך למשל, גזית גלוב הינה מהחברות היותר שקופות בשוק וחושפת מידע בהיר גם ברמה הרבעונית. כמוה גם חברת עזריאלי (עזריאלי קבוצה) המספקת נתונים אשר עשויים לגרום לחברות אחרות ללכת בעקבותיה. בנוסף, בריטיש ישראל מדווחת על ה-NOI הצפוי לשנים הקרבות, אמות מפרטת את תחזית ה-NOI וה- FFO לשנה הקרובה, ואלרוב נדלן מפרטת על היקף הייזום הצפוי בכל פרויקט מלונאי באירופה. קרי כל חברה בוחרת אילו נתונים לספק לפי ראות עיניה.
חשוב להבין, כי איכות הנתונים המסופקים על ידי חברות הנדל"ן בארץ בדוחות הרבעוניים, וכמותם, קטנים משמעותית הן בהשוואה למידע המסופק על ידי חברות בחו"ל והן בהשוואה לנתונים המפורסמים על ידי אותן חברות בדוחות השנתיים.
כך לדוגמא, הדו"ח השנתי, הכולל את דו"ח הברנע, נותן נתונים איכותיים וכמותיים לגבי החברה הכוללים את התזרים מכל נכס, הערכת שווי מפורטת שיעור תפוסה וכיו"ב. לעומת זאת, הדו"ח הרבעוני הכולל רק את דו"ח הדירקטוריון והדו"ח הכספי אינו כולל נתונים אלה, אלא רק לגבי נכסים מהותיים מהפורטפוליו אשר חל שינוי משמעותי בהערכת השווי שלהם במהלך הרבעון החולף וגם אז אין תמיד מידע לגבי הנכס הספציפי.
כמו כן, בחלק מהדוחות הרבעוניים של חברות הנדל"ן בישראל חסרים נתונים חשובים המאפשרים השוואה בין חברות הנדל"ן דוגמת NOI (שכר הדירה בניכוי הוצאות תפעול) ו-FFO (רווח נקי תזרימי) . בנוסף, נדל"ן בתהליך של ייזום והקמה אינו מקבל ביטוי נרחב בבחינת כלל הנתונים הנדרשים כגון עלות הקמת הנכס, צפי תידי להכנסות, עלות המימון וכו'.
הרשות לניירות ערך, מבקשת להסדיר את כללי הדיווח של חברות הנדל"ן בישראל ולעבות את המידע שהן מספקות למשקיעים, באמצעות ההנחיות הבאות:
1. הצגת פירוט נרחב לגבי סקטור הפעילות, כלומר להראות בדו"חות ניתוח פעילות החברה בכל סקטור וכן על פי אזורי פעילות החברה בכל סוג פעילות. פירוט זה צפוי לתת מענה לראייה כוללת של פעילות החברה ללא פירוט על כל נכס בצורה פרטנית.
2. הצגת פירוט לגבי נכסים מהותיים אשר היקף ההכנסות או שווי הנכס עובר את ה-5% מהפורטפוליו של החברה. נתונים אלה כוללים מידע כללי על הנכס ללא פירוט משמעותי.
3. הרחבה משמעותית לגבי נכסים משמעותיים מאוד, קרי כאלו אשר היקף ההכנסות של שווי הנכס שלהן הינו מעל 10%. לגבי נכסים אלה צפוי פירוט נרחב הכולל את העומס על השוכרים (שכר דירה מהפדיון), פילוח מבנה העלויות, שוכרים עיקריים ועוד. נתונים אלו יתנו מענה לגבי איכות הנכס.
4. שימוש במדדים מקובלים בענף הנדל"ן כגון NOI ו- FFO. נתונים אלה נותנים בסיס אחיד המאפשר השוואה ברורה בין חברות הנדל"ן. נתונים אלו נותנים מענה לתזרים החברה, ללא עיוותים שאינם תזרימים, כגון עדכון שווי הוגן. כך למשל, מ ה-FFO ניתן ללמוד על התזרים הנקי של החברה לאחר הוצאות המימון וה-NOI נותן את התזרים הגולמי של כל נכס בניכוי הוצאות התפעול של הנכס.
5. שימוש משמעותי בטבלאות אשר מאפשרות מכנה משותף אחיד וזאת בניגוד למצב כיום שבו יש פירוט על הנכסים במספר מקומות בדו"ח ובצורה לא אחידה. גם כאן מטרת נייר העמדה הינה לאפשר השוואה וניתוח מושכל יותר של הנתונים.
6. רמה מינימלית של גילוי גם בדוח הרבעוני אשר כולל מידע על כל הנכסים המהותיים ולא רק גילוי בדו"ח השנתי. על ידי כך יהיה ניתן לנתח את החברה בכל רבעון ולראות את השינויים שחלו במהלך הרבעון על כל חברה ועל הענף בכללותו.
להערכתנו, השינויים המוצעים להלן בדוחות חברות הנדלן, צפויים להיות משמעותיים וחיוביים לניתוח חברות הנדל"ן ולעזור למשקיעים ולאנליסטים לנתח את הדו"חות בצורה יעילה יותר.
ראשית, ניתוח החברות צפוי להיות איכותי יותר, מובנה ובצורה ברורה. שנית, יהיה קיים מכנה משותף אחיד בין חברות הנדל"ן וכך תינתן האפשרות להשוואות איכותיות בין החברות השונות ובכלים המיועדים לניתוח חברות נדל"ן כגון FFO ו-NOI. שלישית, ניתן יהיה לראות פירוט ברמה הרבעונית לגבי הנכסים המהותיים של החברה ולתת את הדעת לשינויי בנכסים בכל רבעון. כמו כן הפירוט לגבי נדל"ן להשקעה בהקמה יבטא את פוטנציאל החברה בעתיד ואת רמת הסיכון והסיכוי של החברה. חברות כדוגמת שיכון ובינוי ונכסים ובניין יפרטו יותר נתוני מהותיים לגבי אופי הפעילות ובכל יקל על המשקיעים והאנליסטים לנתח את החברה.
שינוי מתודולוגית הדיווח של חברות הנדל"ן יעזור למשקיעים ולאנליסטים בניתוח החברות והינו שינוי הכרחי לעומת המצב כיום. נראה כי נייר העמדה מעניק מענה לרוב בעיות הדוח הכספי של חברות הנדל"ן.
הכותב הוא אנליסט הנדל"ן בהראל פיננסים

המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה
כ-201 אלף זכאים יקבלו כ-410 מיליון שקל ישירות לחשבון הבנק, חודש מוקדם מהמתוכנן, כדי להקל על משפחות לפני החגים. ניתן עדיין להגיש בקשות למענק עבור 2023 באתר רשות המסים
רשות המסים מודיעה על הקדמת הפעימה השנייה של מענק עבודה לשנת 2024. אשר תוקדם ותשולם כבר מחר, 18 בספטמבר, במקום באמצע אוקטובר כנהוג מדי שנה. במסגרת ההקדמה יועברו לחשבונות הבנק של הזכאים כ-410 מיליון שקל, שיחולקו לכ־201 אלף עובדים ועובדות. מדובר על סכום ממוצע של כ-2,000 שקל לזכאי. המהלך נועד להקל על משפחות וזכאים נוספים לקראת תקופת החגים, שבה נרשמות הוצאות חריגות.
מענק עבודה, המוכר גם כ"מס הכנסה שלילי" - נועד לחזק עובדים בעלי שכר נמוך ולעודד יציאה לתעסוקה. המענק משולם בארבע פעימות שנתיות, והקדמת התשלום הנוכחי מאפשרת לזכאים לקבל את הכסף מוקדם מהמתוכנן ולהיערך טוב יותר מבחינה כלכלית. מי שטרם הגיש בקשה עבור שנת 2024 עדיין יכול לעשות זאת באופן מקוון באתר רשות המסים, והכספים יועברו לו בהתאם לאישורי הזכאות בפעימות הבאות.
בנוסף, ניתן עד סוף השנה להגיש גם בקשות רטרואקטיביות עבור שנת 2023 - הזדמנות עבור מי שפספס את ההגשה במועד. בין הזכאים ניתן למנות שכירים ועצמאים בני 21 ומעלה שהם הורים, וכן בני 55 ומעלה גם ללא ילדים, בהתאם לרמות ההכנסה שנקבעו במדריך המענק. החל מהשנה מתווספת גם הטבה ייחודית להורים לפעוטות. כמו כן, נשים שכירות בנות 60 ומעלה (ילידות 1960 ואילך) יכולות לבקש מקדמה על חשבון מענק 2025, בכפוף לעמידה בקריטריונים.
רשות המסים מזכירה לזכאים לוודא כי פרטי חשבון הבנק שלהם מעודכנים כדי למנוע עיכובים בהעברה.
יגדיל את הצריכה הפרטית
הקדמת התשלום משתלבת בתוך מגמה רחבה יותר של צעדי מדיניות כלכלית שנועדו לתמוך במשקי הבית, במיוחד על רקע יוקר המחיה. כמו כן, הזרמת כ-410 מיליון שקל למחזור הכספי דווקא בסמוך לחגים צפויה להגדיל את הצריכה הפרטית בתקופה שממילא מתאפיינת בהוצאות גבוהות, ובכך לתרום גם לפעילות הכלכלית במשק.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- העלימו מאות מיליוני שקלים - וזה העונש שנגזר עליהם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המענק מופנה בעיקר לאוכלוסיות שעובדות אך מתקשות לסגור את החודש, הורים צעירים, משפחות חד-הוריות וותיקים בגיל העבודה המאוחר. הקדמת התשלום מאפשרת להם להיכנס לתקופת החגים עם פחות דאגות כלכליות, ולנסות לעזור לרווחה בסיסית לילדים ולמשפחה. כמובן שלא מדובר על סכום גדול בהינתן שהסכום הוא לאורך זמן רב - אבל עדיין, מדובר על סכום שבהחלט יכול לעזור.

21 חשודים נעצרו בחשד לזיוף תקנים בהיקף של 15 מיליון שקל
בתום חקירה סמויה, עוכבו 21 חשודים בחשד למעורבות בביצוע עבירות שחיתות ציבורית חמורות בהן, קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, שוחד, הלבנת הון, עבירות על חוק מע"מ ועל פקודת המכס ועבירות על פקודת היבוא והיצוא וחוק התקנים
במסגרת שיתוף פעולה בין היחידה הארצית למאבק בפשיעה הכלכלית (יאל"כ), להב 433, חקירות מכס מע"מ ת"א, בקרת יבוא במכס אשדוד ומשרד הכלכלה והתעשייה, עלה חשד כי אחת ממעבדות הבדיקה בתחום יבוא מוצרים לישראל, חברה לגורמים עבריינים ויחדיו קשרו לקשר שוחדי ומרמתי, במסגרתו שוחררו והופצו כמויות גדולות של מוצרים החייבים עמידה בדרישות תקנים רשמיים, מבלי שעברו את מלוא הבדיקות הנדרשות, ובנוסף לא הועבר הדיווח הנדרש לרשויות בהתאם.
מרגע שנודעו החשדות האמורים, הוקפאה ההכרה של המעבדה לבדיקות יבוא. בנוסף, עלו חשדות על קשר בין החשוד המרכזי למעבדה במערכת שוחדית, כאשר הוא מפנה אליה יבואנים, תמורת תשלום עמלות ואילו המעבדה בתמורה, מאשרת את שחרור המוצרים. ללא ביצוע הבדיקות וללא דיווח לרגולטור, כנדרש.
בדרך זו, עולה החשד, כי נכנסו לישראל כמויות גדולות של מוצרים החשודים כמסוכנים,
ללא הבדיקות הנדרשות וללא הדיווח הנדרש לרשויות. בשלב זה, על פי החשדות, המוצרים או מרביתם הועברו לשטחים. החקירה מלווה על ידי היחידה המשפטית לתיקים מיוחדים ברשות המיסים ויחידת התביעה הפלילית במשרד הכלכלה. סך עבירות המס נכון ליום זה של החקירה הינן למעלה מ-15 מיליון
שקל.
הליך היבוא התקני
הליך יבוא תקני לישראל נבנה כך שיוודא שכל מוצר שנכנס לשוק המקומי עומד ברף בטיחות ואיכות בסיסי, כך שגם המדינה וגם הצרכן לא נפגעים. הכל מתחיל ברשימון היבוא שמוגש למכס, מסמך רשמי שבו היבואן מפרט את כל פרטי הסחורה, היכן יוצרה, מה ערכה הכספי ומה הייעוד שלה. לאחר מכן מגיע שלב קריטי של בדיקות מעבדה ותקינה: מוצרים מתחומים רגישים כמו חשמל, צעצועים לילדים, קוסמטיקה או ציוד רפואי חייבים לעמוד בתקנים ישראליים מחייבים. כאן נכנסות לפעולה המעבדות המורשות, שאמורות לבדוק אם המוצרים אכן תואמים את התקנות מבחינת בטיחות שימוש, חומרים מסוכנים או התאמה חשמלית.
- 5 בכירים באוטומקס נעצרו בחשד לעבירות רבות
- נחשפה תשתית להלבנת הון בקריפטו בהיקף עשרות מיליוני דולרים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, היבואן מחויב לשלם את כלל המיסים הנדרשים, מכס, מע"מ ולעיתים מסי קנייה נוספים, לפני שהמוצרים יכולים להשתחרר מהנמל. רק כאשר כל התנאים הללו מתקיימים, מקבל היבואן אישור רשמי לשחרור הסחורה לשוק המקומי ולהפצתה לצרכנים. כאשר התהליך הזה נעקף באמצעות שוחד, זיוף אישורים או העלמות מס, נגרמת פגיעה משולשת: ראשית, הציבור חשוף למוצרים שעלולים להיות מסוכנים, החל במוצרי חשמל לא תקינים ועד צעצועים עם חומרים רעילים; שנית, נפגעת התחרות מול יבואנים שמקפידים על החוק ונדרשים להוצאות גבוהות יותר; ושלישית, נגרע כסף רב מקופת המדינה עקב אובדן מסים.
וכך, הפרשה הנוכחית לא רק שגורעת כספים מהמדינה לטובת מוצרים שחלקם מועברים לשטחים, אלא גם חושפת את הציבור למוצרים שעלולים להוות סכנה.