בקרוב נוכל לנתח טוב יותר את מניות הנדל"ן
הרשות לניירות ערך פרסמה ביולי 2010 נייר עמדה אשר נועד לטפל בבעיית השקיפות של חברות הנדל"ן בישראל. הנחיות הרשות לחברות הנדל"ן הן לספק נתונים רבים ואיכותיים יותר במסגרת הדוחות הרבעוניים וזאת במטרה לסייע למשקיעים ולאנליסטים לנתח את מצב החברה בצורה טובה יותר.
מרבית חברות הנדל"ן בישראל לא מפרסמות די מידע בדו"חות הרבעוניים ובכך נותנות למשקיעים תמונה מעורפלת בלבד לגבי מצב החברות. אחרות כוללות באופן וולונטרי מידע שאינו מחויב על פי כללי הדיווח. כך למשל, גזית גלוב הינה מהחברות היותר שקופות בשוק וחושפת מידע בהיר גם ברמה הרבעונית. כמוה גם חברת עזריאלי (עזריאלי קבוצה) המספקת נתונים אשר עשויים לגרום לחברות אחרות ללכת בעקבותיה. בנוסף, בריטיש ישראל מדווחת על ה-NOI הצפוי לשנים הקרבות, אמות מפרטת את תחזית ה-NOI וה- FFO לשנה הקרובה, ואלרוב נדלן מפרטת על היקף הייזום הצפוי בכל פרויקט מלונאי באירופה. קרי כל חברה בוחרת אילו נתונים לספק לפי ראות עיניה.
חשוב להבין, כי איכות הנתונים המסופקים על ידי חברות הנדל"ן בארץ בדוחות הרבעוניים, וכמותם, קטנים משמעותית הן בהשוואה למידע המסופק על ידי חברות בחו"ל והן בהשוואה לנתונים המפורסמים על ידי אותן חברות בדוחות השנתיים.
כך לדוגמא, הדו"ח השנתי, הכולל את דו"ח הברנע, נותן נתונים איכותיים וכמותיים לגבי החברה הכוללים את התזרים מכל נכס, הערכת שווי מפורטת שיעור תפוסה וכיו"ב. לעומת זאת, הדו"ח הרבעוני הכולל רק את דו"ח הדירקטוריון והדו"ח הכספי אינו כולל נתונים אלה, אלא רק לגבי נכסים מהותיים מהפורטפוליו אשר חל שינוי משמעותי בהערכת השווי שלהם במהלך הרבעון החולף וגם אז אין תמיד מידע לגבי הנכס הספציפי.
כמו כן, בחלק מהדוחות הרבעוניים של חברות הנדל"ן בישראל חסרים נתונים חשובים המאפשרים השוואה בין חברות הנדל"ן דוגמת NOI (שכר הדירה בניכוי הוצאות תפעול) ו-FFO (רווח נקי תזרימי) . בנוסף, נדל"ן בתהליך של ייזום והקמה אינו מקבל ביטוי נרחב בבחינת כלל הנתונים הנדרשים כגון עלות הקמת הנכס, צפי תידי להכנסות, עלות המימון וכו'.
הרשות לניירות ערך, מבקשת להסדיר את כללי הדיווח של חברות הנדל"ן בישראל ולעבות את המידע שהן מספקות למשקיעים, באמצעות ההנחיות הבאות:
1. הצגת פירוט נרחב לגבי סקטור הפעילות, כלומר להראות בדו"חות ניתוח פעילות החברה בכל סקטור וכן על פי אזורי פעילות החברה בכל סוג פעילות. פירוט זה צפוי לתת מענה לראייה כוללת של פעילות החברה ללא פירוט על כל נכס בצורה פרטנית.
2. הצגת פירוט לגבי נכסים מהותיים אשר היקף ההכנסות או שווי הנכס עובר את ה-5% מהפורטפוליו של החברה. נתונים אלה כוללים מידע כללי על הנכס ללא פירוט משמעותי.
3. הרחבה משמעותית לגבי נכסים משמעותיים מאוד, קרי כאלו אשר היקף ההכנסות של שווי הנכס שלהן הינו מעל 10%. לגבי נכסים אלה צפוי פירוט נרחב הכולל את העומס על השוכרים (שכר דירה מהפדיון), פילוח מבנה העלויות, שוכרים עיקריים ועוד. נתונים אלו יתנו מענה לגבי איכות הנכס.
4. שימוש במדדים מקובלים בענף הנדל"ן כגון NOI ו- FFO. נתונים אלה נותנים בסיס אחיד המאפשר השוואה ברורה בין חברות הנדל"ן. נתונים אלו נותנים מענה לתזרים החברה, ללא עיוותים שאינם תזרימים, כגון עדכון שווי הוגן. כך למשל, מ ה-FFO ניתן ללמוד על התזרים הנקי של החברה לאחר הוצאות המימון וה-NOI נותן את התזרים הגולמי של כל נכס בניכוי הוצאות התפעול של הנכס.
5. שימוש משמעותי בטבלאות אשר מאפשרות מכנה משותף אחיד וזאת בניגוד למצב כיום שבו יש פירוט על הנכסים במספר מקומות בדו"ח ובצורה לא אחידה. גם כאן מטרת נייר העמדה הינה לאפשר השוואה וניתוח מושכל יותר של הנתונים.
6. רמה מינימלית של גילוי גם בדוח הרבעוני אשר כולל מידע על כל הנכסים המהותיים ולא רק גילוי בדו"ח השנתי. על ידי כך יהיה ניתן לנתח את החברה בכל רבעון ולראות את השינויים שחלו במהלך הרבעון על כל חברה ועל הענף בכללותו.
להערכתנו, השינויים המוצעים להלן בדוחות חברות הנדלן, צפויים להיות משמעותיים וחיוביים לניתוח חברות הנדל"ן ולעזור למשקיעים ולאנליסטים לנתח את הדו"חות בצורה יעילה יותר.
ראשית, ניתוח החברות צפוי להיות איכותי יותר, מובנה ובצורה ברורה. שנית, יהיה קיים מכנה משותף אחיד בין חברות הנדל"ן וכך תינתן האפשרות להשוואות איכותיות בין החברות השונות ובכלים המיועדים לניתוח חברות נדל"ן כגון FFO ו-NOI. שלישית, ניתן יהיה לראות פירוט ברמה הרבעונית לגבי הנכסים המהותיים של החברה ולתת את הדעת לשינויי בנכסים בכל רבעון. כמו כן הפירוט לגבי נדל"ן להשקעה בהקמה יבטא את פוטנציאל החברה בעתיד ואת רמת הסיכון והסיכוי של החברה. חברות כדוגמת שיכון ובינוי ונכסים ובניין יפרטו יותר נתוני מהותיים לגבי אופי הפעילות ובכל יקל על המשקיעים והאנליסטים לנתח את החברה.
שינוי מתודולוגית הדיווח של חברות הנדל"ן יעזור למשקיעים ולאנליסטים בניתוח החברות והינו שינוי הכרחי לעומת המצב כיום. נראה כי נייר העמדה מעניק מענה לרוב בעיות הדוח הכספי של חברות הנדל"ן.
הכותב הוא אנליסט הנדל"ן בהראל פיננסים
חנן פרידמן, מנכ"ל בנק לאומי (צילום: אורן דאי)השנה של מנהלי הבנקים - הטוב, החלש, הפיננסי, והאם כל אחד יכול לנהל בנק?
הרווחיות במערכת נשארת גבוהה, האוצר מקדם מס רווחי יתר של 15%, ובחדרי ההנהלה הדגש עובר להתייעלות, שירות ודיגיטל; היתרונות והחסרונות של כל מנכ"ל
השנה הבנקים בישראל מסיימים תקופה של רווחים גבוהים ופעילות מואצת כמעט בכל קו עסקי. בתוך התמונה הזו משרד האוצר מקדם מס רווחי יתר על הבנקים בשיעור של 15%, צעד שמגיע בזמן שהמערכת נהנית ממרווחים ומהיקפי פעילות שמחזקים מאוד את השורה התחתונה. המס מתוכנן לארבע שנים, וההערכה היא שהוא מכניס לקופת המדינה 1 עד 1.5 מיליארד שקל בכל אחת מהשנים הקרובות. מבחינת הבנקים זו תוספת עלות שמתרגמת להפחתה ברווח הנקי, בתקופה שבה התוצאות עצמן נראות חזקות ביחס לשנים קודמות. הבנקים יתגברו על "הקנס" הזה גם אם הוא יעבור, הם מרוויחים בקצב של 30 מיליארד שקל, השנה שני בנקים חצו את ה-100 מיליארד שקל - לאומי שמוביל ופועלים אחריו. כבר אמרו חכמים בהשקעות שחברה טובה יכולה להכיל מנהל לא מבריק. וורן באפט אמר שהוא מחפש חברות שכל אחד יכול לנהל אותן.
בנקים זה עסק קשה מבחינת ניהול כוח אדם, רגולציה, פוליטיקה ארגונית, אבל המודל העסקי - פשוט מאוד. אמרו לנו בעבר כמה מנכ"לי בנקים שאכן זה ניהול צמוד, שוטף, הרבה מאוד מטלות ועניינים לארגן ולסדר בכל יום, אבל לא ניהול שדורש גאונות נדירה. היה אחד שחשב שאנחנו צוחקים איתו כששאלנו אותו מה הוא חושב על ההשקפה הזו - הוא היה בטוח שהתוצאות של הבנק הן רק בזכותו. יש כאלה, והוא כבר שנים לא במערכת הבנקאית.
בכל מקרה, אנחנו בנקודת זמן וחייבם לומר זאת שמי שבאמת אחראי על רווחי הנבקים הוא הנגיד, פרופ' אמיר ירון. בלחיצת כפתור הוא מעלה או מוריד את ההון המרותק ומשפיע על הרווחים, בשיחת מייל הוא מחייב ריבית נמוכה על העו"ש ומקטין את הרווחים דרמטית. בנקים מרוויחים בהתאם לטווח ידוע וברור, ולראייה - הם מאוד קרובים ביכולת ייצור התשואה על ההון מהפעילות הבנקאית. ועדיין - מבין כל הבנקים, יש טובים וטובים פחות. מי הטוב ביותר? מנהל סניף גדול מאוד של בנק אחר אמר לנו - "הוא מצליח בגלל שהוא לא בנקאי, הוא חושב אחרת". הוא התכוון לחנן פרידמן שהצליח בשנים האחרונות וגם בשנה החולפת להוביל את לאומי לפסגה ולהישאר שם. הוא ידע לזהות בקורונה את ההזדמנות הנוחה להתייעל, הוא ידע לכוון להייטק, והוא מצליח לייצר רווחים גם מסביב, לרבות מהשקעות ריאליות של הבנק דרך לאומי פרטנרס.
באופן יחסי, דיסקונט מאחור, אבי לוי עוד לא מצליח לחלץ לגמרי את העגלה התקועה, אבל היא מתחילה לזוז נכון. כל האחרים איכשהו במרכז, כשבכלל - ההבדלים בין כולם קטנים יחסית. מי שהיום חלש יכול שנה הבאה לזנק וההיפך.
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- ההמלצה למכור מניות בנקים - "מעריכים שנראה ירידה בתוצאות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בלי גרעין שליטה, עם תקרות שכר ועם פחות רעש מסביב
מבין חמשת הבנקים הגדולים, שלושה פועלים בלי גרעין שליטה. כולם כפופים למגבלות שכר על הנהלות בכירות, אבל בפועל מנכ"ל אחד מציג עלות שכר גבוהה יותר מהשאר, בעיקר בגלל האופן שבו מחושבת התקרה בפועל. ומכאן זה ממשיך לעוד מאפיינים משותפים שמגדירים את שכבת ההנהלה בבנקים הגדולים השנה.
משק בית בישראל מוציא בממוצע 18 אלף שקלים לחודש
סקר ההוצאות וההכנסות החדש של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביע על הפערים הגדולים בחברה הישראלית בהוצאה החודשית - 93% ממשקי הבית בעשירון העליון מחזיקים לפחות במכונית אחת, לעומת כ־41% בלבד בעשירון התחתון
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה היום את סקר הוצאות והכנסות שלה למשקי בית לשנת 2023. מן הדוח עולה כי ההכנסה הכספית הממוצעת ברוטו למשק בית עמדה באותה שנה על כ-26,330 שקלים, בעוד ההכנסה נטו, לאחר ניכויים עמדה על כ-21,606 שקלים לחודש. 77.7% מהכנסות משקי הבית מגיעות מעבודה, בעוד 12.9% מגיעות מקצבאות ומתמיכות, כאשר היתר מגיע מפנסיות וקופות גמל.
לפני הסקר, ההוצאה הכוללת לתצרוכת של משקי הבית, הכוללת את אומדן צריכת שירותי הדיור, הסתכמה ב־18,088 שקל לחודש, ירידה ריאלית של 1.4% לעומת 2022, זאת בעוד שההוצאה הכספית ללא דיור ירדה בשיעור חד יותר של 2.1% והסתכמה ב־14,823 שקל. סעיף הדיור נותר רכיב ההוצאה המרכזי (25.3% מההוצאה הכוללת), כאשר לאחריו ההוצאה מתחלקת בין תחבורה, תקשורת ומזון, ועולה כי הרכב ההוצאה נותר יציב ביחס לשנה הקודמת.
הפערים הכלכליים באים לידי ביטוי גם בבעלות על נכסים ומוצרים בני־קיימה ובתנאי הדיור: בעוד שכ־94% ממשקי הבית בעשירון העליון החזיקו מחשב אחד לפחות וכ־97% מהם היו בעלי מינוי לאינטרנט, בעשירון התחתון מדובר בכ־52% בלבד. גם בשוק הדיור ניכרים פערים משמעותיים. ערך דירה ממוצעת בבעלות משק בית בעשירון העליון עמד על 3.96 מיליון שקל, פי 2.6 מערך הדירה בעשירון התחתון שאומדנה מוערך בכ-1.51 מיליון שקל.
.jpg)
- גם עם הגירה שלילית: בישראל 10.178 מיליון תושבים
- הלמ"ס: השקעת המדינה בשירותי הבריאות נמוכה יחסית לעולם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אי שוויון גבוה ופערים ביכולת צריכה
הנתונים מצביעים על פערים עמוקים ומתמשכים בהכנסות בין שכבות האוכלוסייה. העשירון העליון ריכז בשנת 2023 כ־22.1% מההכנסה הכספית נטו של כלל האוכלוסייה, בעוד שחלקו של העשירון התחתון הסתכם ב־2.6% בלבד, פער שממחיש את רמת הריכוזיות בהכנסות. מדד ג’יני, שעמד על 0.349, משקף רמת אי־שוויון גבוהה יחסית, המעידה כי פירות הצמיחה הכלכלית אינם מתחלקים באופן שווה בין משקי הבית. פערים אלה ניכרים גם ביכולת הצריכה ובנגישות למשאבים, והם מהווים רקע מרכזי להבנת דפוסי ההוצאה והחיים הכלכליים של משקי הבית בישראל.
