בקרוב נוכל לנתח טוב יותר את מניות הנדל"ן
הרשות לניירות ערך פרסמה ביולי 2010 נייר עמדה אשר נועד לטפל בבעיית השקיפות של חברות הנדל"ן בישראל. הנחיות הרשות לחברות הנדל"ן הן לספק נתונים רבים ואיכותיים יותר במסגרת הדוחות הרבעוניים וזאת במטרה לסייע למשקיעים ולאנליסטים לנתח את מצב החברה בצורה טובה יותר.
מרבית חברות הנדל"ן בישראל לא מפרסמות די מידע בדו"חות הרבעוניים ובכך נותנות למשקיעים תמונה מעורפלת בלבד לגבי מצב החברות. אחרות כוללות באופן וולונטרי מידע שאינו מחויב על פי כללי הדיווח. כך למשל, גזית גלוב הינה מהחברות היותר שקופות בשוק וחושפת מידע בהיר גם ברמה הרבעונית. כמוה גם חברת עזריאלי (עזריאלי קבוצה) המספקת נתונים אשר עשויים לגרום לחברות אחרות ללכת בעקבותיה. בנוסף, בריטיש ישראל מדווחת על ה-NOI הצפוי לשנים הקרבות, אמות מפרטת את תחזית ה-NOI וה- FFO לשנה הקרובה, ואלרוב נדלן מפרטת על היקף הייזום הצפוי בכל פרויקט מלונאי באירופה. קרי כל חברה בוחרת אילו נתונים לספק לפי ראות עיניה.
חשוב להבין, כי איכות הנתונים המסופקים על ידי חברות הנדל"ן בארץ בדוחות הרבעוניים, וכמותם, קטנים משמעותית הן בהשוואה למידע המסופק על ידי חברות בחו"ל והן בהשוואה לנתונים המפורסמים על ידי אותן חברות בדוחות השנתיים.
כך לדוגמא, הדו"ח השנתי, הכולל את דו"ח הברנע, נותן נתונים איכותיים וכמותיים לגבי החברה הכוללים את התזרים מכל נכס, הערכת שווי מפורטת שיעור תפוסה וכיו"ב. לעומת זאת, הדו"ח הרבעוני הכולל רק את דו"ח הדירקטוריון והדו"ח הכספי אינו כולל נתונים אלה, אלא רק לגבי נכסים מהותיים מהפורטפוליו אשר חל שינוי משמעותי בהערכת השווי שלהם במהלך הרבעון החולף וגם אז אין תמיד מידע לגבי הנכס הספציפי.
כמו כן, בחלק מהדוחות הרבעוניים של חברות הנדל"ן בישראל חסרים נתונים חשובים המאפשרים השוואה בין חברות הנדל"ן דוגמת NOI (שכר הדירה בניכוי הוצאות תפעול) ו-FFO (רווח נקי תזרימי) . בנוסף, נדל"ן בתהליך של ייזום והקמה אינו מקבל ביטוי נרחב בבחינת כלל הנתונים הנדרשים כגון עלות הקמת הנכס, צפי תידי להכנסות, עלות המימון וכו'.
הרשות לניירות ערך, מבקשת להסדיר את כללי הדיווח של חברות הנדל"ן בישראל ולעבות את המידע שהן מספקות למשקיעים, באמצעות ההנחיות הבאות:
1. הצגת פירוט נרחב לגבי סקטור הפעילות, כלומר להראות בדו"חות ניתוח פעילות החברה בכל סקטור וכן על פי אזורי פעילות החברה בכל סוג פעילות. פירוט זה צפוי לתת מענה לראייה כוללת של פעילות החברה ללא פירוט על כל נכס בצורה פרטנית.
2. הצגת פירוט לגבי נכסים מהותיים אשר היקף ההכנסות או שווי הנכס עובר את ה-5% מהפורטפוליו של החברה. נתונים אלה כוללים מידע כללי על הנכס ללא פירוט משמעותי.
3. הרחבה משמעותית לגבי נכסים משמעותיים מאוד, קרי כאלו אשר היקף ההכנסות של שווי הנכס שלהן הינו מעל 10%. לגבי נכסים אלה צפוי פירוט נרחב הכולל את העומס על השוכרים (שכר דירה מהפדיון), פילוח מבנה העלויות, שוכרים עיקריים ועוד. נתונים אלו יתנו מענה לגבי איכות הנכס.
4. שימוש במדדים מקובלים בענף הנדל"ן כגון NOI ו- FFO. נתונים אלה נותנים בסיס אחיד המאפשר השוואה ברורה בין חברות הנדל"ן. נתונים אלו נותנים מענה לתזרים החברה, ללא עיוותים שאינם תזרימים, כגון עדכון שווי הוגן. כך למשל, מ ה-FFO ניתן ללמוד על התזרים הנקי של החברה לאחר הוצאות המימון וה-NOI נותן את התזרים הגולמי של כל נכס בניכוי הוצאות התפעול של הנכס.
5. שימוש משמעותי בטבלאות אשר מאפשרות מכנה משותף אחיד וזאת בניגוד למצב כיום שבו יש פירוט על הנכסים במספר מקומות בדו"ח ובצורה לא אחידה. גם כאן מטרת נייר העמדה הינה לאפשר השוואה וניתוח מושכל יותר של הנתונים.
6. רמה מינימלית של גילוי גם בדוח הרבעוני אשר כולל מידע על כל הנכסים המהותיים ולא רק גילוי בדו"ח השנתי. על ידי כך יהיה ניתן לנתח את החברה בכל רבעון ולראות את השינויים שחלו במהלך הרבעון על כל חברה ועל הענף בכללותו.
להערכתנו, השינויים המוצעים להלן בדוחות חברות הנדלן, צפויים להיות משמעותיים וחיוביים לניתוח חברות הנדל"ן ולעזור למשקיעים ולאנליסטים לנתח את הדו"חות בצורה יעילה יותר.
ראשית, ניתוח החברות צפוי להיות איכותי יותר, מובנה ובצורה ברורה. שנית, יהיה קיים מכנה משותף אחיד בין חברות הנדל"ן וכך תינתן האפשרות להשוואות איכותיות בין החברות השונות ובכלים המיועדים לניתוח חברות נדל"ן כגון FFO ו-NOI. שלישית, ניתן יהיה לראות פירוט ברמה הרבעונית לגבי הנכסים המהותיים של החברה ולתת את הדעת לשינויי בנכסים בכל רבעון. כמו כן הפירוט לגבי נדל"ן להשקעה בהקמה יבטא את פוטנציאל החברה בעתיד ואת רמת הסיכון והסיכוי של החברה. חברות כדוגמת שיכון ובינוי ונכסים ובניין יפרטו יותר נתוני מהותיים לגבי אופי הפעילות ובכל יקל על המשקיעים והאנליסטים לנתח את החברה.
שינוי מתודולוגית הדיווח של חברות הנדל"ן יעזור למשקיעים ולאנליסטים בניתוח החברות והינו שינוי הכרחי לעומת המצב כיום. נראה כי נייר העמדה מעניק מענה לרוב בעיות הדוח הכספי של חברות הנדל"ן.
הכותב הוא אנליסט הנדל"ן בהראל פיננסים
הג'ובניקים רכבו על הלוחמים וקיבלו תנאי שכר ופנסיה מצוינים - האוצר מציע רפורמה
האוצר מנסה להילחם בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות למערך הלא לוחם, במטרה להעלות את השכר למערך הלוחם
פנסיה תקציבית הם השתחררו מהצבא בגיל 43-45, עם פנסיה ששווה כמה מיליוני שקלים. הם קיבלו מהצבא שכר חודשי גובה וחזרו לשוק העבודה והרוויחו בעצם 2 משכורות. למנגנון הזה קוראים פנסיה תקציבית וזה מנגנון שקיים בשירות הציבורי, כשלפני כ-2 שנים שינו את המודל וסיפקו לשירות הציבורי פנסיה "רגילה", כמו של כל העם. ועדיין יש עוד קרוב לעשור של יוצאים לפנסיה שיקבלו פנסיה תקציבית, ויש גם פנסיונרים רבים שזכאים לפנסיה תקציבית. וגם - יש בני גנץ, ויוצאי מערכת הביטחון בכנסת שדואגים כל פעם מחדש שאנשי הצבא יזכו להטבות רבות ושונות.
בשטח - יש הבדל גדול בין קצין בקריה בת"א שמשרת בקבע לקצין בשריון שיוצא פעם בשבועיים הביתה. צריך לשים את הדברים על השולחן. לאחרון מגיע הטבות מרחיקות לכת, לג'ובניק לא מגיע. הג'ובניק רכב על הלוחם וקיבל שכר והטבות חלומי, אבל בדיוק בגלל זה ללוחם לא נשאר. רוצים לוחמים טובים בקבע, רוצים צבא טוב, תרימו את השכר לקרביים, תקצצו אצל הג'ובניקים. כולם מבינים את זה, אף אחד לא באמת פעל לעשות זאת, עד עכשיו. באוצר רוצים להפחית את הוצאות הפנסיה התקציבית והוצאות נוספות כדי להגדיל הטבות ושכר למערך הלוחם.
קריאה קשורה: החמאס לא ינצח אותנו, אבל הפנסיה התקציבית עלולה לעשות לו את העבודה
בדיקת
ביזפורטל - פנסיה של 4.5 מיליון שקל לפורש מצה"ל
- כמה עולה רובה סער? ואיך העלייה בתקציב הביטחון תשפיע על כולנו?
- התוכנית הצודקת של האוצר - פגיעה בפנסיה התקציבית; ההפרשה החודשית תגדל מ-2% ל-7%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באוצר מתכננים לגעת בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות לאנשי הקבע כדי שיהיה תקציב גדול יותר ללוחמים שישמש גם להעלאת שכרם. באוצר מסבירים שהנחת הבסיס של הפנסיה התקציבית לא נכונה ודורשים במסגרת תקציב 2026 לקצצה. הטענה הבסיסית היא שהפנסיה התקציבית נועדה לפצות על פרישה בגיל מוקדם יחסית ולספק יכולת להתקיים לאחר הקריירה הצבאית או הביטחונית. עם זאת, חלק ניכר מהגמלאים חוזרים לשוק העבודה. לעיתים בשירות הציבורי ולעיתים בשוק הפרטי. אין באמת פגיעה בשכר בפרישה - אלא ההיפך. לכן, הצעת חוק של האוצר מבקשת לקצץ את הקצבה במקרים שבהם ההכנסה הכוללת גבוהה ממשכורת השירות הקבע.
מדד המחירים לצרכן CPIהאם הריבית תרד בסוף החודש? זה הנתון שיקבע
ביום שישי יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש אוקטובר, והציפיות בשוק מצביעות על עלייה של כ-0.5%; אחרי שהמדד הקודם הפתיע בירידה חדה של 0.6% והוריד את האינפלציה השנתית ל-2.5%, השוק מעריך כי גם הפעם נראה נתון שיחזק את ההסתברות
להורדת ריבית כבר בהחלטה הקרובה
אחרי חודשים של אי ודאות, נראה שהמשק הישראלי חוזר לשגרה. הפסקת האש שנכנסה לתוקף מוקדם מהצפוי והחזיקה מעמד למרות החששות, מסירה בהדרגה את אחד המשתנים המרכזיים שעיכבו את בנק ישראל מלהתחיל בתהליך הורדת הריבית. במקביל, השקל ממשיך להתחזק, ונכון לבוקר זה נסחר
סביב 3.25 שקלים לדולר, הרמות הנמוכות שנראה לאחרונה באוגוסט 2022, בעוד הדולר בעולם ממשיך להיחלש. גם בשוק האג"ח הממשלתי נרשמת ירידה בפרמיית הסיכון של ישראל, לאחר שחברת S&P העלתה את תחזית הדירוג מ"שלילית" ל"יציבה", בהמשך להחלטה דומה של פיץ'. התשואות הקצרות עלו
מתחילת נובמבר, והמרווחים באג"ח הדולריות הצטמצמו לרמות שמזכירות את התקופה שלפני המלחמה.
ברקע הדברים, הציפיות למדד אוקטובר מתכנסות סביב עלייה של 0.5%, שתשמור את האינפלציה השנתית קרוב ל-2.5%, בתוך טווח היעד של בנק ישראל.
מה צופים האנליסטים?
הקונצנזוס בשוק עומד על עלייה של 0.5%, כאשר בהראל מעריכים עלייה של 0.5%, במזרחי טפחות 0.4%, ובמיטב 0.6%. לאחר שהמדד הקודם ירד ב-0.6% והפתיע את כל התחזיות, שעמדו על ירידה של 0.3% בלבד. מדובר בקצב שמתאים לסביבה אינפלציונית יציבה יחסית.
מודי שפריר, האסטרטג הראשי בפועלים, מציין כי “הייסוף המתמשך בשקל והתמתנות מגבלת הביקוש לעובדים צפויים למתן את האינפלציה גם במהלך 2026, בעוד עליית השכר הממוצע נראית מתונה ביחס לעבר”. לדבריו, השוק מתמחר כעת הורדת ריבית בהסתברות של כ-75%, והמדד הקרוב עשוי לקבוע אם היא תתממש כבר בהחלטה הקרובה ב-24 בנובמבר.
במזרחי טפחות מעריכים כי ההתמתנות במדדי מחירי הטיסות והחגים, יחד עם התחזקות השקל, צפויים להוביל למדד מתון יחסית. לפי הסקירה של הבנק, מדד אוקטובר צפוי לעלות בכ-0.4% בלבד, מה שיוביל את האינפלציה השנתית ל־2.4%. “בהינתן סביבת שער החליפין החזקה והירידה במחירי הסחורות בעולם, קשה לראות כרגע לחץ אינפלציוני משמעותי נוסף”, נכתב.
- בנק ישראל רומז שהריבית תרד כבר בהחלטה הקרובה?
- בנק ישראל פיתח כלי חדש לחיזוי אינפלציה: "מנהלי החברות יודעים יותר טוב מהמודלים הסטטיסטיים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בלידר שוקי הון מציינים כי “הגידול בצריכה בחודשים האחרונים
נבע ברובו מהשלמת רכישות שנדחו במהלך המלחמה, אך נתוני אוקטובר מצביעים על יציבות ולא על גל ביקושים חדש”. לדבריהם, הלחצים האינפלציוניים נשארים מתונים, והם צופים עלייה מצטברת של 0.1% בלבד בשלושת החודשים הקרובים, לצד הורדת ריבית אחת בתקופה זו.
