בקרוב נוכל לנתח טוב יותר את מניות הנדל"ן

אלעד קראוס, אנליסט הנדל"ן בהראל פיננסים, בוחן את השפעות שינוי מתודולוגית הדיווח של חברות הנדל"ן
אלעד קראוס |

הרשות לניירות ערך פרסמה ביולי 2010 נייר עמדה אשר נועד לטפל בבעיית השקיפות של חברות הנדל"ן בישראל. הנחיות הרשות לחברות הנדל"ן הן לספק נתונים רבים ואיכותיים יותר במסגרת הדוחות הרבעוניים וזאת במטרה לסייע למשקיעים ולאנליסטים לנתח את מצב החברה בצורה טובה יותר.

מרבית חברות הנדל"ן בישראל לא מפרסמות די מידע בדו"חות הרבעוניים ובכך נותנות למשקיעים תמונה מעורפלת בלבד לגבי מצב החברות. אחרות כוללות באופן וולונטרי מידע שאינו מחויב על פי כללי הדיווח. כך למשל, גזית גלוב הינה מהחברות היותר שקופות בשוק וחושפת מידע בהיר גם ברמה הרבעונית. כמוה גם חברת עזריאלי (עזריאלי קבוצה) המספקת נתונים אשר עשויים לגרום לחברות אחרות ללכת בעקבותיה. בנוסף, בריטיש ישראל מדווחת על ה-NOI הצפוי לשנים הקרבות, אמות מפרטת את תחזית ה-NOI וה- FFO לשנה הקרובה, ואלרוב נדלן מפרטת על היקף הייזום הצפוי בכל פרויקט מלונאי באירופה. קרי כל חברה בוחרת אילו נתונים לספק לפי ראות עיניה.

חשוב להבין, כי איכות הנתונים המסופקים על ידי חברות הנדל"ן בארץ בדוחות הרבעוניים, וכמותם, קטנים משמעותית הן בהשוואה למידע המסופק על ידי חברות בחו"ל והן בהשוואה לנתונים המפורסמים על ידי אותן חברות בדוחות השנתיים.

כך לדוגמא, הדו"ח השנתי, הכולל את דו"ח הברנע, נותן נתונים איכותיים וכמותיים לגבי החברה הכוללים את התזרים מכל נכס, הערכת שווי מפורטת שיעור תפוסה וכיו"ב. לעומת זאת, הדו"ח הרבעוני הכולל רק את דו"ח הדירקטוריון והדו"ח הכספי אינו כולל נתונים אלה, אלא רק לגבי נכסים מהותיים מהפורטפוליו אשר חל שינוי משמעותי בהערכת השווי שלהם במהלך הרבעון החולף וגם אז אין תמיד מידע לגבי הנכס הספציפי.

כמו כן, בחלק מהדוחות הרבעוניים של חברות הנדל"ן בישראל חסרים נתונים חשובים המאפשרים השוואה בין חברות הנדל"ן דוגמת NOI (שכר הדירה בניכוי הוצאות תפעול) ו-FFO (רווח נקי תזרימי) . בנוסף, נדל"ן בתהליך של ייזום והקמה אינו מקבל ביטוי נרחב בבחינת כלל הנתונים הנדרשים כגון עלות הקמת הנכס, צפי תידי להכנסות, עלות המימון וכו'.

הרשות לניירות ערך, מבקשת להסדיר את כללי הדיווח של חברות הנדל"ן בישראל ולעבות את המידע שהן מספקות למשקיעים, באמצעות ההנחיות הבאות:

1. הצגת פירוט נרחב לגבי סקטור הפעילות, כלומר להראות בדו"חות ניתוח פעילות החברה בכל סקטור וכן על פי אזורי פעילות החברה בכל סוג פעילות. פירוט זה צפוי לתת מענה לראייה כוללת של פעילות החברה ללא פירוט על כל נכס בצורה פרטנית.

2. הצגת פירוט לגבי נכסים מהותיים אשר היקף ההכנסות או שווי הנכס עובר את ה-5% מהפורטפוליו של החברה. נתונים אלה כוללים מידע כללי על הנכס ללא פירוט משמעותי.

3. הרחבה משמעותית לגבי נכסים משמעותיים מאוד, קרי כאלו אשר היקף ההכנסות של שווי הנכס שלהן הינו מעל 10%. לגבי נכסים אלה צפוי פירוט נרחב הכולל את העומס על השוכרים (שכר דירה מהפדיון), פילוח מבנה העלויות, שוכרים עיקריים ועוד. נתונים אלו יתנו מענה לגבי איכות הנכס.

4. שימוש במדדים מקובלים בענף הנדל"ן כגון NOI ו- FFO. נתונים אלה נותנים בסיס אחיד המאפשר השוואה ברורה בין חברות הנדל"ן. נתונים אלו נותנים מענה לתזרים החברה, ללא עיוותים שאינם תזרימים, כגון עדכון שווי הוגן. כך למשל, מ ה-FFO ניתן ללמוד על התזרים הנקי של החברה לאחר הוצאות המימון וה-NOI נותן את התזרים הגולמי של כל נכס בניכוי הוצאות התפעול של הנכס.

5. שימוש משמעותי בטבלאות אשר מאפשרות מכנה משותף אחיד וזאת בניגוד למצב כיום שבו יש פירוט על הנכסים במספר מקומות בדו"ח ובצורה לא אחידה. גם כאן מטרת נייר העמדה הינה לאפשר השוואה וניתוח מושכל יותר של הנתונים.

6. רמה מינימלית של גילוי גם בדוח הרבעוני אשר כולל מידע על כל הנכסים המהותיים ולא רק גילוי בדו"ח השנתי. על ידי כך יהיה ניתן לנתח את החברה בכל רבעון ולראות את השינויים שחלו במהלך הרבעון על כל חברה ועל הענף בכללותו.

להערכתנו, השינויים המוצעים להלן בדוחות חברות הנדלן, צפויים להיות משמעותיים וחיוביים לניתוח חברות הנדל"ן ולעזור למשקיעים ולאנליסטים לנתח את הדו"חות בצורה יעילה יותר.

ראשית, ניתוח החברות צפוי להיות איכותי יותר, מובנה ובצורה ברורה. שנית, יהיה קיים מכנה משותף אחיד בין חברות הנדל"ן וכך תינתן האפשרות להשוואות איכותיות בין החברות השונות ובכלים המיועדים לניתוח חברות נדל"ן כגון FFO ו-NOI. שלישית, ניתן יהיה לראות פירוט ברמה הרבעונית לגבי הנכסים המהותיים של החברה ולתת את הדעת לשינויי בנכסים בכל רבעון. כמו כן הפירוט לגבי נדל"ן להשקעה בהקמה יבטא את פוטנציאל החברה בעתיד ואת רמת הסיכון והסיכוי של החברה. חברות כדוגמת שיכון ובינוי ונכסים ובניין יפרטו יותר נתוני מהותיים לגבי אופי הפעילות ובכל יקל על המשקיעים והאנליסטים לנתח את החברה.

שינוי מתודולוגית הדיווח של חברות הנדל"ן יעזור למשקיעים ולאנליסטים בניתוח החברות והינו שינוי הכרחי לעומת המצב כיום. נראה כי נייר העמדה מעניק מענה לרוב בעיות הדוח הכספי של חברות הנדל"ן.

הכותב הוא אנליסט הנדל"ן בהראל פיננסים

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
סטיב ויטקוף (דוברות משרד ראש הממשלה)סטיב ויטקוף (דוברות משרד ראש הממשלה)

סטיב ויטקוף מכר מניות ב-120 מיליון דולר; הונו: מעל 350 מיליון דולר

השליח של טראמפ במזרח התיכון והאיש שאחראי בצד האמריקאי על השיחות לשחרור החטופים, נכנס לממשל כאיש עסקים אמיד; מחזיק במניות אובר, סיסקו, קריפטו, נדל"ן ועוד

אדיר בן עמי |
נושאים בכתבה סטיב ויטקוף

סטיב ויטקוף, איש העסקים ואיש אמונו של טראמפ במזרח התיכון מכר חלק ממניותיו בחברת הנדל"ן שבשליטתו. בדיווח שלו נחשף היקף אחזקות מרשים שכולל השקעות במקרקעין, סטארט-אפים, מטבעות דיגיטליים, כלי טיס וחשבון מזומן בסך 50 מיליון דולר

ויטקוף, מכר אחזקות בשווי 120 מיליון דולר בחברת הנדל"ן הפרטית שלו Witkoff Group, במסגרת מהלך שנועד להפחית סיכונים של ניגוד עניינים. לפי הדיווח, המכירה בוצעה כחלק מתוכנית כוללת להקטנת חשיפות והכנסות פוטנציאליות שעלולות להתנגש עם תפקידו הדיפלומטי. ויטקוף משמש כשליח מיוחד מטעם טראמפ למזרח התיכון ומשימות שלום נוספות, כולל מעורבות פעילה במגעים בין ישראל לחמאס ואף הרחבת סמכויות לאזור אוקראינה.

הצצה לנכסים של ויטקוף

לפי המסמכים, לויטקוף שווי מינימלי של 350 מיליון דולר - אך מדובר בגילוי חלקי. ככל הנראה שוויו האמיתי גבוה בהרבה. בין הנכסים: נדל"ן יוקרתי במיאמי, ניו יורק ודרום פלורידה, מניות ברדיט, אובר, סיסקו ו-SpaceX והשקעות בקרנות גידור, מטבעות קריפטוגרפיים ואפילו כלי טיס.

המסמך כולל גם את פירוט ההכנסות מהשנה החולפת: 35 מיליון דולר שהתקבלו כדיבידנדים מאחת מחברות ההחזקות שבשליטתו - המחזיקה בין היתר בנדל"ן, חברת ניהול גולף, מלונות וחברת הקריפטו World Liberty Financial.

World Liberty Financial - שיתוף פעולה כלכלי עם משפחת טראמפ

ויטקוף ובניו הקימו בשנה שעברה את חברת הקריפטו World Liberty Financial יחד עם שלושת בניו של טראמפ: דונלד טראמפ ג'וניור, אריק טראמפ וברון טראמפ. החברה אחראית על השקת מטבע הקריפטו USD1, ששימש את קרן MGX מאבו דאבי להשקעת ענק של 2 מיליארד דולר בבורסת Binance. מדובר בקרן השקעות ממשלתית של איחוד האמירויות.

לפי גילוי קודם, טראמפ עצמו גרף רווחים של 58 מיליון דולר מהמיזם. ויטקוף, לעומת זאת, לא פירט את חלקו בהכנסות.

מערכת IRON BEAM 450 של רפאל. קרדיט: רשתות חברתיותמערכת IRON BEAM 450 של רפאל. קרדיט: רשתות חברתיות

רפאל מציגה את "מגן אור" מערכת הלייזר החדשה

רפאל מציגה בתערוכת DSEI 2025 וחושפת את מערכת הלייזר החדשה "מגן אור", עם מכוון עוצמתי יותר, טווח מוגדל ותגובה מהירה; המטרה: יירוט מהיר, זול ומדויק, במהירות האור

רן קידר |
נושאים בכתבה רפאל

חברת רפאל מערכות לחימה מתקדמות מציגה בתערוכת DSEI 2025 בלונדון את הדור החדש של מערכת "מגן אור" (IRON BEAM 450), מערכת לייזר מבצעית שמיועדת ליירוט מהיר של איומים אוויריים קצרי טווח. מדובר בתצורה משודרגת, עם מכוון חדש המאפשר לטפל באיומים בטווחים גדולים יותר, עם דיוק גבוה יותר ויכולת תגובה מהירה בהרבה לעומת הדגם הקודם. 

המערכת החדשה מתוכננת לנטרל איומים במהירות האור, בעלות שולית נמוכה מאוד לכל יירוט, יתרון משמעותי ביחס למערכות טילים קיימות, שבהן כל יירוט עשוי לעלות עשרות אלפי דולרים. היא מיועדת להגן על שטחים נרחבים, פועלת ברצף ויכולה לתת מענה גם לתרחישים מורכבים שבהם נדרש יירוט רב־שכבתי ומתואם. 

לדברי מנכ"ל רפאל, יואב תורג'מן, מדובר בפריצת דרך טכנולוגית שמסמנת שינוי תפיסתי בתחום ההגנה האווירית: "הצגת המכוון החדש IRON BEAM 450 בתערוכת DSEI ממחישה כיצד פריצות דרך בטכנולוגיית לייזר רב עוצמה משנה את כללי המשחק בתחום ההגנה האווירית ומאפשרות יירוטים יעילים מאוד ובעלות נמוכה. לצד מערכות ההגנה האווירית שלנו, מערכת "מעיל רוח, מערכת ההגנה האקטיבית המבצעית הראשונה והיחידה בעולם לרק״ם. המערכת מותקנת על טנקים ורכבים משוריינים במספר צבאות, מגנה על הצוותים והפלטפורמות מפני איומים נ״ט ומבססת את ההגנה האקטיבית כסטנדרט מרכזי בכוחות מתמרנים. בנוסף, עם פתרונות הנ״ט, מערכות נגד כטב״מים והמערכות הימיות, רפאל מספקת פתרונות משולבים העונים על צרכי ההווה ומתכוננים לאתגרים של המחר”.

בין המערכות המשלימות שמציגה רפאל בתערוכה: כיפת ברזל לטווחים קצרים, "קלע דוד" לטילים בטווחים ארוכים, ומערכות ספיידר לטווחים בינוניים. לצד מערכות שליטה ובקרה כמו MIC4AD ו-SKY SPOTTER, וכן DRONE DOME ו־LITE BEAM שנועדו להתמודדות עם רחפנים וחימושים משוטטים.

במימד הימי מציגה החברה את הגרסאות המותאמות של מערכות היירוט: C-DOME, שהיא הגרסה הימית של כיפת ברזל, וכן Naval Iron Beam ו-TORBUSTER. כל אלו מבוססים על ארכיטקטורה פתוחה שמאפשרת שילוב בציים קיימים, גם בשגרה וגם בלחימה. IRON BEAM צפויה להשלים את ההגנה הרב־שכבתית של ישראל, תוך צמצום משמעותי של עלויות והתאמה לאיומים משתנים, בין אם מדובר בירי רקטות, ברחפנים או במטחים מרובי ראשי קרב. המערכת טרם נכנסה לשימוש מבצעי, אך עם ההתקדמות הטכנולוגית הנוכחית, נראה שהיא בדרך להפוך לחלק בלתי נפרד מהגנת העורף והחזית גם יחד.